что означает блок жилого дома блокированной застройки это
Как построить и оформить дом блокированной застройки?
1. Что нужно знать, собираясь строить дом блокированной застройки (таун-хаус) на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки?
Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.
Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.
Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети.
По действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании детально указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:
2. Подготовительный этап:
До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:
2.1. Подготовка проектной документации
Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:
2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании
При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).
Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:
2.2.1. Санитарные и противопожарные нормы и рекомендации к внутренним помещениям:
Согласно требованиям СП 55.13330.2016 дом, в том числе блок в доме блокированной застройки, должен включать в себя одну или несколько комнат, а также вспомогательные помещения:
Минимальная ширина внутренних помещений, м
кухня и кухонная зона в кухне-столовой
туалет, при длине 1,2 м (открывание двери наружу) или 1,5 м (открывание двери внутрь)
Минимальная высота внутренних помещений, м
жилые комнаты и кухня в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IIА (по СП 131.13330)
жилые комнаты и кухня в остальных климатических подрайонах
комнаты, кухня и др. помещения в мансарде или имеющие наклонные потолки или стены
коридоры и при устройстве антресолей
Минимальные площади внутренних помещений, кв. м
Кроме того, могут устраиваться встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные вспомогательные помещения:
2.2.2. Санитарные и противопожарные требования к внутренним инженерным сетям
Технические условия присоединения инженерной и транспортной инфраструктуры в прилегающей окружающей среде выполняют в соответствии с СП 42.13330.
2.2.3. Основные требования к конструктивным элементам
Основания и несущие конструкции жилого дома блокированной застройки должны быть запроектированы и возведены таким образом, чтобы в процессе строительства и в расчетных условиях эксплуатации была исключена возможность разрушений или повреждений конструкций и недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации дома. При проектировании кровли следует руководствоваться положениями СП 17.13330.
Конструкции и основания дома должны обеспечивать надежность в течение срока службы согласно требованиямГОСТ 27751 и быть рассчитаны на восприятие нормативных нагрузок и воздействий в соответствии с СП 20.13330.
Фундаменты дома должны быть запроектированы с учетом физико-механических характеристик грунтов согласно;СП 22.13330(для вечномерзлых грунтов согласно СП 25.13330), характеристик гидрогеологического режима на площадке застройки, а также степени агрессивности грунтов и грунтовых вод по отношению к фундаментам и подземным инженерным сетям. Фундаменты должны обеспечивать необходимую равномерность осадок оснований под элементами дома. Свайные фундаменты следует проектировать в соответствии сСП 24.13330.
При проектировании и строительстве домов блокированной застройки должны быть приняты меры для предупреждения распространения огня от одного жилого автономного блока к другому и на другие пожарные отсеки, минуя противопожарные преграды. Для этого противопожарные стены должны пересекать все конструкции дома, выполненные из горючих материалов.
Каждый жилой автономный блок блокированной застройки должен иметь минимум один эвакуационный выход наружу, в том числе на лестницу 3-го типа в соответствии с СП 1.13130.
Жилой дом блокированной застройки должен быть запроектирован, возведен и оборудован таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около дома, при входе и выходе из него, а также при пользовании внутриквартирным оборудованием.
2.3. Получение разрешения на строительство.
Для получения разрешения на строительство правообладателю земельного участка либо его официальному представителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии с нормами Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) той зоны, к которой территориально относится исходный земельный участок, и в соответствии с требованиями, изложенными в целом ряде нормативных документов:
Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку, а потому разрешительная документация на строительство выдаётся с учётом конкретной ситуации.
3. Этап строительства
На этапе строительства Вам необходимо:
Раздел исходного участка на отдельные участки, прилегающие к блокам жилого дома, производится на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. У каждого блока должен быть свой участок, а сам блок должен иметь собственный изолированный выход на территорию общего пользования.
По завершении кадастровых работ необходимо поставить образованные участки, прилегающие к блокам, на государственный кадастровый учёт.
Границы смежных участков при межевании должны устанавливаться от общих стен блоков, а по линиям стен нужно будет провести раздел изначального участка.
При формировании земельных участков нужно, чтобы количество формируемых земельных участков соответствовало количеству блоков.
Это обстоятельство является очень важным, так как сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, должны в дальнейшем отражаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России «О жилых домах блокированной застройки» № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).
4. Этап оформления:
4.1. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатации
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (ОМСУ) лично либо через МФЦ или в электронном виде.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
4.2. Оформление права собственности
Орган местного самоуправления, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома блокированной застройки самостоятельно подаёт заявление и все необходимые документы в Росреестр для осуществления его государственного кадастрового учёта.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое?
Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое?
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)
ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.
Особенности строения
Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:
Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.
Типы домов блокированной застройки
В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.
Таблица 1. Типы домов блокированной застройки
Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.
Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»
Правовое регулирование
Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.
Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ
| Нормативная база | Описание |
|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ | Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ |
| Жилищный кодекс | Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных |
| Земельный кодекс | В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания |
Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)
Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.
Признание объекта блокированной застройкой
Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:
ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).
Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.
Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:
Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).
Получение разрешения на строительство
Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.
ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.
Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:
Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Управление домами блокированной застройки
Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.
ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.
Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.
Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.
ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.
Видео — Как разделить дом на два хозяина?
Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта
Блокированная жилая застройка
Все новое — давно забытое старое. Хотите знать, что означает блокированная застройка? Вспомните бараки советского периода. Конечно, современная блокированная застройка имеет совершенно другой вид и статус, но суть осталась та же.
Определение блокированной застройки, приведенное в Градостроительном кодексе, позволяет выделить следующие характерные признаки данного вида жилой недвижимости:
Объекты блокированной застройки занимают промежуточное положение между индивидуальным и многоквартирным домом (МКД). Причем в правовом смысле блокированный дом ближе к многоквартирному: строительство требует оформления проектной документации, получения предварительного разрешения и последующего ввода в эксплуатацию. В некоторых случаях проект дома блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. При наличии разработанных ПЗЗ и Генплана блокированной застройки придется не только подводить коммуникации, но и создавать социальную инфраструктуру.
Принципиальные отличия для жильцов кроются в использовании общего имущества.
Данный вид строительства особенно популярен в странах центральной Европы, а в последнее время находит применение на территории Новой Москвы. Чаще всего зона блокированной застройки — квартальная и редко когда точечная. Из преимуществ можно выделить умеренные расходы на строительные работы, большую площадь застройки блокированного дома и, как следствие, низкую конечную цену для потребителя.
Один только перечень видов блокированной застройки способен поразить воображение: танхаусы, квадрохаусы, мезонеты, твинхаусы, дуплексы, лейнхаусы, флэтхаусы, британхаусы, виллеты. Но еще больший шок можно испытать, когда вскроется «теневая» сторона такой недвижимости.
Проблемы блокированного жилья
В соответствии с существующими правилами блокированной застройки отдельные секции (блоки) могут быть поставлены на учет в кадастре как самостоятельные объекты недвижимости на основании технического плана блокированной застройки. Но только при условии, что дом не строился как МКД и расположен на земельном участке с соответствующим назначением (для малоэтажного жилищного строительства и для блокированной застройки).
На практике люди столкнулись вот с чем
Основная схема строительства предыдущих лет выглядела следующим образом:
Все были довольны, кроме соседей (жителей деревень, СНТ и коттеджных поселков). Но вскоре власти объявили «войну» самострою. Примерно с 2017 года законодательные изменения объявили индивидуальные дома неделимыми. Это означало, что больше нельзя через суд произвести выдел своей квартиры на вышеуказанных участках.
Однако, строить такие объекты не перестали. И до сих пор обманным путем все также продают покупателям. Люди обращаются за помощью в суды и получают отказы. В результате появилось множество объектов, у которых просто нет документов. Последствия для таких владельцев весьма печальные: штрафы за нецелевое использование земли под домом, риск сноса постройки как самовольной, в лучшем случае — статус собственников, как обычных долевиков, и строительство коммуникаций за свой счет.
Ожидается, что в ближайшее время на рассмотрение ГосДумы будет вынесен законопроект, уточняющий требования к жилым домам блокированной застройки и земельным участкам, на которых они расположены. Возможно, законодатель пойдет навстречу «пострадавшему» населению и упростит процедуру согласования уже построенных проблемных объектов. Пока порядок определения статуса домов блокированной застройки утверждается постановлением местных органов (чаще всего со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.06 о жилых помещениях, которое прямого отношения к блокированной застройке вообще не имеет).
Если вам нужна помощь в легализации блокированных домов, построенных с отступлением от нормы, обращайтесь к нашим экспертам. Мы имеем солидный опыт в оформлении и регистрации объектов недвижимости, признании блокированной застройкой жилых домов после реконструкции. Также окажем содействие в подключении коммуникаций и присвоении адреса объекту. Получить консультацию можно не только в офисе нашей компании, но также онлайн и по телефону.
Что называется домом блокированной застройки?
• жилой дом с количеством этажей не более чем три;
• состоит из блоков, количеством не более десяти; • каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2).
Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:
• иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;
• не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома.
Особенности при первичной постановке на учет.
Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 № 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:
Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. № Д 23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета, а земельный участок должен быть разделен под каждым блоком.