что означает дом под реновацию в москве
Госдума приняла закон о всероссийской реновации. Что это значит
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья.
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
Накануне, 22 декабря, Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации. Его внесли в Госдуму 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев.
В первоначальном виде законодательная инициатива вызвала критику экспертов, депутаты также требовали снять с рассмотрения данный законопроект. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская отмечала, что в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.
Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», отметил Хуснуллин. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.
Объясняем московскую реновацию на основании закона
Поправки вступили в силу 1 июля 2017 года
Несколько месяцев назад мэр Москвы стал рассказывать о будущей реновации и даже получил устное одобрение президента. По задумке это должна быть большая программа сноса старых домов, жителей которых обещали переселить в новые квартиры. У этой инициативы нашлось много проблем и нестыковок, главная из которых — отсутствие внятной нормативной базы.
Все от этого были немного на измене, потому что не понимали, какой на самом деле будет реновация, как это стыкуется с конституционными правами жильцов и какие гарантии они получат при расселении. Мосгордума в авральном режиме принимала постановления и законы и проводила не всегда понятные процедуры. Некоторым планы мэра казались ну очень незаконными.
Теперь есть закон. Президент подписал его 1 июля, документ тут же опубликовали в «Российской газете», и поправки вступили в силу.
Этот закон внес изменения сразу в девять других законов и кодексов. И он не такой, каким был на первом чтении. Мы изучили все пункты поправок и попытаемся объяснить настолько просто, насколько сможем.
Краткое содержание:
В целом: на бумаге у закона человеческое лицо. Но есть еще много вопросов о конкретных застройщиках, проектах благоустройства и финансировании. Нет ясности с помощью при переезде и уровнем отделки новых квартир. Может оказаться, что жилье будет некачественным, застройка — слишком плотной, может не хватить парковок, или случится транспортный коллапс.
Мэрия никакой конкретики здесь пока не дает, но мы надеемся, что это вопрос времени. За московской реновацией следит много людей: есть надежда, что под пристальными взглядами ничего не напортачат.
В каком порядке будут сносить дома?
Первыми снесут дома, у которых хуже техническое состояние. Точные списки составят московские власти, когда окончательно утвердят программу реновации: теперь у них есть такие полномочия.
Говорят, голосование по реновации было незаконным. Это правда?
С голосованием получилось странно. Когда его проводили, действительно не было такой нормы. Но тогда не было и таких гарантий, а дом могли снести без новых законов и без учета мнения жителей, как делают в других городах и в рамках первой волны сноса.
Поправки на федеральном уровне узаконили процедуру голосования, но фактически задним числом. Когда закон вступил в силу, всё уже закончилось. Но теперь это вроде бы и неважно: фактически для начала программы нет противоречий, голосование стало законным, а мнение жителей через сайт «Активный гражданин» и центры госуслуг — легитимным.
Как будут проектировать новые районы? С учетом градостроительного плана?
Нет, для реновации это необязательно. Властям разрешили отступать от плана по застройке в рамках программы. Даже если сейчас на плане парк, там могут построить дом или несколько. И наоборот. Планировку территории пока не утвердили: это будут делать позже и постепенно.
Этот закон нужен был в том числе для того, чтобы не затягивать решение вопросов с участками и проектами. Сейчас это занимает месяцы и даже годы.
По программе реновации можно быстрее обычного согласовать проект застройки большой территории, изменить назначение участка и получить разрешение на строительство. Например, когда проект передали на экспертизу, можно начинать подготовительные работы на площадке, даже если пока нет разрешения на строительство. На общих основаниях так делать нельзя.
Какие квартиры будут давать вместо старых?
В общих чертах это уже описали в московском законе, а теперь закрепили в федеральном.
Жителям домов, которые снесут по программе, дадут равнозначные квартиры. При этом понятие равнозначной квартиры отличается от общепринятого по жилищному кодексу.
Вот какой должна быть равнозначная новая квартира по программе реновации:
Новые дома будут лучше старых хотя бы потому, что они новые и их построят по современным стандартам. Но какими именно будут квартиры по качеству отделки, будут ли там итальянские обои и керамогранит на полу, неизвестно. Может быть, придется сделать ремонт на свой вкус.
Как только будет заключен договор, можно переезжать. С этого момента у жильцов есть право пользоваться новым жильем.
Новый договор будет с такими же условиями. Если квартира в старом доме была в долевой собственности, новая тоже будет в долевой в тех же пропорциях. Если в совместной, режим тоже сохранят.
Власти помогут с переездом?
Помогут, но не всем. Это прописали в московском законе, теперь зафиксировали в федеральном. Кому и как именно помогут, еще неизвестно: для этого власти примут отдельный документ.
А деньгами можно забрать?
Можно. Эту норму тоже оставили. Если написать заявление, выплатят равноценное возмещение. Но этим правом не смогут воспользоваться ипотечники или должники, у которых арестована квартира.
При расчете выплаты учтут рыночную стоимость квартиры и даже убытки в связи с переездом.
Заявление на выплату собственник должен написать в течение 30 дней после того, как получит проект договора на равнозначную квартиру. Тогда договор на равнозначную квартиру не заключат, а заменят на другой. Власти фактически выкупят квартиру по рыночной цене.
Меня не устроит равнозначная квартира, хочу равноценную. Так можно?
Так тоже можно. Условия такие же, как для выплат. Когда прислали договор, есть месяц на то, чтобы определиться и попросить равноценную квартиру вместо старой. Равноценная — это у которой рыночная цена не меньше, чем в доме под снос.
Что получат жильцы коммуналок?
Им дадут отдельные квартиры. По закону вместо комнаты в коммуналке нельзя дать комнату в коммуналке. Но это только если дом сносят по программе реновации. Если его просто признают аварийным и снесут на общих основаниях, взамен имеют право дать такую же комнату и даже в другом районе.
Если квартира не приватизирована, тогда как?
Наниматели смогут выбирать: заключить договор соцнайма, как сейчас, или получить равнозначную квартиру в собственность. Чтобы получить в собственность, нужно написать заявление.
Что получат те, кто нуждается в улучшении жилищных условий?
В рамках реновации это сразу учтут. Новую квартиру выделят с учетом улучшения по нормативам и вне очереди. Можно отказаться от улучшения, получить равнозначную квартиру и продолжать стоять в очереди. Некоторым это выгодно, а иногда просто не получится предоставить нужные документы.
Право улучшить жилищные условия никуда не денется, даже если во время реновации с этим не сложится. И даже если забрать равноценное возмещение вместо квартиры, всё равно можно и дальше стоять в очереди.
Если не подписать договор на новую квартиру? Вообще ничего не делать, а жить в своей квартире и никуда не съезжать.
По закону заключать договор обязательно. Если дом включен в программу реновации, значит, большинство жителей за снос и власти должны сделать так, как хочет большинство.
Чтобы подписать договор, дают 90 дней. Если кто-то откажется, город обратится в суд. Тогда всё равно заставят заключить договор, освободить квартиру и передать ее городу. Взамен дадут равнозначную квартиру или деньги на выбор и тоже зарегистрируют всё принудительно. В законах и сейчас есть такая норма, и ее используют в разных случаях кроме реновации.
Что со взносами на капремонт?
Как только столичные власти официально утвердят программу реновации, взносы на капремонт для домов под снос отменят. Но возвращать собственникам ничего не будут. Деньги, которые накопились в фонде, потратят на реновацию. Это честно: раньше их бы потратили на ремонт крыши или подъездов, а теперь предоставят новую квартиру.
Если деньги копились на специальном счете, этот счет тоже перейдет городу.
Если квартира в ипотеке или под арестом?
Ипотечникам тоже дадут новые равнозначные квартиры. Только одновременно с регистрацией права собственности на новую квартиру зарегистрируют обременения на нее. Если на квартире арест, его наложат на новую.
В закладную внесут изменения: согласие должника или банка для этого не нужно. Платить за новые документы тоже не придется.
Если ипотечник не захочет выезжать и заключать новый договор, его заставляют через суд: закон позволяет.
Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Если ипотечная квартира в старом доме застрахована, объект страхования изменится автоматически. О том, что по программе реновации дали новую квартиру, нужно письменно сообщить страховщику: он заменит договор или полис на новый с теми же условиями. Все документы можно отправить и получить по почте: в офисе ничего подписывать не придется.
А если собственник умер до того, как получил квартиру, что делать наследникам?
Договор на новую квартиру заключат с наследниками. Если свидетельства на наследство пока нет, собственником новой квартиры будет значиться город и Росреестр запретит любые сделки с ней. Когда наследники получат свидетельство, эти данные исключат из реестра и квартиру оформят на законных собственников.
В квартире живут дети и бабушка-инвалид. Есть какие-то ограничения?
Если в квартире несовершеннолетние дети или кто-то из членов семьи лишен дееспособности, денежное возмещение получить нельзя. Взамен старой квартиры можно получить равнозначную или равноценную, но это должно быть жилье.
При переезде в новую квартиру большей площади нужно вносить доплату?
За равнозначные и равноценные квартиры доплату вносить не нужно и ее не имеют права требовать. Если потребуют, можно пожаловаться в прокуратуру.
Но можно написать заявление и получить квартиру больше, чем равнозначная. Например, вместо двушки попросить трешку. Тогда доплата будет законной.
Доплатить за квартиру больше равнозначной можно материнским капиталом, субсидиями или сертификатом.
Что получат собственники нежилых помещений?
Если предприниматель арендует у города помещение в доме под снос, ему предложат арендовать на таких же условиях равнозначное помещение. Срок сохранится, льготы тоже. В торгах участвовать не придется.
Если во время реновации срок договора аренды закончится и есть право на новый, его заключат на десять лет. Право преимущественного выкупа тоже сохранится, только уже по новому договору аренды и пока действует программа реновации.
Нас могут выселить до того, как дадут новые квартиры? Или отключить коммуникации?
Никого не имеют права выселить до того, как ему предоставят новую квартиру или выплатят деньги по заявлению.
Отключить свет и воду можно только после вывода дома из эксплуатации. Это произойдет, только когда все получат положенное по закону. Но если дом вывели из эксплуатации, жить в нем больше нельзя ни дня.
Кто будет распоряжаться бюджетом программы и как узнать, на что пошли деньги?
В поправках написано, что финансировать программу будут в том числе за счет городского бюджета. Но это не значит, что только за счет него: скорее всего, свой вклад внесут инвесторы.
Средствами будет распоряжаться Московский фонд реновации жилой застройки. По закону у него много целей и задач. В числе прочего — ежегодные отчеты на официальном сайте. Если есть желание контролировать расходы и сметы, стоит следить за этими отчетами.
Все бюджеты, операции и контракты будут проходить через эту организацию. Еще фонд может быть застройщиком и продавать квартиры в новых домах. Если что-то пойдет не так, по обязательствам фонда ответит город.
Наш дом не вошел в программу. Еще можно провести собрание, чтобы получить новые квартиры?
Нет, уже нельзя. С 1 июля закон запрещает включать новые дома в программу. Даже если управляющая компания инициировала собрание, это бесполезно. Может быть, будет еще один этап реновации и что-то изменится.
Если жители проголосовали за снос, а потом передумали, можно выйти из программы?
Раньше, чем власти примут решение о реновации и пройдет три месяца, из программы выйти нельзя. А позже можно.
Из программы можно выйти даже через пять лет, но только если к тому времени ни один из нанимателей или собственников не заключил договор о предоставлении новой квартиры.
Чтобы дом не снесли, нужно провести общее собрание собственников, где больше ⅓ проголосуют против сноса. Для решения по поводу сноса нанимателям дали такие же права, как собственникам. Если есть договор соцнайма, можно прийти на общее собрание и проголосовать.
Если исключить дом из программы, снова внести его туда уже не получится.
Наш дом аварийный. Он в программе сноса, но не в программе реновации. У нас будут те же условия расселения?
Нет, эти условия действуют только для домов, которые вошли в программу. Если дом снесут как аварийный не в рамках программы, взамен тоже дадут равнозначную квартиру. Но у нее будут совсем другие критерии. А вместо комнаты в коммуналке могут дать комнату в коммуналке.
У нас большинство собственников против, а дом вошел в программу. Как это возможно?
Теоретически такого быть не должно. Если есть протокол общего собрания и он противоречит результатам голосования, нужно разбираться. Для начала с администрацией, потом в суде.
Если все против в разговоре у подъезда, а голосовать не пошли, часть квартир признали согласившимися на снос. Такие правила.
В любом случае всё еще можно отменить: собирайтесь и фиксируйте мнения в протоколе.
Я против этого закона! Как его обжаловать?
Федеральный закон нельзя просто так взять и обжаловать. Если ваш дом вошел в программу, дождитесь, пока вам предложат заключить договор, не заключайте его и ждите вызова в суд. Если вас будут выселять принудительно, найдите хорошего юриста, идите по инстанциям и пробуйте признать статью, на которую сошлется суд, неконституционной. Несколько исков против реновации уже подали, но пока безуспешно.
Иногда это получается даже в судах против городских властей и даже если Верховный суд был против.
Любой закон принимают, изменяют и отменяют органы власти. Следующие выборы мэра Москвы и президента пройдут в 2018 году. Выборы в Мосгордуму — в 2019 году. Депутатов в Госдуму будут выбирать в 2021 году. Сходите на выборы и проголосуйте с оказией.
В поправках для реновации много послаблений, о которых жильцы обычных аварийных домов даже мечтать не могут. Стоит подумать об этом, прежде чем идти в суд. Рано или поздно старую пятиэтажку всё равно снесут, но совсем на других условиях.
Если вы живете в другом городе или новом доме и реновация вас не касается, стоит не рвать себе душу и отпустить ситуацию. Москвичи в состоянии сами о себе позаботиться.
Что стоит делать москвичам прямо сейчас
Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.
Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.
Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.
Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.
Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.
В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.
Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?
Спрос на свежие квартиры в новых домах всегда высокий. Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки, многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных. Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже.
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.
Можно ли купить комнату?
По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.
Кто покупает квартиры в пятиэтажках?
Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.
Какие существую риски?
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?
Смысл приобретать такое жилье есть:
Стоимость квартир в пятиэтажках под снос
В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.
В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):
Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.
Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке
При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:
Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.
Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.
Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к жилищному юристу.
Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?
Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.
Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.
Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?
Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:
Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.
Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.
Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию
При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.
Можно ли продать квартиру под снос?
Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.
Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.
Почему продают эти квартиры?
Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.
Какие квартиры дают по программе?
По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.
По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.
2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.
Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?
Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:
В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.
Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.
Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?
Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.
Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.
Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.
Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.
Совет. Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом:
8 (499) 755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00)
Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.