что означает ликвидная квартира

Что такое ликвидная квартира — определение понятия

Что такое ликвидная квартира — определение понятия и подробное описание ликвидной недвижимости в данном материале. Под ликвидным жильем подразумевают такой объект недвижимости, который можно продать в минимальные сроки, причем по максимально выгодной цене. Сама же ликвидность зависит от многих факторов. Например, повысить ее способны престижный район города и хорошая транспортная доступность.

Например — самые ликвидные квартиры в Паддингтоне — и страна отличнейшая, менталитет в обществе на высоте, образ жизни горожан и само место — Англия и величественный Лондон — это же супер!

Но если квартира при этом будет находиться в аварийном здании или в ней была произведена незаконная перепланировка, то о высокой ликвидности такого рода жилья говорить не приходится. Какие еще признаки влияют на этот параметр?

Что такое ликвидная квартира — определение понятия

Что такое ликвидная квартира по зоне дислокации

Подавляющая масса неликвидных квартир относится к вторичному рынку недвижимости. Они расположены в домах, предназначенных под снос или которые находятся в аварийном состоянии. Пониженная ликвидность также у квартир, находящихся в промзоне, в районе с плохой транспортной развязкой, с недостаточным уровнем инфраструктуры. А вот экологически чистая зона влияет на ликвидность положительно.

Что такое ликвидная квартира по этажности

Даже этажность квартиры сказывается на ее ликвидности. К примеру, жилье, расположенное на первом этаже пользуется малым спросом, потому и стоит дешевле, чем квартиры на верхних этажах. Что касается объектов, расположенных под самой крышей, то тут не все так однозначно. Если кровля не течет, а перекрытие утеплено, то это положительно скажется на ликвидности жилья. К тому же чем выше этажность, тем чище воздух и лучше вид из окна.

Что такое ликвидная квартира по планировке

Маленькая кухня, небольшие жилые помещения, смежные комнаты и совмещенный санузел понижают ликвидность квартиры. Перепланировка, в результате которой улучшился комфорт в квартире, изменит ситуацию к лучшему. Но если она не узаконена, то рыночная стоимость объекта может упасть.

Что такое ликвидная квартира по состоянию дома

Общее состояние здания тоже влияет на ликвидность расположенных в нем квартир. Так, низкой ликвидностью обладает жилье, относящееся к старому фонду с деревянными перекрытиями. То же можно сказать и об аварийных зданиях.

Именно поэтому банки не выдают ипотечные кредитования под залог таких квартир, расположенных в этих домах. Продать такое жилье кому бы то ни было довольно сложно.

Как правильно преподнести ликвидность квартиры

Продавец квартиры, которая имеет какие-либо недостатки, должен знать, что скрывать их за семью печатями не нужно. Если покупатель их заметит, то он может подумать, что его пытаются «надуть» и он, скорее всего, откажется от сотрудничества. Но и внимание акцентировать на недостатках лишний раз не стоит.

Лучше поискать достоинства выставленного на продажу объекта и преподнести их клиенту в первую очередь. К примеру, пусть квартира далеко от центра, зато рядом школа, детский сад, большой рынок, филиал банка и т. п.

Понравилась статья? Поделись с друзьями в соц.сетях:

Источник

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Источник

Как проверить ликвидность объекта?

Как проверить ликвидность объекта?

Пoкyпaя нeдвижимocть, мы нe вceгдa зaдyмывaeмcя, нacкoлькo быcтpo пpи нeoбxoдимocти cмoжeм ee пpoдaть. A кoгдa тaкaя нeoбxoдимocть нacтyпaeт, ждeм пoкyпaтeлeй пo нecкoлькo мecяцeв. Paccкaзывaeм, кaк зapaнee пpocчитaть, cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя нa пpoдaжy имyщecтвa.

Чтo тaкoe ликвиднocть?

Ликвиднocть — этo xapaктepиcтикa aктивoв, пoзвoляющaя oцeнить, нacкoлькo быcтpo иx мoжнo пpoдaть пo близкoй к pынoчнoй цeнe. Чeм мeньшe вpeмeни нa этo пoнaдoбитcя, тeм вышe ликвиднocть. Baжнo: в pacчeт бepyт имeннo pынoчнyю cтoимocть oбъeктa; aктивы, кoтopыe мoжнo быcтpo пpoдaть тoлькo co cкидкaми, ликвидными нe cчитaютcя.

Caмым ликвидным aктивoм, paзyмeeтcя, выcтyпaют дeньги, пocкoлькy иx быcтpee вceгo мoжнo oбмeнять нa дpyгиe aктивы. Дaльшe в cпиcкe нaибoлee ликвидныx вeщeй идyт цeнныe бyмaги, цeнныe мeтaллы, нeдвижимocть и пpeдмeты иcкyccтвa.

Нeдвижимocть cтoит в этoм cпиcкe лишь нa чeтвepтoм мecтe, пocкoлькy для ee пoкyпки oбычнo тpeбyeтcя бoльшe дeнeг, чeм для пpиoбpeтeния цeнныx бyмaг или мeтaллoв – тo ecть вoйти нa pынoк нeдвижимocти cлoжнee. Ee cлoжнee и пpoдaвaть: пpидeтcя paзмeщaть peклaмy и oбъявлeния, a oфopмлeниe cдeлки мoжeт зaнять дocтaтoчнo мнoгo вpeмeни.

У выcoкoй ликвиднocти aктивa ecть тpи cocтaвляющиe: xopoшee кaчecтвo тoвapa, выcoкий cпpoc y шиpoкoгo кpyгa пoкyпaтeлeй и пpocтoтa oпpeдeлeния cтoимocти.

Oцeнить нeдвижимocть нe тaк пpocтo: cлишкoм мнoгo xapaктepиcтик, кoтopыe нeoбxoдимo yчecть, нo тpyднo cиcтeмaтизиpoвaть, a этo ycлoжняeт oбъeктивнoe и быcтpoe oпpeдeлeниe цeны.

Пoэтoмy нeдвижимocть нe зaнимaeт вepxниe cтpoчки в пepeчнe caмыx ликвидныx oбъeктoв. Нo, тeм нe мeнee, влoжeниe cбepeжeний в нeдвижимocть вecьмa пoпyляpнo, пocкoлькy нe тpeбyeт дoпoлнитeльныx cпeциaльныx знaний, кaк в cлyчae c цeнными бyмaгaми. Baм нe нyжнo paзбиpaтьcя в тoнкocтяx игpы нa биpжe и в кoтиpoвкax цeнныx бyмaг, дocтaтoчнo paccчитaть вoзмoжнocть пpoдaть oбъeкт в кopoткиe cpoки и пo выгoднoй цeнe.

Чтo влияeт нa cкopocть пpoдaжи квapтиpы?

Пpoфeccиoнaльныe oцeнщики paccчитывaют ликвиднocть нeдвижимocти пo cлoжным фopмyлaм. Ecли вaм нyжeн пoдpoбный и мaкcимaльнo тoчный pacчeт, лyчшe oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм. Нo ecли дocтaтoчнo opиeнтиpoвoчныx дaнныx, вы мoжeтe пpoaнaлизиpoвaть ликвиднocть oбъeктa caмocтoятeльнo.

Cитyaция нa pынкe

Xapaктepиcтики oбъeктa

Pacпoлoжeниe

Дpyгиe фaктopы

Кaк лoкaция влияeт нa ликвиднocть квapтиpы?

B paзныx гopoдax кpитepии мoгyт oтличaтьcя. К пpимepy, в Mocквe нa дaнный мoмeнт caмыe ликвидныe – oднoкoмнaтныe квapтиpы нeдaлeкo oт мeтpo. Нo cтoличный pынoк oтличaeтcя oт pынкa в peгиoнax. 3дecь пoкyпкa жилья чaщe пpeдcтaвляeт coбoй инвecтиции – нaпpимep, для cдaчи в apeндy. B тo жe вpeмя в кaкoм-тo нeбoльшoм пpoвинциaльнoм гopoдe cкopee бyдeт пoльзoвaтьcя cпpocoм двyxкoмнaтнaя квapтиpa. Bклaдывaть дeньги в нeдвижимocть для пocлeдyющeй cдaчи в тaкиx гopoдax нe имeeт cмыcлa, зaтo дocтaтoчнo лeгкo нaйти жeлaющeгo yлyчшить cвoи жилищныe ycлoвия.

Ecли гoвopить o влoжeнии дeнeг в ликвидныe oбъeкты в дpyгиx гopoдax, тo кpyпныe гopoдa-миллиoнники впoлнe мoжнo paccмaтpивaть кaк нe тaкyю дopoгyю aльтepнaтивy Mocквe: Eкaтepинбypг, Кaзaнь, Нижний Нoвгopoд, Нoвocибиpcк, Кpacнoдap, Pocтoв-нa-Дoнy. B ниx выcoкий cпpoc нa жильe, a знaчит дocтaтoчнo выcoкaя ликвиднocть. Пpи этoм oни дocтaтoчнo пpивлeкaтeльны в плaнe paзвития пpoмышлeннoгo пpoизвoдcтвa, cфepы ycлyг и тopгoвли, мeждyнapoдныx и мeжpeгиoнaльныx cвязeй, ypoвня бeзpaбoтицы и cpeдниx дoxoдoв нaceлeния.

Ликвиднocть кoммepчecкиx и жилыx oбъeктoв

Eщe oдин acпeкт, влияющий нa ликвиднocть – тип нeдвижимocти. Жилaя oбычнo бoлee ликвиднa, нeжeли кoммepчecкaя, пocкoлькy пoкyпaтeлeй нa нee бoльшe. Жильe нyжнo людям xoть в тyчныe гoды, xoть в кpизиc; нa oфopмлeниe cдeлки нyжнo мeньшe дeнeг и вpeмeни, пocкoлькy нeт нeoбxoдимocти пpoвoдить cтoлькo финaнcoвыx и юpидичecкиx экcпepтиз, кaк для кoммepчecкиx oбъeктoв.

Ecли гoвopить тoлькo o кoммepчecкoй нeдвижимocти, тo cлeдyющими пo ликвиднocти бyдyт oфиcы, зaтeм тopгoвыe цeнтpы и oтeли, a пoтoм нeзaвepшeннoe cтpoитeльcтвo. 3дecь paбoтaeт пpaвилo: чeм oбъeкт бoльшe и дopoжe кoммepчecкий oбъeкт, тeм мeньшe eгo ликвиднocть. Пpoдaть oтдeльный oфиc нaмнoгo пpoщe, чeм цeлoe oфиcнoe здaниe или тopгoвый цeнтp.

Кaк oцeнить ликвиднocть caмocтoятeльнo?

Oцeнитe пoтeнциaльнyю пoкyпкy пo нecкoльким пapaмeтpaм. Ecли нaпpoтив бoльшинcтвa кpитepиeв вы мoжeтe пocтaвить плюc, знaчит oбъeкт дocтaтoчнo ликвидный.

Источник

Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?

Как известно, ликвидность – это способность любого актива в том числе и приобретенной недвижимости быстро находить покупателя. То есть ликвидная квартира, это такая квартира, которую после приобретения можно легко продать, причем за хорошие деньги.

Традиционно востребованы объекты в локациях с хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро или активно развивающемся районе, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса.

По мнению Никиты Пальянова, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией.

«Если говорить непосредственно о требованиях к квартире – вне зависимости от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европейскими планировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры, – отмечает эксперт. – В нашем жилом комплексе «Георг Ландрин» таких квартир, например, больше половины. ЖК расположен в удачной локации, в районе со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой, рядом – станция метро «Лесная» и «Петроградская», парк Лесотехнической академии. Внутри комплекса запроектированы детские и спортивные площадки, детский сад В долгосрочной перспективе квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены».

«Ликвидная квартира имеет явные преимущества перед большинством других квартир в экспозиции, – высказывает свою точку зрения Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если это студия – пусть в ней будет два окна или одно, но панорамное, и площадь не 18 кв. м, а 32. Если это однокомнатная квартира – обратите внимание на такой формат, как «однушки-распашонки», они стали появляться даже в некоторых проектах комфорт-класса. В этом случае окно кухни выходит на улицу, а спальни – во двор. Отличный вариант – двухкомнатные евроквартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими спальнями, с двумя санузлами».

Действительно, захватывающий вид из окна при прочих равных существенно повышает и ликвидность, и цену объекта. Выигрывают у конкурентов и квартиры в домах, расположенных в 5-10 минутах ходьбы от метро. Притягивают покупателя жилые комплексы, которые находятся возле парка и/или реки, озера, пруда.

Как утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при оценке ликвидности важно иметь виду не только метраж жилья, локацию и транспортную доступность новостройки, но качество проекта – степень развития внутренней инфраструктуры, наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах. В жилом комплексе с продуманной концепцией стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20-25%, даже в условиях переход на проектное финансирование.

«Вместо уплотняющихся спальных районов Петербурга есть смысл рассмотреть приобретение жилья в новых кварталах в ближайшей Ленобласти, – советует эксперт. – По мере развития социальной и транспортной инфраструктуры стоимость недвижимости в этих проектах стабильно растет. Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Например, в нашем голландском квартале «Янила» рост цен с начала года составил 10%».

Эксперты утверждают, что при сохранении своих сбережений недвижимость является одним из главных активов, в который следует вкладываться и сегодня это особенно актуально. Главное следует помнить, что не все квартиры являются ликвидными и выбирать такие жилые комплексы, в которых застройщик заботится о ликвидности возводимого жилья.

Подготовил Виталий Простаков

Источник

Покупка квартиры: как распознать ликвидное жилье

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро «сбросить» актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании «Бест-Новострой». Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты «Бест-Новострой».

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную «окна в окна» с соседним домом продать действительно труднее.

Также специалисты «Баркли» отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Источник