что означает живые квартиры

Квартир лишали не только мертвых, но и живых

В Москве задержали генерального директора агентства недвижимости и её вероятных сообщников. С помощью поддельных паспортов и доверенностей они оформляли квартиры на подставных клиентов, а потом продавали. Сколько объектов успели заполучить? И как полицейским удалось разоблачить так называемых чёрных риелторов?

Выгодную сделку по продаже квартиры прямо в банке внезапно прерывают сотрудники полиции. Эта женщина в цветастом платье – продавец. Как позже выяснится, судя по всему, подставной. Подавленным голосом, путаясь в словах, пытается откреститься от полученных денег за продажу якобы своей квартиры.

— Погромче говорите! Какая сумма?

— 13миллионов 500 тысяч должно быть.

— Вы продавали квартиру.

— То есть, это ваши деньги?

— Здесь документы, договор дарения на квартиру?

По версии следователей, все эти так называемые «продавцы» – участники многомиллионной аферы. Сотрудники полиции разоблачили целую сеть черных риелторов. По версии оперативников, создала и возглавила преступную структуру генеральный директор одного из столичных агентств недвижимости.

Агентство риелторов располагалась в этом презентабельном здании в центре Москвы. Кроме того, у офиса было еще 7 филиалов. Директор агентства – она же предполагаемый организатор преступного сообщества – координировала работу всей сети. Работали слаженно. Злоумышленники, якобы, собирали сведения об умерших владельцах столичной недвижимости. И с помощью поддельных документов выдавали подставных лиц за наследников.

В некоторых случаях авантюристы тайно переписывали на себя и квартиры живых москвичей.

— Не один десяток лет я был владельцем, но в 2020-м году, где-то в начале, произошла эта афера по ксерокопии завещания. С поддельной подписью под генеральной доверенностью квартира была продана.

Продавали квартиры на рынке вторичного жилья. Их стоимость составляла от 6 до 30 миллионов рублей. А спустя время добросовестные покупатели получали повестку из суда о признании сделки купли-продажи недействительной. При обыске в офисах и квартирах предполагаемых аферистов оперативники обнаружили кипу фальшивых паспортов и документов. А также списки с адресами будущих жертв и личные вещи умерших собственников квартир, в том числе документы и драгоценности.

«Аферисты незаконно завладели 15 объектами недвижимости. По предварительным данным, общая сумма ущерба, причиненного городскому бюджету, составляет более 80 миллионов рублей. А пострадавшие граждане лишились в общей сложности 60 миллионов рублей», – рассказала Ирина Волк, официальный представитель МВД России.

Организатор и 16 участников преступного сообщества задержаны. Возбуждены уголовные дела. Окончания следствия фигуранты ждут под подпиской о невыезде и надлежащем поведении.

Все главные новости и видео доступны на медиаплатформе «Смотрим».

Источник

«Живые квартиры»: агентство «ТутковБудков» сняло короткометражный фильм о жизни семей в домах от застройщика А101 Статьи редакции

Креативный директор Дмитрий Тютьков — о создании кампании, сложностях и интересных моментах со съёмок.

«Живые квартиры» — это вторая рекламная кампания, которую мы делаем для застройщика А101. Первую мы запустили в прошлом году под названием «Живые районы». Тогда мы говорили об инфраструктуре микрорайонов А101: большой парковой зоне, свежем воздухе, детских площадках, лесе и других бонусах в подарок к каждой квартире.

В 2018 году мы сделали продолжение и отправились внутрь домов А101, чтобы рассказать о том, что делает «живыми» сами квартиры. Клиент дал нам список, с которым можно работать: высокие потолки, большие окна, квартиры с отделкой и мебелью, с двумя ванными комнатами.

Мы решили обыграть преимущества квартир в контексте историй: например, показать не просто высокий потолок, а что высокий потолок даёт людям, которые живут в такой квартире.

Люди устали от «стерильных» реклам, от серых рендеров жилых комплексов. Им нужно видеть, что дома не только жилые, но и живые, что в них действительно можно жить.

В ролике показана история нескольких семей, которые живут в одном доме: играют в гольф, наводят порядок, принимают ванны и собираются вместе за ужином.

Мы планировали сделать только три ТВ-ролика. Наша команда написала сценарии под каждый пункт из брифа, и мы отправили их на выбор клиенту. Клиент поверил в наше видение и дал согласие на производство всех роликов.

Тогда мы подошли к продакшну, как к производству фильма: разработали большой продакшн-бриф «киновселенной А101» — с единой цветовой палитрой, правилами кастинга, цвета и света, построения кадра и режиссуры. А ещё заложили в сценарии всех роликов «пасхалки»: общие элементы, родственные связи между героями, ссылки одних роликов на другие и так далее, чтобы в конце можно было собрать всех персонажей за общим столом.

Такой формат подсказал дополнительные пути продвижения: ролики можно было пустить независимо друг от друга на ТВ, а потом соединить их и показывать в онлайне и кинотеатрах как один короткометражный фильм, в котором события происходят в одном жилом комплексе А101, а все персонажи — соседи.

Так дома еще не рекламировали.

Традиция такова, что это либо плохие рендеры ещё не существующих комплексов, либо счастливые семьи в уютных квартирах за общим столом — если бы в кадре внезапно появился майонез, никто бы не удивился, и это была бы реклама совершенно другого продукта.

Надо отдать должное смелости маркетинговой команды А101 — они всегда делали ставку на яркую рекламу: нас брифовали максимально отстроиться от конкурентов за счёт необычного визуального ряда. Поэтому лейтмотивом фильма стал сеанс минигольфа за обеденным столом, сосед Артём принимает солнечные ванны в московской квартире, а в кадре то и дело пробегает горилла — из всех идей, которые мы приносили клиенту, они всегда выбирали самые безумные.

В достижении этой цели нам помогли профессионалы из московского продакшна Stereotactic и международная «кинематографическая группировка» Kinopravda, которая выступила режиссёром проекта.

Источник

«Живые квартиры» — ошибка или нет?

Реклама: «Живые квартиры». Будет ли это речевой ошибкой (имеется в виду слово «живые»)?

2 ответа 2

Здесь нет речевой ошибки при условии, если из текста рекламы понятна условность названия «живые квартиры».

1) Этот «термин» применяется в современных проектах для описания многофункционального пространства квартир, которое, подобно живой природе, может трансформироваться, в том числе меняться в соответствии со временем года. Именно поэтому такие квартиры условно называют «живыми.»

2) Другой вариант — это система «умный дом»(умный — значит, «живой»). Вот одно из описаний такого дома: https://www.artlebedev.ru/city-block/

В каждой квартире — горизонтальная система отопления, оборудованная теплосчетчиком. Это значит, что расход тепла рассчитывается для каждой квартиры отдельно.

В общественных местах устанавливаются датчики движения — например, свет зажигается, только когда кто-то выходит в холл. В зданиях используется система «умный дом», то есть освещением и входной дверью жители управляют прямо из квартиры.

Специальная система собирает дождевую и «серую» воду (из стоков кухни и ванной) — она используется для подогрева в теплосистемах, полива растений на крыше и в садах и повторного применения. Сады на крыше удерживают воду, обеспечивают дополнительную термоизоляцию и делают город зеленее. При желании на крыше устанавливаются еще и солнечные батареи.

3) Существуют и другие концепции «живых квартир», когда в интерьер помещения вписаны уголки живой зелени, например:

Источник

Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году

И почему считаю, что продавать жилье почти всегда выгоднее, чем сдавать

К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.

Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.

Какие были варианты

Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.

Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.

Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т⁠—⁠Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:

«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».

В моем случае компания — это моя семья.

Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:

Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.

Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.

Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.

Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.

При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.

В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.

Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.

По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.

Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.

Незастрахованными были только акции.

Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.

В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.

А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.

Таблица сравнения вариантов моих вложений

По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.

Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.

Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:

Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.

Насколько стоит доверять прогнозам специалистов

Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.

«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».

«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.

«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».

Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.

Выбор застройщика

До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.

Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.

Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.

Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.

Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.

Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.

Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.

Метро. Тут все понятно: чем ближе к метро, тем выше ликвидность.

Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.

Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.

Особняком для меня стояли Шушары: там городские власти выкупают жилье для социальных программ и расселения коммуналок. Вероятность того, что не достроят дом, в котором квартиры выкупают городские власти, невелика.

В самом начале 2020 года в Шушарах были сданы еще четыре «социальных» дома, о них даже писал «Деловой Петербург»

Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.

Сравнение комплексов по ликвидности

По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.

Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.

Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.

Из минусов — соседство с промзоной и, как ни странно, та же кольцевая: на въезде и выезде из района постоянно пробки. Но выездов три, а не один, как бывает в других спальниках. Еще к минусам можно отнести отсутствие парков, детских садов и поликлиник: район новый, запланированную инфраструктуру еще не успели построить. Но когда достроят, должно стать неплохо.

Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.

Как победить выгорание

Выбор планировки и отделки

Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.

Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.

Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.

Процесс покупки

Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.

В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.

После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.

В итоге я купил квартиру с такими параметрами:

График моих платежей по кредиту

В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.

В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.

Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.

я сэкономил на страховке

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.

Коронакризис и попытка продажи квартиры

2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.

Кроме того, я начал резко резать расходы:

Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.

В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.

В интернете я прочитал, что, пока дом не сдан и ключи не получены, можно продать квартиру и не платить 13% налога на прибыль. Но консультация с моим налоговым инспектором эти надежды развеяла: налоги придется платить в любом случае.

Вообще, крайне всем рекомендую узнать имя своего налогового инспектора и обращаться к нему за разъяснениями по различным вопросам: это очень удобно. Инспекторы, по моему опыту, с радостью всех консультируют. Отдельную благодарность выражаю Петроградскому отделению ФНС Санкт-Петербурга

Как происходит продажа квартиры по переуступке

В апреле у меня появилась покупательница. Это была женщина, которая разъезжалась с детьми: они разменивали большую квартиру на Комендантском проспекте с доплатой на две — для женщины и для ее дочери. 20 апреля 2021 года мы договорились о цене, оставалось оформить документы.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

В назначенный день, 19 мая 2021 года, мы с покупательницей пришли в отделение банка. Покупательница полностью внесла оговоренную стоимость квартиры — 5 500 000 Р — в следующих пропорциях:

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

В общем, как выяснилось, снятие обременения в банке занимает гораздо больше времени, чем регистрация квартиры на нового собственника.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Считаем прибыль

По этой метрике прибыльность — 50% годовых.

Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.

Источник