Эскроу договор что это

Эскроу договор что это

При выборе квартиры в новостройке будущий собственник должен оценить все риски, связанные с покупкой. Один из основных страхов покупателя квартиры — незавершенное строительство. Рассмотрим, как счета эскроу помогают обезопасить дольщиков от потери финансов.

Что такое эскроу счет?

Эскроу счет — это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Правовой режим эскроу счета устанавливается банком в соответствии с государственным законодательством, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации и заключенным договором счета.

Схема покупки жилья через эскроу-счета не сильно отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера. Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. По закону (в соответствии со статьей 214-ФЗ) с 1 июля такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее срока закона, не замораживаются.

Как работает эскроу?

Средства покупателей на счетах эскроу будут доступны застройщику только после окончания строительства. Если застройщик планирует вести свои работы за счет заемных средств, он получает в банке кредит на отдельный банковский счет, а банк на основании договора помогает контролировать платежи подрядчикам. Для начала работы застройщику достаточно оформить заявку и заключить договор, также можно подключить услугу дистанционного банковского обслуживания для отслеживания статуса документов. Таким образом банковский контроль помогает избежать нецелевого расходования средств и исключить ненужных субподрядчиков или выявить посреднические цели. Кроме того, застройщик обязан указывать в отчетности детальную информацию по расходованию средств.

Другими словами, ни покупатель, ни застройщик не могут получить или использовать деньги со счета эскроу. Это позволяет обеспечить средствам защиту и исключить риск потери капитала или неуплаты на 100%. Если по какой-либо причине застройщик не заканчивает строительство, дольщик может не только вернуть собственные средства, но и получить неустойку.

Порядок расчета по счетам эскроу

Как выглядит процесс работы с эскроу счетом? Условно его можно разбить на 3 этапа: открытие — пополнение — закрытие.

Открытие
• Покупатель оставляет заявку в банке на открытие счета эскроу;
• В банк предоставляются необходимые документы;
• После предоставления данных, заключается трехсторонний договор и отрывается счет.

Пополнение
Положить денежные средства на счет можно любым удобным способом: в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении. Покупатель квартиры может использовать как собственные финансы, так и воспользоваться ипотечным кредитом. В случае одобрения ипотеки банк самостоятельно направит денежные средства на открытый ранее эскроу. При этом для клиента открывается отдельный счет для ежемесячной оплаты клиентом заемных средств. Для получения ипотеки и для открытия эскроу могут быть выбраны разные банки.

Сумма на счете эскроу автоматически замораживается банком и ее невозможно будет снять ради других целей.

Закрытие
Механизм перевода денег застройщику довольно прост. После ввода здания в эксплуатацию, банк самостоятельно переводит средства со счета застройщику, после чего счет эскроу закрывается. У покупателя есть гарантия, что его деньги будут в безопасности, а застройщик уверен, что получит оплату.

Продажа через эскроу счета

С помощью эскроу-счетов можно не только купить квартиру в новостройке, но и приобрести недвижимость на вторичном рынке. Это альтернатива открытию обычной банковской ячейки или аккредитиву, позволяющая обеспечить гарантию транзакции.

Оформление такого типа сделки аналогично ситуации с застройщиком. Использование счета эскроу подразумевает наличие прописанных условий для выполнения сделки между продавцом и покупателем недвижимости, которые они совместно предоставляют выбранному банку. Единственное отличие состоит в том, что продавец получает средства при предоставлении документа, подтверждающего переход права собственности (выписка из ЕГРН).

Можно ли забрать деньги назад?

Вернуть денежные средства и расторгнуть договор можно в следующих случаях:
• Завершения срока действия договора по счету эскроу;
• Расторжения договора по соглашению между дольщиком и застройщиком;
• Невозможности компании достроить объект или заморозка строительства;
• Расторжения договора дольщиком по своей инициативе.

Покупатель также имеет возможность заключить новый контракт с другой строительной компанией по своему выбору. В этом случае деньги останутся на счете, чтобы гарантировать оплату в соответствии с новым соглашением.

В случае банкротства банка покупатель может вернуть средства, сумма которых не превышает 10 млн рублей, так как именно такие счета дополнительно страхуются АСВ — Агентством по страхованию вкладов. Средства покупателя страхуются на весь срок: со дня их размещения на счете эскроу до дня официальное передачи недвижимости и списания денег на счет компании застройщика.

Могут ли приставы арестовать счета эскроу?

Нет. В соответствии со статьей 860.8 ГК РФ Ч. 4 установлен запрет на арест или списание денежных средств со счета эскроу. На период строительства деньги находятся уже не у покупателя, но еще не у строительной компании, поэтому и списать их нельзя. Взыскать средства могут только в том случае, если счет эскроу был закрыт, и покупатель вернул себе средства в связи с невыполнением сделки.

Аналогичная норма установлена ст. 73.3 ФЗ ч. 1 «Об исполнительном производстве», согласно ей на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, и в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.

В чем выгода?

Основное преимущество такого подхода в расчетах — безопасность и гарантия. В отличие от открытия ячейки или аккредитивов, эскроу обладает рядом значительных преимуществ:
• Нет необходимости использовать наличные средства для заключения и оплаты сделки;
• Исключение возможности обмана дольщика;
• Покупатель сам выбирает банк, через который будет проводиться операция;
• Возможность оформления ипотеки;
• Застройщик гарантированно получит средства после завершения работ;
• Покупатель в праве вернуть себе деньги, если объект не был сдан;
• Бесплатное открытие и обслуживание счета;
• Суммы, не превышающие 10 млн рублей, страхуются государством;
• Средства на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы, налоги или долги.

Какие есть минусы?

При всех преимуществах использования эскроу счетов необходимо учитывать и недостатки. Один из них уже упоминался — в случае банкротства банка покупателю будет возвращена только страховая сумма в размере 10 млн рублей, при наличии на счете большего количества денежных средств существует риск их потери.

Также следует отметить, что при покупке квартиры в ипотеку уплаченные до расторжения договора проценты банку не могут быть возвращены.

Источник

Договор эскроу защитит деньги и имущество

С 1 июня в гражданском кодексе появилась глава о договорах эскроу. Это новый вид договоров в российском праве, он поможет при сделках с дорогим имуществом: покупке квартиры, товаров, передаче авторских прав, документов, денег и многом другом.

С договором эскроу меньше рисков для обеих сторон сделки. Это гарантия, что каждый точно получит свое и не рискует быть обманутым. А еще это возможность сохранить имущество и деньги от арестов, списаний, претензий приставов и на случай банкротства.

В общем, отличная штука, в которой стоит как минимум разобраться.

Коротко

Вот главное о договоре эскроу:

О чем вообще речь?

В прошлом году приняли поправки в гражданский кодекс. Часть из них заработала только с 1 июня. Например, мы уже рассказывали про новые правила для займов. Одновременно появилась и глава про договоры эскроу. Раньше такого типа договоров в гражданском кодексе вообще не было. Счета эскроу были, а договора эскроу не было.

Пока нет ни судебной, ни даже полноценной юридической практики по таким договорам. Но это не мешает уже сейчас заключать и использовать их для своей выгоды. Главное в гражданском кодексе все-таки описано, а нотариусы и банки уже готовы участвовать.

Что такое договор эскроу?

Договор эскроу или условного депонирования — это трехсторонний договор. Его суть в том, что одна сторона передает что-то другой стороне через третью, которой они обе доверяют.

Эта третья сторона как бы гарантирует, что никто не уйдет с чужими деньгами и без квартиры, никто внезапно не расторгнет договор на покупку автомобиля или не распродаст имущество компании, пока будут оформляться документы на нового владельца бизнеса. Это способ исполнить свои обязательства с минимальным риском.

Например, бывает так: продавец передал квартиру с отсрочкой платежа, а остаток ему не заплатили. Право собственности уже у покупателя. Отсудить деньги у него, конечно, реально, но судиться можно годами.

Или предприниматель покупает готовый бизнес — например, кофейню. Проверил: помещение в собственности, мебель на месте, кофемашина за полмиллиона работает. Отдал деньги за кофейню, а пока все оформляли, прежний владелец продал мебель и кофемашину, а помещение у него забрали приставы. В итоге ни денег, ни бизнеса.

В договоре эскроу участвуют такие лица:

Как это работает в жизни?

Пример с квартирой. Допустим, есть продавец и покупатель квартиры. Продавец хочет получить деньги вперед, потому что боится, что он передаст право собственности, а денег не увидит. А покупатель не хочет платить деньги, потому что боится, что отдаст их, а продавец эту квартиру оформляет еще на кого-то или подарит ее через час своей бабушке.

Тогда продавец и покупатель вместе с основным договором купли-продажи заключают договор эскроу. Они решают так: вот деньги за квартиру. Их депонируют: то есть покупатель отдает всю сумму эскроу-агенту и просто так забрать их уже не может. Деньги можно депонировать наличными или на счете в банке. Продавец эти деньги не заберет: эскроу-агент отдаст всю сумму, только когда будет акт приема-передачи квартиры. Каждый получит свое, если выполнит обязательства.

Покупатель уже не сможет прийти к эскроу-агенту, расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Либо их заберет продавец, когда переоформит квартиру, либо они придут вместе и расторгнут договор по обоюдному согласию.

Пример с бизнесом. Новый собственник проверил, какие активы есть у компании. Все активы внесли в опись. Деньги за бизнес депонировали у нотариуса с таким условием: прежний собственник бизнеса заберет всю сумму, только если предъявит нотариусу акт, что он передал все это имущество по описи.

Но и покупатель бизнеса эти деньги уже просто так не заберет. Нотариус вернет ему их только в том случае, если пройдет срок передачи имущества. Например, прошел месяц, а кофемашину, мебель и ключи от помещения так и не отдали.

Что можно депонировать по договору эскроу?

Депонировать можно не только деньги, но и вообще любое движимое имущество, документы и ценные бумаги. Нельзя депонировать только недвижимость.

Можно заключить договор взаимного эскроу. Никто ничего не получит, пока не выполнит условия договора. Например, при передаче авторских прав или патента. У эскроу-агента могут быть и деньги, и исходники шрифтов и логотипа. Каждый заберет свое, когда будет зарегистрировано исключительное право на покупателя.

Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества?

Условия могут быть такими:

Больше всего в оформлении условий заинтересован бенефициар, потому что депонент исполнил свое обязательство, когда передал имущество на депонирование эскроу-агенту. Например, внес деньги в банк — все, покупатель ничего не должен, он уже оплатил, даже если продавец эти деньги сможет снять только через месяц.

А вот бенефициару придется прийти в банк и как-то подтвердить, что он выполнил свое обязательство. Как доказать наступление срока, понятно. А вот оформление договора аренды, передачу имущества или смену данных о владельце домена нужно подтвердить документами. Список этих документов должен быть конкретным, понятным и точно подтверждающим, что все нормально, деньги можно отдавать.

Договор эскроу нужно заверять у нотариуса?

Да, это обязательное условие. Кто бы ни был стороной этого договора, даже если эскроу-агент — это риелтор или партнер по бизнесу, — договор все равно нужно заверять у нотариуса.

Исключение только для денег на счете в банке и бездокументарных ценных бумаг. Например, договор эскроу при покупке квартиры можно не оформлять у нотариуса, а внести деньги в банк и там их депонировать, пока продавец не переоформил квартиру на покупателя.

Договор эскроу — это не то же, что депозит нотариуса, не перепутайте.

За договор эскроу нужно кому-то платить?

По умолчанию этот договор платный. То есть эскроу-агент может требовать вознаграждение за то, что хранит имущество, проверяет условия передачи, следит за сроками и документами.

Никаких конкретных цен или процентов в законе нет: как договорятся. У банков и нотариусов, скорее всего, будут свои тарифы в зависимости от суммы и типа сделки. Причем свое вознаграждение агент может потребовать от любой стороны. По умолчанию это солидарная ответственность депонента и бенефициара.

Если такое условие не подходит, нужно конкретно описать все в договоре: платит этот и вот столько. Или что вообще никто ничего не платит. Если эскроу-агент согласен стать гарантом безвозмездно, так тоже можно.

Например, три предпринимателя затеяли общий проект. Двое могут заключить основной договор, а третий выступит гарантом по сделке. Денег он за это не возьмет, документы проверит, передаст, что положено — все довольны и ничем не рискуют.

По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков открывают и обслуживают без комиссии.

Что будет с деньгами или имуществом, если придут приставы или депонента признают банкротом?

Когда приставы взыскивают долги, они могут наложить арест на счета и имущество. Или налоговая может потребовать от банка блокировки счета из-за недоимки. Финансовый управляющий запретит все сделки из-за банкротства и не разрешит его продавать. А что продано, то вернут.

Но не с договорами эскроу. Все деньги, имущество и ценные бумаги, которые депонированы по договору эскроу, защищены от любых взысканий. Эти деньги нельзя списать в счет долга по налогам или алиментам, имущество нельзя арестовать, а машину придется передать покупателю, даже если продавец оказался банкротом.

Все остальное у депонента могут арестовать и забрать. А депонированное имущество — нет.

Значит, договоры эскроу можно использовать для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?

Это не так уж просто. И вот почему:

Источник

Эскроу договор что это

(введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

1. По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет.

Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.

2. При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту.

3. Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги.

4. После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия договора эскроу депонент не вправе распоряжаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором.

5. Обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту.

6. Сторонами может быть заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора друг другу (взаимное эскроу).

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник