если площадь квартиры меньше чем в договоре долевого участия
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.
Возможно ли изменение цены по договору долевого участия
Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.
Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.
Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.
При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.
Особенности процедуры изменения цены договора:
Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?
Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации. Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.
В то же время ст. 5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:
Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?
Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.
Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.
В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:
На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.
Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади
Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.
При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.
Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:
Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:
М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).
Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия
Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива. При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.
Основные выводы из судебной практики:
Заключение
Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.
Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.
Квартира получилась меньше: когда застройщик вернет переплату
В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб. В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб. Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.
Ориентировочная площадь
Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры. И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].
Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось. Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.
Прописывать отклонения от метража
В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.
Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.
«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).
Новый уровень защиты
Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.
Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря ×
Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.
Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.
Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря ×
Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.
А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Застройщик не может запрещать пересчитывать цену квартиры. Так сказал Верховный суд
В 2015 году один мужчина из Северной Осетии купил в новостройке двухкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве, ДДУ. По проекту площадь квартиры была 64,81 м², а в договоре была указана сумма за каждый квадратный метр.
Когда дом сдали, оказалось, что площадь квартиры составляет 64,8 м², но в эту площадь входят лоджия и балкон. С учетом понижающих коэффициентов для лоджии и балкона мужчина недосчитался 2,16 м² и попросил застройщика вернуть переплату за недостающие метры. Но тот отказался: в ДДУ было оговорено, что цена квартиры не пересчитывается.
Видимо, при заключении договора застройщик указал площадь без понижающих коэффициентов за лоджию. По закону так можно — наш эксперт уже объяснял, почему застройщики не обязаны применять понижающие коэффициенты.
Мужчина не согласился с отказом вернуть деньги и пошел в суд. Он решил взыскать 106 773 Р переплаты, компенсацию морального ущерба в размере 100 000 Р и потребительский штраф — 50% от присужденной суммы.
Источник: Определение ВС РФ № 22-КГ21-3-К5 PDF, 704 КБ
Курс о больших делах
Аргументы сторон
Дольщик. Я заплатил за 64,8 м² жилья, а застройщик передал мне на 2,16 м² меньше. Считаю, что сумму надо соразмерно снизить, прошу взыскать переплату через суд.
Условие ДДУ, по которому нельзя делать перерасчет цены, если площадь меняется, считаю недействительным: оно ущемляет мои права как потребителя.
Застройщик. Возражаю. Наше условие ДДУ законно и не ущемляет права дольщика. Площадь квартиры могла и увеличиться — и в этом случае дольщику не пришлось бы доплачивать за лишние метры. В договоре было указано, что площадь ориентировочная, — это нормально, что она немного изменилась.
К тому же дольщик покупал квартиру по программе военной ипотеки. А контролирующий орган этой программы рекомендует нам включать в договоры такое условие.
Что сказали суды
Разберемся, нарушил ли застройщик свои обязательства.
При заключении договора застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о проекте строительства. В договоре должна быть четко определена площадь квартиры и всех помещений, поскольку цена зависит от площади. А цена — это существенное условие договора. Значит, застройщик не предоставил дольщику полную информацию о приобретаемой квартире.
В ДДУ есть конкретные характеристики квартиры, и если застройщик передает квартиру меньшей площади, то он нарушает договор.
Мы считаем, что условие договора, которое позволяет застройщику передать дольщику объект меньшей площади без соответствующей компенсации, ущемляет права потребителя и противоречит закону. Поэтому это условие мы признаем недействительным.
Застройщик остался недоволен решением и обжаловал его в Верховном суде республики.
Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈
Районный суд ошибся. Стороны сами определяют условия, на которых заключают договор.
В ДДУ было условие о том, что площадь квартиры ориентировочная и ее уточнят по итогам замеров. Покупатель прочитал этот ДДУ и подписал его, то есть согласился с его условиями.
Фактическая площадь квартиры оказалась на 2,16 м² меньше площади по договору и проектной документации. При этом квартиру дольщик принял без замечаний как по техническому состоянию, так и по соответствию проекту и условиям договора.
После заключения ДДУ стороны могут договориться об изменении цены, только если договор предусматривает такую возможность. У дольщика в договоре такого условия не было. Более того, было прямо указано: если площадь квартиры изменится по результатам обмера, перерасчета не будет. А суд обязан толковать договор буквально.
Закон также не требует автоматически пересчитывать стоимость квартиры исходя из ее фактической площади.
Этого мужчину никто не заставлял подписывать договор с такими условиями, он сделал это добровольно. Таким образом, спорное условие договора не ущемляет права потребителя. Нет оснований признать это условие недействительным.
Решение суда первой инстанции отменяем, в иске полностью отказываем.
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Верховного суда Республики Северная Осетия — Алания, а жалобу дольщика отклоняем.
Дольщик на этом не остановился и подал жалобу в Верховный суд.
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись.
Предмет договора долевого участия должен быть строго определен. В частности, в нем должна быть точно указана площадь квартиры, потому что от этого зависит ее цена.
Покупателю нужно предоставить полную и достоверную информацию о будущей квартире. А квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Если застройщик передает квартиру меньшей площади, он нарушает одно из условий договора.
Если объект долевого строительства построили с отступлениями от условий договора, дольщик вправе, в частности, потребовать от застройщика соразмерно уменьшить цену.
Условие об абсолютном запрете на пересчет цены не соответствует закону. Стороны могут договориться не пересчитывать цену только с указанием конкретных пределов, в рамках которых цена не меняется. В спорном договоре никаких пределов установлено не было.
При таких обстоятельствах нельзя лишать дольщика права потребовать соразмерно уменьшить цену, что не учли нижестоящие суды.
Считаем, что коллеги существенно нарушили нормы права, когда принимали решения. Отменяем определения апелляции и кассации. Пересмотрите дело.
Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈
Ну хорошо, тогда мы считаем, что решение районного суда законно, и оставляем его в силе.
Что в итоге
Дольщик благодаря своей настойчивости получил 160 тысяч рублей, а мог бы не получить ничего и остаться с квартирой меньше оплаченной площади. Да, он сам подписал такой договор, но не побоялся оспорить незаконное условие — и выиграл суд.
Что для нас важно в этой истории
Если площадь меняется существенно — это уже не норма. И повод задуматься, почему так произошло. А когда площадь квартиры меняется более чем на 5%, дольщик даже вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке.
Застройщик может прямо предусмотреть в договоре отдельный пункт о площади лоджий и балконов. В нем он может указать, что разница в площадях по договору и по результатам обмера БТИ, которое использует при расчете коэффициенты для лоджий и балконов, — это не основание для того, чтобы изменить цену или расторгнуть договор. Ведь в этом случае фактически площадь остается прежней, а уменьшается она только на бумаге — в связи с применением коэффициентов.
Это решение ВС РФ будет полезным и другим застройщикам. Например, если они включают в договоры абсолютный запрет на перерасчет цены. Возможно, они пересмотрят свои типовые договоры. Тогда дольщикам будет проще вернуть свои деньги за недостающие метры. Если у вас похожая ситуация, ссылайтесь на определение ВС РФ. Также эту позицию включили в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2021).
Определение по делу № 22-КГ21-3-К5 от 06.07.2021PDF, 704 КБ
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021)PDF, 1,4 МБ
овного суда дает повод задуматься и застройщикам, которые предусматривают в договорах перерасчет без ограничений.
Inna, застройщик может изменить проект и сделать вместо 5 квартир на этаже сразу 7 с более мелкой нарезкой, и вот уже изначальный проект не актуален
Inna, Ну так человек все инстанции прошел, чтобы перерасчет сделать. Многие, узнав об этой истории, махнут рукой, т.к. неохота судиться. А так, если бы у этого человека сразу получилось вернуть деньги, пошла бы молва, и все уже стояли бы с протянутой рукой к застройщику)
Там на глаз строят? Явно все, всегда знают. А потом БАЦ- ой у нас тут что-то не сошлось. Зато деньги сошлись.
Anatoliy, вы приняты в юр. отдел нашего застройщика. Ваша зарплата — 1000 у.е. Курс у.е. мы установим как захотим, это несущественное условие договора. Завтра ждём вас на рабочем месте.
Кто-нибудь мне может обьяснить-как можно построить квартиру больше или меньше?! Это же все должны рассчитывать инженеры, и от их рассчетов зависят жизни сотен жильцов! Такой дом вообще нельзя принимать в эксплуатацию. Видимо строят те же «специалисты», что в метро сваи забивают и плюс с минусом на спутниках путают
случай, если просрочен срок ввода, вместо декабрь 2019, а фактически декабрь 2021. Какова будет сумма неустойки?, и можно ли компенсировать выполнением работ
Интересно как суды на местах эту практику применять буду (скорее всего никак). Плохо, что даже в очевидных местах у нас не прецедентное право. Или нужно ждать выпуска очередного обзора ВС РФ по 214-ФЗ, может там напишут.
Алена, адекватные суды на местах и раньше такое делали. Странно (но, к сожалению, не удивительно), что тут настолько все долбанулись, что дошли до ВС
Даже в проекте есть ошибки, все решаемо, застройщику надо было пойти на встречу дольшику и решить вопрос в досудебном порядке, репутацию бы не испачкал тогда.
Александр, я работаю со строителями не первый год, согласна, что уроды есть, но также много и порядочных.
«Застройщик может прямо предусмотреть в договоре отдельный пункт о площади лоджий и балконов. В нем он может указать, что разница в площадях по договору и по результатам обмера БТИ, которое использует при расчете коэффициенты для лоджий и балконов, — это не основание для того, чтобы изменить цену или расторгнуть договор. Ведь в этом случае фактически площадь остается прежней, а уменьшается она только на бумаге — в связи с применением коэффициентов.»
Получается, если такой пункт в договоре есть, на компенсацию можно не рассчитывать?
У меня ситуация: застройщик самовольно увеличил площадь квартиры, добавив три метра для балкона, тем самым, просто изменив проект. Балкон стал больше, но так как он узкий, получилась кишка. Пришлось доплачивать.
И второй момент: очевидно, что у застройщика намного больше возможностей к злоупотреблениям, чем у покупателя, обычный покупатель в строительстве не профессионал, подписывает то, что ему дают. Поэтому в защите суда скорее нуждается покупатель, чем застройщик, суд должен учитывать неравность этих отношений и в большей степени становиться на сторону покупателя.
Знал. Это было в проекте. Просто читать не умют.
Я вернул деньги через суд с нем только так.
правда в моем случае, воспользовался обман застройщика в договоре ДДУ написано лоджии по факту передал балкон и это помогло вернуть деньги за мой 97 СМ. И даже я в плюс остался.
У моего знакомого 1,5м2 потеряли при строительстве квартиры в ПАНЕЛЬНОМ доме. Там-то как?! Судился тоже, исход такой же. Договор составлен с нарушениями закона, застрой неправ, истец всё причитающееся получил. Примечательно, что изначально застрой послал истца. Не реагировал ни на жалобы, ни на претензии, пока тот в суд не подал, застрой плевал с высокой колокольни..
Расхождение в 2м довольно существенно, это примерно 3% от площади квартиры, при этом как правило площадь квартир растет с ростом этажности (чем выше, тем тоньше делаются стены и тем больше площадь квартиры), т.е. базовый (наиболее точный) расчет застройщик по идее должен делать по первым этажам. Чаще квартиры оказываются большей площади, чем меньшей, случаи меньшей площади почти не встречаются, а это значит, что застройщики умеют делать базовые расчеты довольно точно. Скорее всего здесь действительно имело место сознательное завышение площади застройщиком с целью получения необоснованного дополнительного дохода. Возможно видя это и по другим покупателям, данный покупатель был так настойчив и уверен в своей правоте.
У меня зал с длиной стены 5м. Чтобы за счёт одной только комнаты уменьшить площадь квартиры на 1м2 достояно сдвинуть эту стену по всей её длине на 20см. Это небольшое расстояния учитывая то что могут не угадать с отделочными материалами, расположением вент шахты и т. д. и прочими ошибками бригад
В нашем доме в одном стояке у квартир изначальной площадью 57м2 отобрали 3.8м2. Добавив его соседним квартирам.
Безусловно знал. Любой дом сначала проектируется архитектором, который производит чертежи и точные замеры площади будущего дома. Следовательно, если строительство велось в точном соответствии с проектной документацией, таких расхождений в площади быть не должно. Еще застройщики часто мухлюют с расчетом стоимости балконов и лоджий, которые по себестоимости в два раза меньше (коэффициент 0,5), чем обычные метры квартиры. Также часто в одностороннем порядке увеличивают площадь квартиры за счет уменьшения метража балкона и требуют доплатить за дополнительные метры уже с коэффициентом 1. В общем уловок достаточно. Но когда я несколько лет назад построила 1-комнатную квартиру, я смогла стрясти с застройщика 300 тысяч. Скандал был жуткий, я до последнего не подписывала передаточный акт, застройщик нес убытки в виде арендной платы за землю, грозился расторгнуть договор и вернуть деньги. Я юрист, законы знаю, сразу его предупредила, что в таком случае подам в суд иск как неосновательное обогащение за все годы, что застройщик пользовался моими деньгами. Надо сказать, что деньги за квартиру я внесла в начале строительства. В итоге застройщик понял, что ему дешевле заплатить мне 300 тысяч, чем судиться. Еще совет, никогда не подписывайте соглашение о продлении срока строительства дома, в таком случае вы будете иметь право на получение денежной компенсации за нарушение срока строительства.