если участок находится в водоохранной зоне что можно строить
Росреестр рассказал, в каких случаях можно построить дом на берегу водоема
 |
| MediaWhalestock/ Depositphotos.com |
Ведомство разъяснило гражданам, задумывающимся о приобретении земельного участка на берегу водоема, о том, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома в прибрежной зоне и какие моменты необходимо учитывать (Информация Росреестра от 20 августа 2021 г.).
В сообщении в первую очередь отмечается, что приватизировать участки в пределах береговой полосы (ее ширина составляет 20 м., а для рек и ручьев протяженностью не более 10 км – 5 м.) нельзя. Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
В водоохранной зоне (ее ширина зависит от вида водного объекта, например, у моря – 500 м, у реки протяженностью более 50 км – 200 м) действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности с целью защиты водного объекта. В частности, такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы (их ширина зависит от уклона берега), на территории которых вводятся дополнительные ограничения.
Участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.
Исключениями являются случаи, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд, и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.
Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться одним из следующих способов:
Строительство в водоохранной зоне: нормы, правила, ограничения на сайте Недвио
Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.
Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.
В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.
Правила застройки прибрежных зон
Основным законом, устанавливающим правила и нормы строительства на прибрежных территориях, является Водный кодекс РФ. Его основная задача — обеспечить чистоту водоемов, защиту растений и животных, обитающих в воде и на территориях, которые прилегают к водоемам.
Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.
Разновидности водоемов
Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.
Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:
К подземным относятся карстовые озера и грунтовые воды. К поверхностным — все остальные. Все они обладают определенными характеристиками, границами и объемом водного режима.
В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:
Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.
Что такое водоохранная зона?
Водоохранной зоной называют участок земли, который находится на определенном расстоянии от береговой линии. За такими территориями ведется особый контроль, даже если ими владеют по праву собственности.
Чтобы понять, какие действия разрешены в водоохранной зоне, владельцу участка необходимо обратиться в федеральный орган и службу кадастрового учета. Официальный ответ будет содержать информацию из специального реестра.
Любое строительство или иную хозяйственную деятельность следует начинать только после получения документов, подтверждающих право на их проведение.
Границы водоохранной зоны
Их определяют для того, чтобы облегчить контроль за соблюдением режима использования на указанных участках. Последний становится частью комплекса мер, направленных на их благоустройство и защиту. Таким образом органы власти добиваются улучшения экологического, гидрологического, санитарного и гидробиологического состояния окружающей среды.
Ширину защищенной территории рассчитывают, ориентируясь на береговую линию. Последнюю определяют по уровню вод в теплое время года.
Согласно Водному кодексу (статья 65, часть 4) на участках указывают границы водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:
Размер защитной полосы также зависит от такого показателя, как уклон берега.
Если водоем является источником питьевой воды, возле него устанавливают санитарную охрану. В этом случае на участке категорически запрещено заниматься строительством или иным видом деятельности.
Сведения о территориях, расположенных возле береговой линии, указываются в кадастровом паспорте на земельный участок.
Можно ли строить в водоохранной зоне?
Да. Прибрежную полосу и водоохранные территории разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и садоводства. При соблюдении определенных условий такие земельные участки можно арендовать и приватизировать.
При соблюдении каких условий в водоохранных зонах разрешено строить дома? Их три:
Контроль за ведением строительства на прибрежной территории осуществляет Росприроднадзор.
Прибрежная защитная полоса
Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:
Бечевником называется береговая полоса у кромки воды. Стандартная ширина бечевника составляет 20 м. На таком участке запрещено любое строительство домов, не разрешается приватизация и аренда земли в этой зоне. Каждый гражданин, в соответствии с законодательством, имеет свободный доступ к этой территории и может использовать ее для отдыха. Имейте это в виду, когда видите объявление с текстом «продается участок у воды».
Размер прибрежной защитной полосы определяется местными органами власти, и составляет от 20 до 100 метров. В прибрежной защитной полосе запрещено любое строительство домов, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. То есть если, к примеру, территория прибрежно-защитной полосы захватывает часть вашего участка, то можно разместить деревянный дом и подсобные строения за пределами полосы, а непосредственно на ее территории — сад или места отдыха.
Следует учитывать, что расстояние от кромки до окончания прибрежной защитной полосы на разных участках может сильно отличаться, в зависимости от статуса водоема, уклона берега и его местоположения. Например, для морей защитная полоса может составлять уже 500 метров. Вот почему эти данные следует уточнить в местной администрации.
Все, что дальше этих полос — может свободно продаваться и покупаться. На такие участки ограничений, согласно Водному и Земельному кодексу, не предусмотрено.
Нюансы строительства на прибрежных территориях
Главная особенность участков у воды заключается в том, что их нельзя полностью огородить от посторонних.
Дело в том, что большинство водных объектов на территории РФ (реки, озера, водохранилища итп) являются государственной собственностью, а это значит, что ими может воспользоваться любой гражданин. Любые заборы и сооружения, мешающие свободному доступу к воде, считаются незаконными постройками.
Еще один важный нюанс: любые земельные участки, находящиеся в пределах береговой линии, нельзя приватизировать.
Важно учитывать, что для того, чтобы начать строительство дома или других построек в водоохранной зоне, нужно иметь оформленный договор аренды или свидетельство о праве собственности на выбранный участок.
Владельцу участка также придется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Следует понимать, что если будут найдены какие-либо нарушения СНиПов относительно размещения построек на участке, то разрешение просто не выдадут.
Лицам, которые планируют открыть на таких территориях личное подсобное хозяйство (ЛПХ), следует учитывать, что вблизи береговой линии запрещен выпас животных, складирование грунта и распашка земли.
Есть установленные ограничения при использовании участков в целях с/х деятельности:
Ограничения при пользовании водоохранных зон
Предписанные правила запрещают размещать на прибрежной территории:
Очистка берегов и самих водоемов — очень долгая и затратная процедура. Вот почему за такими территориями ведется строгий контроль, а границы прибрежной зоны отмечают соответствующими информационными знаками.
Отдельно отметим правила строительства на водоемах, которые находятся внутри частных территорий. По закону доступ к ним может иметь только собственник или арендатор.
В этом случае порядок их использования определяет частный собственник, а не государство. Это же касается оформления купли-продажи прибрежных участков и, примыкаемой к ним, прибрежной зоне. Если это частный пруд, то никаких ограничений к его застройке нет.
Заключение
Если вы планируете купить участок на берегу реки, озера или другого водоема следует внимательно ознакомиться с Водным кодексом РФ и другими законами об охране и эксплуатации водоохранных зон.
Также следует подать запрос в местную администрацию, чтобы получить точные параметры такой зоны непосредственно в месте прилегания участка к береговой линии. Они могут отличаться в зависимости от особенностей водоема, уклона берега, его использования и других характеристик.
Следует помнить, что при незаконном строительстве в прибрежной зоне, застройщик рискует получить не только штраф, но также рискует остаться без дома или даже понести уголовную ответственность (при значительном ущербе окружающей среде, ст. 26 УК РФ). Поэтому шутить с этим не стоит. Разумнее строить дом, не нарушая экологические нормы.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Участок попал в водоохранную зону, что делать?
Уважаемый читатель, в настоящей статье мы расскажем, какие могут возникнуть сложности, если Ваш участок и расположенный на нем дом (иное строение, сооружение) полностью или частично попали в водоохранную зону. Итак участок попал в водоохранную зону или прибрежную полосу, что делать?
незаконные работы в водоохранной зоне ручья
Достоверно известно, что в последние годы надзор за соблюдением природоохранного законодательства становится все более строгим, в том числе это касается водных объектов и прилегающих к ним территорий – водоохранных зон.
За несогласованную деятельность в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе сейчас можно получить целый ряд административных штрафов, например, за эксплуатацию здания без очистных сооружений, за земляные работы, размещение грунта на берегу и др.
Как же определить, что Ваш участок попал в водоохранную зону? Это можно сделать двумя способами.
Способ номер 1. Найти Ваш участок на публичной кадастровой карте, во вкладке «слои» включить слой зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). После этого вдоль водного объекта должна появиться зеленая полоса, это и будет водоохранная зона. Смотрите, попадаете вы в пределы водоохранной зоны или нет.
Способ номер 2. Заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и в разделе «ограничения, обременения» посмотреть, есть обременение «водоохранная зона» или нет.
Указанные способы подойдут только, если водоток или водоем является крупным и его водоохранная зона внесена в ЕГРН. Как быть, если в ЕГРН она отсутствует?
Рекомендуем в такой ситуации руководствоваться общими требованиями ст.65 Водного кодекса и вначале самостоятельно определить расстояние от интересующего участка до уреза воды.
Предположим, мы выяснили, что участок попал в водоохранную зону. Давайте разбираться, какие это может иметь последствия,
Запреты в водоохранной зоне
Запреты в водоохранной зонеОсновную опасность нахождение в водоохранной зоне может представлять для собственников автозаправочных станции и СТО, если эти станции были построены после 2013 года. По иску природоохранного прокурора такие объекты могут снести, что порождает частые Земельные арбитражные споры по данной тематике. На те объекты, которые были возведены до 2013 года, законом установлена амнистия.
Возникает вопрос, как избежать сноса АЗС или СТО, если по документам они попали в границы водоохранной зоны. Чтобы узаконить построенную АЗС или СТО, необходимо выполнить корректировку положения границы водоохранной зоны, что далеко не всегда возможно. В каждой конкретной ситуации нужно проконсультироваться со специалистом в области природоохранного законодательства, который ведет судебные процессы по оспариванию водоохранной зоны.
Особенно важным обстоятельством при решении указанного вопроса будет являться наличие или отсутствие водоохранной зоны в ЕГРН. Если ее границы еще не установлены, то можно в бассейновые органы предложить свои варианты местоположения водоохранной зоны.
В этом случае Вам будет нужна помощь кадастрового инженера, который знает порядок определения границ водоохранных зон.
работы по определению границ земельного участка в водоохранной зоне
Часто имеют место случаи, когда дом попал в водоохранную зону. Было даже такое, что целый строящийся коттеджный поселок попал в водоохранную зону.
Тогда при возведении жилых домов может возникнуть много дополнительных проблем. Основным требованием к дому будет наличие локальных очистных сооружений или подключение к городскому коллектору.
Также при строительстве домов ИЖС в водоохранной зоне следует учитывать, что за складирование грунтов в прибрежной защитной полосе можно получить штраф до 400 тысяч рублей.
Когда вы будете получать разрешение на строительство в водоохранной зоне, а потом акт ввода в эксплуатацию, органы архитектуры могут запросить у вас документы, подтверждающие наличие очистных сооружений.
Давайте рассмотрим также вариант, когда предприятие попало в водоохранную зону. В этом случае важно, чтобы земельный юрист предложил четкий порядок действий. Необходимо следующее.
1. Проверить, действительно ли предприятие расположено в пределах водоохранной зоны.
2. Если это подтвердится, то далее – проверить, насколько виды деятельности предприятия согласуются с требованиями ст. 65 Водного кодекса.
Обращаем Ваше внимание, что позиция судов и надзорных органов не всегда совпадает с тем, как понимает и трактует данную норму закона человек, не имеющий юридической подготовки. Правильно истолковать соответствие или несоответствие видов деятельности указанной статье сможет юрист с опытом в природоохранном законодательстве.
3.Если предприятие попало в водоохранную зону и его деятельность противоречит ст.65 Водного кодекса – разобраться, как подвинуть водоохранную зону и возможно ли это сделать в данной конкретной ситуации.
Участок попал в 20 метровую полосу общего пользования что делать
Если участок расположен в береговой полосе общего пользования, то права собственника такого участка могут быть сильно ограничены. Он обязан предоставить право прохода по своей территории в пределах 20-ти метровой береговой зоны. Такая обязанность прямо предусматривается в ст.6 Водного кодекса. Кроме того, такой участок может быть изъят в пользу государства по иску природоохранного прокурора. Особой проблемой может стать построенная баня на берегу, поскольку поведение объектов, препятствующих проходу (проезду) будет также являться нарушением законодательства.
незаконное ограждение подхода к ручью
Решением данного вопроса в ряде случаев может стать уточнение сведений о границе водного объекта (береговой линии), от которой устанавливается береговая полоса общего пользования.
Садовый участок попал в водоохранную зону
Это несколько менее сложный случай, поскольку для садоводств устанавливаются льготные условия. В садоводстве вместо очистных сооружений можно установить приемники из водонепроницаемых материалов. Однако, следует учесть, что если садоводческий участок попал в водоохранную зону, однозначную правовую оценку по возможности ведения на нем хозяйственной деятельности сможет дать только природоохранный юрист.
Также следует иметь ввиду, что для ИЖС данные правила не распространяются.
Купили земельный участок много лет назад в водоохранной зоне, что делать, что грозит?
Ранее, до 2008 года в состав земель водного фонда кроме водных объектов входили также земли водоохранных зон водных объектов. На основании статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 24.07.2008) земли водного фонда (и, следовательно, водоохранные зоны) отчуждению не подлежали. Территория водоохранных зон была ограничена в обороте.
Сейчас, как мы знаем, водоохранные зоны застраиваются, в них отводятся и предоставляются в собственность земельные участки и для этого не требуется каких-либо дополнительных согласований.
Важно знать, что 2007 года правила установления границ водоохранных зон существенно изменились. Если Ваш участок был поставлен на кадастровый учет до 2007 года и в сведениях о нем числится водоохранная зона, это может быть ошибкой. В этом случае Вам нужна помощь юриста по водоохранной зоне.
Специалистами нашей компании решался вопрос исключения из документов на землю сведений о водоохранной зоне. Вопрос был решен путем проведения переговоров с сотрудниками Росреестра и Бассейновых органов.
Иногда нам задают и такой вопрос: что делать если чиновники, администрация, природоохранная прокуратура грозят снести дом, строение, здание, коттедж, расположенные в водоохранной зоне. Обычно такое требование не связано с нахождением объекта в водоохранной зоне, если только это не АЗС или не станция технического обслуживания автомобилей. Требование о сносе заявляется при наличии у объекта недвижимости признаков самовольной постройки, например, если такой объект сооружен без разрешения на строительство.
Постановления о сносе дома может быть заявлено, если он построен с грубым нарушением градостроительных норм и правил, или же находится в 20-ти метровой береговой полосе общего пользования.
При затруднении в определении характера строительного спора, необходимости разработки четкого плана и рекомендаций для дальнейших действий предлагаем Вам заказать услугу правовая позиция. В рамках оказания данной услуги вы получите письменную правовую консультацию со ссылками на законодательство, судебную практику и практическими рекомендациями для дальнейших действий.
Мы оказываем услуги в следующих субъектах: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, по согласованию — также другие субъекты.
Если участок находится в водоохранной зоне что можно строить
В рамках рубрики «Вопрос–ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
За время пандемии у россиян кардинально изменился жизненный уклад, и многие стали задумываться о покупке собственного земельного участка за городом. При этом часто предпочтения отдаются участкам на берегу водоемов.
В этом материале расскажем, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома в прибрежной зоне и какие моменты необходимо учитывать.
Береговая полоса: что можно, а что нельзя
Согласно Водному кодексу РФ, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:
Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет 20 метров. Исключением являются реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 метров.
Граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу.
Обращаем внимание! Приватизировать, то есть выкупить у государства участки в пределах береговой полосы, нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
Водоохранная зона: что следует учитывать при строительстве
В отношении водных объектов могут быть установлены в том числе такие виды зон с особыми условиями использования территорий, как водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса).
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. На этой территории действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности с целью защиты водного объекта. В частности, такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
ВАЖНО! В границах водоохранных зон запрещается:
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. При обратном или нулевом уклоне она составляет 30 метров. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. В этом случае она составляет 200 метров.
Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:
Обращаем внимание! Участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т.д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.
Исключениями являются случаи, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд, и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.
Также стоит помнить, что за нарушение водного законодательства предусмотрена административная и уголовная ответственность.
Как проверить, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?
Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться одним из этих способов:
1. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», в офисах МФЦ, а также на портале Госуслуг.
Если участок не входит в границы зоны с особыми условиями использования территории (которой в данном случае является водоохранная зона), то напротив соответствующей графы в выписке будет указано «данные отсутствуют». Если же наоборот, то будет указано, что участок расположен в границах водоохранной зоны.
2. Воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта». Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать пункт «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу. Далее отметить «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов». Нужно увеличить карту, и территории этих зон будут обведены широким салатовым контуром. В окне поиска следует найти недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка.
Обращаем внимание! Границы водоохранной зоны отображаются только если координаты ее границ внесены в ЕГРН. Их установление и внесение в реестр крайне важно, так как предупреждает риск возникновения нарушений при предоставлении юридическим и физическим лицам земельных участков, фактически попадающих в границы таких зон. О том, как внести координаты границ земельного участка в ЕГРН, читайте в материале нашей рубрики «Вопрос – ответ».