Эссет менеджмент что это

Что такое Управление активами (Эссет менеджмент) | Asset Management

Как правило, инвестор встречается с менеджером компании по управлению активами перед передачей контроля над активами, чтобы определить цели и инвестиционные стили. Обычно, менеджер проводит предварительную работу с инвестором, чтобы поставить реалистичные цели, а также определить и установить критерии эффективности работы. Инвестор может также высказать свои предпочтения и пожелания относительно инвестиционного стиля применительно к управлению его активами. Например, некоторые инвесторы придерживаются достаточно консервативных взглядов, в то время как другие склонны к более высокому риску. Встречи с менеджером, осуществляющим управления активами, как правило, проводятся на регулярной основе, чтобы инвестор мог своевременно получать информацию о проделанной работе и полученных результатах.

Как правило, как только активы инвестора передаются компании по управлению активами, менеджеры получают право распоряжаться ими на свое усмотрение в рамках заключенного договора. Такие полномочия обеспечивают дополнительную гибкость при необходимости быстро принять решение, не проводя консультаций с инвестором. Используя услуги эссет менеджмента, инвестор получает полный спектр услуг, которые могут предложить только финансовые профессионалы, такие как инвестиционные банки. Выгодой для инвестора в этом случае является более высокая доходность его активов, чем он смог бы добиться самостоятельно.

Лучшим способом обеспечить более высокую рентабельность активов является их диверсификация. Поэтому активы редко вкладываются в один единственный инвестиционный инструмент, например, такой как акции, облигации, недвижимость или инвестиционный фонд. Компания по управлению активами решает, как именно распределить активы, или может принять решение о перемещении средств из одного инструмента в другой, чтобы использовать в своих интересах сильный рынок. Инвестиционные менеджеры также информируют клиента о долгосрочных перспективах развития рынка, и могут оказывать содействие при покупке недвижимости. Доход, полученный от инвестиций, может быть выплачен или реинвестирован на усмотрение инвестора.

Источник

10 фактов об Asset Management

1. Множественность определений.

Термин AssetManagement или АМ, получивший большое распространение на Западе и приобретающий популярность на российском рынке, дословно обозначает «управление активами», но определений при этом имеет множество, в зависимости от многих параметров, начиная от сферы использования и заканчивая профессиональными оттенками, вкладываемыми каждым конкретным специалистом.

2. Доверие – основа Ассет менеджмента.

Доверие – фундамент всех серьезных отношений в бизнесе и социуме, и АМ в данном случае не исключение. Большинство профессионалов делает акцент именно на данной стороне Ассет менеджмента, позиционируя его как доверительное управление любого рода активами, которыми владеет собственник. Вручая ассет-менеджеру судьбу своей собственности и активов, владелец должен доверять ему, как доверяет врачу, приходя с уже существующей проблемой или в целях профилактики. Собственник верит, что отдает все свои активы в руки настоящего специалиста, что текущие сложности, если они есть, будут решены, а доходность будет увеличена.

3. Ассет менеджмент – это не только знания финансов и финансовых инструментов.

На западном и российском рынках принято считать, что Ассет менеджмент в большей степени связан с управлением финансами и капиталом, и, как следствие, хорошим ассет-менеджером может стать только финансист или специалист с финансовым образованием. Отчасти это верно, но именно отчасти. Настоящий ассет-менеджер должен владеть целым набором, комплексом знаний и умений, быть предпринимателем, управленцем, маркетологом, психологом, прогнозистом, обладать развитой интуицией, пониманием бизнес-процессов и многим другим, включая человеческое обаяние и профессиональную харизму.

Как следует из предыдущего пункта, ассет-менеджер должен быть комплексным специалистом, а Ассет менеджмент – комплексной услугой. Собственник актива не задумывается о том, с каким вопросом и к какому специалисту он должен обратиться. Приходя в АМ-компанию, он априори поступает правильно и знает, что ему помогут с любой задачей, касающейся его актива.

5. Ассет менеджмент в сфере коммерческой недвижимости (Real Estate Asset Management, REAM) – отдельное и особенное направление АМ

REAMобозначает управление недвижимыми активами. Отдельным и особенным это направление можно считать потому, что оно обладает узкой специализацией, требует глубоких знаний сферы коммерческой недвижимости и сосредоточено на защите интересов владельцев недвижимого имущества. В России REAM распространен крайне мало.

6. Добавление ценности активу – основная задача AM / REAM

Работа ассет менеджера или компании, функционирующей в сфере AM / REAM, сводится к одной простой задаче – приданию дополнительной ценности активу Клиента, способствованию роста доходов собственника от владения данным активом. Ассет-менеджеры должны виртуозно владеть всеми возможными механизмами максимизации прибыли, понимая, что и как нужно сделать, чтобы объект приносил больше денег, а его стоимость росла.

7. Управление затратами – основной инструмент AM / REAM

8. Риски больше не являются головной болью владельца актива.

Работа с рисками – сфера ответственности ассет-менеджера. Его обязанность – предвидеть неблагоприятные ситуации, знать, как с ними справляться, минимизировать возможные потери от их наступления. Данная функция особенно актуальна на российском рынке, где уровень риска гораздо больше, чем на западе.

9. Видеть возможности и использовать их быстрее, чем кто-либо – искусство АМ.

Ассет-менеджеры должны обладать уникальным внутренним радаром для того, чтобы всегда в любой ситуации, в любой экономической и политической обстановке видеть, как преобразовать активы собственника, как их развивать в постоянно меняющихся условиях, какой потенциал заложен в том или ином событии, касающемся объекта.

10. AM / REAM позволяет гордиться своей собственностью.

Многим собственникам не достаточно просто получать прибыль от владения активом, им важна психологическая составляющая данного процесса – им нужно гордиться своим имуществом, испытывать чувство эмоционального удовлетворения от того, в каком состоянии находится его объект, как он функционирует, что он дает окружающему миру, социуму и так далее. AMспособен решать даже такие нестандартные задачи.

Материал подготовила Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar.

Источник

Как asset management превращает свинец в золото

Ольга Шарыгина о технологиях, позволяющих улучшить управление бизнес-активами и заметно повысить их ценность.

Усталый невыспавшийся парень напряженно смотрит на старую разбитую автомашину. Вот в его глазах промелькнула какая-то искра, и губы настойчиво произносят: «Ну, покажи мне, на что ты способна!». То, что происходит дальше, называется магией. «Ведро на колесах» начинает оживать: выпрямляются вмятины, старую ржавчину сменяет блестящая краска, вместо разбитого зеркала заднего вида — новый хромированный аксессуар. И, наконец, мы видим перед собой настоящий лимузин…

Эту сцену из классического американского фильма я представляю каждый раз, когда меня просят описать, что из себя представляет asset management (ассет-менеджмент), в чем его суть. Я отвечаю: это магия, благодаря которой любой самый невзрачный и заброшенный актив способен радикально преобразиться – заиграть новыми красками, вызывать гордость у владельца, приносить ему как моральное, так и материальное удовлетворение. А этот невыспавшийся парень из фильма — ассет-менеджер: человек, благодаря которому подобное перевоплощение становится возможным.

Максимальная ценность

Asset management, или дословно «управление активами», — понятие относительно новое не только в России, но и в экономически развитых странах. Сам термин появился в 1980-х годах прошлого века и поначалу использовался для обозначения деятельности по техническому обслуживанию и эксплуатации различного типа активов, прежде всего в сфере недвижимости. Однако с течением времени понятие asset management наполнилось дополнительными смыслами и примерно с начала 2000-х годов является неотъемлемой частью стратегического планирования организаций, операционная деятельность которых никак не связана ни с недвижимостью, ни, скажем, с финансовыми активами.

Что же такое asset management? Есть четкое определение, сформулированное в стандарте ISO 55000 (он опубликован в 2014 году). Согласно этому определению, asset management – это скоординированная деятельность организации по извлечению ценности из активов. Извлечение ценности подразумевает и финансовую сторону вопроса, и демонстрацию социальной ответственности, и многое другое. Результатом внедрения ассет-менеджмента должно стать улучшение качества услуг и товаров, рост репутации, повышение устойчивости и общей эффективности компании, а также степени управляемости рисков.

Мне больше нравится определение, данное специалистами NASA – американского аэрокосмического агентства. Они говорят, что asset management – это процесс управления, благодаря которому мы принимаем и воплощаем в жизнь максимально ценные решения в отношении используемых активов. В этом смысле asset management – синергия трех составляющих.

Мастера на все руки

И все же дать четкое определение понятия «ассет менеджмент» в сегодняшних российских условиях — это то же самое, что пытаться дать определение термина «маркетинг» в самом начале 1990-х: вроде все слова понятные, а смысл до многих дошел только недавно.

Мне кажется самым главным здесь такое банальное слово как «комплексность»: нужно обладать знаниями и особым чутьем в самых разнообразных областях. Человек, который умеет привести все эти знания в систему и способен принимать на ее основании эффективные решения, называется ассет-менеджер, и таких людей очень мало. Скажу больше: ассет-менеджер – это человек высшего разума: он очень умный (даже мудрый) и сообразительный. Он многофункционален; умеет «разговаривать» с активами, и те отвечают ему взаимностью. Это человек, который находит баланс между людьми и данными.

Согласитесь: даже тот, кто на каждом шагу рассказывает о желании не зависеть, наконец, от пресловутого человеческого фактора, вряд ли полетит на самолете, который не управляется пилотом. И наоборот, те, кто не доверяет цифровым устройствам, вряд ли согласятся сесть в самолет без какой-либо автоматики.

Было и стало: три примера преобразования бизнеса

В какое состояние помогает привести активы подход, о котором мы здесь рассуждаем? Вот несколько историй.

1. Дублинский аэропорт

Это один из самых загруженных воздушных узлов в Европе и в мире. В 2015 году пассажиропоток аэропорта превысил 25 млн человек. С точки зрения экономики, аэропорт Дублина вносит довольно существенный вклад в ВВП Ирландии (около 4%) и обеспечивает работой примерно 100 тыс. человек.

В 2006 году руководство осознало печальную картину: аэропорт перегружен, эксплуатационные затраты очень высоки, качество обслуживания – низкое, персонал и пассажиры испытывают постоянный стресс. Начали действовать с изменения стратегии: привели в порядок видение, миссию, цели и ценности компании. Проанализировали ключевые проблемы, среди которых: отсутствие культуры среди персонала, реактивная, а не проактивная реакция на проблемы, непрозрачная и непонятная процедура принятия решений, отсутствие нормальной работы с коммерческими помещениями (задумайтесь: совсем недавно – в середине нулевых годов – в крупнейшем аэропорте европейской страны не имели понятия о стоимости своих активов!).

Самым радикальным решением было строительство второго терминала аэропорта, который существенно разгрузил воздушную гавань столицы Ирландии. На объектах были созданы группы сотрудников с разносторонними компетенциями. Внедрили мониторинг показателя SLA — ожидаемого уровня сервиса. Разработали правильную систему принятия решений и начали инвестировать в людей, чтобы сформировать команду управляющих активами и повысить квалификацию работников на местах. В результате всех действий аэропорт Дублина переместился в разнообразных рейтингах из аутсайдеров в лидеры, а расходы на эксплуатацию удалось сократить на 15%.

2. NASA

Одна из крупнейших организаций, занимающихся серьезными научно-техническими разработками и обладающая огромным количеством разнообразных активов. У NASA множество площадок на территории США, и одна из них расположена в Луизиане в местечке под названием Мишо. На этой площадке производятся топливные баки для ракет, выводящих космические корабли на околоземную орбиту. В момент острого бюджетного кризиса — в 2009 году, когда финансирование NASA резко сократилось, была поставлена задача: сделать проблемную и морально устаревшую площадку в Мишо коммерчески успешной.

Для решения этой задачи были применены подходы, характерные для asset management. Для начала проводники перемен оценили существующие практики, проанализировали имеющиеся данные и компетенции персонала. После чего создали непрерывный цикл совершенствования для всех типов активов. Этот круговорот выглядит следующим образом: сбор и анализ данных — создание и исполнение процесса — оценка и улучшение. Изменения затронули все сферы деятельности, включая работу с персоналом. Так, систему штрафов сменила система полномочий, которая подчеркивает важность вклада каждого члена коллектива в общее дело. Реактивная система реагирования на поломки была заменена на проактивную, основным элементом которой является мониторинг и превентивное выявление возможных проблем. Большое число идей, концепций и решений стали чем-то новым для людей. Раньше они не задумывались о том, что забота об активах означает также и заботу друг о друге. В конце концов, многие стали применять новые практики в своей обычной жизни. Что в результате? Площадка стала коммерчески успешной, в том числе и потому, что затраты в результате внедрения стандартов asset management сократились на 40%. Улучшились и другие показатели деятельности. Например, объем работы в сверхурочное время уменьшился с 15 до 2-3%.

3. Johnson & Johnson

Зачем Johnson&Johnson нужен asset management? Есть несколько причин. Во-первых, чтобы отслеживать жизненный цикл активов и адекватно оценивать их состояние. Во-вторых, чтобы повысить надежность использования активов. В-третьих, чтобы спрогнозировать потребность в капитале. Кроме того, состояние активов (как движимых, так и недвижимых), на которых выпускается продукция, отражается на ее качестве. А это один из основных факторов в конкурентной борьбе.

В какой-то момент в J&J осознали, что недвижимые активы – это значительная часть их жизни и переформулировали основную миссию корпорации таким образом, что вторым пунктом (а их всего три) теперь значится: «управлять нашими активами и оптимизировать их».

Что еще они сделали? Сформировали команду ассет-менеджеров, обучили ее, организовали подразделения в разных странах. В рамках asset management разработали отдельную стратегию, которая стала частью основной стратегии компании. Они придумали, каким образом asset management должен внедряться в операционную деятельность корпорации: все расписали, разграничили круг задач и сферы ответственности между людьми. Ежегодно в J&J составляют дорожную карту по целям, и эта карта касается каждого актива, а также задач, поставленных перед ассет-менеджерами. Дорожную карту выполняют досконально. При этом она подкреплена соответствующими документами — без бюрократии в asset management, к сожалению, не обойтись. Кроме того, в Johnson&Johnson начали сертификацию asset management и должны ее скоро успешно завершить (есть несколько сертификатов в этой сфере, самый важный из которых – ISO 55000).

Особая философия

Теперь снова вернемся в Россию и попробуем переложить строгое определение термина asset management из международного стандарта ISO 55000 на нашу почву. Что значит вести скоординированную деятельность по извлечению ценности из актива? Как минимум, принять для себя особую философию ведения бизнеса, один из основных принципов которой – отдавать приоритет стратегическим интересам, а не сиюминутной выгоде.

Мы все перемещаемся в новую экономическую реальность, где лидирующие позиции в конкурентных секторах экономики займут компании, готовые к забегу на длинную дистанцию. Такие компании не держат камни за пазухой, всегда предпочитают честность и открытость внутри себя, а также в отношениях со своими клиентами и партнерами. Они готовы делиться опытом и знаниями, чтобы совместно вырабатывать и претворять в жизнь лучшие из возможных стратегий, извлекать взаимную выгоду в течение длительного времени. Как бы ни было ментально сложно, каким бы ни был соблазн, но придется быть готовым думать на годы вперед и быть полезным в долгосрочной перспективе вместо того, чтобы получать шальную прибыль, стремиться урвать здесь и сейчас. Это, собственно, и есть путь к настоящему, а не мнимому успеху. Таким я его вижу.

Источник

Разновидности управления недвижимостью

Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный доход.

Именно поэтому многие крупные инвесторы предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью. Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин

Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. И «Управление недвижимостью» — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса. Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, попробуем разобраться.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

2. Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов — здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.

Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Источник