Флип сделка что это
Флиппинг, или как заработать на быстрой перепродаже недвижимости?
Во многих странах флиппинг считается разновидностью спекуляций на рынке недвижимости, и относятся к нему негативно, имея в своё законодательстве ряд ограничений по проведению подобных операций и обязательный специальный налог, что делает флиппинг невыгодным. По этой причине такие операции производятся не так часто, дабы не привлекать внимание надзорных органов.
Для того чтобы флиппинг обернулся высоким доходом, следует обладать определённым опытом, знаниями и навыками. Необходим грамотный выбор объектов недвижимости, стоимость которого должны быть ниже рыночной. Более того, инвестор должен уметь анализировать и предсказывать ценовой рост приобретаемого объекта недвижимости на ближайшую перспективу.
Аукционные торги – ещё один эффективный способ оптимального флиппинга, когда возможно выгодное приобретение ликвидного жилья, которое было изъято в качестве залога кредитным учреждением, за бесценок. Для этого потребуется оперативная реакция инвестора. Объекты, продаваемые в условиях форс-мажора по стоимости, как правило, стоят гораздо дешевле аналогичной недвижимости, продаваемой по рыночной цене. Форс – мажорные ситуации в данном случае – это тяжёлые жизненные обстоятельства или срочный переезд в другой город (страну).
Кроме того, для флиппинга важно понимание неустойчивого состояния рынка недвижимости, когда предсказать ближайшие перспективы не возможно, но с другой стороны, в такой период можно встретить недооценённые или просто «перспективные» объекты недвижимости, которые могут оказаться вполне ликвидными и прибыльными. Но в любом случае флиппинг лучше «работает» в условиях растущего рынка, нежели падающего.
4. Знание законодательства в сфере недвижимости.
Flipping: инвестиционная стратегия, о которой неизвестно в России
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.
Зарабатываем на перепродаже недвижимости. Секреты успешного флиппинга
Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.
Составление четкого плана действий — первый шаг любого флиппера
Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.
1. Анализ ситуации на рынке недвижимости
Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости: среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.
2. Четкий план расходования средств
Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.
Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.
При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.
3. Варианты возмещения возможных убытков
Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.
4. Анализ законодательства об оформлении сделок по покупке и продаже недвижимости
Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.
Как выбрать правильный объект для покупки
Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.
1. Недооцененное жилье
Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.
В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.
Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.
2. Залоговая недвижимость
Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.
3. Вынужденная срочная продажа жилья
Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.
4. Квартиры без ремонта
Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5–10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20–25% от суммы, вложенной в квартиру.
Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.
Наличие команды профессионалов — залог успеха во флиппинге
Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.
В ней не обойтись без:
Грамотный ремонт с минимумом затрат — залог успеха
Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.
Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.
Искусство быстрой продажи жилья
Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.
Вариант 1. Импровизированный аукцион
Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.
Вариант 2. Телефонный аукцион
Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.
Вариант 3. Продажа агентству недвижимости
Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70–80%, при падающем — 50–60%.
Налоговый вопрос
Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.
Способ 1
Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.
Способ 2
В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.
Способ 3
Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.
Флиппинг по-русски: я зарабатываю до 60% на продаже «убитых» квартир
Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) в сфере недвижимости означает быструю перепродажу объекта. Это стратегия инвестирования, в которой покупается проблемная квартира, ремонтируется и продаётся значительно дороже. Евгений Горб занимается флиппингом около четырёх лет и зарабатывает на перепродаже квартир до 60% годовых. Вот как ему это удаётся.
Как я купил первую квартиру для перепродажи
Мы работаем в партнёрстве с моей супругой, она агент по недвижимости со стажем более 10 лет. Четыре года назад к ней обратились с просьбой продать однокомнатную квартиру. Она была в ужасном состоянии, годами в ней копился мусор. Даже зайти в неё было страшно, и решались на это немногие, не то что жить.
Сначала супруга пыталась её продать по цене существенно ниже рыночной, но даже с большой скидкой её не хотели покупать.
Жена предлагала собственникам привести её в порядок, чтобы можно было продать, но они не были готовы тратить ни время, ни деньги на уборку и ремонт. Но у квартиры был потенциал: она находилась в хорошем доме престижного района на юго-западе Москвы. Поэтому мы решили купить эту квартиру сами с использованием заёмных средств и привести её в товарный вид. Я в то время был военнослужащим и участвовал в этом проекте в свободное от основной работы время. Ремонт занял три месяца.
При ремонте мы исходили из собственных представлений, что нужно потенциальному покупателю этой квартиры. Сами искали и закупали материалы, продумывали дизайн и интерьер квартиры. Старались использовать актуальные в то время тренды: стены и потолки под покраску, высокие плинтуса и потолочные карнизы. Капитальный ремонт занял три месяца.
Работая над этим проектом, мы столкнулись с трудностями. Например, только с третьего раза нашли ремонтную бригаду, которая нас устроила. Первая бригада выполнила часть работ, но качество было плохое, и она затягивала сроки. Пришлось с ними расставаться. Вторая оказалась дорогой по стоимости, но работы выполнялись не так быстро, как мы планировали.
Всего на капитальный ремонт было потрачено 600 тысяч ₽ (демонтаж старых покрытий, черновая и чистовая отделка, новая электрика, сантехника, пластиковые окна, кухня с техникой, туалет и ванная под ключ), только освобождение квартиры от накопившегося мусора стоило 60 тысяч ₽. Но результатом мы остались довольны: купили квартиру за 6 миллионов ₽, а продали за 8,5 миллиона ₽. За вычетом расходов заработали 1,9 миллиона ₽, минус налоги с продажи (13%). Срок проекта составил шесть месяцев (три месяца — на ремонт, ещё три ушло на продажу). Таким образом, чистая доходность составила 22% на вложенные средства, а это 44% годовых.
После этого мы купили ещё три квартиры по рекомендациям наших клиентов и коллег. В этих проектах я помогал своей супруге в свободное от работы время. Два года назад я уволился из армии и начал полноценно заниматься флиппингом.
Сколько я сейчас зарабатываю на флиппинге
В общей сложности я занимаюсь флиппингом уже около четырёх лет. За это время я купил и перепродал 12 объектов, из которых три с косметическим ремонтом и девять с полным капитальным ремонтом под ключ.
Полностью отремонтированную и укомплектованную квартиру я сейчас продаю в среднем за месяц. Средний срок реализации проекта от покупки до продажи — три месяца, а средняя доходность по проектам составляет 60% годовых. Это сумма уже за вычетом всех налогов.
Я работаю как физлицо и как ИП на упрощёнке. Мы всегда учитываем налоги при изначальном расчёте проекта, с каждого проекта платим налог 13% (если объект приобретается на физлицо) или 6% (если приобретаем объект на ИП) от дохода с объекта, а с этого года будем платить 15%, потому что доход за 2021 год составит более 5 миллионов ₽.
В нашей практике были проекты, которые можно назвать неуспешными — доходность по итогу составила меньше ожидаемой. Но провальных проектов, в которых мы бы что-то потеряли и не вернули вложенные средства, у нас не было.
Полностью отремонтированную и упакованную квартиру мы продаём в среднем за месяц. Исключения — это наш первый проект (срок продажи — три месяца, эта квартира была частично упакована, только кухня и санузел) и квартира в Московской области в период самоизоляции (срок продажи — четыре месяца).
Сейчас я одновременно веду три флиппинговых проекта. Эта работа занимает полный рабочий день шесть дней в неделю, а иногда и семь — нужно контролировать ремонтные бригады, закупать материалы, искать покупателей, оформлять документы. Если вести один проект, то можно успевать всё это и за 2–4 дня в неделю, в зависимости от стадии проекта.
Большую часть заработанных денег я вкладываю в следующие квартиры. Наше собственное жильё было куплено именно по схеме флиппинга: мы нашли убитую коммунальную квартиру на 78 квадратных метров в Хамовниках в старом кирпичном доме 1928 года.
Несмотря на очень крутую локацию, эта квартира была ниже рынка, она была убитая, к тому же дом с деревянными перекрытиями, стены из дранки (деревянных планок) и конфликт между собственниками. Мы сделали в ней капитальный ремонт, который обошёлся нам в 4 миллиона ₽. Сегодня эту квартиру уже можно продать за 28 миллионов ₽.
Как я выбираю квартиры для флиппинга
Раньше для флиппинга мы подбирали квартиры на Циане, или к нам сами обращались продавцы по рекомендациям. Последний год мы активно используем программу Flipio, которая анализирует рынок недвижимости, находит недооценённые квартиры и просчитывает их потенциал. Стоимость нашей подписки (максимальный пакет) составляет 50 000 ₽ в месяц.
При выборе квартиры я учитываю:
Я покупаю студии, одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры в Москве и Московской области. Не боюсь квартир с какими-то недостатками — убитых, с перепланировкой, с залогом, с долгами по ЖКХ, без балкона, с видом на дорогу. Зачастую на таких объектах можно получить максимальную прибыль. Главное, чтобы у квартиры был хороший потенциал. Чтобы определить его, мы сравниваем стоимость выбранной квартиры с ценами на квартирами схожих параметров в этом же районе с хорошим ремонтом (похожим на наш), И так рассчитываем стоимость продажи нашей недвижимости после ремонта.
Мы отказываемся от покупки квартир, если складываются сразу несколько негативных факторов. Например: недавний переход права собственности, первый этаж и окна не во двор. Несмотря на цену ниже рынка, такую квартиру будет очень сложно продать.
Как я проверяю квартиры перед покупкой
Перед покупкой я проверяю как продавца, так и саму квартиру через публичные государственные ресурсы и непосредственно с участием продавца. В каждом конкретном случае перечень запрашиваемых документов зависит от правоустанавливающих документов, количества собственников и истории.
Базовый пакет документов такой же, как и при любой сделке с жилой недвижимостью:
Список дополнительных документов зависит от ситуации в каждом конкретном случае.
Что нужно учитывать при ремонте «под продажу»
Перед началом ремонта нужно определиться с тем, кто целевой покупатель: один человек или пара, семья с одним ребёнком, семья с двумя детьми, семья с разнополыми детьми или семья с тремя и более детьми, квартира под аренду.
Продумывая планировку и дизайн, нужно исходить не из своих личных предпочтений, а из потребностей потенциального покупателя. То, что нравится лично вам, может не подойти большинству покупателей.
Мы всегда продумываем планировку, обстановку и детали интерьера, которые привлекут большое количество покупателей. Стараемся не использовать очень яркие цвета или решения «на любителя».
Если это двухкомнатная квартира с изолированными комнатами и маленькой кухней, то мы не увеличиваем кухню за счёт одной комнаты, делая её проходной, как сделали бы для себя. Потому что на такую планировку будет значительно меньше реальных покупателей. Мы стараемся максимально эффективно распланировать пространство в квартире, чтобы она была функциональна и комфортна для проживания семьи с одним или двумя детьми. А именно такие семьи — самые частые покупатели двухкомнатных квартир.
Как сделать ремонт, чтобы продать квартиру дороже
Плюсы и минусы флиппинга
➕ Надёжный тип инвестиций, сохранность капитала обеспечивается титульным страхованием собственности. Его можно оформить в любой страховой компании.
➕ Высокая доходность — от 25% годовых и выше. Средняя годовая доходность по моим проектам — 60%.
➕ В отличие от инвестиций в новостройки цикл здесь значительно короче: от двух до шести месяцев. Часто на проект уходит всего три месяца.
➕ Мы не просто покупаем квартиры дёшево и перепродаём дороже. Мы находим недооценённые квартиры в плохом состоянии, делаем качественный ремонт и предлагаем рынку ценный продукт, на который есть спрос.
➖ Можно допустить ошибку при оценке проекта и получить убыток.
➖ Нужно работать с правоустанавливающими документами.
➖ Есть риск обвала рынка недвижимости.
➖ Если заниматься профессионально, на работу по нескольким проектам нужно тратить шесть дней в неделю.
Советы тем, кто хочет заниматься флиппингом
Выгоднее заниматься флиппингом, если есть желание самому вникать в ситуацию на рынке недвижимости, в юридические тонкости сделки и быть ориентированным на потребности покупателя. Если на это нет времени, то придётся оплачивать труд команды специалистов.
Для покупки жилья нужно иметь хотя бы небольшой начальный капитал. Также можно оформить ипотеку. Важно заранее рассчитать окупаемость и учитывать, что реализовать её будет сложнее — нужно будет получить разрешение банка на продажу залога или полностью погасить задолженность по ипотеке до продажи.
Найти ипотеку по низкой ставке, чтобы заработать на флиппинге