как лучше заключить договор аренды нежилого помещения на физ лицо или ип
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Добрый день, как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности антикафе. Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)
Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.
Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.
Стоимость аренды 40т.р.
Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.
Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.
Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).
Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.
С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.
На мой взгляд в любом случае, если Вы будете заключать договор с ФЛ, то вне зависимости от того, укажете ли Вы что являетесь ИП или нет, в любом случае Вы будете налоговым агентом. Поэтому при таких обстяотелствах у Вас варианта нет. Вы можете «подставить» в качестве арендатора третье лицо (ФЛ), но тогда могут быть проблемы с тем, каким образом он Вам передает это помещение, поскольку, если он передает его безвозмездно, значит у Вас возникает внереализационный доход, который посчитать очень просто ввиду наличия договора аренды.
Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.
Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.
Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.
Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?
Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.
КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).
2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.
Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
Хочу инвестировать в коммерческую недвижимость — найти помещение в городе-миллионнике с долгосрочным арендатором и сдавать в аренду, то есть купить готовый бизнес. За счет этих вложений хочу создать себе безусловный базовый доход и накопления на старость.
Прошу ответить на несколько вопросов:
Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость — лучше зарегистрироваться как ИП. В договоре нужно подробно описать, что, кому, на сколько сдаете и как считается арендная плата. Регистрировать договор в Росреестре необязательно. Расскажу обо всем по порядку.
Как оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого
Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Чтобы ею заниматься, нужно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий налоговый режим: УСН или ПСН.
УСН — упрощенная система налогообложения — подойдет, если вы будете зарабатывать не больше 200 млн рублей в год.
Если не планируете больших расходов, за счет которых можно было бы уменьшать налоговую базу, выбирайте УСН с объектом «Доходы». Платить нужно будет 6% от общей суммы арендных платежей по итогам квартала.
Если ожидаются расходы — например, помещение куплено в кредит, и есть ежемесячный ипотечный платеж, — то вариант УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% может быть выгоднее.
Советую посчитать, когда сумма налога будет меньше:
ПСН — патентная система налогообложения — подойдет, если доход от сдачи недвижимости в аренду не превысит 60 млн рублей в год. По закону сдача в аренду нежилых помещений — один из видов деятельности, по которым может применяться патент.
В этой системе налоговая ставка тоже 6%, как при УСН «Доходы», но ставку умножают на потенциальный доход — тот, что может получить арендодатель, по мнению региональных властей.
Порядок оплаты патента зависит от срока его действия:
Если не регистрировать ИП и сдавать коммерческую недвижимость в статусе физлица, то можно нарваться на штрафы от налоговой. Так как сдача недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность, а о переходе на УСН или ПСН арендодатель не сообщал, то ему доначислят НДС по ставке 20/120 и пени за просрочку уплаты.
Поэтому оформлять договор с арендатором коммерческой недвижимости советую в статусе ИП на УСН или ПСН.
Как победить выгорание
Что прописать в договоре аренды
Кроме реквизитов арендодателя и арендатора в договоре аренды нужно подробно описать, что сдается, для чего, на какой срок, когда и как арендатор должен вносить платежи, когда договор может быть расторгнут досрочно.
Данные помещения, которое сдаете в аренду. В договоре нужно прописать, какое помещение сдается — торговый зал, офис, склад, — его кадастровый номер, площадь и адрес. Можно приложить технический план помещения.
Если в аренду сдается часть помещения, то к договору можно приложить выкопировку — копию, снятую с части от общего поэтажного плана. На копии можно маркером закрасить передаваемую в аренду часть помещения.
Размер арендной платы. Его можно прописывать как угодно:
Можно также вписать формулы, по которым будет рассчитываться арендная плата: например, 1% от кадастровой стоимости помещения.
Порядок изменения арендной платы. Здесь пишут, когда и как арендодатель может изменить размер арендной платы. Например: «Арендодатель может увеличивать арендную плату не более чем на 10% один раз в год».
Это очень важный момент: обычно вносить какие-то изменения в договор можно только с согласия обеих сторон через дополнительные соглашения, но в договорах аренды можно прописать, что арендодатель может в одностороннем порядке, без согласия арендатора, увеличивать арендную плату. По закону это можно делать не чаще одного раза в год.
Срок договора аренды. Стороны договариваются, на какой срок арендатор снимает помещение и что будет, когда срок истечет: договор пролонгируется, нужно будет его перезаключить или он перестанет действовать, и арендатор съедет из помещения.
Еще следует продумать ситуации, когда договор можно будет расторгнуть досрочно и в одностороннем порядке. Например, дать арендодателю право расторгнуть договор, если арендатор просрочит платеж больше чем на два месяца.
Правила использования помещения. Следует прописать, как арендатору можно использовать помещение. Например, можно указать, что в нем допустимо оборудовать офис или маникюрный кабинет.
Правила зависят от законодательных ограничений и пожеланий самого арендатора. Например, в жилых домах нельзя открывать бюро ритуальных услуг и хранить там тела умерших. Так что если помещение на первом этаже жилого дома, арендодатель такого арендатора пускать не должен. Или, допустим, арендодатель против алкоголя и может отказать арендаторам, которые хотят открыть пивную.
Кто несет расходы на содержание помещения. Во время заключения договора аренды нужно сразу решить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, и прописать это в договоре.
Ответственность сторон за нарушение их обязанностей. Обычно ее устанавливают для арендатора, если он просрочит платеж. Например, за каждый день просрочки будут начисляться пени на сумму арендной платы. У арендодателя тоже могут быть обязанности по договору, например сделать ремонт. Если он не отремонтирует помещение, арендатор может взыскать неустойку.
В договор аренды можно добавить и другие условия, которые арендодатель и арендатор посчитают нужными. Например:
Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре
Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если он заключен дольше чем на год, то его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Но если этого не сделать, штрафов не будет. Договор аренды все равно действует, и стороны должны выполнять свои обязательства по нему. Регистрация договора нужна прежде всего для третьих лиц, например потенциальных покупателей недвижимости, которые смогут узнать об обременении в виде аренды по выписке из ЕГРН.
В то же время регистрация договора в Росреестре выгодна арендатору. Если недвижимость продадут, новый собственник не сможет выселить арендатора, пока действует договор. Арендатор, вложивший существенные деньги в ремонт помещения, сможет и дальше работать в своей торговой точке.
Договоры на срок менее года или неопределенный срок в Росреестре регистрировать не нужно.
Кто будет отвечать перед проверяющими органами
В зависимости от характера нарушения — пожарной безопасности или санитарных норм — ответственность может понести не только арендатор, но и арендодатель.
За нарушения пожарной безопасности может ответить и арендатор, и арендодатель — этот вопрос решает суд.
В судах учитывают два фактора:
Конституционный суд подтвердил, что виновного в нарушении нужно определять исходя из конкретных обстоятельств. Если прописать в договоре, что ответственность за нарушения пожарной безопасности несет арендатор, судья все равно может наказать арендодателя, если была его вина.
За нарушения санитарных правил будет отвечать арендатор, так как это он ведет предпринимательскую деятельность. Но если в плохом санитарном состоянии виноват арендодатель — например, он должен был сделать капремонт, но не сделал, — то потом арендатор может обратиться к арендодателю.
Допустим, из-за санитарного состояния деятельность арендатора приостановили на 90 суток, то есть три месяца он не мог работать. Арендатор может отказаться платить арендную плату за этот период и взыскать с арендодателя пени и штрафы, предусмотренные договором.
Что в итоге
Договор аренды — это не формальность, а серьезный документ. Грамотно составленный и зарегистрированный договор поможет сформировать стабильные отношения с арендатором, справедливо распределить расходы на содержание помещения, избежать претензий контролирующих органов, а при необходимости — безболезненно разорвать отношения с недобросовестным арендатором.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Как лучше организовать аренду: как физ лицо или как ИП?
Я хочу арендовать 1-2 кв.м. в авто,жд вокзалах и также можно в других организациях, для вендингово массажного кресла, если я попрошу составить договор как физическое лицо, мне не должны отказать и должна ли я буду платить налоги?
ГК об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений для Арендодателя по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что Арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.
Заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование (во владение и пользование) (ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Не имея статуса индивидуального предпринимателя Вы можете быть арендатором нежилого помещения.
Законом не запрещено передавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Для арендодателя заключение договора с таким лицом негативных правовых последствий не влечет.
Что же касается правовых последствий использования нежилых помещений в целях ведения предпринимательской деятельности для арендатора, то следует учитывать, что занятие предпринимательской деятельностью без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя является незаконным и может повлечь привлечение такого лица к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности Кроме того, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.