как написать письмо арендатору о повышении арендной платы образец
Скачать образец бесплатно. Уведомление об увеличении арендной платы
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.
Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.
Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».
И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.
В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.
В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
Образец уведомления об увеличении арендной платы
Гражданским кодексом РФ п.2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 прописан принцип свободы заключения договоров, где условия сделки определяются по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено законом. Изучив образец уведомления о повышении арендной платы, рассмотрим правовые основания, вытекающие из соглашения между сторонами, для ее применения.
Интересы сторон соглашения
Интересы контрагентов не совпадают: арендодателю выгодно увеличивать плату, учитывая ситуацию в экономике. Для арендатора наиболее выгодна фиксированная стоимость на продолжительный период или понимание возможного повышения расходов на аренду в перспективе. Нередко недобросовестные арендодатели, пользуясь невнимательностью, а чаще незнанием правовых норм арендаторами, ставят их в неожиданно невыгодные условия. Одним из таких распространенных примеров является повышение платы за аренду в одностороннем порядке.
Благоприятные условия для арендатора
Рассмотрим ситуации и возможные пути разрешения споров, возникающих при заключении контрактов аренды, когда законодатель стоит на защите прав арендатора и никаких прочих усилий для их отстаивания не требуется:
Такой факт наиболее благоприятен для арендатора, и его нельзя заставить подписать дополнительное соглашение о повышении арендной платы. Суммы платежей остаются неизменным. Любые действия арендодателя по повышению суммы оплаты являются неправомерными.
Инициаторы повышения обосновывают свою позицию ст. 445, 450 ГК РФ, ст. 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на их основании заявляют иски о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения. Однако суды выступают на стороне арендаторов, защищая их от взыскания задолженности по арендным платежам.
Изменение платы за аренду происходит только по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, если иное не предусмотрено самим документом. Кроме того, конкретно прописываются действия сторон при таком изменении. Если такие шаги не предусмотрены, то исполнение требований, указанных уведомлением о повышении суммы оплаты, являются не правомочными. Арендатор продолжает оплачивать аренду по ранее согласованным платежам, и каких – либо ответных мер законодатель не предусматривает. В случае предъявления арендодателем иска к контрагенту о взыскании платежей и/или о расторжении соглашения, связанного с невнесением своевременной платы по ставкам, указанным в одностороннем уведомлении, судом будет принято решение в пользу арендатора.
Благоприятные условия для арендодателя
Благоприятные условия для арендодателя возникают при возможности изменения платы в договоре без заключения сторонами дополнительного соглашения.
Рассмотрим три наиболее важных варианта повышения оплаты за аренду:
Повышение оплаты зависит от следующих обстоятельств:
Дополнительное соглашение не предусмотрено. Для требования оплаты арендатором новой ставки достаточно направить уведомление об изменении ее размера. При рассмотрении судами исков, поданных на основании перечисленных выше причин, берутся во внимание условия договора аренды, которые диктуют возможность одностороннего изменения размера арендного платежа, при отсутствии такого основания, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка оплаты зависит от его стоимости)».
Арендатору сообщается о таком изменении уведомлением, основанном на анализе оценки стоимости арендной платы (либо оценки рыночной стоимости арендуемого объекта, в случае, если оплата рассчитывается из стоимости помещения). Изменения начинают свое действие по срокам, согласованными сторонами либо определенными уведомлением, и будут правомерными:
Несоблюдение каждого из них дает право арендатору предъявить исковые требования о признании такой сделки недействительной.
Кстати, законодательством РФ в особых случаях предусматривается порядок индексации. Например, при аренде земельных участков, собственником которых являются государство или муниципальные органы власти. Исходя из Постановления Правительства России от 16.07.2009 No 582, при заключении договора аренды земли ставка меняется ежегодно на размер уровня инфляции (не ранее одного года с момента возникновения правоотношений) в одностороннем порядке.
Договорные правоотношения предусматривают одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендного платежа. Арендодатель в подобном случае полностью защищен законодателем и все его действия правомерны.
Когда арендуется имущество коммерческой организации
Договором предусмотрена формула расчета платы за аренду. В формуле могут быть использованы любые величины, в зависимости от специфики соглашения сторон, например:
При заключении договора аренды рекомендуется прописать обязанность сторон в случае увеличения размера платежа за аренду письменно заключить дополнительное соглашение (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение может осуществляться не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Если соглашение зарегистрировано и даже прописан порядок изменения арендной платы по уведомлению, то этого всё равно недостаточно. Соглашение об изменении договора заключается также, как и основной договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В случае когда договор не подлежит государственной регистрации, достаточно определить процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом документе.
При заключении правоотношений на срок менее двенадцати месяцев имеет смысл закрепить в документе условие об индексации установленной суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и прочего (образец письма арендатору о повышении арендной платы смотреть выше). Правомерность объясняется не изменением оплаты, а расчётом размера на основании механизма, установленного договором (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 No 66).
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.
Можно ли внести изменения?
Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:
Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.
Какие изменения можно вносить?
Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:
Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.
Нужно ли обращаться в госорганы?
В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:
Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.
Образец
К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года
1 ноября 2020 года
ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:
1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.
4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).
Арендодатель:
Иванов И.Л.
ООО «Площадь»
Подпись
Арендатор:
Зайцев Д.Д.
ООО «Стройка»
Подпись
Образец уведомления об увеличении арендной платы
В договорах аренды часто прописывается возможность одностороннего увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Это исключение из общего правила. Увеличение арендной платы вступает в силу только с момента уведомления арендатора. Необходимо выяснить, что представляет собой данный документ.
Суть уведомления
Уведомление об увеличении арендной платы представляет собой юридически значимое сообщение (ст.165.1 ГК РФ). Это сведения, с которыми должен быть ознакомлен арендатор. На практике это означает, что уведомления порождают гражданско-правовые последствия для адресата.
Закон не оговаривает форму. Уведомление может быть совершено как письменно, так и устно. Рекомендуется составить полноценный документ. Работает простая схема: получил письмо – значит ознакомлен с новыми условиями.
Уведомительный характер – привилегия арендодателя и проблемы для арендатора. Собственнику имущества не требуется согласовывать и обсуждать финансовый вопрос с нанимателем – он просто отправляет ему письмо. Если арендатор не согласен с новыми условиями, то он не исполняет свои обязательства. При такой расстановке сил арендодатель выступает сильной стороной.
Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.
Уведомительная схема работает только тогда, когда это прописано в договоре. Перед отправкой сообщения следует изначально выяснить, предусмотрено ли правило в соглашении.
Уведомление – это документ, со всеми вытекающими правовыми последствиями. Отсюда – необходимость тщательного составления.
Как составить уведомление?
Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.
Реквизиты:
Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.
Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.
Существенные условия:
Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.
Текст состоит из трех частей:
Вводная часть содержит реквизиты, которые пишутся в правом верхнем углу. Обязательно название документа – «Уведомление об увеличении арендной платы». Пишется по центру после реквизитов.
Далее указываются причины, по которым возникла необходимость повысить сумму. Вводное предложение начинается с деловой конструкции. К примеру, если арендная плата увеличивается по причине роста цен, то так и пишется: «в связи с повышением уровня цен…».
Основная часть содержит нормы, на которые ссылается составитель. Например, если в договоре прямо предусмотрено право в одностороннем порядке увеличить цену аренды, то указывается конкретный пункт соглашения.
В заключительной части излагается итоговая информация: сроки и новая цена. Рекомендуется составить отдельный пункт «Приложения», в который будут входить дополнительные документы. Это может быть сам договор аренды.
В конце текста ставится печать или подпись составителя, а также дата и место оформления.
Общий стиль оформления – деловой. Факты должны быть изложены сухим языком.
Уведомление – это сообщение, которое должно быть ясным и понятным адресату. Должны четко фиксироваться размер и сроки.
В каком виде отправлять?
Закон не оговаривает строгую форму доставки уведомления. На практике используются следующие виды:
ГПК РФ содержит норму, согласно которой юридически значимые сообщения можно отправлять по факсу или телеграммой. Рекомендуется отправлять ценным письмом с описью. Не забыть вложить и приложения. Таким способом обеспечивается подтверждение факта отправки. Если дело дойдет до суда, то письмо с описью будет существенным доказательством по делу.
Сообщение должно быть доставлено не раньше, чем за 30 дней до внесения очередной арендной платы.
Способы доставки:
Личное вручение действенно, так как появляется возможность поговорить с глазу на глаз. Необходимо убедить лицо сделать отметку на одном из экземпляров. Отметка делается в виде надписи «Документ получил».
С организациями-арендаторами дело обстоит сложнее. Каждый юридически значимый факт заносится в специальный регистр. Простое вручение из рук в руки может не принести никаких последствий, если соответствующий факт уведомления не был зарегистрирован. Необходимо убедиться в этом лично – обратиться к регистрирующему отделу организации.
Отправка через электронную почту – не лучший вариант. Он оперативен, но ненадежен. В случае судебного разбирательства не будет возможности доказать факт доставки. Суд принимает во внимание только уведомления на материальных носителях. Так сложилась практика.
Отправка через Почту России – наиболее распространенный вариант. Не требуется личного посещения контрагента. На руках у арендодателя остается чек и опись вложения. Порядок:
Средний срок доставки – 10 дней. Зависит от региона.
Куда отправлять?
Неоднозначная ситуация: что делать, если местоположение контрагента неизвестно? Постановление Пленума ВС РФ от 2015 года разъясняет, когда уведомление является надлежащим образом отправленным. Конкретные нормы зависят от категории контрагента:
Даже если адресата нет на месте, а письмо доставлено, то арендатор в любом случае будет считаться уведомленным. Уклониться от сообщения не получится.
Необходимость регистрации
Одобрение от государственного органа зависит от сроков договора. Если сделка заключена на период меньше одного года, то необходимости в регистрации нового соглашения нет. В то же время, долгосрочные договоры с обновленной информацией придется регистрировать заново. Юридически это означает изменение существенного условия. Раз изменилось содержание сделки, то это уже считается новым договором.
Само по себе уведомление не регистрируется.
Образец уведомления о повышении арендной платы
Изначально уведомление составляется в двух экземплярах. Один хранится у арендодателя, другой доставляется контрагенту. Реквизиты и существенные условия – обязательные требования к содержанию. Важно тщательным образом подойти к составлению документа. Ниже предлагаются бланки и образцы, которые помогут правильно оформить уведомление.
Как бизнесу снизить плату за аренду
Даже после режима самоизоляции
Большая часть расходов офлайн-бизнеса связана с арендой. Последние месяцы заведения и компании были закрыты или не работали в полную силу, а помещения простаивали.
По всей стране закрылись фитнес-центры, парикмахерские, магазины одежды и бытовой техники. Кафе и рестораны могли предлагать блюда только навынос или организовывать доставку.
Ограничения постепенно снимают, но не везде и не в один момент. Мэр Москвы объявил, что с 9, 16 и 23 июня будут поэтапно отменены «антивирусные» меры и снова заработает сфера услуг
Многие предприятия не были собственниками своих помещений, а арендовали их. Внезапно лишившись дохода, арендаторы не смогли вовремя оплатить счета за апрель и май. Справедливо ли взыскивать с них неустойки? Можно ли не платить за арендованное имущество, если не пользовался им? Примерно такие вопросы возникли у предпринимателей.
С другой стороны, арендодатели часто не были готовы обнулить арендную плату, так как их расходы никуда не делись. У собственников недвижимости есть свои обязательства: платить имущественные налоги, долги по ипотеке, откладывать деньги на капитальный ремонт зданий.
Разбираемся, что можно делать, чтобы договориться о снижении арендной ставки.
На что можно рассчитывать, если помещением не пользовались
Совсем не платить за то время, когда организация не могла работать, вряд ли получится, если только арендодатель не пойдет вам навстречу.
Если вам удалось договориться, это идеальный вариант. В этом случае нужно оформить все договоренности письменно — в виде дополнительного соглашения. Если договор был на срок более одного года и вы регистрировали его в Росреестре, зарегистрировать нужно и дополнительное соглашение.
Если предприниматель не пользовался арендованным местом из-за режима повышенной готовности, но договориться с арендодателем не вышло, это еще не конец. Добиться снижения арендной платы можно и после завершения режима самоизоляции.
Вот какие есть варианты
У каждого варианта есть свои нюансы, расскажем о них ниже.
Освобождение от платежей
Еще в марте некоторые юристы стали утверждать, что арендаторы, которые приостановили деятельность, не должны ничего платить за те месяцы, когда они не могли работать. На первый взгляд, в пользу такой позиции можно привести довольно убедительные доводы.
В пункте 2 статьи 328 ГК РФ содержится базовое правило о встречном исполнении обязательств. То есть исполнять свою обязанность, например платить деньги, мы должны, только если вторая сторона тоже исполняет свою обязанность — передает нам товар, оказывает услугу или предоставляет имущество в аренду.
Из этого можно сделать вывод, что если у нас не было доступа к арендованному помещению, то и платить за нее мы не должны. К сожалению, здесь есть подвох: если вы не могли работать из-за «коронавирусных» ограничений — это не вина арендодателя. В такой ситуации наказывать арендодателя просто не за что. И все же возможна ситуация, когда вы можете сослаться на статью 328 ГК РФ и не вносить арендные платежи.
На федеральном уровне были подготовлены конкретные перечни объектов, которые могли продолжать работать. Все остальные работать не могли. Например, закрыты были все торговые центры. В то же время офисные центры закрывать не нужно было.
Перечни объектов, которые не могли работать в Москве и, наоборот, могли быть открыты на федеральном уровне
Однако некоторые собственники офисных зданий решили перестраховаться и закрыли их по собственной инициативе. Вот в таких ситуациях арендаторы не могли пользоваться помещениями исключительно из-за решения, принятого арендодателем, поэтому и не должны платить ему за период простоя.
У арендатора при этом есть два варианта действий:
При любом из вариантов арендатору нужно доказать, что он не мог попасть в здание. Например, составить вместе с другими арендаторами акт и сфотографировать объявление о закрытии офисного центра на входе.
Снижение размера арендной платы
Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.
Вот как это можно сделать.
Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, 452 и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.
У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.
Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.
Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.
Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:
Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.
Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.
Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:
Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.
Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.
Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.
Постановление Правительства Москвы № 553-ПП от 13.05.20PDF, 265 КБ
Что сделать, чтобы снизить размер арендной платы
Направить официальное письмо своему арендодателю (по почте или вручить под подпись) с предложением снизить размер арендной платы. В письме обосновать размер такого снижения.
Возможные варианты обоснований:
Подписать с арендодателем дополнительное соглашение, если он согласен на снижение.
Обратиться в суд и потребовать изменить условия договора, если арендодатель отказывает вам или просто игнорирует ваше обращение. Теоретически Верховный суд в Обзоре № 2 допускает, что вы можете и не обращаться в суд, а просто молча начать платить в меньшем размере.
Если арендодатель сам подаст на вас иск о взыскании недоимки, вы сможете возражать, ссылаясь на его обязанность снизить арендную плату.
Правда, этот путь является крайне рискованным: нельзя заранее предсказать, какой размер арендной платы суд посчитает обоснованным. Если суд снизит арендную плату не так существенно, как вы рассчитывали, арендодатель сможет не только взыскать с вас разницу, но и насчитать на нее пени.
Отсрочка арендных платежей
п. 3 Постановления Правительства РФ № 439 от 03.04.2020PDF, 218 КБ
Чтобы получить отсрочку, нужно выполнить четыре условия:
График погашения стороны могут согласовать сами, но в любом случае арендодатель не может требовать оплатить все раньше 1 января 2021, а арендатор не может тянуть с погашением долга дольше, чем до 1 января 2023 года. При этом дополнительный ежемесячный платеж в счет погашения накопившегося долга не должен быть больше 50% от обычной арендной платы.
Разберем на примере
Турфирма-арендатор обычно платит за аренду офиса 100 000 Р в месяц. Компания относится к пострадавшим отраслям и получила отсрочку на выплату аренды. Пока действует режим повышенной готовности, арендатор ничего не платит.
После отмены режима и до 1 октября 2020 года ему каждый месяц нужно будет платить по 50 000 Р — половину ежемесячного платежа.
В чем смысл отсрочки, если платить потом все равно придется? Отсрочка дает право задерживать платежи, не опасаясь штрафных санкций, пеней, неустойки или выселения из помещения.
Обратите внимание, что речь идет только об арендных платежах, а не о платежах за коммунальные услуги. Пеню за несвоевременную оплату таких услуг правительство отменило только для жилых, но не для коммерческих помещений.
Как предоставляется отсрочка
Теоретически, как и в случае со снижением арендной платы, нужно обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение. Однако Верховный суд РФ смягчил это требование — в третьем вопросе упоминавшегося обзора.
Если арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей не заплатил вовремя, арендодатель обязан сам напомнить арендатору, что у того есть право на отсрочку. По умолчанию Верховный суд считает, что арендодатель знает, чем занимаются его арендаторы, и может сам оценить, относится ли их деятельность к пострадавшим отраслям.
Арендодателям, которые дали арендаторам из пострадавших отраслей отсрочку, положена отсрочка или рассрочка по уплате налога на имущество и земельного налога
Верховный суд называет такие ситуации, когда отсрочка засчитывается и без подписания дополнительного соглашения:
Можно ли просто расторгнуть договор и съехать
По общему правилу арендатор обязан платить за имущество до конца согласованного в договоре срока аренды, даже если в этом помещении он больше не нуждается.
На практике эти нормы раньше не работали — даже падение курса рубля в 2014 году Верховный суд не посчитал достаточно существенным для изменения или расторжения договоров валютной ипотеки
Можно пойти иным путем и подробнее изучить собственный договор аренды. Возможно, в нем удастся найти некий упрощенный порядок прекращения договора. Например, нужно предупредить арендодателя за 1—2 месяца до момента освобождения помещения.
Еще договор может предусматривать, что съехать досрочно можно, лишь уплатив арендодателю определенную сумму или потеряв гарантийный платеж — сумму, которая компенсирует потери арендодателя. Такие условия вполне законны, придется их выполнять.
Если в договоре вообще ничего полезного найти не удалось, возможно, вам пригодится особое правило для ситуаций — когда в договоре аренды недвижимости либо не содержится четкий конечный срок, либо этот срок уже наступил, но помещением продолжали пользоваться.
Это предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Важно, что эти правила являются диспозитивными, то есть применяются «по умолчанию», если в договоре стороны не согласовали иное
Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок, поэтому любая сторона может отказаться от продолжения арендных отношений, предупредив своего контрагента за три месяца.
Вот что говорится в законе:
Меры поддержки при аренде у государства
Если вы арендуете помещение у государства, то можете претендовать на дополнительные льготы с некоторыми условиями:
Какие предприятия считаются малыми и средними
Предприятие считают малым или средним, если оно внесено в специальный Реестр налоговой службы. Такие предприятия должны соответствовать критериям, в том числе:
Самая щедрая из мер поддержки относится к тем, кто арендует казенное имущество и одновременно относится к пострадавшей отрасли — такие компании полностью освобождаются от платежей по аренде за апрель — июнь 2020 года. Плюс этим предпринимателям положена отсрочка.
Казенное имущество не закреплено ни за каким государственным предприятием. Договоры аренды от имени РФ в этом случае заключает Росимущество.
Если же вы заключили договор аренды с федеральным госпредприятием, то имущество будет считаться федеральным, но не казенным
подп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ № 670-р PDF, 216 КБ
Тем из арендаторов казенного имущества, кто не относится к пострадавшим отраслям, дают отсрочку арендных платежей до 1 октября 2020 года. Рассчитаться нужно будет не раньше 1 января 2021 и не позже 1 января 2023 года.
В худшем положении находятся, те, кто арендует другое федеральное (не казенное) имущество: они имеют право только на отсрочку и только если относятся к пострадавшим отраслям.
Отныне можно без торгов продлевать сроки аренды земли для тех арендаторов, кто ранее добросовестно выполнял свои обязанности по договору, то есть вовремя вносил арендные платежи и использовал землю по назначению. Максимальный срок такого продления составит 3 года, но не дольше, чем первоначальный срок договора.
Наконец, меры поддержки предпринимателей вправе принимать власти на местах. Так, Правительство Москвы освободило ряд предпринимателей от внесения арендной платы за земельные участки, которыми распоряжаются московские власти, а также за нежилую недвижимость, принадлежащую Москве. Конкретный период, на который дается такое освобождение, отличается для разных категорий арендаторов.
Например, фитнес-клубы, развлекательные, образовательные и другие организации, перечисленные в п. 3.1 постановления могут претендовать на освобождение от платежей с 1 числа месяца, в котором их деятельность была приостановлена, и до последнего дня месяца, в котором им можно будет открыться. В любом случае, арендную плату начнут брать не раньше 1 июля.
Если фитнес-клуб арендовал свое помещение у московских властей, то от аренды он освобожден с 1 марта и до 1 июля. Организации физкультуры и спорта были закрыты в Москве с 23 марта и откроются 23 июня.
Другое правило действует для организаций, перечисленных в п. 3.2 постановления — это медицинские организации, кафе, бытовые услуги и другие. Все они не платят аренду начиная с 1 марта и вплоть до дня отмены режима повышенной готовности, но тоже как минимум до 1 июля.
В отличие от пункта 3.1, здесь не важно, когда та или иная организация была вынуждена прекратить работу (в марте или в апреле) и даже прекращала ли ее вообще — начальная дата освобождения от платежей едина для всех. Но в этом случае мы не можем точно назвать конечную дату: пока неясно, будет ли отменен режим повышенной готовности в Москве до 1 июля.