как написать расписку на деньги за квартиру до заключения договора
Под расписку: когда в сделках с жильем пишется расписка
Когда произносится слово «расписка», возникает ассоциация: один человек одолжил денег другому и взял со своего должника написанную от руки расписку, что тот эти средства получил и собирается отдать к определенной дате. Бытовая история. Однако данный документ можно использовать и в сделках с недвижимостью. Что нужно знать о расписке при съеме жилья или покупке квартиры, рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Расписка — документ, который подтверждает факт передачи денежных средств между участниками гражданских правоотношений (только физическими лицами, не юридическими) при оплате найма жилого помещения или аренды нежилого за месяц. Расписка имеет доказательственную силу, но она меньше, чем у договора. Важно учитывать и то, что расписку нельзя считать заменой договору. Так, она является подтверждением заключения сделки, но из ее наличия не вытекают условия договора. Поэтому договор нужно заключать в обязательном порядке.
Что должно быть в расписке
Ключевой принцип составления «правильной» расписки — полнота сведений, которые в ней отражены. В документе требуется указать:
Форма расписки
У расписки нет единого стандарта. Она может быть составлена как от руки, так и распечатана, быть как на тетрадном, так и на листе А4. Главное — не форма, а содержание. Необходимо учесть все детали.
Удостоверять расписку не нужно, но в целях безопасности можно составить ее при свидетелях — потребуется не менее двух человек. В таком случае информация об этом вносится в содержание документа — должны быть ФИО привлекаемых лиц, их паспортные данные, подписи.
Значимость и незначимость расписки
Есть мнение, что расписка «ничего не доказывает» в суде. Однако, чтобы так утверждать, нужно учитывать контекст документа. Очень часто при составлении расписки стороны не указывают какие-то незначительные для них детали — к примеру, график платежей, — из-за чего и возникают определенные трудности представления этого документа в суде.
Кроме того, необходимо знать «пределы власти» расписки, когда можно обойтись только ею, а когда необходимо составлять полноценный договор. Так, при передаче денег в качестве задатка при покупке квартиры безопаснее оформить это действие по предварительному договору купли-продажи или договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Пренебрежение данными правилами обычно приводит к недействительности расписки как доказательства.
Когда возвращать расписку
Чтобы ответить на вопрос о необходимости возврата расписки, нужно учитывать ее содержание. Расписка составляется в двух экземплярах и в целях должной осмотрительности — критерия, который является одним из основных в гражданских правоотношениях, — следует требовать указания факта исполнения обязательства, ради которого она и была составлена. Это может быть отдельный документ или пометка в тексте самой расписки о том, что обязательство было исполнено в полной мере.
Расписка и купля-продажа квартиры
Важно отметить, что расписку никогда нельзя включать в сделки купли-продажи квартиры. На рынке давно бытует схема мошенничества, когда продавец просит покупателя указать в договоре одну сумму (меньшую, чтобы не уплачивать налог с продажи), а в расписке они пишут реальную цену квартиры. Подобные действия могут повлечь проблемы в дальнейшем — в случае судебного спора о расторжении договора покупателю будет возвращено то, что указано в договоре, а никак не в расписке.
Сделки с недвижимостью: расписка в получении денег
Задайте вопрос юристу
При проведении сделок с недвижимым имуществом расписка в получении денег является весьма важным, а в некоторых случаях и необходимым документом. Несмотря на свое несколько «простодушное» название, она считается одним из основных документов при взаиморасчетах за квартиру на вторичном рынке жилья. О значении расписки в сделках с недвижимостью и пойдет речь в этой статье.
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через аккредитив или банковскую ячейку), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того. Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью. Расписка о получении денег в таком случае становится своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретение квартиры и выполнил свои обязательства.
Кроме того, этот документ всегда остается на руках у покупателя и может быть использован, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Образец расписки
Для того, чтобы расписка в получении денежных средств имела юридическую значимость, составлять ее необходимо по определенным правилам. Они следующие:
При несоблюдении данных правил в случае возникновения спора по сделке суд может признать документ не имеющим юридической силы и не принять к рассмотрению. Чтобы еще больше усилить юридическую значимость расписки, ее часто пишут при свидетелях, заверяющих документ еще и своими подписями.
Расписки в получении денег принято писать от руки, однако не исключается вариант и машинописного написания, где от руки ставится подпись и пишется только расшифровка ФИО Продавца. Расписку составляют в одном экземпляре, который и передается Покупателю после выполнения всех условий по сделке и производства взаиморасчетов между ее сторонами.
В случае, если расчеты за квартиру производятся безналичным способом, например через аккредитив, то документом, подтверждающим расчет, является банковское платежное поручение, свидетельствующее о переводе денежных средств Продавцу.
Иногда случается так, что в ДКП способ взаиморасчетов точно не указан. В данном случае при безналичных формах расчетах Покупатели могут потребовать от Продавцов документ, который подтверждает факт перевода денег на счет Продавца в банке. В этом случае Продавцу следует сделать запись о том, что денежные средства в такой-то сумме такого-то числа им получены полностью посредством безналичного банковского перевода (поступления денежных средств на банковский счет). Расписка в получении денег за квартиру не требует обязательного нотариального заверения.
Особенности составления расписки при продаже квартир с несколькими собственниками
В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформление расписки имеет некоторые особенности.
Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждым из сособственников (продавца доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему.
Особенности оформления расписки при альтернативных сделках с квартирами
Распространенный вариант продажи квартир — альтернативный, когда в процессе сделки выстраивается целая цепочка из последовательных действий по реализации нескольких объектов одновременно. Эта схема вносит свои нюансы в содержание расписки в получении денег.
Схема предусматривает, что, денежная сумма поступательно движется от первого Продавца к середине цепочки и далее. По сути, все лица, находящиеся в середине данного процесса, могут и не видеть денег вообще. Они, при таком алгоритме продаж, вместо денег получают другую недвижимость.
Данный факт совсем не отменяет необходимости получения расписок в получении денег, т.к Продавцы из середины цепочки, согласно ДКП, деньги должны были получить. В противном случае возникает риск оспаривания сделки на том основании, что Продавец якобы причитающуюся ему сумму не получил или получил не полностью.
Этот пример еще раз подтверждает, что Покупатель расписку в получении денег должен стремиться получить от Продавца во всех случаях, независимо от используемой схемы реализации недвижимости. Это является непреложным правилом для сделок на вторичном рынке. На первичном рынке данное условие необходимо соблюдать только в том случае, когда сделка связана с переуступкой прав.
В случае приобретения квартиры непосредственно у застройщика по договору долевого участия такой документ, как расписка, не требуется. В этом случае расчеты осуществляются через счет эскроу или путем перечисления денежных средств на банковский счет Застройщика по реквизитам, указанным в договоре купли-продажи. Дольщик обязан деньги перевести на счет эскроу или счет Застройщика по указанным реквизитам, потому что любые иные способы расчетов в данной ситуации не предусмотрены. Банковская платежка, в которой указаны все необходимые сведения о переведенной сумме денег и времени ее перечисления, будет вполне достаточным документом для подтверждения оплаты.
Следует помнить, что расписка в получении денег может быть затребована от сторон сделки налоговыми органами. Для них она документ, который свидетельствует о фактических расходах, понесенных Покупателем и дающих право на налоговый вычет, а также подтверждающая сумму полученного Продавцом дохода, от которого рассчитывается подлежащая уплате сумма налога. Существуют и некоторые особенности оформления расписки при условии реализации квартиры по заниженной цене.
Имеется альтернативный вариант оформления подтверждения передачи денежных средств, при котором передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимого имущества оформляется так, что в нем имеются все необходимые реквизиты, которые используются при составлении расписки. В данном случае сам Акт может служить достаточным подтверждением исполнения обязательств по сделке, причем и в отношении передачи квартиры Покупателю, и в отношении передачи денежных средств Продавцу (оплаты стоимости недвижимости).
Правильная расписка в получении денег за квартиру
Расписка в получении денег за квартиру или другую недвижимость — это обязательный документ в сделке и Покупатель имеет право требовать ее у Продавца. Без расписки деньги не передавайте!
Расписка является единственным документом, подтверждающим получение от Вас денег Продавцом (физическим лицом) и составляется в единственном экземпляре!
Покупка квартиры у юридического лица
Расписка является приложением к договору.
Еще более подробные разъяснения по купле-продаже недвижимости можно получить в рассылке обучающих материалов. Подписаться можно тут
Предварительный договор купли-продажи( Договор задатка) легко составить с помощью Юридического конструктора договоров. Форму Соглашения о задатке и правильный шаблон расписки вы получите вместе с договором.
Подробная видео консультация об оформлении Соглашения о задатке здесь
Денежные средства передаются как на основании предварительного так и на основании основного договора купли-продажи. Разберемся подробнее:
Содержание статьи подробное:
Расписка в получении денег за квартиру
Как правильно оформить расписку.
Оригинал расписки ни когда и не кому не передавайте и бессрочно храните в личном архиве!
Прежде чем передавать денежные средства убедитесь, что объект недвижимости принадлежит именно этому продавцу и вам не показали фальшивые документы.
Единственным доказательством зарегистрированного права собственности с 02.01.2017 года является наличие записи об этом в ЕГРН(егрп)
То есть вам нужна свежая выписка из реестра прав.
Легко ее заказать через интернет и быстро получить( от нескольких минут) с помощью сервиса API Росреестр.
Госпошлина стандартная — 250.0 рублей
В отличии от выписки, заказанной на сайте Росреестра, она сразу будет в «человекочитаемом» формате.
Вот посмотрите какую выписку я получила через этот сервис за 1 час 08 минут Выписка из ЕГРН
Аванс — это платеж части стоимости квартиры, который в случае незавершенной сделки возвращается Покупателю в полном объеме.
Задаток — это платеж части стоимости квартиры, который является обеспечением обязательств купить и продать. В случае несостоявшейся сделки по вине Покупателя — остается у Продавца, а в случае вины Продавца — возвращается Покупателю в двойном размере.
Расписка в получении денег для налоговой
Расписка в получении денег за квартиру. Свидетели расчета
Расписка в получении денег за квартиру. Образец
Один из образцов расписки:
ВНИМАНИЕ.
Расписка не гарантирует соблюдение договоренностей по сделке! Составьте письменный договор!
Скачать шаблоны можно здесь
Другие документы об оплате. Видео консультация от автора
Еще Вам будет полезен видео урок Автора:
Всегда рада разъяснить. Автор
Если статья была вам полезна — порекомендуйте сайт другим хорошим людям. Здесь ответы на сотни вопросов.
Доказательство оплаты по договору купли-продажи
В договоре купли-продажи недвижимости прописано, что расчет производится в день подписания договора. Подписали, рассчитались, на следующий день сдали договор на регистрацию, дважды продавец доносил документы, зарегистрировали. Через два года продавец подал в суд с требованием оплаты. Оплата была произведена наличными, без расписки. Как доказать факт оплаты?
Согласно п. 1 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (ст. 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
В названной сделке купли-продажи недвижимости продавец является кредитором (он передает имущество за плату), а покупатель – должником (он обязан оплатить полученное имущество). Исполнение кредитором своего обязательства передать имущество подтверждается передаточным актом, а исполнение должником своего обязательства оплатить полученное имущество подтверждается распиской, выданной кредитором, подтверждающей получение денег.
Если в договоре содержится условие, что «расчет производится до подписания договора» («расчет производится в момент подписания договора»), это означает, что сам договор является распиской, т.е. сторона (продавец, кредитор), которая должна была получить деньги, не подписала бы договор пока не получила бы причитающуюся сумму. А поскольку договор подписан обеими сторонами, то это означает, что покупатель расплатился с продавцом, а обязательство по оплате имущества прекращено исполнением.
ВС приравнял условие договора о произведении оплаты к расписке
28 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-8014 по делу № А40-309229/2019, в котором разбирался, является ли доказательством оплаты по договору указание в его условиях того, что оплата произведена.
В июле 1993 г. Московская регистрационная палата зарегистрировала ООО «Частное охранное предприятие «Лекс», 100% доли уставного капитала общества принадлежало Максиму Перцеву.
Впоследствии Максим Перцев обратился с иском о расторжении ДКП и признании за ним права на долю в размере 100% уставного капитала общества. В качестве обоснования иска продавец указывал, что ответчики существенно нарушили условия договоров об оплате приобретенных долей.
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск, отметив, что покупатели, к которым в соответствии с п. 12 ст. 21 Закона об ООО перешли права с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ, в нарушение ст. 309 и 310 ГК РФ не оплатили перешедшие к ним доли. Суд счел, что ответчики не опровергли доводы истца представлением расписки, платежного поручения либо иного документа. Первая инстанция также признала несостоятельными доводы Игоря Гришанова о том, что он передал продавцу необходимую денежную сумму до удостоверения договора нотариусом, о чем свидетельствуют п. 4 договоров, подписанных сторонами в присутствии нотариуса. Суд счел, что при передаче денежных средств ответчик в любой ситуации должен был озаботиться наличием финансового документа, подтверждающего оплату. Впоследствии апелляция и кассация поддержали такое решение.
Игорь Гришанов обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в силу абз. 2 п. 2 ст. 408 ГК законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет прекращение обязательств, пока не доказано иное. Такая презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, при этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора.
В п. 4 спорных договоров, отметил Суд, сторонами констатировано, что оплата долей произведена покупателями полностью и до удостоверения этих договоров (что согласуется с положениями п. 1 ст. 486 ГК) и что претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют. Таким образом, данное условие договоров имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами, заключил ВС.
Он добавил, что в рассматриваемом деле нижестоящими судами не были учтены положения ст. 408 ГК РФ, следствием чего явилось неправильное распределение между сторонами бремени доказывания. В свою очередь, истцом не представлялись, а судом не оценивались доказательства, опровергающие документально обоснованное утверждение ответчиков о надлежащем исполнении ими обязательств. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинкского международного коммерческого арбитража Юнис Дигмар отметил, что подобный вопрос уже неоднократно поднимался высшей судебной инстанцией, которая обращала внимание нижестоящих судов на необходимость оценивать соответствующее условие договора как доказательство произведенной оплаты: «Однако теперь, на мой взгляд, Суд определил процессуальный механизм доказывания в такого рода спорах».
«ВС РФ буквально указал, что положение договора об оплате покупателем приобретаемой вещи в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом. На мой взгляд, подобный вывод имеет определенную политико-правовую подоплеку и направлен на поддержание стабильности гражданского оборота, поскольку иная позиция может привести к росту числа споров по искам недобросовестных продавцов, которые, получив оплату и указав на это в договоре, но не оформив передачу денежных средств так называемым финансовым документом, смогли бы повторно взыскать стоимость переданной ими вещи или, что еще хуже, расторгнуть заключенные договоры», – посчитал эксперт.
Юнис Дигмар также отметил, что ситуации, когда финансовые документы, при наличии соответствующего указания на передачу денег в договоре, не оформляются сторонами, не редкость. «Спорные договоры в рассмотренном деле были нотариально удостоверены, что, конечно, придало дополнительную силу аргументам ответчика. Но с учетом уже высказанной в этом деле позиции ВС РФ думаю, что аналогичная логика будет применяться и в отношении условий договоров, совершенных в простой письменной форме», – предположил эксперт.
При этом он заметил, что ВС, несмотря на высказанный однозначный вывод о придании силы расписки условию договора о произошедшей оплате, тем не менее указывает, что наличие данного положения в договоре есть презумпция, которая может быть опровергнута кредитором представлением доказательств, свидетельствующих о неполучении денежных средств. «Суд, к сожалению, не указал, как и каким образом можно доказать отрицательный факт. Из этого вытекает следующий вывод: если в договоре есть соответствующее положение, покупатель на него ссылается как на доказательство произведенной оплаты, а продавец не представляет доказательств обратного, вероятность удовлетворения требований продавца о взыскании стоимости переданной вещи или расторжении договора будет близиться к нулю. А вот если покупатель занял пассивную позицию и не возразил относительно доводов продавца о неполучении оплаты, шансы на удовлетворение требований возрастают, о чем ВС РФ упомянул в комментируемом определении, сославшись на необходимость оценки нижестоящими судами пассивного поведения второго покупателя (ответчика), не реализовавшего свое процессуальное право на обжалование состоявшихся судебных актов», – заключил Юнис Дигмар.
Юрист арбитражной практики юридической фирмы VEGAS LEX Светлана Васильева обратила внимание на достаточную распространенность на практике вопроса толкования положения договора, подтверждающего, что оплата стоимости товара (работ, услуг) была уже произведена на момент его заключения. «Так, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ еще в 2011 г. пришла к выводу о том, что факт оплаты стоимости части жилого дома подтверждается содержанием договора купли-продажи, из которого следует, что денежные средства были уплачены покупателем продавцу до подписания этого договора. Тогда Коллегия подчеркнула, что продавец (физлицо), собственноручно подписав договор, подтвердил факт надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате имущества», – отметила она.
По словам эксперта, при рассмотрении аналогичного вопроса в 2018 г. Верховный Суд РФ подтвердил ранее сформированную правовую позицию и отдельно указал, что условие договора о том, что уплата денежных средств была осуществлена на момент его подписания, в силу ст. 431 ГК РФ подлежит буквальному толкованию и не может быть произвольно проигнорировано судами. «Данная позиция была достаточно широко воспринята арбитражными судами и судами общей юрисдикции. Вероятность положительного для покупателя исхода в виде признания судом оплаты произведенной увеличивала прямое указание в договоре на то, что соответствующий пункт имеет силу расписки, и проставление под соответствующим пунктом подписи продавца подтверждает получение денежных средств», – отметила Светлана Васильева.
Она добавила, что до настоящего момента единообразие в правоприменительной практике по данному вопросу отсутствовало: «Ключевой проблемой оставалось возложение судами на покупателя бремени доказывания факта оплаты посредством представления дополнительных документов: платежных поручений, расписок. При непредставлении соответствующих доказательств суды приходили к выводу о том, что факт осуществления оплаты покупателем в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтвержден, и принимали решение в пользу продавца». По ее мнению, Экономколлегия выбрала достаточно жесткий подход к толкованию соответствующего условия договора, отметив, что оно имеет силу расписки, не требует дополнительного подтверждения иными документами и создает презумпцию прекращения обязательства покупателя по оплате товара, бремя опровержения которой возлагается на продавца (ст. 65 АПК РФ). «Представляется, что данная позиция позволит упорядочить подходы судов к рассмотрению аналогичных споров и распределению в них бремени доказывания и, как следствие, обеспечит формирование единообразной судебной практики по рассматриваемому вопросу», – убеждена Светлана Васильева.