как переоформить договор соц найма на другого человека
Каковы условия переоформления договора соцнайма?
В квартире были прописаны и включены в договор социального найма три человека (я, дядя и жена другого дяди). Ответственным квартиросъемщиком являлся дядя. После смерти дяди нам с женой другого дяди необходимо переоформить договор социального найма. Но нам отказали, так как мы за год до этого через суд разделили наши платежные документы. Нам сказали, что надо через суд их объединить, только после этого можно переоформить договор социального найма. Так ли это?
Согласно ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Согласно ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Нанимателем являлся дядя, который умер. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ автор вопроса или жена другого дяди, договорившись, вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма.
Какие вопросы разрешал суд? Если дело было до 2005 года, т.е. до вступления в силу действующего ЖК РФ, то, возможно, суд обязал наймодателя заключить с каждым нанимателем отдельные договоры соцнайма на основании ст. 86 ЖК РСФСР, превратив обычную квартиру в коммунальную с разными лицевыми счетами, и теперь, действительно, на основании ч. 1 ст. 82 ЖК РФ следует объединиться.
Если дело было после 2005 года, когда новый ЖК РФ не предусматривал разделения лицевых счетов, то, вероятно, суд не разделил платежные документы, а обязал управляющую организацию оформлять платежные документы на каждого члена семьи нанимателя, чтобы каждый имел возможность оплачивать коммунальные услуги пропорционально его доле, т.е. каждый платил за себя. В этом случае отказ в правопреемстве (смене лиц в обязательстве) незаконен.
Такой отказ можно оспорить в суде в порядке искового производства: требование – обязать наймодателя заключить с одним из членов семьи бывшего нанимателя договор соцнайма.
Как переоформить договор соц найма на другого человека
Особенности данной процедуры
Проживать в муниципальной квартире можно только по договору социального найма.
До приватизации жилье официально принадлежит государству и любые манипуляции с ним должны проводиться только с разрешения соответствующих инстанций.
Иногда в арендованной квартире приходится менять ответственного квартиросъемщика, что предполагает переоформление документов, в том числе, договора социального найма.
Процедура регламентируется законодательством и требует согласия всех членов семьи.
Квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета, передаются гражданам по договору социального найма.
Документ заключается с нанимателем, которого раньше называли ответственным квартиросъемщиком. Сейчас в Жилищном кодексе нет такого понятия.
В новой редакции закона №82 ЖК РФ ответственность за сохранность муниципального имущества накладывается на нанимателя.
Им становится гражданин:
Как правило, квартира выдается не отдельному лицу, а семье, учитывая интересы всех ее членов. Например, разнополые дети в возрасте старше 9 лет имеют право на отдельную комнату.
И каждый член семьи становится собственником квартиры, получив равную со всеми долю в случае приватизации жилья.
При найме квартиры у семьи есть возможность заключить сразу несколько договоров, если каждый человек занимает отдельную комнату.
Но на такой шаг идут немногие, особенно с несовершеннолетними детьми.
Намного удобнее и быстрее заключить один общий договор, действующий на всю квартиру и всех членов семьи. Все члены семьи имеют равные права на жилплощадь.
Наниматель же обретает больше обязанностей, на него возлагается ответственность за сохранность муниципального имущества, в случае судебных разбирательств претензии направляются только ответственному лицу.
Вписать, выписать новых жильцов, разменять, продать, сдать в аренду и проводить иные манипуляции с квартирой возможно только с согласия всех членов семьи.
К членам семьи нанимателя относятся:
Кто может быть нанимателем
Нанимателем может быть любой совершеннолетний и дееспособный член семьи. Кто именно примет на себя ответственность за жилплощадь – решается совместно.
Все члены семьи должны дать свое согласие на признание того или иного лица нанимателем.
Если к единому мнению семьи прийти не может, то решение принимает суд. Также возможен вариант заключения договора социального найма с каждым лицом, претендующим на квартиру.
Если рассуждать адекватно, то нанимателем чаще всего становится супруг или супруга, имеющие несовершеннолетних детей.
На лиц преклонного возраста заключать договор невыгодно – в случае их кончины придется переоформлять документы, вновь затрачивая время.
Да и ходить по различным инстанциям при возникновении конфликтных ситуаций пожилому человеку проблематично.
Главное условие – наниматель должен быть зарегистрирован в квартире. Человек «с улицы», даже если он является родственником ответственного квартиросъемщика, стать нанимателем, как и претендовать на жилье, не может.
Полученные права
Права нанимателя муниципальной квартиры прописаны в статье 67 Жилищного Кодекса РФ:
| Приглашать | проживать других лиц, являющихся родственниками |
| Сдавать | часть жилья в аренду |
| Приглашать для | недолгосрочного проживания лиц, не являющихся родственниками |
| Выдвигать | требования по обмену жилья, если оно не устраивает членов семьи по определенным параметрам |
| Выдвигать к наймодателю | требование провести капитальный ремонт здания, если оно находится в аварийном состоянии |
Любые изменения в квартире, в том числе, перепланировка, заселение новых жильцов или аренда возможны только с согласия всех членов семьи, то есть собственников квартиры.
Если нарушаются их права, то восстановить справедливость удастся через судебные органы.
Что касается требований к ремонту и/или обмену квартиры, то решение должно быть общим.
От нанимателя потребуется написать заявление на имя наймодателя, предъявить договор социального найма и письменное согласие всех сособственников жилья. Поэтому говорить о привилегиях нанимателя не приходится.
Единственное, на что не требуется согласие других членов – это на регистрацию несовершеннолетних детей нанимателя.
Лица, не достигшие возраста 18 лет, прописываются в квартире с родителем беспрекословно, и никто не может противоречить данному правилу.
Появившиеся обязанности
Обязанности нанимателя прописаны в Жилищном кодексе и договоре социального найма.
Они могут меняться в зависимости от требований наймодателя и применимых к данному процессу нормативных актов.
К основным обязанностям относятся:
| Использовать жилье только по назначению | не допускается устраивать в квартире действия, противоречащие законодательству. Если такое будет замечено управляющими органами, договор социального найма прекратит свою силу, а жильцов выселят в принудительном порядке (предупреждение о выселении) |
| Следить за сохранностью | имущества, поддерживать квартиру в надлежащем виде |
| Не допускать нарушения | прав соседей (поддерживать чистоту на площадке возле квартиры, сохранять тишину в отведенное время, исключать распитие алкогольных напитков и курение в подъезде и т.д.) |
| Нести ответственность | за нанесение вреда имуществу соседей. Например, один из членов семьи купался в ванной, забыл закрыть кран и затопил соседей снизу. Все претензии будут направлены на ответственное лицо, то есть на нанимателя. А искать истинного виновника придется между собой |
| Своевременно оплачивать | коммунальные услуги. Если в квартире проживают две семьи, то платежи могут разделяться |
| Проводить | ремонт квартиры |
| Уведомлять наймодателя | о возможных изменениях в условиях аренды |
В обязанности нанимателя входит также решение возникших вопросов, в том числе, претензий со стороны соседей или наймодателя.
Поэтому стремление стать ответственным квартиросъемщиком не оправдывается, поскольку ни выселять, ни выписывать людей без согласия других членов семьи он не имеет права.
Также наниматель не вправе претендовать на большую долю от квартиры и на долю, оставшуюся после отказа от квартиры или смерти родственника. Каждый собственник имеет равные права на жилплощадь.
Как сменить ответственного квартиросъемщика
Несмотря на практически равные права и обязанности у всех членов семьи, ответственный квартиросъемщик должен быть.
Он назначается решением всех претендующих на квартиру лиц и может быть изменен по различным причинам.
Процедура переоформления нанимателя относится к распространенным, и не требует особой подготовки.
Решение о том, кто станет новым нанимателем, принимают члены семьи. При возникновении разногласий разрешить конфликт можно в судебном порядке.
Претендовать на право стать ответственным квартиросъемщиком могут все совершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире.
В связи со смертью
В этом случае договор социального найма не прекращает свое действие, если иное не сказано в условиях. Согласие на назначение нового нанимателя должны высказать все члены семьи.
Многих интересует очередность возникновения права стать нанимателем жилья. Ее нет. Поскольку все члены семьи равны в своих правах на квартиру.
То, к примеру, после смерти нанимателя ответственным квартиросъемщиком может стать внук, а не один из детей.
Претендент должен быть трудоустроен, дееспособен и не иметь действующей судимости.
В целом, переход прав после смерти нанимателя проводится без проверки членов семьи, за исключением судебного разбирательства, когда компетентными органами выбирается наиболее ответственный член семьи.
После смерти нанимателя, выступающего в качестве единственного зарегистрированного жильца в квартире, договор социального найма утрачивает свою силу.
Претендовать на проживание в данном объекте не могут родственники, зарегистрированные в другом месте.
Исключения составляют несовершеннолетние дети, проживающие после развода с другим родителем и не имеющие иной жилплощади.
В этом случае официальный представитель ребенка может в судебном порядке добиться присуждения квартиры наследнику.
Хотя практикуется такое редко, поскольку муниципальные квартиры по наследству не передаются.
С матери на сына
Ответственность за квартиру мать может передать сыну по нескольким причинам:
| Из-за возникновения | неизлечимой тяжелой болезни |
| Предполагая | скорую смерть |
| Для снятия | ответственности с пожилого человека |
Для смены нанимателя потребуется обратиться в управляющую компанию для перезаключения договора социального найма.
Если в квартире не проживают другие лица, то необходимо согласие только матери.
Стать нанимателем сын может только в том случае, если он зарегистрирован и проживает по одному адресу с матерью.
Случается, что наниматель становится недееспособным по причине болезни или травмы.
Другие собственники квартиры могут представлять его интересы, представив справку о состоянии здоровья ответственного квартиросъемщика. Менять нанимателя при этом необязательно, хотя и такой вариант возможен.
Стать ответственным квартиросъемщиком дети стремятся после ссоры с родителями, предполагая, что они снимут их с регистрационного учета при наличии другой недвижимости.
Но опасения здесь напрасны. Даже наниматель не вправе выписать членов семьи. За исключением лиц, местонахождение которых неизвестно. Но для этого должно пройти не менее 5 лет поисков.
Какие еще возможны причины
Смена нанимателя возможна также по другим причинам:
| Выселение из квартиры | нанимателя и снятие его с регистрационного учета |
| Развод супругов | один из которых значится в договоре социального найма как наниматель |
| Арест | правоохранительными органами |
| Пропажа | без вести |
В любом из перечисленных случаев требуется документальное подтверждение необходимости смены нанимателя.
Верить «на слово» в управляющих органах не станут, даже при единогласном мнении.
Порядок переоформления
Чтобы сменить нанимателя, потребуется внести изменения в договор социального найма.
Подобная процедура необходима также при смене состава проживающих в квартире членов семьи.
Для смены ответственного квартиросъемщика им самим или членами семьи подается заявление в управляющую компанию, и прикладываются необходимые документы.
Куда следует обращаться
Выбрав единым решением нового нанимателя, следует обратиться в департамент жилищной политики в регионе прописки и подать заявление, указав причину необходимости смены квартиросъемщика.
На рассмотрение просьбы уходит несколько дней, в редких случаях – до 3 недель.
В департаменте жилищной политики выносится решение с одобрением или отказом просьбы.
Если управляющая компания не противоречит, то составляется новый договор социального найма. Присутствие всех членов семьи обязательно.
С новым договором социального найма следует обратиться в жилищно-эксплуатационную контору, где вносятся изменения в лицевом счете.
Это необходимо, прежде всего, для того, чтобы коммунальные платежи приходили на имя нового нанимателя.
Необходимые документы
На стадии обращения в жилищный департамент потребуется предъявить пакет документов:
Если кто-то из членов семьи не может лично присутствовать на процедуре переоформления, то он должен написать доверенностьи заверить ее нотариуса.
По требованию департамента предъявляются иные документы. Например, согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет.
В этом случае ответственность за сохранность имущества и поддержание квартиры в надлежащем состоянии перекладывается на другого квартиросъемщика, которым становится одни из зарегистрированных и проживающих в квартире членов семьи.
Он должен изъявить личное желание и получить согласие других собственников. Процедура переоформления не занимает много времени и практически не вызывает трудностей.
В случае разногласия с другими членами семьи проблема решается в судебном порядке.
Переоформление договора соцнайма после смерти нанимателя
Мать проживала в квартире по договору социального найма, договор был заключен на нее. В квартире прописаны мы со старшим братом. Год назад мать умерла. Брат хочет оформить лицевой счет на себя, чтобы в будущем была возможность приватизировать квартиру. Он утверждает, что даже после оформления счета на него и последующей приватизации квартира все равно будет принадлежать нам обоим. Так ли это?
В случае смерти нанимателя проживающие совместно с ним члены его семьи не утрачивают права пользования занимаемым жилым помещением.
В ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.
Порядок приватизации муниципального жилья определяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ч. 3 ст. 51 Закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
Для приобретения муниципального жилого помещения в собственность заявитель должен являться гражданином РФ и обладать правом пользования этим помещением на условиях договора социального найма.
Переоформить лицевой счет можно и на брата. Важно, чтобы и вы, и брат пользовались жилым помещением и состояли на регистрационном учете. Только в этом случае можно приватизировать квартиру в равных долях, по 1/2 доли вам и брату, и зарегистрировать право общей долевой собственности.
Для приватизации муниципального жилья понадобятся документы, перечень которых установлен Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Приватизация гражданами жилых помещений жилищного фонда города Москвы» (приложение № 5 к постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП).
По договору приватизации брат не сможет оформить жилое помещение только на себя.
Однако, если вы откажетесь от участия в приватизации занимаемого жилого помещения, это может повлечь за собой определенные последствия.
Так, гражданин, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения, сохраняет бессрочное право пользования этим помещением, но это право может быть прекращено в случае выезда указанного лица в другое место жительства.
Переоформление договора соцнайма после смерти нанимателя
Могу ли я посли смерти мамы переоформить соцнайм квартиры на себя, если я там больше не прописана?
По закону – нет, в судебном порядке – только при доказанности вселения и проживания.
Согласно ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.
Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Согласно ч. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
Регистрация является административным актом и не порождает гражданских прав, в том числе жилищных, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.
Судя по всему, мама автора вопроса проживала в муниципальной квартире одиноко, в связи с чем в силу прямого указания закона договор социального найма жилого помещения прекращается.
И дело тут не в отсутствии регистрации автора вопроса по месту жительства в квартире мамы, а в соблюдении порядка вселения в качестве члена семьи нанимателя, который должен быть оформлен в письменной форме путем включения члена семьи нанимателя в договор социального найма.
Возможность быть признанным членом семьи нанимателя по договору социального найма в судебном порядке хотя и предусмотрена законом, но потребует большого количества доказательств, подтверждающих факт вселения, проживания, ведения общего хозяйства (квитанции об оплате коммунальных платежей на имя дочери, различные договоры об обслуживании, предоставлении услуг, производства работ в квартире, заключенные и оплаченные дочерью нанимателя, переписка с наймодателем по поводу проживания и т.п. При этом свидетельские показания суд не примет, поскольку договор соцнайма – письменная форма сделки, в подтверждение заключения которой могут быть представлены только письменные доказательства), которые будут оценены судом в совокупности.
Проживание в квартире, оформленной по соцнайму
В квартире, оформленной по договору соцнайма, живет отец (один), прописаны 2 дочери и бывшая жена. Может ли кто-то после смерти отца переоформить на себя договор?
Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).
Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней. В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.
В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.