как перезаключить договор социального найма жилого помещения на другого человека

Каковы условия переоформления договора соцнайма?

В квартире были прописаны и включены в договор социального найма три человека (я, дядя и жена другого дяди). Ответственным квартиросъемщиком являлся дядя. После смерти дяди нам с женой другого дяди необходимо переоформить договор социального найма. Но нам отказали, так как мы за год до этого через суд разделили наши платежные документы. Нам сказали, что надо через суд их объединить, только после этого можно переоформить договор социального найма. Так ли это?

Согласно ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Согласно ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Нанимателем являлся дядя, который умер. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ автор вопроса или жена другого дяди, договорившись, вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма.

Какие вопросы разрешал суд? Если дело было до 2005 года, т.е. до вступления в силу действующего ЖК РФ, то, возможно, суд обязал наймодателя заключить с каждым нанимателем отдельные договоры соцнайма на основании ст. 86 ЖК РСФСР, превратив обычную квартиру в коммунальную с разными лицевыми счетами, и теперь, действительно, на основании ч. 1 ст. 82 ЖК РФ следует объединиться.

Если дело было после 2005 года, когда новый ЖК РФ не предусматривал разделения лицевых счетов, то, вероятно, суд не разделил платежные документы, а обязал управляющую организацию оформлять платежные документы на каждого члена семьи нанимателя, чтобы каждый имел возможность оплачивать коммунальные услуги пропорционально его доле, т.е. каждый платил за себя. В этом случае отказ в правопреемстве (смене лиц в обязательстве) незаконен.

Такой отказ можно оспорить в суде в порядке искового производства: требование – обязать наймодателя заключить с одним из членов семьи бывшего нанимателя договор соцнайма.

Источник

Переоформление договора соцнайма после смерти нанимателя

Могу ли я посли смерти мамы переоформить соцнайм квартиры на себя, если я там больше не прописана?

По закону – нет, в судебном порядке – только при доказанности вселения и проживания.

Согласно ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Согласно ч. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Регистрация является административным актом и не порождает гражданских прав, в том числе жилищных, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.

Судя по всему, мама автора вопроса проживала в муниципальной квартире одиноко, в связи с чем в силу прямого указания закона договор социального найма жилого помещения прекращается.

И дело тут не в отсутствии регистрации автора вопроса по месту жительства в квартире мамы, а в соблюдении порядка вселения в качестве члена семьи нанимателя, который должен быть оформлен в письменной форме путем включения члена семьи нанимателя в договор социального найма.

Возможность быть признанным членом семьи нанимателя по договору социального найма в судебном порядке хотя и предусмотрена законом, но потребует большого количества доказательств, подтверждающих факт вселения, проживания, ведения общего хозяйства (квитанции об оплате коммунальных платежей на имя дочери, различные договоры об обслуживании, предоставлении услуг, производства работ в квартире, заключенные и оплаченные дочерью нанимателя, переписка с наймодателем по поводу проживания и т.п. При этом свидетельские показания суд не примет, поскольку договор соцнайма – письменная форма сделки, в подтверждение заключения которой могут быть представлены только письменные доказательства), которые будут оценены судом в совокупности.

Источник

Заключение (изменение) договора социального найма

Жилищный комитет / Жилищные агентства районов Санкт-Петербурга

Общее описание

Вы можете получить в бессрочное пользование квартиру по договору социального найма, если состоите на жилищном учете и проживаете в Санкт-Петербурге больше 10 лет.

На основании договора можно оформить регистрацию по месту жительства или по месту пребывания. Если вы снимаете жилье на срок до года, зарегистрироваться получится только по месту пребывания.

В рамках данной услуги вы также можете изменить договор социального найма, если в вашей жизни происходят изменения (например, в квартиру вселяется новый член семьи, меняется наниматель квартиры и другое).

Полное наименование:

Принцип предоставления

Результат предоставления

Выдача заявителю договора социального найма, либо дополнительного соглашения об изменении договора социального найма, либо направление уведомления об отказе в предоставлении услуги.

Срок предоставления

Не более 25 рабочих дней со дня обращения заявителя и предоставления документов.

Стоимость

Заявители

I. Получатели государственной услуги:

II. Заявители, обращающиеся за предоставлением государственной услуги:

Порядок действий

Порядок действий заявителя

Основание для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления услуги — представлены не все документы.

Основания для отказа в предоставлении услуги:

Порядок действий уполномоченной организации

I. Специалист МФЦ:

II. Прием заявления и документов, необходимых для предоставления услуги

Специалист, ответственный за заключение договоров социального найма в ГКУ ЖА:

III. Рассмотрение представленных документов и принятие решения об изменении (отказе в изменении) договора социального найма

Специалист, ответственный за заключение договоров социального найма в ГКУ ЖА:

Районная жилищная комиссия (Комиссия):

IV. Подготовка проекта дополнительного соглашения об изменении договора социального найма жилого помещения

Специалист, ответственный за заключение договоров социального найма в ГКУ ЖА:

V. Заключение и выдача нанимателю дополнительного соглашения об изменении договора социального найма жилого помещения либо выдача уведомления об отказе в изменении договора социального найма

Специалист, ответственный за заключение договоров социального найма в ГКУ ЖА:

Документы

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные к представлению документы:

А) В случае заключения договора социального найма

Б) В случае изменения договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя

удостоверение личности военнослужащего;

В) В случае изменения договора социального найма в связи с объединением в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма

Г) В случае изменения договора социального найма в связи с признанием заявителя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя

Д) В случае изменения договора социального найма в связи с предоставлением освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире:

II. Документы, представляемые по собственной инициативе заявителя:

III. Дополнительные документы (в случае обращения доверенного лица или законного представителя):

Источник

Прекращение договора социального найма

Договор социального найма может прекратиться

Расторжение договора возможно по следующим основаниям

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

Такое расторжение, как правило, сопровождается выселением нанимателя.

Выселение – это принудительное освобождение жилого помещения. Выселение производится в судебном порядке. Ранее допускался административный порядок выселения Возможны случаи расторжения договора без выселения и наоборот (признание недействительным, самоуправное занятие жилого помещения)

По последствиям законодатель (ст.84) выделяет

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд

3) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

4) жилое помещение признано непригодным для проживания;

5) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

6) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.11.2010 N 328-ФЗ) (смешение ряда оснований)

Требования к другому благоустроенному жилому помещению закреплены в ст.89 ЖК РФ:

Выселение с предоставлением другого не обязательно благоустроенного жилого помещения:

ст.90 ЖК РФ не оплата за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев без уважительных причин

-прежде всего жилое

-размер не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, то есть по нормам общежития

Согласно п.38 Постановления Пленума ВС РФ № 14. Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ)

Кроме этого необходимо наличие следующих условий:

виновность и наличие предварительного предупреждения со стороны наймодателя, на которое лица не отреагировали

Специально оговаривается возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав признано судом невозможным.

Такое правило не нарушает права на жилище (ст. 40 Конституции), поскольку речь не идет о его произвольном лишении без оснований и порядка, предусмотренного в законе.

Согласно п.39 Постановления Пленума ВС РФ. К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Источник

Переоформление договора соцнайма после смерти нанимателя

Мой дед проживал в квартире по договору социального найма. С ним проживали моя мать и я. 18 лет назад дед умер, но мы продолжали жить в этой квартире. Сейчас встал вопрос о необходимости ее приватизировать. Можно ли переоформить договор на мать или на меня и приватизировать квартиру?

Более 18 лет назад правоотношения по заключению договора социального найма в домах государственного и общественного жилищного фонда между нанимателем-гражданином жилого помещения (т.е. дедушкой автора вопроса) и наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии – соответствующим предприятием, учреждением, организацией) регулировались гл. 2 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года (далее – ЖК РСФСР).

С 1 марта 2005 г. ЖК РСФСР признан утратившим силу (см. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Также с 1 марта 2005 г. вступил в силу ныне действующий Жилищный кодекс РФ.

Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РСФСР договором найма жилого помещения определялись права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями.

Наниматель был вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР).

Вселенные нанимателем граждане приобретали равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являлись или признавались членами его семьи (ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР).

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 88 ЖК РСФСР, которая действовала 18 лет назад на момент смерти нанимателя-дедушки, в случае смерти нанимателя совершеннолетний член его семьи мог с согласия остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя.

Аналогичную норму содержит и п. 2 ст. 686 Гражданского кодекса РФ: в случае смерти нанимателя договор социального найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если автор вопроса со своей мамой постоянно зарегистрированы в интересующей квартире в качестве (соответственно) внучки и дочки нанимателя-дедушки (что можно подтвердить выпиской из домовой книги), то это будет свидетельствовать о наличии волеизъявления нанимателя на вселение данных лиц в квартиру именно в качестве членов его семьи.

При этом считается, что отношения социального найма фактически продолжаются и существуют до настоящего времени, если мама с дочкой продолжают исполнять обязанности нанимателя после его смерти (в том числе, оплачивать коммунальные расходы за квартиру).

Подводя итог вышеизложенному, внести в договор социального найма изменения в связи со сменой нанимателя могут только лица, имеющие право пользования конкретной квартирой.

Изменения в договор вносятся путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному в письменной форме договору социального найма жилого помещения или путем подписания договора социального найма (в случае отсутствия ранее заключенного дедушкой в письменной форме договора).

Только после этого автор вопроса сможет заключить договор передачи жилого помещения в собственность граждан (т.е. приватизировать интересующую его квартиру).

Источник