как подарить квартиру с обременением ипотекой

Договор дарения после закрытия ипотеки

Ипотека была погашена и обременение снято. Могу ли я оформить договор дарения на мужа без переоформления свидетельства на собственность? В настоящее время там указано, что квартира находится под обременением.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (далее – банк) предоставляет заемщику кредит в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные договором иные платежи.

По общему правилу заемщик обязан возвратить полученную сумму кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. При этом заемщик может осуществить как полное, так и частичное досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту.

После полного погашения ипотечного кредита запросите в банке справку о полном исполнении вами обязательств по кредитному договору. Также банк должен выдать вам пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1, 3 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

И можете дарить недвижимость мужу.

В настоящее время государственная регистрация непосредственно договора дарения не требуется. Вместе с тем необходимо регистрировать переход права собственности на недвижимые вещи, в том числе в результате дарения.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Источник

Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

Получение согласия банка

Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Необходимые документы

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

Дарственная на ипотечную квартиру

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

Источник

Договор дарения квартиры с обременением ипотекой, проживания, судебным арестом

Дарение квартиры с обременением представляет особую сложность, как для дарителя, так и для одаряемого лица. В ряде случаев совершение указанной безвозмездной сделки будет вообще практически невозможно. В представленном материале можно узнать все нюансы заключения дарственной при наличии скрытых и зарегистрированных обременений недвижимости.

Что такое обременение

Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимый объект. Такие ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилым помещением, в том числе по безвозмездным сделкам.

В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:

Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.

Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.

Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.

Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.

Дарение жилья с залогом

Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.

Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:

Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.

Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.

Дарение с иными видами обременения

Судебный арест

Оформление дарственной на квартиру, в отношении которой наложен судебный арест, будет невозможно до момента снятия запретительных мер. Поскольку судебное обеспечение накладывается на весь период проведения судебного разбирательства, досрочное снятие ареста будет возможно только в случае добровольного исполнения предмета исковых требований или предложение суда установить запрет на иное имущество, равное по стоимости и характеристикам.

Обратите внимание! Если предметом судебного спора выступает право на жилое помещение, которое должно было являться предметом дарения, арест будет наложен на конкретный спорный объект недвижимости. Замена его на иное аналогичное имущество не допускается ни при каких обстоятельствах.

Снятие судебного ареста осуществляется на основании определения суда. Если в результате судебного решения право на объект недвижимости переходит к истцу, оформление договора дарения будет невозможно.

Пожизненное проживание

Еще одним специфичным обременением будет выступать наличие граждан, не являющихся собственником недвижимости, однако имеющих постоянное право пользования и проживания в жилом помещении. Как правило, такие субъекты появляются после отказа от участия в приватизации с сохранением возможности бессрочного пользования жильем.

В этом случае у сторон есть следующие варианты действий:

Так как ключевой особенностью сделок дарения является необходимость получить согласие одаряемого лица на принятие объекта недвижимости в собственность, именно данный субъект будет решать целесообразность получения подарка с таким обременением.

Если стороны достигли обоюдной договоренности и включили такое условие в договор, обременение на жилое помещение перейдет одновременно с регистрацией права собственности. При этом необходимо учитывать следующие особенности:

Чтобы такое обременение сохранило силу после перехода права собственности, оно должно быть надлежащим образом указано в договоре. Нечеткость формулировок даст возможность новому владельцу принудительно выселить граждан из жилого помещения. Чтобы соблюсти все требования законодательства и нюансы соблюдения прав всех сторон, оптимальным способом будет являться обращение за помощью к квалифицированному юристу.

Как правило, условие об установлении обременения в виде постоянно проживающих лиц может включать сам даритель. Например, если принято решение подарить квартиру внуку или ребенку, пожилой родственник будет рассчитывать провести остаток жизни в знакомых условиях проживания.

Условие о пожизненном проживании по сделке дарения будет существенно отличаться от смежного договора пожизненной ренты. Дарение может носить исключительно безвозмездный характер, поэтому пожизненное проживание может выступать условием договора без указания на дополнительные материальные выплаты. Рента, напротив, подразумевает возмездный характер правоотношений, который заключается в регулярных денежных выплатах или иных материальных выгодах.

Таким образом, возможность подарить жилое помещение с наличием зарегистрированного или скрытого обременения будет зависеть от множества факторов, в том числе от прямого согласия одаряемого лица. Переход действующего обременения на нового собственника заставит его соблюдать его условия и правовой режим, поэтому далеко не каждый гражданин согласится добровольно принять на себя такое обязательство.

Источник

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Источник

Особенности дарения квартиры в ипотеке

Обзавестись квартирой без кредита в настоящее время не так-то просто. Для большинства россиян ипотека становится единственным путем получить квадратные метры в личное пользование. Но помимо собственно ежемесячных выплат ипотечный кредит имеет еще одну особенность: купленное за счет заемных средств жилье остается в залоге у банка, пока кредит не будет выплачен полностью. Следовательно, хотя человек и является владельцем жилплощади, он не может ею распоряжаться в полной мере. Может ли он ее подарить и что для этого нужно предпринять? Отвечают специалисты агентства недвижимости «Владис».

Ипотечный кредит и дарение залоговой недвижимости

Исходя из утверждения, что пока кредит не будет выплачен, квартира принадлежит банку, можно подумать, что заемщик не имеет возможности оформить дарственную на залоговое жилье. Однако на деле ситуация не столь однозначна. Дарение возможно в тех случаях, когда:

При внимательном изучении договора кредитования становится ясно, можно ли оформить дарственную, если это запрещено прямым текстом, заемщику придется только смириться с тем, что до погашения кредита подарить квартиру он не сможет. Если же в договоре прямого запрета нет, можно смело отправляться в банк и писать заявление.

Стоит отметить, что если кредитная организация и не запретила дарение сразу, это отнюдь не означает, что она одобрит его впоследствии. Скорее всего, банк будет против, если вы решите одарить ребенка (до 18-ти лет), лицо, лишенное дееспособности, а также пожилого или малообеспеченного гражданина. Тем более не стоит пытаться оформить дарственную в обход банка, это всегда грозит санкциями и даже судебным иском.

Если банк дает «добро»

Вам повезло, и кредитная организация дала согласие на дарение, вам понадобится обратиться к юристу, чтобы составить дарственную, а затем собрать следующий перечень документации:

Сделка заключается в присутствии нотариуса, а документы затем относятся в Росреестр. Когда новый владелец получит свидетельство о праве собственности, квартира будет считаться его имуществом. Важно понимать, что ипотечный кредит тоже переходит к новому собственнику, как и все обязательства перед банком.

Руководитель направления ипотеки и страхования

Телефон: 8 900 477-87-87

Статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование в моем блоге:

«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.

Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!

Давайте дружить в соцсетях

© 2006—2021 Компания Владис
Все права защищены.

Источник