как прописать в договоре расчет по аккредитиву
Расчет через аккредитив при покупке квартиры
Суть расчета через аккредитив проста: деньги, находящиеся на специальном счете, банк перечисляет продавцу квартиры после факта признания сделки действительной. Благодаря этому сторонам не приходится переживать о том, что первично, товар или деньги, в рамках конкретной сделки, так как банковская организация несет всю ответственность за перевод денежных средств и является гарантом сделки.
Для того чтобы произвести расчеты с помощью аккредитива, необходимо правильно составить договор купли-продажи и договор с банком. Помочь вам в этом может профессиональный юрист.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Виды аккредитивных счетов и их особенности
Всего существует 5 видов аккредитивных счетов, которые отличаются набором условий перевода средств.
При купле-продаже квартир наиболее популярен безотзывной аккредитивный счет. Это обычно в равной степени устраивает покупателя и продавца. Деньги покупателя будет оберегать банк, а продавец будет застрахован от рисков срыва сделки и потери времени.
Срок действия аккредитива согласуется сторонами сделки в момент составления договора купли-продажи квартиры. Срок действия счета не влияет на стоимость обслуживания счета, банки рассчитывают ее исходя из тарифа за три месяца действия счета.
Необходимо тщательно просчитать срок хранения средств на счете, так как любые форс-мажорные ситуации могут отсрочить продажу квартиры и, соответственно, и перечисление средств.
Схема использования аккредитива при покупке квартиры
Чтобы провести сделку с помощью аккредитива, нужно:
Важные нюансы
Чаще всего при покупке квартиры и недвижимости заключается типовой договор купли-продажи. Однако типовой договор придется немного изменить и внести информацию о порядке взаиморасчетов с помощью аккредитива. Важно указать вид аккредитива, сумму сделки, а также на какой срок будет открыт аккредитивный счет. До заключения договора важно решить, какая из сторон оплатит содержание аккредитивного счета. Также должны быть указаны реквизиты банков, через которые проходит сделка с помощью этого финансового инструмента.
Стороны застрахованы от возможных рисков, срыва сделки и мошенничества сторон, так как банк проверяет все действия перед закрытием сделки, однако за это придется заплатить.
Так как вы предоставляете банку полные данные о сумме сделки, информацию о сторонах, а также о стоимости квартиры, необходимо учесть тот факт, что федеральная налоговая служба будет в курсе всего происходящего.
Коротко о главном
С помощью аккредитива банк быстро и без рисков переводит денежные средства продавцу квартиры. Все участники сделки застрахованы от неблагоприятных форс-мажорных обстоятельств. Именно поэтому популярность аккредитива на покупку квартиры в последние годы растет.
До момента заключения договора необходимо еще раз обсудить с контрагентом, что будет выгоднее: открытие аккредитивного счета или использование банковской ячейки.
Всю информацию об аккредитиве необходимо внести в договор купли-продажи. Чем детальнее вы пропишете условия взаиморасчетов, тем лучше будете застрахованы от любых форс-мажоров. Так, стороны сделки должны заранее согласовать вид аккредитива, срок его действия и решить, кто понесет расходы на обслуживание аккредитивного счета.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Безопасная сделка: как проводить расчеты с аккредитивом
Два предприятия хотят заключить крупную сделку, но каждое боится, что другая сторона не исполнит свои обязательства. Как поступить? Провести сделку с аккредитивом. Расскажем, что это такое и как работает.
Что такое аккредитив
Аккредитив — вид безналичных расчетов, в которых кредитное учреждение выступает в роли посредника.
ООО «Кровли и ограждения» хочет приобрести у ООО «Металлопрокат» большую партию листового металла. Но так как поставщик новый, покупатель опасается, что сроки поставки будут сорваны. Поставщик готов продать нужную партию, но, в свою очередь, хочет подстраховаться и требует внести предоплату. Взаимное недоверие мешает потенциальным партнерам заключить выгодную сделку.
Таким образом, банк гарантирует, что сделка пройдет строго по условиям контракта. Поставщик получит денежные средства, а покупатель — товар в нужном количестве.
Законодательство
Расчеты по аккредитиву в пределах РФ регулируются:
Международные расчеты по аккредитиву установлены Международной торговой палатой в публикации № 600.
Аккредитив в Ак Барс Банке — расчеты по контракту с максимальной защитой интересов.
Виды аккредитивов
Банк-эмитент сразу перечисляет (депонирует) всю сумму по контракту банку получателя средств.
Банк-эмитент открывает корреспондентский счет на имя поставщика, который получает деньги постепенно, по мере исполнения обязательств покупателем.
Такой аккредитив покупатель может изменить или аннулировать, при этом предупреждать поставщика о своем решении он не обязан. Для изменения или отмены аккредитива покупатель должен направить в банк распоряжение.
Такой аккредитив может быть изменен или аннулирован только с предварительного согласия получателя средств. Порядок получения согласия устанавливается в соглашении между банком покупателя и банком поставщика.
На практике чаще открывают безотзывные аккредитивы, так как при возможности отменить сделку без объяснения причин, все плюсы этой формы расчета сводятся к нулю, а финансовый риск остается.
Аккредитив при купле-продаже недвижимости
Кроме торговых сделок аккредитивы часто используют в операциях с недвижимостью. Причем такой вид расчетов применяют не только организации, но и обычные граждане. Ведь объект недвижимости не получится передать одновременно с внесением оплаты.
Регистрация права собственности в ЕГРН занимает время и сторонам сделки спокойнее, когда гарантом выступает банк. Он сохранит деньги покупателя и переведет их продавцу только после перехода права собственности.
Аккредитив при купле-продаже доли в обществе
В данном случае аккредитив используют, чтобы синхронизировать оплату с моментом передачи доли. Покупатель в день нотариального подписания договора купли-продажи открывает аккредитив. А продавец получает деньги после предъявления документов о внесении записи в ЕГРЮЛ о переходе прав на долю к покупателю.
Аккредитив в экспортно-импортных операциях
В этом случае в сделке участвуют уже два банка: один на стороне импортера, а другой — экспортера.
Порядок проведения сделки:
Преимущества аккредитива
Расчеты с аккредитивом обеспечивают безопасность операций :
Такой способ расчета удобен при заключении сделок с новыми или сложными контрагентами. Он позволяет избежать невыплат по контракту и защитить свой бизнес от финансовых потерь.
4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью
Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.
Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.
Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.
Каковы риски
Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».
В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).
«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».
Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.
«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».
Каковы риски
При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.
«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».
Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.
«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.
Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.
Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.
Каковы риски
Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.
«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.
Передача денег из рук в руки
Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.
Каковы риски
Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.
Продажа квартиры через аккредитив
Аккредитив с латыни переводится как «доверительный» — это документ, на основании которого покупатель открывает в банке аккредитивный счет, где хранятся его деньги до передачи ему продавцом прав на квартиру.
Потом банк проверяет выполнение условий сделки и переводит деньги на счет продавца. Продавец гарантированно получит свою цену, покупатель — жилье. Если сделка сорвалась — стороны остаются с тем, с чего начинали. А банк, конечно, получает плату за открытие и обслуживание аккредитивного счета в любом случае.
Аккредитив — не самый дешевый способ продать или купить жилье, но точно самый безопасный. Если, конечно, вы выберете надежный банк и правильно оформите документы. Банковские работники настоятельно советуют консультироваться с ними еще до составления купчей, потому что условие об аккредитиве должно быть в ней записано.
Но если вы никогда раньше не сталкивались с таким счетом, то еще до визита в банк стоит пообщаться с юристами, а потом показать им и готовый договор.
Схема продажи квартиры через аккредитив
Схема, по которой работает аккредитив при продаже квартиры, простая:
Расчеты по этой схеме описаны в 3-м параграфе 2-й части Гражданского кодекса (ГК) и правилах Центробанка. Ссылки на оба документа есть под текстом.
Банк в схеме с аккредитивом не посредник, как это бывает в других сделках, а участник. Он гарантирует соблюдение ее условий обеим сторонам, его ответственность прямо указана в ГК. Если продавец и покупатель выполняют то, о чем договорились — они гарантированно получат желаемое. Если что-то пошло не так — останутся при своем.
Виды аккредитивов
В ГК перечислены разные виды аккредитивов:
В сделках с недвижимостью обычно используется самый надежный вариант — безотзывный покрытый. Многие банки с прочими типами вообще не работают.
Есть и другие виды аккредитивов, но они используются в коммерческих сделках, продавать и покупать жилье через них невыгодно. Упоминания в этой связи заслуживают разве что безакцептный — не требующий присутствия покупателя при выплате денег — и аккредитив с красной оговоркой, который дает право продавцу получить часть суммы раньше, чем будут выполнены условия купчей. Сколько, когда и в каких случаях — прописывается в договоре отдельно.
Что надо учесть при оформлении купчей через аккредитив
Порядок и способ расчета формулируются в отдельном пункте или даже разделе купчей. Там обязательно надо указывать:
Продлить действие счета, как-то изменить его условия стороны могут только при обоюдном согласии. Обычно он открывается на пару недель, максимум на несколько месяцев. От срока комиссия не зависит, но в банке тариф считается на квартал, поэтому стоит уложиться в эти рамки.
Комиссия зависит от банка и цены квартиры (чаще всего это около 0,2 % стоимости). Плюс фиксированная сумма за открытие счета, она редко превышает 3000 рублей.
Обычно все это оплачивает покупатель, но по договоренности расходы можно поделить в любых пропорциях. Если решите так поступить — в договоре должно быть подробно расписано, кто, сколько и за что платит.
В остальном ДКП жилья таким способом ничем не отличается от любой другой купчей на недвижимость. Только потребуется сделать не три, как обычно, а четыре его оригинала — дополнительный останется в банке.
Нюансы аккредитива
У этого надежного способа купить и продать квартиру при всех достоинствах есть некоторые недостатки. Про небесплатность его вы уже поняли, но это еще и дольше, чем просто передать деньги из рук в руки или через ту же банковскую ячейку.
Часто банки ставят условие, что деньги за квартиру могут быть сняты со счета лишь по окончании действия аккредитива. То есть забрать их сразу без комиссии продавец не может.
Или при возникновении конфликта деньги блокируются на счете, и покупатель может вернуть их лишь после устранения разногласий, иногда и по суду.
И наконец, ни у кого не получится «немножко приуменьшить» цену сделки: налоговики будут в курсе, сколько удалось выручить за недвижимость. Если вам предстоит платить государству процент от выручки, почитайте о размере налога с продажи квартиры.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Расчеты через аккредитив при купле-продаже недвижимости
Расчеты при ипотечной сделке или купле-продаже недвижимости можно осуществлять через покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Аккредитивная форма расчетов служит альтернативой использованию ячейки с особыми условиями доступа, например в случаях, когда одним из участников сделки выступает юридическое лицо. Аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств.
Воспользоваться расчетами через аккредитив при осуществлении сделок с недвижимостью сегодня предлагают Сбербанк, банк ДОМ РФ и др.
К примеру, возможность рассчитаться по ипотечной сделке через аккредитив предоставляет своим клиентам Нордеа Банк. Основное условие — наличие у участников сделки счетов в этом банке. Срок действия
Расчеты при сделках с недвижимостью через аккредитив более безопасны. За нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. При расчетах через ячейку финучреждение не отвечает за сохранность ее содержимого.
На российском рынке расчеты наличными деньгами через ячейку более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости. Ведь кредитные организации сообщают о крупных операциях по счетам в Росфинмониторинг, и это многих пугает. Также расчет по сделке купли-продажи через аккредитив у большинства банков обходится клиенту дороже, чем наличными через сейфовую ячейку.
Наиболее весомым аргументом потребителей в пользу ячеек служит так называемая налоговая оптимизация. По закону, граждане, при продаже недвижимости, которая находится в их собственности менее трех лет, обязаны уплатить налог в размере 13% (НДФЛ), с суммы превышающей 1 млн рублей. Исходя из этого, в договоре стоимость недвижимости указывается до суммы в 1 млн рублей, независимо от оговоренной сторонами рыночной цены, которую они в итоге получают на руки. При расчете через ячейку, такая схема легко реализуется, даже если сделка ипотечная: банки никак не регулируют взаимоотношения сторон, и подобные «оптимизации» их не волнуют. При расчетах через аккредитив такая схема работать не будет.