как проверить подлинность свидетельства о праве собственности на земельный участок
Как проверить любой участок на Публичной кадастровой карте. Инструкция
Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили, какую информацию можно узнать об объекте недвижимости не выходя из дома и зная только адрес конкретного земельного участка или его кадастровый номер.
С помощью этих данных можно уточнить общие характеристики объекта, визуально его оценить, получить сведения о виде разрешенной деятельности и узнать кадастровую стоимость участка. Рассказываем, как это сделать.
С помощью Публичной кадастровой карты пользователь может ознакомиться с некоторыми характеристиками интересующего земельного участка. При этом достаточно знать только адрес или кадастровый номер участка. В строку поиска необходимо ввести его кадастровый номер или адрес и выбрать раздел «Участки». В карточке объекта отобразится общедоступная информация: тип объекта недвижимости, кадастровый номер, кадастровый квартал, статус, адрес, категория земель и т. д.
С помощью сервиса можно визуально оценить будущий или имеющийся земельный участок. Для этого нужно поставить картографическую основу «Космические снимки», что позволит более детально увидеть границы земельного участка, посмотреть, как расположен объект относительно других и нет ли рядом многоэтажной застройки. Также с помощью космических снимков со спутника можно посмотреть удаленность участка от дороги, проезд и нет ли поблизости охраняемого объекта, где не разрешается строительство.
Вид разрешенного использования
Эксперты советуют обратить внимание на такой пункт в карточке объекта, как вид разрешенного использования земельного участка и категорию земель. Эти параметры определяют вид деятельности, которую можно будет осуществлять на участке.
Публичная кадастровая карта дает возможность узнать кадастровую стоимость земельного участка. Пользователь может выбрать пункт «Кадастровая стоимость ЗУ» в разделе тематических карт и увидеть, как карта разделится на ценовые зоны различных цветов.
В конце 2019 года Росреестр обновил публичную кадастровую карту России, на которой размещена информация обо всех зарегистрированных объектах недвижимости страны. На сегодняшний день Публичная кадастровая карта содержит сведения более чем о 60 млн земельных участков, а также около 44 млн зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Как проверить подлинность свидетельства о праве собственности на земельный участок
Введите то, что Вы ищете
Предоставление сведений ЕГРН посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости
Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости
Выписка о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта
Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
Выписка из ЕГРН о границе между субъектами Российской Федерации, границе муниципального образования и границе населенного пункта
Выписка из ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, Байкальской природной территории и ее экологических зонах, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории
Договор или иной документ, выражающий содержание односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме
Иной правоустанавливающий документ
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) регистрации прав
Акт об обследовании, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Документ, подтверждающий сведения об адресе объекта
Документ, подтверждающий в соответствии федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель
Документ, подтверждающий в соответствии федеральным законом установленное разрешенное использование участка, здания, сооружения, помещения
Документ, подтверждающий разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельном законодательстве порядке
Документ, подтверждающий изменение назначения здания или помещения
Документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Иной документ, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в ЕГРН
Документ, на основании которого сведения о зоне, территории или границах внесены в ЕГРН
Иной документ, помещенный в реестровое дело
Как проверить участок перед покупкой
Весь последний год социологические измерения показывают, что интерес к загородной жизни постоянно растет. Люди покидают некомфортные «человейники» в больших городах, покупают земельные участки и решаются на стройку. Но покупка земли – дело серьезное; вместо с участком можно приобрести большие проблемы. Обычно люди настораживаются, если предложение продавца какое-то странное.
Продавец ниже средней цены указал на несколько своих участков (в разных частях поселка ИЖС). Думаю, где подвох.
Но и в любом другом случае расслабляться не надо. Прежде, чем совершать с участком какие-то юридические действия, его надо проверить по всем пунктам. Рассказываем, как выяснить, не входит ли участок в Зону с особыми условиями использования, какие документы нужно посмотреть и что в них можно увидеть, какие моменты проверяются по публичной кадастровой карте и на что еще нужно обратить внимание до покупки земли.
Зачем смотреть правоустанавливающие документы
Юридический консультант нашего портала Василий Гуцев (ник на FORUNHOUSE Dremlin) объяснил, какую именно информацию нужно искать покупателю в документах продавца.
Свидетельство о праве собственности – это описание объекта недвижимости, кадастровый номер и ссылка на правоустанавливающий документ.
Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи (дарения, мены), постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделе доли или судебное решение. Здесь рекомендуется проверить соответствие документа нормативно-правовым актам, которые действовали на момент его составления, и, если продавец не первый собственник участка, максимально глубоко отследить цепочки сделок с участком, учитывая сроки исковой давности.
Некоторые эксперты считают небезопасным покупать землю и другую недвижимость, полученную в наследство от наследодателя мужского пола (и все равно, как досталось наследство, по закону или завещанию).
А если наследство открылось сравнительно недавно (
пара лет) и наследодатель был фертильного возраста, то лучше не покупать вовсе. Несовершеннолетние дети имеют право на обязательную долю, а выявить всех детей представляется крайне сложным делом.
Если наследник не принял наследство вовремя, он должен восстанавливать срок на принятие наследства по 1155 ГК РФ, и в этом случае он к покупателю ничего не предъявит, только к другим наследникам будет иск о взыскании НО. Если наследник (через суд) докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить виндикационный иск к покупателю, который отбивается через добросовестность.
То есть, проблемы у покупателя могут только из-за его недобросовестности: он знал, что есть реальный собственник; он купил участок по заниженной цене, он проявил неосмотрительность, не проверив участок перед покупкой.
Зачем проверять кадастровый паспорт
У них должен быть один из следующих видов разрешенного использования:
ИЖС (категория этих участков всегда «земли населенных пунктов») позволяет построить на участке жилой дом, любые хозпостройки и коммуникации.
ЛПХ тоже не накладывает ограничений, но только если категория – «земли поселений»! А категория «земли сельхозназначения» накладывает на участок с ВРИ ЛПХ множество ограничений, требует бесконечных согласований. С ним лучше не связываться.
Для ведения садоводства (этот ВРИ ничуть не хуже, чем ИЖС, сейчас на таких участках тоже можно строиться на средства материнского капитала).
ВРИ участка можно изменить, но это сложная и долгая бюрократическая процедура, лучше сразу покупать беспроблемный участок. Статья, подготовленная при участии юридических консультантов нашего портала, поможет разобраться в теме категорий земли и видов разрешенного использования участков.
Зачем смотреть землеустроительное дело
Данные землеустроительного дела о межевании участка, нахождении его границ, о том, кем они согласованы нужно сравнить с данными из других документов. Совпадают ли координаты из землеустроительного дела с координатами в кадастровом паспорте? Кто подписывал акт согласования границ? Если владельцы смежных участков сменились, надо убедиться, что те, кто подписывал акт согласования, были предыдущими собственниками.
Что покупатель может узнать из публичной кадастровой карты
Публичная кадастровая карта Росреестра отличный бесплатный инструмент для тех, кто готовится покупать земельный участок. Она дает возможность убедиться, что границы участков корректны, что участок действительно стоит на кадастровом учтете, можно узнать информацию о смежниках, проверить площадь участка. Также карта показывает, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если попадает, дело плохо, от покупки такой земли лучше отказаться. Продавец может утаить, что его участок входит в одну из санитарно-защитных или водоохранных зон, зону охраны памятников истории и культуры, охранную зону ЛЭП, газопровода, нефтепровода и т.п.; но у каждой из этих зон свои ограничения, и может выясниться, что строится там вообще нельзя, постройку признают самовольной и заставят сносить. Чтобы проверить, входит участок в ЗОУТ или нет, нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «Поиск». Но сведения, не внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, на карте не отображаются. И чтобы узнать все наверняка, нужно попросить продавца показать вам градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Продавец может запросить его через портал Госуслуг, единственное, ждать придется долго, до 20 дней. Но убедиться, что участок не в ЗОУИТ, все же необходимо, особенно если рядом возвышается красивое, явно историческое здание (объект культурного наследия!), или проходит газопровод, или маячит что-то еще подозрительное.
Для проверки отсутствия/наличия градостроительных ограничений попросите продавца предоставить ГПЗУ или уведомление о согласовании начала строительства от администрации.
Полезная информация об участке может содержаться в интернете в открытом доступе, и не лишним будет тщательно поискать, велись ли в отношении участка суды, публичные слушания, можно найти сведения об установлении охранных зон и пр.
Что можно узнать из выписок ЕГРН и на сайте Росреестра
Официальный сайт Росреестра может показывать, какие обременения могут быть у покупаемой земли: нужно зайти по ссылке и ввести в соответствующие графы кадастровый номер, адрес или условный номер участка. Также нужно обязательно заказать выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и о переходе прав (чтобы проверить, кому, сколько раз и по каким сделкам передавался участок). Возможно, выяснится, что на участок наложен арест, или он в залоге, или есть еще какие-то обременения.
Несколько последовательных сделок в отношении недвижимости могут таить в себе неприятные сюрпризы. Причем, проверить юридическую чистоту всех предыдущих сделок не представляется возможным.
Зачем делать сверку в натуре
Все данные из документов должны соответствовать действительному положению дел. Нужно измерить площадь участка, убедиться, что заборы стоят строго по границам участка, не заходят на земли общего пользования; что на этом и соседних участках нет знаков охранных зон, познакомиться с владельцами смежных участков.
Покупка участка – серьезное дело, и в идеале следует изучить историю участка с момента формирования. Имеет смысл попросить продавца заказать выписку о переходе прав собственности на участок, чтобы изучить основания для первой записи. К сожалению, на FJRUMHOUSE есть истории, когда покупатели были слишком доверчивы и беспечны даже в ситуациях, когда от покупки лучше было отказаться. Так, наш пользователь купил участок у дамы – в свидетельстве о праве собственности значился договор купли-продажи с человеком, который об этом участке вообще ничего не знает, права собственности у него никогда не было: скорее всего, действия происходили по утерянному паспорту. Узнайте, законна ли продажа участка по документам старого образца. Посмотрите наше видео посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.
Отчет о земельном участке
Информационный портал проверки объектов недвижимости перед покупкой
Сервис работает круглосуточно
Официальная
цифровая печать ( ЭЦП )
Работаем
по всей России
Гарантия возврата
средств в случае
сбоя системы
Среднее время обработки 10 минут
Преимущество сервиса заключается в коротком сроке ожидания отчета об объекте недвижимости с момента подтверждения заказа до получения готового результата на электронную почту.
Информация из официальных баз данных
Согласно п. 5 ст. 7, п. 1 ст. 62 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), являются общедоступными и предоставляются по запросу любых лиц. Публичные данные таких сведений гарантируется п. 1 ст. 8 ГК РФ Гражданского Кодекса РФ.
Экономия при покупке пакета выписок
Часто заказываете отчеты об объекте недвижимости?
Сервис дает возможность приобретения пакетного предложения и получения выгодной скидки до 85%.
Как получить отчет о недвижимости?
Укажите точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер, сервис отобразит данные из официальной базы, проверьте корректность информации по найденному объекту, заполните Ваши контактные данные.
Стоимость отчета о недвижимости 300 руб. (при покупке пакета отчетов стоимость составит от 70 руб. за один). Произведите оплату удобным для Вас способом с помощью безопасного сервиса платежей WalletOne.
03. ожидание ответа
Формирование запроса к базе ЕГРН, среднее время ожидания ответа от 10 минут до 3-х часов (максимальное время ожидания 24 часа зависит от загруженности базы данных).
04. Получение заказа
После получения официального ответа, на указанную Вами электронную почту придет файл с отчетом об объекте недвижимости, подтвержденным ЭЦП (электронно цифровой подписью) и смс-оповещение на указанный номер телефона. Подлинность подписи можно проверить на сайте Госуслуг.
Образцы отчетов о недвижимости
Пакетные предложения
5 отчетов 1250 руб.
250 руб. за 1 отчет
10 отчетов 2000 руб.
200 руб. за 1 отчет
30 отчетов 5100 руб.
170 руб. за 1 отчет
50 отчетов 7500 руб.
150 руб. за 1 отчет
100 отчетов 10000 руб.
100 руб. за 1 отчет
200 отчетов 14000 руб.
5 отчетов 1250 руб.
250 руб. за 1 отчет
10 отчетов 2000 руб.
200 руб. за 1 отчет
30 отчетов 5100 руб.
170 руб. за 1 отчет
50 отчетов 7500 руб.
150 руб. за 1 отчет
100 отчетов 10000 руб.
100 руб. за 1 отчет
200 отчетов 14000 руб.
Реестр онлайн. Проверка земельного участка
Приобретая в собственность земельный участок, важно понимать, что его проверка так же обязательна и необходима, как проверка квартиры или дома. В проведении подобного рода сделок существует множество подводных камней, для обеспечения их успешного проведения необходим отчет об объекте недвижимости.
Риски, часто встречающиеся при покупке земельного участка:
Бесплатно проверям квартиру в Росреестре
Мне в комментариях задали такой вопрос: «Здравствуйте. Собираемся купить квартиру и хотим узнать с чего начать проверку. Слышали, что можно бесплатно все проверить в Росреестре. Как это сделать? Надо ли куда то идти или можно это сделать онлайн?»
Отвечаю: да, в Росреестре можно проверить квартиру перед ее покупкой, но это лишь малая часть из всей проверки на «юридическую чистоту». На этой странице я расскажу, как воспользоваться не только Росреестром, но и другими полезными инструментами.
Такие бесплатные справочные сведения о квартирах показывает сайт Росреестра
По моему мнению, к полезным сведениям можно отнести: сведения об обременениях/ограничениях; номер и дата регистрации права; площадь квартиры (без учета балкона/лоджии); кадастровая стоимость. Больше сведений о квартире расскажут выписки из ЕГРН — подробнее.
Сведения из сайта Росреестра о квартире по адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Небольшое отступление — я, как риелтор, для проверки квартиры никогда не пользуюсь сайтом Росреестра. На это есть 2 причины: 1) В открытом доступе показано мало сведений. Например, нет ФИО собственников, истории владения и т.п.; 2) Эти справочные сведения не всегда актуальные. В самом ЕГРН сведения в актуальном состоянии, но их не всегда обновляют справочном разделе сайта Росреестра. Для проверки квартиры я всегда пользуюсь выписками из ЕГРН.
Если вы решили воспользоваться сайтом Росреестра, инструкция следующая:
Адрес вводите как можно проще. В моем примере «г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2» я ввела так — «москва первомайская 43 2». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте «ул», «переулок», «д», «кв» и т.п.
Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН
Выписки бывают нескольких видов. Больше всего подходят 2 выписки: — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости (дальше я ее буду называть выписка на объект недвижимости); — выписки о переходе прав на объект недвижимости (дальше я ее буду называть выписка о переходе прав). Взгляните ниже на образцы.
Образцы выписок на квартиру: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Я всегда с изучения этих выписок начинаю свою проверку квартиры на юридическую чистоту. С помощью выписки на объект недвижимости можно узнать: кто владеет квартирой; когда было зарегистрировано право собственности; о наложенных обременениях и ограничениях; план квартиры; план этажа (есть не всегда) и т.п. Выписка о переходе прав расскажет о том: кто владел и кто владеет квартирой; на основании каких сделок квартира переходила в собственность (например, если квартира куплена, то договором основания будет показан договор купли-продажи).
Вот в первой выписке показано, что квартирой владеет некая Самхина с 2013 года, но квартира находится в аресте с 2012 года. Если на квартиру наложено обременение, то сделки с ней не зарегистрируют в Росреестре. Редко, но бывает, что сами собственники не знают об обременениях на свою квартиру. Они показывают свои старые свидетельства о собственности без пометки об обременении и уверены, что с их квартирой все в порядке. А потом с помощью выписки выясняется, что квартира, например, под арестом. Следовательно, такую квартиру купить не получится, пока собственники не снимут обременение. Хорошо о таких вещах узнавать на начальном этапе и не пришлось бы тратить время на дальнейшую проверку.
Теперь на счет выписки о переходе прав. Если в выписке видите частую смену собственников, то я крайне советую не покупать такую квартиру. Частыми сменами владельцев обычно пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. Например, мошенники с помощью поддельной доверенности подарили квартиру подставному лицу. Через несколько дней опять сделка дарения другому подставному лицу, а после нее уже сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, ведь одна из них может быть вполне законной. Например, когда квартиру купили обычные граждане, которые оказались жертвами такой мошеннической схемы. Поэтому не связывайтесь с такими квартирами.
В выписке из образца показано, что первым собственником была некая Кунашова, причем она сразу продала квартиру Чвановой (дата регистрации права и дата перехода права один и тот же день — 14.05.2003г). Через 2 месяца Чванова продала квартиру Самохиной (дата перехода права — 15.07.2003г). Самохина продала квартиру 17.10.2011г некому Кудряшову, который через несколько месяцев (20.02.2012) продал квартиру некому Ланцова. А далее по решению суда за 23.08.2013г собственниом квартиры опять же стала Самохина, которая владела ею ранее с 15.07.2003г по 17.10.2011г (имя и отчество я закрасила, в выписке они совпадают). Лично я бы не стала связываться с такой квартирой, даже если бы собственник снял обременение и можно было оформлять купли-продажу.
Где и как можно получить выписки из ЕГРН
Если мне нужны выписки именно для проверки какой-либо недвижимости, я почти всегда заказываю их в электронном виде, т.к.: 1) идти никуда не нужно — есть сервисы, которые пришлют выписку на электронную почту; 2) стоят дешевле, чем бумажные; 3) они легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. В случае чего их можно распечатать.
Раньше я заказывала электронные выписки на сайте Федеральной кадастровой палаты — Кадастр.ру. Сейчас я пользуюсь партнерским сервисом Росреестра — ЕГРН.Реестр. Причины следующие: 1) При проверке квартиры я беру сразу обе выписки за 350р. Если заказывать одну выписку, то она в ЕГРН.Реестр стоит 200р. А на сайте Кадастр.ру каждая выписка стоит по 290 руб + есть комиссии. 2) Для заказа с Кадастр.ру обязателен аккаунт в Госуслуги. Для заказа с ЕГРН.Реестр это не требуется; 3) Выписки присылают в среднем через 2 часа. С сайта Кадастр.ру приходится ждать в среднем 24 часа. Если бывают задержки из-за технических работ, в ЕГРН.Реестр заранее предупреждают об этом.
Сервис ЕГРН.Реестр берет официальные сведения из ЕГРН, а не с какой-либо своей базы. Вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).
Как заказать выписки в ЕГРН.Реестр написано ниже, на сайте Кадастр.ру — здесь.
Инструкция заказа выписки в ЕГРН.Реестр
Для наглядности я заказала обе выписки по тому же адресу: г. Москва, ул. Первомайская д. 43, кв. 2.
Вот что вышло у меня.
Если вы ввели адрес и нажали на кнопку «Найти», то уже на открывшейся странице выберите нужную квартиру по кнопке «Подробнее».
Выписки можно будет скачать в самом письме или через указанную ссылку. Формат выписки будет в PDF и HTML — их легко открыть на телефоне/компьютере с помощью браузера. Чтобы скачать архив с исходными файлами, выберите архив ZIP. В нем будет файл в формате SIG — это электронная цифровая подпись регистратора Росреестра.
Мои выписки прислали через 2 часа 53 минуты. Выше я их показала.
Инструкция заказа выписки на сайте Кадастр.ру
Моя коллега Светлана уже опубликовала инструкцию, я просто ее скопировала сюда. Для примера была заказана выписка на квартиру по адресу: г. Екатеринбург, улица Академика Бардина, д 39.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Если на Кадастр.ру входите первый раз, подтвердите доступ к сервису.
Адрес вводите так, как на картинке. Например, есть адрес «г. Москва, улица Ленина, д. 5, кв. 25». Я бы ввела его так — «москва ленина 5 25». Если в выпадающем списке нет нужного адреса, тогда добавляйте уточнения в виде «ул», «д», «кв» и т.п.
Чтобы посмотреть выписку, зайдите на страницу «Мои Заказы» и нажмите на номер.
Нажмите на значок, похожий на глаз. Так выписка откроется на любом устройстве. Она имеет формат PDF и ее можно распечатать. Чтобы скачать архив с выпиской, нажмите на «Скачать выписку». В архиве выписка будет в XML и PDF форматах. Также будет электронная цифровая подпись регистратора — файл в формате SIG.
Выписку прислали почти через 6 часов. Часто приходилось ждать еще дольше.
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉
Если у Вас есть вопросы, задайте их в комментариях ниже.