как работает ипотека с завышением
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя
Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.
Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?
Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.
Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.
Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.
Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.
Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
Любой объект недвижимости имеет 2 цены:
Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».
Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.
При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.
Как работает завышение для ипотеки?
Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.
Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.
Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.
На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.
Когда завышение лучше не делать?
Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.
Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:
Риски покупателя при завышении ипотеки
Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.
Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список
Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.
Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения
Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.
Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег
Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.
Риск 4. Уголовная ответственность по факту мошенничества
Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.
А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.
Риски ипотеки с завышением для продавца
Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.
Риск 1. Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной
По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.
Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке
Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты. Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке.
В такой ситуации продавец потеряет время, поскольку будет скован условиями предварительного договора с покупателем.
Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества
Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.
Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет
Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.
Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад
Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.
Как снизить риски?
Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове. Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот. К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.
Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.
Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.
Ну и самый простой — приобрести квартиру, у которой нет абсолютно никакой истории. Возможен только при покупке квартиры от застройщика.
Какие потребуются документы?
Для оформления сделки с завышением стоимости нужно представить в банк документы:
Пошаговая схема безопасной сделки ипотеки с завышением
Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.
Сделка с завышением цены состоит из 7 шагов:
Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?
Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.
К таким финансовым учреждениям можно отнести:
Завышают ли оценщики стоимость квартиры в 2021 году?
Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.
В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.
Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.
Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.
Выводы
Несмотря на мнение многих, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса совершенно невозможно, действительность показывает иное. Но решая прибегнуть к схеме завышения стоимости объекта, хорошенько взвесьте все ее плюсы и минусы. Если есть возможность купить квартиру честным и правомерным путем, лучше воздержаться от предоставления в банк любой недостоверной информации. Это может очень негативно отразиться на кредитной истории.
Чем рискует продавец, если завышает цену квартиры в договоре?
Продаю квартиру. Желающих ее купить не так много, потому что квартира специфическая.
Пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос. Они предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса. Получится, что банк выдаст им кредит целиком на реальную стоимость квартиры.
Как мне подстраховаться и чем я рискую?
В целом практика завышения цены в договоре, чтобы покупатели могли купить квартиру в ипотеку, даже если у них нет первоначального взноса, рабочая. Она не слишком распространена, но возможна. Объясню, насколько это законно и кто больше рискует.
Зачем завышать стоимость квартиры
Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь какую-то часть собственных денег. Для банка это определенная гарантия, что заемщик вообще способен зарабатывать и копить, чтобы вернуть кредит. По сути, первоначальный взнос — это критерий финансовой дисциплины, который характеризует человека как благонадежного заемщика. Сумел накопить деньги на первоначальный взнос — значит, сможет выплачивать кредит.
Обычно первоначальный взнос — сумма в пределах 10—20% от стоимости недвижимости, его размер зависит от кредитных программ банка. Исходя из величины первоначального взноса некоторые банки могут предоставлять скидки на ставку по кредиту. Больше взнос — меньше рисков для банка, а значит, и ниже процент для заемщика.
В большинстве случаев, по крайней мере за пределами столицы, в качестве первоначального взноса достаточно материнского капитала. Но не у всех он есть. В этом случае иногда используют схему, которую предлагают ваши покупатели.
Выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.
Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее выручить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.
Как победить выгорание
Что не так в схеме с завышением цены квартиры
Банк не даст кредит в размере 100% рыночной цены квартиры. Когда банк выдает ипотеку, он всегда запрашивает оценочную стоимость недвижимости у независимой экспертизы. Если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже, чем та, за которую ее хочет приобрести покупатель, это основание для банка отказать в кредите или уменьшить его размер.
На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену.
Фиктивная расписка. Продавец пишет расписку, что получил от покупателя деньги, хотя этого не было. По сути, он вводит банк в заблуждение, но прямой ответственности за это закон не устанавливает.
Самый большой риск для продавца — то, что по каким-то причинам договор купли-продажи не зарегистрируют. Тогда покупатель может потребовать вернуть деньги, которые продавец «получил» в качестве аванса и расписался об этом. И доказать, что денег реально не было, очень тяжело.
В теории можно подстраховаться: сделать видео- или аудиозапись разговора с покупателем о том, что расписка фиктивная, а деньги на самом деле не передаются. Но вряд ли покупатель на это пойдет.
Есть и другой вариант: параллельно с распиской составить такой же договор займа. В нем указать, что покупатель берет у продавца в долг столько, сколько указано в расписке. В этом случае, если покупатель потребует от продавца вернуть первоначальный взнос, тот, в свою очередь, потребует вернуть долг по договору займа. Получится, что эти обязательства друг друга перекроют. Но в отличие от расписки такой договор займа могут признать притворным, то есть недействительным, и вернуть по нему деньги не получится.
Договор купли-продажи может сорваться по разным причинам. Самая опасная — его признают недействительным, например по иску супруга покупателя. В этом случае продавцу придется забрать квартиру обратно, а вот денег надо будет возвращать столько, сколько указано в договоре. То есть больше рыночной цены квартиры, которую вам вернут.
Больше налог. Чем дороже продадите квартиру, тем больший налог придется заплатить, если владели квартирой менее минимального срока. Платить 13% НДФЛ надо будет с виртуальных денег.
Так можно завышать цену или нет
Лучше, конечно, стоимость квартиры не завышать, особенно на вторичном рынке. Это риск и для продавца, и для покупателя. На крайний случай, если у покупателей нет первоначального взноса, можно предложить им взять потребительский кредит в размере взноса. Хотя для покупателей это тоже не очень хороший вариант: придется платить два кредита одновременно, и один из них будет по повышенной ставке.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Если у потенциальных покупателей нет денег на первоначальный взнос это первый тревожный звоночек (а не мошенники ли?). Я бы их просто продинамил
Владимир, ага, особенно если бы недвижимость уже пару лет продавали бы и ее никто не брал бы. А КУ и налог платить надо, тогда бы может задумались все-таки, если пришел такой покупатель
Екатерина, я уже много чего продал и сдал из недвижимости в своей жизни, хотя конечно не риелтор и всегда уходило не более месяца на нахождение покупателя. Если вы пару лет пытаетесь продать недвижимость, значит пора снижать цену (или устранять ее недостатки). Я к примеру когда выбирал себе квартиру, сразу отметал варианты с обременениями в виде незакрытой ипотеки.
Один мой друг продавал так дом. Покупателей не было от слова совсем, поэтому когда к нему пришли покупатели с таким предложением, он подумал и согласился.
В целом сделка прошла успешно и новые владельцы какое-то время пожили в доме, а потом признали себя банкротами и дом отошел банку. Друг переживал, что банк может рассматривать всю сделку целиком как некую аферу, но вроде всё обошлось.
Так что пассаж о финансовой дисциплине в статье не пустой звук и подтверждается на практике.
Брать потребкредит на первоначальный взнос-самое дибильное что только может быть, если человек не в состоянии накопить 10% от суммы квартиры, то какая ему вообще ипотека?
Маша, ну почему самое дебильное, есть ещё кредит на свадьбу+медовый месяц
Дмитрий, это для меня вообще полный абзац)если покупку квартиры еще можно оправдать что жить негде/не хочу с родителями,то свадьбу в кредит оправдать нечем)хотя у меня были такие знакомые,которые брали кредит на отпуск)
Дмитрий, насколько выросли в цене студии не важно, имеет значение продажная цена в момент,когда вы зафиксируете прибыль/убыток. И тогда надо считать, сколько потратили с учетом ипотечных всех платежей (в тч страховка, коммуналка), за сколько продали и если вышли в плюс,то ок. А если недвижка выросла в цене, а вы продолжаете платить ипотеку, то рано о чем-то говорить, потому что ипотечные платежи ведут удорожанию объекта. Иногда больше, чем рост цены на нее. «Цыплят по осени считают»
Дмитрий, я никого не обзывала если что,а описала ситуацию когда люди берут одно жилье(которое есть еще и вторичное если что,в котором цена особо не меняется),не для инвестиций,а для жилья,а вы покрыли один кредит другим,разницу не видите?
Маша, человек может быть в состоянии накопить на первоначальный взнос, но зачем это делать, если можно взять ипотеку и не жить на съемке. Плюс вторичка очень даже сильно меняется в цене. Особенно при качестве нового жилья.
Дмитрий, это применимо к вторичке,с новостройкой так не выйдет это во первых,а во вторых тут вопрос элементарной финансовой грамотности,ипотеку нужно платить каждый месяц постоянно,если у человека проблемы с откладыванием денег (хотя бы тысяч 300-500 для первого взноса),то где гарантия что он будет исправно платить банку каждый месяц?
Маша, если человек не хочет платить первоначальный взнос, это совсем не значит, что он не в состоянии его накопить. Это пример ложной логики )) Просто ипотека выгоднее, когда кредит берётся не на жильё для жизни семьи.
Если что-то пойдёт не так вы должны будете отдать сумму+завышение
What, можно сразу попросить обратную расписку, что сумма завышения была возвращена в связи с отказом от сделки.
Я продала квартиру именно по такой схеме. Но мне повезло, в покупателе не ошиблась. Параллельно с распиской был заключен договор займа, о котором говориться в статье. На случай взаимных требований. В момент регистрации сделки банком, мы встретились с продавцом и на глазах друг друга эти фиктивные документы были уничтожены, т.к. свою функцию они на тот момент выполнили. С покупателем дружим до сих пор))
Пошла бы я повторно на такое? Сильно сомневаюсь. Риски есть. В моем случае интуиция не подвела, всё прошло хорошо.
Пипец, редко встретишь настолько длинную и подробную историю ни о чем
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя
Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру, но не имеющих достаточно средств на покупку. Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса.
Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры. Разбираемся, что такое завышение цены ипотечного жилья, какая от этого выгода для заемщика и какие существуют риски для участников сделки.
Завышенная цена квартиры при ипотеке — риск для покупателя и продавца.
Для чего банку нужен первоначальный взнос
Первоначальный взнос — сумма в размере определенного процента от стоимости квартиры или дома, которую заемщик должен выплатить банку при оформлении ипотечного кредита.
Этот платеж, обычно в достаточно крупном размере, говорит кредитору о способности заемщика своевременно выплачивать кредит. Таким образом вы повышаете свои шансы на одобрение кредита.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке
Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.
Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи. Сумму завышают на размер первоначального взноса по ипотеке. Разницу заемщик использует в собственных целях, обычно вносит в банк первый платеж по кредиту.
После регистрации сделки банк выплачивает продавцу оставшуюся часть суммы, то есть реальную стоимость квартиры. Это схема незаконна и связана с определенными рисками покупателя и продавца.
Зачем завышают стоимость недвижимости при ипотеке
Ипотека с завышением привлекает заемщика по разным причинам. Основной мотив — нет денег на первоначальный взнос. А кто-то хочет использовать разницу между фиктивной и реальной стоимостью жилья в иных целях.
Другие причины для завышения цены:
Разница между реальной и фактической стоимостью тратится на первый взнос. Фото: primeni.ru
Какую стоимость квартиры завышают
Размер ипотечного кредита — это стоимость квартиры, дома или другой жилой недвижимости. Стоит учесть, что существует несколько видов стоимости жилья.
Виды стоимости недвижимости:
В нашем случае актуальны кадастровая и рыночная стоимости. При завышении цены ипотечной квартиры фигурирует рыночная стоимость, так как на рынок ориентируются и банки, рассчитывая размер ипотечного займа.
Кадастровая стоимость определяется специалистами региональных отделений Росреестра или лицензированными оценщиками. При расчете кадастра применяют специальные формулы и коэффициенты, установленные для каждого региона РФ.
Обычно кадастровая стоимость ниже, чем рыночная, но случается и обратный расклад. Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог.
Так происходит потому что государственные оценщики не выезжают на место и не осматривают квартиру. Их оценка может не учитывать ряд важных характеристик: состояние жилья, ее удаленность от дороги и т. д. Это и приводит к ошибкам.
Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке
Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.
Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.
Основные позиции оценочного отчета:
Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.
Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.
В отчете прописываются все используемые для процедуры источники данных.
Когда завышение лучше не делать
Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.
Риски продавца
Отдадите больше, чем получите
По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.
Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.
Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке
Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.
Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.
Станете соучастником мошенничества
Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.
А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.
Заплатите больше налогов
Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.
То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.
Риски покупателя
Откажут в ипотеке и занесут в черный список
Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Специалисты финансово-кредитной организации имеют опыт в подобных делах.
К примеру, банковские сотрудники смогут обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.
Продавец не отдаст сумму завышения
Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.
Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.
Уголовная ответственность по факту мошенничества
Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.
Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.
Выявление недостоверной информации при подаче документов в банк грозит заемщику судом.
Как уменьшить риски
Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. К примеру, составляют расписки.
Первая расписка предназначается исключительно для финансово-кредитной организации. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк.
Во второй расписке говорится, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя. Так остается шанс обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.
Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности, как продавца, так и покупателя. Если возможно найдите участника сделки, заслуживающего доверие. Это может быть родственник, знакомый, коллега по работе.