как рассчитать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт
Несравнимая компенсация
При расселении жителей из аварийных домов оценщики зачастую выставляют настолько низкую стоимость квадратного метра, что переселенцы не смогут купить на получаемые от государства деньги что-то стоящее. Так, жителям четырех домов на улицах Менжинского, Евгения Никонова и 50 лет Победы в Московском районе Нижнего Новгорода администрация предложила выплатить по 46 тысяч рублей за квадратный метр. За эти деньги приобрести жилье в областном центре практически невозможно.
К проблеме подключились активисты местного ОНФ и собрали за круглым столом экспертов в сфере ЖКХ, представителей прокуратуры и госжилинспекции.
По инициативе ОНФ две различные компании произвели независимую оценку жилья в этих домах путем подсчета фактических затрат. Так, в стоимость жилья были включены и цена земельного участка под домом, и компенсация за неиспользованный капремонт. Результаты обеих оценок получились близкими: жителям полагается сумма не ниже 59,3 тысячи рублей за квадратный метр.
Местный ОНФ предложил правительству региона и экспертам в Москве, участвующим в создании жилищных законов, разработать методические рекомендации расчета выкупной стоимости жилья.
Власти Нижнего Новгорода предлагают несогласным с оценкой обращаться в суд. По информации прокуратуры, суды действительно часто встают на сторону граждан, назначают независимую оценку стоимости жилья и практически всегда люди получают больше. Но все ли готовы платить гонорары адвокатам и независимым оценщикам?
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.09.2019 N 7-КГ19-1
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 сентября 2019 г. N 7-КГ19-1
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Назаренко Т.Н. и Юрьева И.М.
с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шаховой Елены Геннадьевны к администрации Ивановского муниципального района Ивановской области о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение и признании права собственности на квартиру за Ивановским муниципальным районом Ивановской области
по кассационной жалобе Шаховой Е.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., выслушав объяснения Шаховой Е.Г. и ее представителя Полуниной Л.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
В кассационной жалобе Шахова Е.Г. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в части, как незаконного.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 14 июня 2019 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 16 июля 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в части апелляционного определения в кассационном порядке.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции, которые выразились в следующем.
7 сентября 2007 г. жилой дом передан из собственности муниципального образования «Ивановский муниципальный район» в собственность муниципального образования «Новоталицкое сельское поселение», что подтверждается актом приема-передачи (т. 2, л.д. 72).
МУП ЖКХ «Иврайжилкомхоз» прекратило свою деятельность 30 апреля 2015 г. в связи с ликвидацией организации (т. 2, л.д. 92).
Письмом от 1 февраля 2017 г. N 385 администрация Ивановского муниципального района Ивановской области сообщила Шаховой Е.Г. о том, что ее семья решением жилищной комиссии от 30 января 2017 г. признана нуждающейся в жилом помещении по договору социального найма (т. 1, л.д. 18).
28 марта 2017 г. ответчиком получено заявление истца о внеочередном предоставлении ей другого жилого помещения для проживания ее семьи (т. 1, л.д. 19).
Постановлением администрации Ивановского муниципального района Ивановской области от 25 сентября 2017 г. N 1801 в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, недвижимое имущество изъято для муниципальных нужд Ивановского муниципального района Ивановской области (т. 1, л.д. 17).
В связи с разногласиями сторон в оценке размера выкупной цены за изымаемую квартиру по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции включил в выкупную цену на жилое помещение компенсацию за несвоевременно проведенный капитальный ремонт.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что с данным судебным постановлением в части изменения решения суда первой инстанции и исключения из цены выкупной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и расходов на оплату государственной пошлины нельзя согласиться по следующим основаниям.
Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.
В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.
В связи с тем, что данные о выполненных до 6 августа 1998 г. работах по капитальному ремонту объекту отсутствуют, размер компенсации на непроизведенный капитальный ремонт квартиры по состоянию на 6 августа 1998 г. для приведения ее в категорию работоспособного состояния (до величины износа 20%) составляет 829 586 руб. по цене на четвертый квартал 2017 г. (т. 1, л.д. 220).
Из описательной части заключения экспертов также усматривается, что расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был сделан, в том числе исходя из состояния многоквартирного дома, которое зафиксировано в экспертном исследовании ООО «Ивановское Бюро Экспертизы» от 5 февраля 2015 г. N 2/15-3, положенном в основу решения о признании многоквартирного дома аварийным, которое было направлено экспертам судом для использования при проведении экспертизы в соответствии с его ходатайством (т. 2, л.д. 28).
Выкупная стоимость квартиры истца с учетом рыночной стоимости земельного участка, жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли Шаховой Е.Г. в праве общей собственности на такое имущество, убытков, связанных с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него составляет, согласно заключению экспертов, 1 152 392 руб. Физический износ дома на 2015 год составлял 71%, состояние жилого дома было признано аварийным. При такой величине износа сделан вывод о нецелесообразности капитального ремонта. Определение стоимости капитального ремонта производилось экспертом на дату изъятия жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции, не опровергая выводы суда первой инстанции о том, что суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, изменяя размер выкупной стоимости квартиры и исключая из нее компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт здания, по существу отверг в данной части заключение судебной строительно-технической экспертизы, назначенной судом первой инстанции, которым установлена необходимость включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, ссылаясь на то, что примененная методика расчета является ошибочной, поскольку выкупная стоимость жилого помещения становится практически равной рыночной стоимости аналогичного жилого помещения, пригодного для проживания.
Между тем обоснования указанной позиции суд апелляционной инстанции не привел, выводы эксперта не опроверг. Суд не проверил по существу методы расчета стоимости жилья, не указал, какие нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения в указанной части, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, допущены оценщиками при проведении судебной строительно-технической экспертизы, является ли информация, использованная оценщиками, достоверной, достаточной и проверяемой. Между тем, мотивы согласия или несогласия с выводами заключения экспертов должны быть приведены в судебном акте.
Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Эти требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.
С учетом изложенного апелляционное определение суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным, поскольку отсутствие оценки доказательств по делу, представленных стороной спора и имеющих значение для его правильного разрешения и вынесения законного и обоснованного решения, а также всей совокупности доказательств, отсутствие в апелляционном определении мотивов, по которым одни доказательства были приняты в обоснование выводов суда, а другие отвергнуты судом, нарушают принцип равноправия и состязательности сторон спора (статья 123 Конституции Российской Федерации, статья 12 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. в части изменения решения Ивановского районного суда Ивановской области от 14 мая 2018 г. о взыскании с администрации Ивановского муниципального района Ивановской области в пользу Шаховой Елены Геннадьевны выкупной цены жилого помещения и судебных расходов отменить, дело в данной части направить на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 20 августа 2018 г. оставить без изменения.
Примеры расчета компенсации по взносам за капитальный ремонт
Пример 1
Одиноко проживающий пенсионер, 72 года, проживает в квартире общей площадью 56 кв.м., дом 12-ти этажный, плата за капитальный ремонт составляет 327,04 руб. (56 кв.м. х 5,84 руб.).
Размер компенсации составит 96,36 руб. (33 кв.м. х 5,84 руб. х 50%),
а с 1 июля 2016 года с 1 июля 103,45 руб. (33 кв.м х 6,27 руб. х 50%).
Пример 2
Размер компенсации составит 53,23 руб. (21 кв.м. х 5,07 руб. х 50%).
а с 1 июля 57,22 руб. (21 кв.м х 5,45 руб. х 50%)
Пример 3
Состав семьи 2 человека, пенсионеры, собственники в равных долях по 1/2, оба достигли 70-ти лет, квартира 78 кв. м, дом 5-ти этажный, плата за капитальный ремонт 395,46 руб. (78 кв.м. х 5,07 руб.).
Право на компенсацию имеет каждый собственник по 53,23 руб. (21 кв.м. х 5,07 руб. х 50%), а с 1 июля по 57,22 руб.
Для граждан, достигших возраста 80 лет, применяется аналогичный расчет.
Максимальный размер компенсации :
для 70-летних граждан составит
за 1 месяц до 1 июля 2016 года: 96,36 руб. (33 кв.м х 5,84 руб. х 50%)
за 6 месяцев с 1 января по 30 июня 2016 года: 578, 16 руб. ( 96,36 руб. х 6 мес.)
за 1 месяц с 1 июля 2016 года: 103,45 руб. (33 кв.м х 6,27 руб. х 50%)
за 6 месяцев для 80-летних граждан составит:
за 1 месяц до 1 июля 2016 года: 192,72 руб. (33 кв.м х 5,84 руб.).
за 6 месяцев с 1 января по 30 июня 2016 года: 1156,32 руб. (192,72 руб. х 6мес.)
за 1 месяц с 1 июля 2016 года: 206,91 руб. (33 кв.м х 6,27 руб.)
Как рассчитать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт
Сертифицированный РОО и TGA оценщик
Сертификат TGA № 73-091-12 от 27 января 2012 года
Сертификат РОО № 0059, Москва, 22.12.2008 г.
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости
Сертификат № 0323 от 10.08.2015 г.
Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья.
Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для корректного определения рыночной величины компенсации необходимо определить какие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома должны быть отремонтированы в ходе капитального ремонта и как давно был проведен последний капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Что такое капитальный ремонт
Капитальный ремонт в жилых домах заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.
Все работы по капитальному ремонту жилых домов делятся на следующие группы:
— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;
— выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. В данном случае, этот вид ремонта при расселении ветхого и аварийного жилья не рассматривается, поскольку происходит полная утрата недвижимого имущества.
Комплексный капитальный ремонт
Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.
Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.
Жилые дома дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.
При ремонте жилых домов за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:
— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;
— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;
— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);
В первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. К таким работам следует относить:
— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;
— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;
— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, электропроводки.
Согласно статьи 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома
В данном случае ремонт фундамента не подразумевает его полную замену, как других конструктивных элементов многоквартирного дома, поскольку заменить его (фундамент) физически не представляется возможным. В абсолютном большинстве случаев работы связанные с фундаментом относятся к чрезвычайным ситуациям возникшими при воздействии внешних факторов, таких как, например, несоблюдение минимальных расстояний или технологий строительства при рытье котлованов вблизи многоквартирного дома повлекшее за собой оползневые явления грунта в котловане и последующую деформацию из-за этого фундамента многоквартирного дома и т.п. что возникает крайне редко и не связано с плановым капитальным ремонтом жилого многоквартирного дома. Поэтому при расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт затраты на воспроизводство фундамента не учитываются. Также не учитываются отделочные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы относящиеся к жилому помещению, поскольку это обязанность собственника помещений (статья 30 ЖК РФ и ст. 2, ст. 15 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).
Сроки проведения капитального ремонта существенным образом зависят от долговечности материалов основных конструктивных элементов жилых и общественных зданий, т.е. от сроков службы как отдельных конструктивных элементов так и от срока службы здания в целом.
Жилые и общественные здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на:
— жилые здания — 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет;
— общественные здания — на девять групп с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет.
В целом жилые и общественные здания в зависимости от долговечности основных несущих конструкций группируются по общему сроку службы в годах следующим образом:
Жилые здания:
I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные), перекрытия железобетонные — 150 лет;
II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные или смешанные — 125 лет;
IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные — 50 лет;
V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные — 30 лет;
VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные — 15 лет.
Общественные здания:
I. Здания каркасные с железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменным материалом — 175 лет;
II. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 150 лет;
III. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные — 125 лет;
IV. Здания со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 100 лет;
V. Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные — 80 лет;
VI. Здания деревянные с бревенчатыми или рублеными брусчатыми стенами — 50 лет.
Конструктивные элементы и инженерное оборудование в жилых и общественных зданиях в зависимости от долговечности характеризуются следующими сроками службы:
— фундаменты — 150-100 лет;
— перекрытия — 150-70 лет;
— несущие элементы-150-100 лет;
— перегородки — 150-40 лет;
— двери и окна — 20 лет;
— водопровод и канализация — 30 лет;
— горячее водоснабжение — 10 лет;
— вентиляция — 30 лет;
— электроосвещение — 15 лет;
— электроплиты — 20 лет;
— газооборудование — 20 лет;
— прочее инженерное оборудование — 30 лет.
Внутренняя и наружная отделка и благоустройство участка характеризуется следующей долговечностью:
— внутренняя отделка — 50 лет — 4 года;
— облицовка камнем и плитками — 125 — 75 лет;
— штукатурка — 50 — 15 лет;
В зависимости от долговечности жилых зданий устанавливается различная периодичность капитальных и текущих ремонтов.
Так, по группам зданий (см. выше) нормированы следующие виды ремонтов и частота их проведения.
I группа зданий долговечностью 150 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;
— капитальный комплексный ремонт — 1 раз в 30 лет.
II группа зданий долговечностью 125 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;
III группа зданий долговечностью 100 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 24 года.
IV группа зданий долговечностью 50 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 18 лет.
V группа зданий долговечностью 30 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 2 года;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — не производится.
VI группа зданий долговечностью 15 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 2 года;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 5 лет;
— комплексный капитальный ремонт — не производится.
Периодичность текущих и капитальных ремонтов по общественным зданиям нормирована следующим образом:
I группа зданий долговечностью 175 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
II группа зданий долговечностью 150 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
Ш группа зданий долговечностью 125 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
IV группа зданий долговечностью 100 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт- 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
V группа зданий долговечностью 80 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 24 года.
VI группа зданий долговечностью 50 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3 года;
— другие виды ремонта не нормируются.
Таким образом, за нормативный срок службы жилых зданий по группам зданий текущий и капитальный ремонт должны быть произведены:
По общественным зданиям за период службы должно быть проведено текущих и капитальных ремонтов:
С точки зрения действующих нормативно-правовых актов в большинстве случаев в ветхих и аварийных домах попавших под программу расселения бремя капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления.
В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Закон 1541-1») приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Дополнительно следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики (2007 г.) указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации многоквартирный жилой дом требовал капитального ремонта.
В тоже время, согласно статьи 30 ЖК РФ «Права и обязанности собственника жилого помещения»
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что собственник жилого помещения обязан проводить текущий и капитальный ремонт своего помещения с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и инженерных сетей с истекшим сроком службы.
Что же относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а что к жилому помещению в этом доме?
Согласно ст. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).
2. В состав общего имущества включаются:
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, все, что расположено внутри жилого помещения (кроме общедомовых стояков инженерных сетей проходящих через квартиру – водоснабжения, водоотведения и отопления), включая окна, межкомнатные двери и наружные двери подлежит ремонту за счет средств собственника помещения.
Далее, необходимо проверить проводился ли капитальный ремонт многоквартирного жилого дама, это можно сделать по данным физического износа указанного в техническом паспорте, если износ превышает 60 %, то понятно, что никакого капитального ремонта не проводилось, поскольку в случае проведения ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.
По техническому паспорту можно установить кому принадлежало здание до 1992 года (до начала приватизации). Многоквартирный жилой дом мог иметь ведомственную принадлежность, числилось на балансе какого-либо предприятия, государственную (муниципальную) и частную. Если многоквартирный жилой дом был частным, то компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не производится, поскольку согласно ст. 210 ГК РФ «…собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества..» и должен был проводить капитальный ремонт за собственные средства.
Если многоквартирный жилой дом был государственным (муниципальным), то соответственно бремя затрат на капитальный ремонт лежит на муниципалитете в полном объеме.
Если многоквартирный жилой дом был ведомственным, как известно многое предприятия в 90-е годы расформировывались, разделялись, исчезали и т.п., жилой фонд предприятий передавался в муниципальную собственность, тем самым передавалось обязательство проведения капитального ремонта, поэтому как минимум с даты передачи многоквартирного жилого дома на баланс муниципалитета можно рассчитывать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Приведу пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 77,6 кв.м. в 4-х этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, общей площадью дома 3740,1 кв.м., и общей площадью жилых квартир в доме 3074,8 кв.м., 1957 года постройки, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а.
Для определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в первую очередь необходимо определить, когда в последний раз проводился капитальный ремонт жилого дома, а также установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.
Нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, таким образом, как минимум в 1987 году в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт.
Капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как в техническом паспорте на жилой дом № 11а по ул. Челюскинцев г. Перми выданным МУ БТИ г. Перми от 18.04.1995 г. установлен физический износ 65,3 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. По данным жильцов дома, проживающих в нем достаточно длительный период времени ориентировочно с 1992 г., капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, д. 11а за период времени до даты оценки не производился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2018 гг. (26 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.
Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а должны быть исполнены в полном объеме.
Далее, определяются единовременные затраты на капитальный ремонт здания (затраты, не требующиеся каждый год), исходя из общей стоимости воспроизводства (замещения) здания и удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания.
Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания приняты на основании ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).
При определении стоимости воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта оценщиком были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.
Пермский край относится к 1 климатическому району и 2 территориальному поясу.
Расчет стоимости воспроизводства (замещения) (СВ) рассчитывается по формуле:
СВ = ((ВС69 * V * К1 * К2 * И69-84 * Т69-84 * И84-91 * Т84-91 * И91-03 * ПП) * НДС,
ВС69 – укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС, типовой проект) на единицу объема, площади зданий в базисном уровне цен, принят по сборнику № 28 «УПВС жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения», таблица № 26а. Жилые здания четырехэтажные кирпичные, с подвалом Группа капитальности III Характеристика здания: Фундаменты бутовые и из сборных железобетонных блоков; стены кирпичные; перегородки деревянные, оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.
К1 – коэффициент, учитывающий поправку на климатические условия, составляет для шлакоблочных домов 1,07 (техническая часть УПВС № 28);
И69-84 – индекс пересчета от цен 1969 года к ценам 1984 года – 1,19 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»).
Т69-84 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,01 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);
И84-91– индекс пересчета от цен 1984 года к ценам 1991 года – 1,59 (согласно письма №14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
Т84-91 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,02 (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
И91-17 – индекс пересчета от цен 1991 года к текущим ценам – 72,57 (согласно письма № 03-01/41 от 24.01.2018 Саморегулируемая организация Союз «Строители Урала» Региональный центр по ценообразованию в строительстве);
ПП – коэффициент, учитывающий поправку на прибыль предпринимателя. В данном случае не применяется, поскольку расчет стоимости затрат на воспроизводство (замещение) не для продажи девелопером, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания, как единого объекта.
Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования. Расчеты сведены в таблицу № 1.