как рассчитывается аннуитетный платеж по ипотеке
Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и учесть все дополнительные расходы.
Суть ипотеки в двух словах: вы занимаете деньги у банка, оплачиваете ими квартиру, а затем частями отдаете долг с процентами. Гарантией для банка служит сам объект недвижимости.
Если вы нарушите договоренности и перестанете выплачивать кредит, квартиру могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотечные выплаты и спрогнозировать все возможные траты.
Немного теории: за что вы будете платить
В ежемесячный платеж включены две суммы:
Распределение этих составляющих внутри каждого платежа может быть разным и зависит от вида расчетов, которые использует банк. Таких видов всего два: аннуитетный и дифференцированный. В большинстве банков используется система аннуитетных выплат – ее мы и рассмотрим.
При аннуитетном графике размер платежа фиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. И в этом есть выгода для заемщика.
Дело в том, что процентная ставка начисляется только на остаток долга. Соответственно, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи будут меньше.
Сэкономить таким образом можно при использовании материнского капитала, средств по программам для военнослужащих или денег от продажи старой недвижимости.
Выберите: новостройка или вторичное жилье
Программы кредитования зависят от вида жилья, которое вы покупаете.
Плюсы и минусы первичного жилья
Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним больше. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.
Другие преимущества покупки квартиры в новостройке – большой выбор планировок, жилье по самым современным стандартам, совершенно новый дом.
Кроме этого, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.
Недостатки первичного жилья:
Плюсы и минусы вторичного жилья
Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Обо всех важных для вас моментах можно расспросить жильцов или прочитать в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.
В готовой квартире можно не делать ремонт и заселяться сразу после получения ключей, что позволяет сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.
Из минусов – более высокая стоимость, необходимость проверки истории прав собственности, устаревшие коммуникации.
Воспользуйтесь ипотечным калькулятором
Существуют специальные формулы для расчета по ипотеке. Например, аннуитетный платеж вычисляется следующим образом:
1) считаем месячную ставку: делим годовую процентную ставку на 12 (в формуле это «Ставка»),
2) месячную ставку умножаем на сумму, которую планируете получить в банке (в формуле это числитель),
3) вычисляем знаменатель дроби, где «Срок» означает общий срок кредитования в месяцах,
4) делим числитель на знаменатель, и получаем ежемесячный платеж.
Удобнее всего воспользоваться ипотечным калькулятором Совкомбанка, в котором платежи рассчитываются автоматически. В онлайн-форме нужно указать стоимость недвижимости, срок кредитования и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете. Калькулятор вычислит размер платежей и поможет подобрать программу с оптимальной ставкой.
Оцените свою платежеспособность
Пожалуй, в этом кроется главное сомнение всех, кто планирует брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет вперед, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра: размер ваших доходов и их стабильность.
Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что для комфортной выплаты ипотеки доход семьи должен составлять 70 300 рублей (данные на декабрь 2020 года).
Ориентируйтесь на ваши потребности. После ежемесячных выплат у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов и обучение детей, обслуживание автомобиля, помощь родителям, покупку продуктов и товаров повседневного спроса. Хорошо, если ипотечный платеж не превышает 50% ваших доходов.
Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении вашей заявки. Поэтому будьте объективны и постарайтесь подобрать программу с условиями, которые максимально соответствуют вашим возможностям.
Выберите сумму кредита
Как мы уже говорили, процентные начисления зависят от кредитного тела – суммы, которую вы изначально берете у банка. Следовательно, чем меньше сумма, тем меньше переплата.
Вывод: даже если одобренная банком сумма больше, чем вы предполагали, берите ровно столько, сколько не хватает для покупки жилья.
Определите размер первоначального взноса
Взять ипотеку, совсем не имея сбережений, вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно располагать хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.
Хотя варианты тоже возможны: к примеру, Совкомбанк предлагает ипотечную программу для первичного рынка со взносом от 10%, если у заемщика в собственности есть дополнительная недвижимость или имеются права требования на строящуюся квартиру.
Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше денег берете у банка, тем меньше переплачиваете. Значит, чем больше взнос, тем выгоднее для вас будет ипотека.
Определите срок кредитования
Особенности оформления ипотечной программы на короткий срок:
Вывод: если вы готовы каждый месяц вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если не готовы – подойдет программа на длительный срок кредитования, при которой переплата будет выше, зато вы сможете погасить ипотеку без большого ущерба для семейного бюджета.
Учитывайте дополнительные расходы
Кроме первоначального взноса и ежемесячных платежей, вам потребуются средства на ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие банка, зафиксированное законодательством, ведь, как мы помним, квартира или дом выступают вашим «гарантом».
Кстати, для заемщика страховка тоже полезна: если вы лишитесь жилья, то не нужно будет продолжать выплачивать за него ипотеку.
Есть и необязательные платежи:
Как рассчитать аннуитетный платеж по кредиту
Аннуитет — график погашения кредита, предполагающий выплату основного долга и процентов по кредиту равными суммами через равные промежутки времени. Это один из самых простых способов для расчета графика платежей, позволяющий точно определить сумму ежемесячных выплат и спланировать бюджет.
Для заемщика он удобен:
Как рассчитать аннуитетный платеж
Есть несколько способов самостоятельно выполнить расчет аннуитетного платежа: вручную или в с помощью кредитного калькулятора. Для расчета надо знать всего три параметра: сумму, процентную ставку и срок займа.
При ручном подсчете с помощью обычного калькулятора или программы MS Excel вам придется самостоятельно выводить формулы и подставлять в них значения. на сайтах банков — простой и наглядный инструмент, который мгновенно пересчитывает сумму ежемесячного платежа при изменении суммы, ставки или срока кредита. Он позволяет быстро сравнить условия разных банков и продуктов и выбрать наиболее выгодное предложение.
Формула расчета аннуитета вручную
Формула выглядит так:
Для расчета возьмем кредит на сумму 20000 рублей под 12% годовых, оформленный на 36 месяцев.
Рассчитаем процентную ставку в месяц (ПС) = 12/(100*12) = 0,01
После выполнения расчетов получим:
Теперь можно определить переплату за весь период займа. Для этого размер ежемесячного взноса умножается на количество месяцев, а затем из полученного значения вычитают тело кредита — сумму основного долга, который вы получаете наличными.
Получается 3 904 руб.
Расчет графика платежей на компьютере
В Excel также можно выполнить расчет аннуитетного графика через финансовую функцию ПЛТ. Для этого нужно заполнить необходимые значения в мастере аргументов функции — окно появляется при нажатии кнопки fx.
Кпер — это срок кредита в месяцах, Пс — тело кредита.
Итоговым значением будет 664 руб., что аналогично результату ручного подсчета.
Как выглядит кредитный калькулятор
Выполнить действия гораздо быстрее и получить итоги в развернутом виде позволяют кредитные калькуляторы на банковских сайтах и финансовых ресурсах.
Стандартный калькулятор состоит из 4 ячеек, у каждой могут быть выпадающие списки:
Многие калькуляторы могут учитывать дату выдачи средств, досрочное погашение и другие дополнительные параметры.
Алгоритм действий простой:
Сервис рассчитает сумму ежемесячного взноса с разбивкой по основному долгу и процентами переплату. Итоги будут предложены в виде таблицы с графиком платежей.
Для наглядности вставим в ячейки калькулятора те же данные из предыдущего примера.
Калькулятор выдал сумму аннуитетного взноса в размере 664,29 руб. (второй столбец «Всего»).
Как посчитать ежемесячный платеж по кредиту
В экселе, на сайте и самостоятельно
Обязательный платеж по кредиту — это сумма, которую заемщик должен вносить по договору, чтобы погашать кредит и не попадать в просрочку. Обычно платеж нужно вносить в определенный день месяца или раз в 30 дней — зависит от условий договора.
В этой статье мы говорим именно о потребительском кредите, когда выдается фиксированная сумма или товар по фиксированной стоимости. По кредитке методы расчета другие: договор там чаще бессрочный, кредитный лимит может меняться, а должник может погашать долг в беспроцентный период, не платя проценты.
Если заемщик вносит меньше установленного платежа, он попадает в просрочку. Банк может начислять за это штрафы и пени. Если заемщик платит больше, можно досрочно гасить долг и экономить. Например, можно купить вещь в рассрочку и досрочно погасить весь долг. Важно, что для полного или частичного досрочного погашения по потребительским кредитам нужно заранее уведомить об этом кредитора.
Следите за руками
Из чего состоит ежемесячный платеж
Ежемесячный платеж состоит из платежа по основному долгу и начисленным процентам. Соотношение основного долга и процентов в платеже может быть разным. Поговорим об этом ниже.
Если заемщик допускает просрочку, к платежу могут добавиться штрафы и начисления за пропуск оплаты.
Какими бывают ежемесячные платежи
Есть два способа расчета ежемесячного платежа по кредиту — аннуитетный и дифференцированный.
При аннуитетном платеже задолженность погашается равными платежами на протяжении всего срока кредита. В первую очередь уплачиваются проценты: каждый месяц они считаются от оставшегося долга по кредиту. Оставшаяся после уплаты процентов часть фиксированного платежа направляется на погашение основного долга. Соответственно, в следующем месяце остаток долга становится чуть-чуть меньше, на него начисляется меньше процентов, а на погашение основного платежа идет чуть большая часть фиксированного платежа.
При этом чем дольше срок кредитования, тем меньше будет обязательный платеж, но тем больше в итоге переплата. При длительном сроке кредитования первое время большая часть из поступающего платежа будет идти именно на погашение процентов, а основной долг будет уменьшаться медленно.
При этом именно банк решает, каким будет вид расчета платежа. Объясняют это правом заемщика досрочно погашать кредит. То есть если, например, банк предлагает только аннуитетный способ расчета платежа, а заемщик хотел дифференцированный, он может просто каждый месяц вносить большую сумму и досрочно погашать кредит. Главное — не забывать заранее уведомлять банк о досрочном погашении в установленном договором порядке.
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.
Расчет аннуитетного платежа
Пример расчета аннуитетного платежа (расчеты лучше производить в Microsoft Excel, также можно воспользоваться функцией ПЛТ).
Условие: сумма кредита — 1 000 000 рублей, срок — три года (36 месяцев), ставка — 20%. Погашение осуществляется аннуитетными платежами.
1. Ставка по кредиту в месяц = годовая процентная ставка / 12 месяцев 20%/12 месяцев/100 = 0,0166666666666667
2. Коэффициент аннуитета = (0,0166666666666667*(1+0,0166666666666667)^36/((1+0,0166666666666667)^36—1)=0,0371635833597405
3. Ежемесячный аннуитетный платеж = 0,0371635833597405*1 000 000 рублей = 37 164 рублей
4. Итого переплата по кредиту составила 337 889 рублей
При погашении данного кредита дифференцированными платежами сумма уплаченных процентов по нему составила бы 308 915 рублей
Комментарии 14
20%/12 месяцев/100=0,016.
2. Коэффициент аннуитета = 0,016*(1+0,016)36/(1+0,016)36—1=0,03676.
Что касается формулы, то в ней опущена половина знаков.
Следует читать как:
1) 20%/12 месяцев/100=0,017, по правилам округления
Евгений (Омский Огородник) пишет:
.
Еще не понятно, куда я веду? Вообще-то все мои знакомые предприниматели сразу «прочухали» фишку. Банки, я думаю, тоже эту фишку понимают и, тем не менее, с умным видом обосновывают свои чумовые процентные ставки всяким там инфляциями, ставками ЦБ, своей низкой прибыльностью и еще всякой прочей ерундой.
.
Сергей (m*******@mail.ru) пишет:
Исправьте формулу она вообще не верная.
Должно быть так:
(0,016*(1+0,016)^36)/((1+0,016)^36—1)
Ошибка уже в пункте 1, а именно, годовая процентная ставка в 12 % это не то же самое, что 1% в месяц.
Почему так?
Представьте себе, что вы кладёте 1000000 рублей в банк под 12% годовых и банк вам начисляет по 1% каждый месяц:
после 1-го месяца: на вашем счёте 1010000 рублей
после 2-го месяца: на вашем счёте 1020100 рублей
после 3-го месяца: на вашем счёте 1030301 рублей
после 4-го месяца: на вашем счёте 1040604.01 рублей
уже видно, что если бы проценты просто складывались, то после 4-го месяца у вас должно было бы быть 1040000 рублей, вместо этого у вас появились дополнительные 604 рубля 1 копейка. На них тоже капает процент и по итогам года вы получите не 12% годовых, а 12,68 % годовых.
20%/12 месяцев/100=0,016.
2. Коэффициент аннуитета = 0,016*(1+0,016)36/(1+0,016)36—1=0,03676.
Что касается формулы, то в ней опущена половина знаков.
Следует читать как:
1) 20%/12 месяцев/100=0,017, по правилам округления
Евгений (Омский Огородник) пишет:
Еще не понятно, куда я веду? Вообще-то все мои знакомые предприниматели сразу «прочухали» фишку. Банки, я думаю, тоже эту фишку понимают и, тем не менее, с умным видом обосновывают свои чумовые процентные ставки всяким там инфляциями, ставками ЦБ, своей низкой прибыльностью и еще всякой прочей ерундой. А мы все им верим и платим за кредит даже не те заявленные сумасшедшие 15…20…30%, а гораздо больше..
Евгений (Омский Огородник) пишет:
Теперь вопрос: что изменится, если вы будете погашать ежемесячно основной долг (в соответствии с красивой формулой), а проценты будете откладывать, скажем, на депозит и выплатите их банку один раз в год?
Поясняю: по логике банковского кредита и по «красивой» формуле вы делаете всё правильно — погашаете кредит ежемесячно частями и платите процент точно за ту сумму, которую должны банку в каждом месяце.
Еще не понятно, куда я веду? Вообще-то все мои знакомые предприниматели сразу «прочухали» фишку.
20%/12 месяцев/100=0,016.
2. Коэффициент аннуитета = 0,016*(1+0,016)36/(1+0,016)36—1=0,03676.
Что касается формулы, то в ней опущена половина знаков.
Следует читать как:
1) 20%/12 месяцев/100=0,017, по правилам округления
Предприятие решило приобрести в свой офис 3 компьютера стоимостью 8тис.грн. каждый. Банк предлагает кредит на 5 месяцев с последующим ежемесячным погашением равными долями по ставке 25% в год. Рассчитать сумму, которую необходимо возвращать каждый месяц и общую стоимость кредита.
Помогите пожалуйста, уже второй день пытаюсь разобрться как именно это начисляется, формулы все спутались в голове давно, числа никак не хотят сходиться
Katerina314 пишет:
Предприятие решило приобрести в свой офис 3 компьютера стоимостью 8тис.грн. каждый. Банк предлагает кредит на 5 месяцев с последующим ежемесячным погашением равными долями по ставке 25% в год. Рассчитать сумму, которую необходимо возвращать каждый месяц и общую стоимость кредита.
Помогите пожалуйста, уже второй день пытаюсь разобрться как именно это начисляется, формулы все спутались в голове давно, числа никак не хотят сходиться
Скорей всего вы уже взяли кредит и погасили его, тем не менее, вероятнее всего, ваш кредитный график выглядел так:
Подбор банковских услуг
С появлением в банках онлайн-сервиса качество обслуживания в офисах уже не имеет определяющего значения. Туда приходишь не чаще двух раз в год.
Фантасты часто представляют себе будущее, где миром правит компания-монополист и все сферы человеческой жизни подчиняются только ей. Эра экосистем — новая реальность, которая уже набирает обороты. Насколько высока будет плата за комфорт для простого обывателя, ведь компании будут знать о пользователе все и такого понятия, как тайна личной жизни, просто не будет существовать?