как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно арендодателем
Как правильно разорвать договор аренды помещения
Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.
Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг
Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.
Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.
В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.
Пример: арендатор не расторг договор
Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.
Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.
Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.
В итоге предприниматель заплатил:
— 87 409 рублей арендной платы;
— 47 527 рублей пени;
— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
Как можно досрочно расторгнуть договор аренды
Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.
По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.
В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:
— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
— помещение сгорело, затоплено или разрушено;
— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.
Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда
Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.
Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.
Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.
Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.
Что будет с депозитом и расходами на ремонт
По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.
Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.
Как оформить соглашение о расторжении
Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.
Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.
В соглашении пропишите:
Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Как отказаться от аренды по уведомлению
Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.
Как расторгнуть договор через суд
До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.
Пример: арендатор успешно расторг договор через суд
Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.
Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.
Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.
Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как правильно вернуть помещение
При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.
В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.
В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.
Статья актуальна на 28.01.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Кто и как может расторгнуть договор аренды
Кто может расторгнуть договор аренды
У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.
Договор можно расторгнуть:
Расторгает арендодатель
Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:
Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.
Расторгает арендатор
В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Договор можно расторгнуть, если арендодатель:
А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).
Как расторгнуть договор аренды
Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.
В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.
О каждом из этих этапов расскажем подробнее.
Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения
Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.
Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:
Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).
Составляем предложение о расторжении договора
По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.
Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:
К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.
Передаем документы на рассмотрение
Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:
Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Подписываем дополнительное соглашение
Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:
Обращаемся в суд
Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.
Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.
Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.
Чтобы подать исковое заявление, необходимо:
Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:
Иск подписывает сам заявитель или его представитель.
Последствия расторжения договора аренды
После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.
Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.
Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса
22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).
Условия для получения права на расторжение договора такие:
При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.
Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.
Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды
Порядок досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке
Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования. При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии. В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.
Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.
Совет: в договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Кроме того, рекомендуется указывать в договоре почтовый адрес, на который должны будут направляться претензии арендодателя, особенно если у организации не совпадают фактический и юридический адреса.
Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору
«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора). Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме. В противном случае Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».
Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.
Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке
«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».
Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.
Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.
Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.
Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон
«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.
Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.
В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».
Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?
Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.
Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.
Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными
Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:
3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:
1) безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора
«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
Пример из практики: суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора
Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.
Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.
Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.
Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.
Суд кассационной инстанции указал следующее.
Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.
Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.
Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.
На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).
2) условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.
Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах
«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.
Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.
Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.
Пример недостаточно четкой формулировки о праве арендатора на односторонний отказ от договора
«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц».
В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.
Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).
Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.
Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».
Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения. В этом случае арендодателю нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся.
Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон
Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.
По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.
Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.
Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.
Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.
Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора – правомерное действие, а досрочное расторжение договора – не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.
Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.
Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.
Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.
Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.
Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784).