как расторгнуть договор аренды транспортного средства

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

Нюансы расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Источник

Договор аренды транспортного средства с экипажем: как переделать шаблон под себя

🚗 🧑‍✈️ Аренда транспорта с экипажем — это как обычная аренда вещи, только дополненная услугами водителя. Сам арендатор за руль не садится. Такой договор заключают, чтобы развозить сотрудников по домам на микроавтобусе, переносить погрузчиком коробки на складе или копать землю экскаватором. Второе название аренды транспорта с экипажем — фрахтование на время. Если увидите такой заголовок, знайте — это один и тот же договор.

На аренду транспорта с водителем обязательно оформляют письменный договор. Рассказываем, как заполнить шаблон договора под свой бизнес и урегулировать спорные моменты, которые часто встречаются в жизни. Источник — параграф 3.1 ГК РФ.

❌ Важно: договором аренды транспорта нельзя прикрывать трудовые отношения с водителями и экспедиторами. Если в компанию нужен человек с личным автомобилем, который с девяти до шести развозит заказы и подчиняется директору — надо заключить трудовой договор. Если подмена вскроется, компанию оштрафуют и заставят заплатить налоги за неоформленного работника.

Предмет договора: какой транспорт берут в аренду и на каких условиях

Предмет — обычно самый первый пункт договора. В нём пишут, какое конкретно транспортное средство и на каких условиях передают в аренду. Без подробностей договор превращается в бесполезную бумагу. Поэтому в первом разделе важно прописать:

— Что именно стороны должны друг другу. Обычно это аренда + услуги водителя и техобслуживания.

Пример: Арендодатель передаёт во временное владение и пользование Арендатору микроавтобус и оказывает своими силами услуги по его управлению и технической эксплуатации, а Арендатор оплачивает аренду и услуги на условиях настоящего договора.

Если кроме вождения и техобслуживания оказывают допуслуги, например, оформляют транспортные накладные, это добавляют в договор.

— Характеристики транспорта: наименование, марка, номер двигателя и всё остальное.

— Какое допоборудование и документы передают вместе с транспортом.

— Для какой цели транспорт берут в аренду.

Пример: Арендуемое транспортное средство будет использоваться Арендатором для перевозки сотрудников Арендатора.

Пункт про цель нужен обеим сторонам. Арендодателю — чтобы разорвать договор, если, например, на микроавтобусе поедут на сплав вместо перевозки сотрудников по городу. Арендатору — если микроавтобус сломается и станет непригодным для перевозок.

Сдать транспорт в аренду может собственник или другой человек по доверенности от него. Все остальные, включая родственников и деловых партнёров, не могут.

Договор аренды транспорта не нужно регистрировать в ГИБДД.

Доверенность водителям выдаёт арендодатель.

Как передают транспорт арендатору

Передачу транспорта арендатору оформляют актом. Перед этим арендатор хорошо осматривает транспорт. Если есть поломки или что-то не нравится — надо прописать это в акте и указать срок устранения. Без такой формальности арендодатель не обязан что-то чинить — ст. 612 ГК РФ.

С момента подписания акта начисляют арендную плату — считается, что все довольны.

Срок аренды и время использования

В договор записывают срок аренды. Без срока каждая сторона может в любой момент отказаться от договора, предупредив за один месяц — ст. 610 ГК РФ.

Если нужно, прописывают конкретные часы работы водителя.

Пример: Экипаж обязан быть в распоряжении Арендатора и оказывать услуги по управлению погрузчиком с 9.00 до 18.00 часов с понедельника по пятницу.

Арендная плата

Арендную плату рассчитывают двумя способами:

— В твёрдой сумме за день, неделю или месяц.

Пример: Арендная плата за пользование автомобилем и услуги водителя составляет 15 000 рублей ежемесячно.

— В зависимости от отработанного времени — в машино-часах. Обычно так считают плату за работу спецтехники. При сдельной оплате важно прописать, кто и как записывает отработанные часы.

Пример: Размер арендной платы за работу погрузчика составляет 2000 рублей в час.

Представитель Арендатора и водитель погрузчика ежедневно ведут учёт отработанного времени в путевых листах. На основании путевых листов стороны ежемесячно составляют и подписывают акт выполненных работ.

Обычно плату за аренду и услуги водителя не разделяют. Водитель — это сотрудник арендодателя. По оплате с ним арендодатель разбирается сам. Он же несёт остальные расходы. Например, оплачивает проживание, если водителю приходится жить вне дома. Но стороны могут договориться, что арендатор платит водителям напрямую. В этом случае арендатор обязан удерживать НДФЛ с оплаты физлицу. Но это редкий случай.

Вместе с ценой аренды пишут срок и порядок перевода денег.

Пример: Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно до пятого числа каждого месяца, следующего за расчётным, путём перечисления денежных средств на банковский счёт Арендодателя.

Ремонт и техосмотр

По закону все заботы и расходы на ремонт транспорта лежат на арендодателе. Он платит автосервису, покупает новые детали, проходит техосмотр и обновляет диагностическую карту или свидетельство ТО.

Переложить ремонт на арендатора нельзя. Подобный пункт в договоре не имеет смысла. Даже если арендатор на свои деньги купит зимние шины, то сможет предъявить эти расходы арендодателю.

Оплата бензина

За бензин и другие ГСМ по умолчанию обязан платить арендатор. Но оплату бензина и ГСМ можно переложить на арендодателя — тогда в договор вписывают соответствующий пункт.

ОСАГО и каско

Заключить договор страхования ответственности на транспорт по умолчанию обязан арендодатель. Если стороны хотят — обязанность по оплате полиса ОСАГО можно переложить на арендатора.

Покупать на арендуемый транспорт полис каско не обязан никто. Но такое условие по желанию можно включить в договор и решить, кто платит за страховку.

Пример: Арендатор за свой счёт обязан оформить страхование каско по рискам Ущерб и Хищение на страховую сумму не меньше 1 000 000 рублей.

Субаренда

Арендатор может сдавать транспорт в субаренду без согласия арендодателя. Например, отдать арендованный автомобиль физлицу на выходные. Но в договоре можно это запретить.

Ещё на арендованном транспорте арендатор может зарабатывать. Например, оказывать строительные услуги с помощью экскаватора. Или платно возить грузы на грузовике. Лишь бы это не противоречило цели аренды. Запретить арендатору заключать коммерческие договоры нельзя.

Ответственность за аварию и штрафы ГИБДД

Кто платит пострадавшим в аварии — принципиально. На ремонт чужих машин или лечение пострадавших могут уйти миллионы рублей.

За ДТП и аварии отвечает арендодатель. Правило неизменно, потому что именно его водитель сидит за рулём. Платить пострадавшим будет арендодатель — если, конечно, не хватит денег с ОСАГО или страховки нет совсем.

Тут есть нюанс. Может случиться, что в ДТП виноват арендатор. Например, он ехал как пассажир, распахнул дверь, и в неё врезалась попутная машина. Платить за ущерб всё равно будет арендодатель. Но потом он может через суд взыскать с арендатора деньги, которые выплатил владельцу машины. Так разъяснил Пленум Верховного суда в пункте 22 Постановления № 1 от 26.01.2010.

Штраф за нарушение правил дорожного движения платит арендодатель или сам водитель. Но в любом случае — не арендатор.

Как расторгнуть договор без суда

По закону досрочно разорвать договор аренды можно только через суд и если другая сторона нарушила свои обязанности — ст. 619, 620 ГК РФ.

Правила досрочного расторжения договора лучше упростить. Вариантов два:

— Каждая сторона может отказаться от аренды без причины, просто отправив уведомление.

Пример: Каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив другую сторону об этом не позднее чем за пять дней. При этом не исполненные к моменту отказа обязательства, в том числе по осуществлению ремонта, оплате расходов на содержание, сохраняются за сторонами.

— Каждая сторона может отказаться от договора без суда, если вторая сторона нарушила свою обязанность.

Пример: Арендодатель может отказаться от договора аренды, письменно уведомив Арендатора не позднее чем за пять дней, если Арендатор:

нарушает целевое использование автомобиля;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор может отказаться от договора аренды, письменно уведомив Арендодателя не позднее чем за пять дней, если Арендодатель не производит ремонт транспортного средства или не исполняет другие обязанности из настоящего договора.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно вернуть транспортное средство

Когда договор кончается, транспортное средство возвращают по акту. Пока акт не подписали, капает арендная плата, даже если транспортное средство и ключи в реальности уже у арендодателя. Это правило из ст. 622 ГК РФ.

Преимущественное право аренды на новый срок в договорах на транспорт не действует. Арендодатель спокойно может сдать транспорт кому угодно другому.

Кто забирает дополнительное оборудование

Иногда арендатор улучшает транспортное средство, пока пользуется им. После окончания договора работают правила из ст. 623 ГК РФ.

Отделимые улучшения арендатор забирает себе. Например, снимает зимние шины и обогреватель из автомобиля. Но можно прописать наоборот: отделимые улучшения всегда остаются арендодателю.

Неотделимые остаются арендодателю. Например, внутренняя обшивка автомобиля. Но если арендодатель давал письменное согласие на такой ремонт, он обязан его компенсировать или уменьшить на эту сумму арендную плату.

Статья актуальна на 08.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Расторжение договора аренды транспортного средства и взыскание задолженности по нему

Транспортные средства, как и прочее движимое и недвижимое имущество, могут передаваться в аренду. С этой целью составляется договор, в котором указаны пункты, обязательные для исполнения каждой из сторон. Но если они не соблюдаются, то соглашение расторгают.

Способы и основания прекращения арендных договоренностей на ТС

Договор аренды автомобиля подлежит расторжению в одном из следующих случаев:

В последнем случае необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием порядка процедуры прекращения действия основного договора.

Пошаговые действия при согласии обеих сторон

Стороны выполняют следующие действия:

Порядок составления документа о разрыве отношений

Закон не устанавливает определенной формы такого соглашения, потому составляется оно произвольно. Но ряд положений должен содержаться в нем в обязательном порядке:

Этот документ достаточно подписать, нотариального заверения не требуется.

Как расторгнуть соглашение в одностороннем порядке?

Арендные договора заключают на определенный или неопределенный срок. В первом случае Гражданский кодекс не устанавливает оснований для их расторжения в одностороннем порядке.

Тем не менее, для договоров, связанных с предпринимательской деятельностью, разрешается установление такого права в силу статьи 310 ГК РФ. Если же предпринимательскую деятельность ведет только одна из сторон, то только она может расторгнуть договор исключительно по собственной инициативе.

Основания могут быть следующие:

В договоре может быть прямо сказано, что право на немотивированный отказ от дальнейшего исполнения обязательств любой из сторон. В таком случае следует указать также за какой срок необходимо уведомить своего партнера о расторжении.

Если договор подписан на неопределенный срок, то согласно ст. 610 ГК РФ, то любая сторона имеет право прекратить его действие в одностороннем порядке. Для этого уведомляют другую сторону за один месяц до предполагаемой даты прекращения отношений.

Пошаговая инструкция внесудебного прекращения

В первую очередь в адрес второй стороны направляется письмо. Основание – статья 619 ГК РФ (часть 3). В этом документе содержатся требования исправить нарушения, которые были допущены в ходе исполнения обязательств по договору. Также обязательным пунктом письма является предложение завершить действие договора досрочно.

В ответ на полученное требование вторая сторона либо исправляет допущенные нарушения, либо отказывается от этого. Если контрагент проигнорировал выставленные ему требования, то далее урегулировать спор можно лишь в судебном порядке.

Составление претензии по контракту о найме транспортного средства

Претензия содержит такие пункты:

Все требования, указанные в претензии, должны быть обоснованными, а установленные сроки – разумными и реальными. В противном случае вторая сторона может оспорить выдвинутые условия.

Порядок ее направления

Претензию можно передать лично. Необходимо подготовить два экземпляра документа. Принимающая сторона проставляет на ней отметку и вручении. Если возможности передать документ лично нет, то в таком случае претензию направляют по почте. Корреспонденция направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Последующие действия

После того, как претензия отправлена, необходимо дождаться подтверждения ее получения второй стороной и ее ответной реакции. Если по истечении указанного в документе срока никаких действий предпринято не было, то следующим шагом должно быть обращение в суд.

Отказ от арендных отношений в порядке искового производства

Когда претензия была направлена, но вторая сторона никак на это не отреагировала и не приняла мер к исправлению ситуации, следует подавать исковое заявление в суд. Для этого есть определенный порядок действий. Также потребуются документы, подтверждающие правоту заявителя.

Составление искового заявления

«22 октября 2017 года был заключен договор аренды транспортного средства между Васильевым Д.А. (арендодатель) и Самсоновым П.В. (арендатор).

В соответствии с ним арендодатель обязуется передать во временное пользование автомобиль марки Ситроен Берлинго, гос. номер …, год выпуска … (прочие характеристики авто), принадлежащего ему по праву собственности (ПТС серия … номер …, выдано ), а арендатор обязуется оплачивать ежемесячно плату и возвратить транспортное средство по истечению срока действия договора.

Сбор документации

В обязательном порядке истец предоставляет суду доказательства своей позиции, выраженной в исковом заявлении. Это могут быть фото- и видеоматериалы, показания свидетелей.

Подсудность и госпошлина

Если речь идет о предпринимательской деятельности, то исковое заявление предоставляют в арбитражный суд. Иначе – в суд общей юрисдикции. Имущественные споры при цене иска менее 50 тыс. руб. рассматриваются в мировых судах. При превышении указанной цифры следует обращаться в районный суд.

Размер госпошлины составляет 4% от суммы иска в случае, когда она не превышает 20 тыс. руб., но не менее 400 руб.

Такие нормы заложены в статье 88 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

Статья 88 ГПК РФ. Судебные расходы

Рассмотрение дела

После принятия заявления и документов слушание назначается в течение 30 дней. Если у суда возникает необходимость в предоставлении дополнительных доказательств, то рассмотрение дела переносится на другой срок. Когда все необходимые документы сторонами предоставлены, суд выносит решение.

Вынесение решения и его исполнение

В решении указывается выигравшая дело сторона, а также срок, если ответчик должен исполнить указанные требования. В течение этого времени он может согласиться с ними и выполнить. В противном случае по истечении указанного периода дело передается судебным приставам. Они имеют право обязать проигравшую сторону выполнить требования, предписанные судебной инстанцией, в том числе за счет собственного имущества.

Возможность оспорить и действия в этом случае

Решение по расторжению договора аренды автомобиля при необходимости можно оспорить с условием, что проигравшая сторона может предоставить доказательства своей правоты, которые не были рассмотрены ранее. Для этого следует обращаться в суд высшей инстанции. В заявлении следует указать обстоятельства дела и предоставить документы, подтверждающие его точку зрения.

Правовые последствия

После расторжения договора аренды автомобиль возвращается его владельцу, а обязанности и права сторон исчезают. Если на текущую дату арендатор заплатил больше, чем фактически оказалось начислено за период действия документа, то платеж пересчитывают и арендодатель возвращает излишне уплаченные средства.

Договор аренды автомобиля может быть расторгнут по желанию одной из сторон, в одностороннем порядке или по обоюдному согласию. Если инициатором разрыва отношений выступает одно из действующих лиц, то требуется составление претензии. Когда вторая сторона отказывается, то дело рассматривается в судебной инстанции.

Источник

Аналитика Публикации

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

существенное ухудшение состояния имущества;

невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора[1].

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений[2].

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества[3].

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции)[4].

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок[5].

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[6].

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения[7].

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров[8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность[9]. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход[10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок[11].

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения[12].

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен[14].

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК[15].

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором[16].

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ

[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

[18] постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Источник