как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Погасил часть ипотеки материнским капиталом, хочу рефинансировать

Здравствуйте, дорогая команда Т⁠—⁠Ж!

У меня есть двое детей и ипотека. Часть ипотеки мы погасили досрочно средствами маткапитала. Как мне рефинансировать эту ипотеку в другом банке? Что делать со службой опеки? Все говорят разное — проясните, пожалуйста. Спасибо!

Даже если вы погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, вы можете ее рефинансировать. Но при условии, что вы пока не выделяли доли в квартире детям и все собственники совершеннолетние.

Раньше было сложно рефинансировать ипотеку, в которой использовали маткапитал. Банки не хотели работать с такими кредитами, поскольку по закону родители были обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

При рефинансировании ипотечного кредита обременение в пользу старого банка снималось и накладывалось другое — в пользу нового банка. Формально получалось, что кредит погашен, обременение снято и в течение 6 месяцев нужно выделить доли детям. А их не выделяли, и через несколько дней на квартиру вновь накладывали обременение в пользу другого банка. Чтобы избежать этой спорной ситуации, банки предпочитали не связываться с такими кредитами.

Но в 2021 году все изменилось. Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. Теперь родители должны выделить доли детям только после того, как полностью закрыли ипотечный кредит. А значит, у банков теперь нет причины отказывать заемщикам, которые использовали маткапитал.

Рефинансирование происходит так.

Подать заявку на рефинансирование

Все эти документы нужно подать в выбранный банк.

Подготовиться к сделке

Если банк одобрит заявку, потребуется сделать новый отчет об оценке квартиры и взять справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и выписку из домовой книги. Также банку потребуются выписка из ЕГРН и технические документы по недвижимости. За несколько дней до сделки обновите справку об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.

При работе с кредитами, где был задействован маткапитал, большинство банков не требует справок из пенсионного фонда или органов опеки. Но я знаю, что некоторые банки все-таки просят согласовать замену банка-залогодателя с органами опеки.

В этом случае вам придется съездить в органы опеки и представить им следующие документы:

Если опека по каким-то причинам не одобрит смену банка, попробуйте подать заявку в другой банк. Возможно, там не потребуются документы из опеки.

Совершить сделку в банке

Когда соберете все документы, банк назначит сделку. Вы приедете и подпишете кредитный договор с новым банком, а на ваш счет в старом банке переведут всю сумму кредита. Это займет несколько дней.

Также вам придется подписать новый договор страхования: вы сменили банк, а значит, изменился выгодоприобретатель.

Закрыть старый кредит

Когда через несколько дней на счет в старом банке придут деньги, потребуется написать заявление на досрочное погашение. В некоторых банках это заявление пишется во время сделки, но в Сбербанке, например, его пишут, только когда на счету появились деньги.

Вы закроете кредит в старом банке и возьмете справку о его погашении. С этой справкой и остальными документами нужно снять старое обременение в Росреестре и написать заявление на наложение нового.

Вот и все. Когда полностью выплатите ипотечный кредит, не забудьте выделить доли детям.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Инструкция: как теперь рефинансировать ипотеку с маткапиталом и получить более низкую ставку

Правительство России упростило рефинансирование ипотеки с материнским капиталом. Рассказываем, с чем раньше возникали сложности и как изменилась процедура рефинансирования.

Что случилось

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление об изменении правил направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий.

Документ корректирует порядок оформления права собственности на жильё, купленное в ипотеку с использованием материнского капитала. Теперь семьям с детьми будет проще переоформить кредит под более низкий процент, считают в правительстве.

Что такое рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита — это получение нового кредита по более выгодным условиям для погашения уже имеющегося. Рефинансировать можно как автокредиты, потребительские кредиты, так и ипотеку.

Например, изначально заёмщик взял ипотеку под 10% годовых. Через два года ставки снизились до 8%. Теперь он может взять ипотеку в другом банке под 8%, погасить прежний долг, не переплачивая больше по нему проценты, и дальше экономить, рассчитываться по кредиту с более низкой ставкой.

Почему ипотеку с маткапиталом было сложно рефинансировать

Прежде схема рефинансирования жилищного кредита с материнским капиталом была такой:

1. Семья берёт ипотеку на жильё, использует материнский капитал.

2. Семья рефинансирует ипотеку: берёт деньги под более низкий процент в другом банке и гасит прежний кредит.

3. Выплата первоначальной ипотеки считается погашением кредита. Формально с такой квартиры снимают обременение. Теперь родители должны в течение шести месяцев наделить детей долями в квартире. Родители оформляют документы, а банк, который рефинансировал ипотеку, получает в залог квартиру с несовершеннолетними собственниками.

4. Семья выплачивает ипотеку банку, который рефинансировал ипотеку.

Банки неохотно рефинансировали ипотеку с маткапиталом, потому что недвижимость с несовершеннолетними собственниками сложнее продать, если заёмщик по каким-либо причинам перестанет платить по кредитам.

Например, нашему герою Александру из Санкт-Петербурга банки отказали в рефинансировании ипотеки именно из-за материнского капитала. «С этим я обращался и к ипотечному брокеру, и напрямую в один из крупнейших банков. В банке мне сразу отказали по телефону, узнав, что участвует маткапитал. Брокер тоже вернулся ни с чем», — рассказывал Александр.

Как изменился порядок рефинансирования ипотеки с маткапиталом

Теперь наделять детей долями нужно только после погашения кредита у банка, рефинансировавшего ипотеку. То есть последовательность следующая:

1. Семья берёт ипотеку на жильё, использует материнский капитал.

2. Семья рефинансирует ипотеку: берёт деньги под более низкий процент в другом банке и гасит прежний кредит.

3. Семья выплачивает ипотеку банку, рефинансировавшему заём.

4. Семья наделяет детей долями.

Новые правила сделают рефинансирование более доступным для семей с детьми, отмечают в правительстве.

Как изменится сама процедура рефинансирования в банках

Сама процедура рефинансирования ипотеки в банках станет проще. Раньше нередко при рефинансировании ипотеки с маткапиталом кредитные организации запрашивали согласие органов опеки на сделку, и далеко не всегда опека рефинансирование одобряла, отмечает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнёв.

«Теперь рефинансирование ипотеки с маткапиталом будет идти по той же схеме, что и рефинансирование ипотеки без материнского капитала, — говорит Игорь Селезнёв. — Существенного влияния на условия рефинансирования ипотеки от решения правовой проблемы мы не ожидаем. Хотя не исключаю, что отдельные банки даже улучшат условия для этой категории заёмщиков».

Какие доли положены детям в квартире, купленной в ипотеку с использованием маткапитала

Если родители используют маткапитал при покупке квартиры в ипотеку, доли в таком жилье положены всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Эта обязанность закреплена в части 4 статьи 10 закона о государственных мерах поддержки семей.

Доли выделяются после выплаты ипотеки.

Если при покупке квартиры семья состояла из мамы, папы и двоих детей, то своя доля после выплаты кредита должна быть у всех четверых. Если к моменту погашения займа в семье уже родился третий ребёнок, то ему тоже нужно выделить долю.

Какую именно долю кому из членов семьи выделять, в законе не прописано. Как вариант — выделить всем одинаковые доли, то есть разделить квартиру поровну между папой, мамой и детьми.

Возможны и другие варианты. Главное, чтобы доли были не меньше, чем размер материнского капитала. Рассмотрим на конкретном примере.

Семья с двумя детьми получила маткапитал 639 431,83 ₽ и использовала его как первоначальный взнос для квартиры стоимостью 3,2 миллиона ₽. То есть маткапитал составил примерно 20% суммы. Эти 20% и нужно разделить между всеми членами семьи — по 5% каждому.

Если к моменту выделения долей родится третий ребёнок, то 20% делим на пятерых — по 4% каждому.

Источник

Все про рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Возможность использования Материнского капитала на оплату ипотечных кредитов сделала программы кредитования популярными и востребованными. Однако многие заемщики не справляются с обслуживанием долга.

Кредитные организации идут на встречу заемщикам, предлагая рефинансировать ссуду. Как это можно сделать, если в сделке участвовали государственные средства.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован материнский капитал?

Когда ипотека оформляется с участием МК, заемщик подписывает нотариальное соглашение в ПФ РФ, что после погашения кредита и снятия с жилья обременения, он обязуется выделить доли в приобретенном жилье на несовершеннолетних детей. При процедуре рефинансирования получается юридический казус: заемщик снимает обременение со своей квартиры у одного банка, чтобы заложить недвижимость другой кредитной организации, поэтому кредитные организации с осторожностью относятся к проведению таких сделок. В процессе переоформления новому кредитору достается залог с долей несовершеннолетних детей, поэтому реализовать недвижимость в случае необходимости не получится, т. к. согласно ГК РФ, дети не несут ответственность по долгам своих родителей.

Есть кредитные компании, которые предлагают оформить услугу: банк Дельта кредит, УралСиб (для определенных категорий заемщиков). На сайтах банков прямая информация отсутствует, банки рассматривают заемщиков в индивидуальном порядке. Решение кредитной организации зависит от многих параметров: суммы и срока кредитования, платежеспособности заемщика, его кредитной истории, статуса в банке и т. д.

Могут быть выставлены дополнительные требования.

Можно ли использовать маткапитал после рефинансирования?

Закон не запрещает использовать МК для погашения кредита, который был ранее рефинансирован.

В этом случае проблема возникает с целью кредитования. МК может быть использован на приобретение жилого помещения, а в случае рефинансированного кредита недвижимость уже не приобретается, и кредит выдается под имеющееся в собственности у заемщика имущество. Целью договора является снижение процентной ставки, увеличение срока кредитования.

Для решения проблемы Правительством РФ было подготовлено Постановление №862 от 12.12.07 г., в котором дано прямое разрешение использования средств МК на оплату кредита, полученного на погашение первоначальной ипотеки:

Постановлением определяется, что обязательным условием использования МК является факт его получения после рефинансирования первоначальной ипотеки.

Получается, что использование материнского капитала в оплату первоначального взноса при первичной ипотеке может стать проблемой для дальнейшего рефинансирования кредита.

Сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам имеют тенденцию к снижению, поэтому переоформление договора поможет заемщику существенно сэкономить денежные средства. Но на рефинансирование сделки, в которой принимал участие МК, готовы предложить не все банки.

Пробовать подавать заявку на рефинансирование стоит.

Только заемщику следует предварительно просчитать экономическую выгоду сделки, т. к. оформление нового кредита повлечет за собой дополнительные расходы.

Чтобы решить проблему, заемщику лучше обращаться за консультацией к кредитным брокерам, которые подскажут, какие банки могут пойти на встречу заемщику, условия рефинансирования.

Источник

Как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

По закону после полной выплаты задолженности и погашения регистрационной записи об ипотеке жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей в течение 6 месяцев, поясняют эксперты сервиса Сбера ДомКлик. При использовании маткапитала родители пишут нотариальное обязательство в Пенсионный фонд, что выделят доли детям. Именно этот юридический нюанс становится причиной «осторожного» одобрения рефинансирования банком. Если заемщик обанкротится и не сможет погасить свой долг, то при наличии несовершеннолетних собственников банк вряд ли сможет продать залоговую квартиру, объясняет директор Ассоциации развития финансовой грамотности Вениамин Каганов.

Во-вторых, формально рефинансирование включает в себя погашение кредита, возникает ситуация повторного залога жилья, поэтому органы опеки должны удостовериться, что средства будут использованы целевым образом, а сделка не приведет к ухудшению жизни детей. Такое же разрешение от органов опеки требуется и в случае, если одним из собственников является ребенок, напоминает начальник Управления сопровождения розничных продуктов департамента розничного бизнеса банка «Кубань Кредит» Инна Щупец.

Что учитывать при принятии решения

1 Разницу ставок. Она должна быть минимум 1,5%, а лучше более 2%. В противном случае рефинансирование окажется невыгодным. Стоит также помнить, что в момент переоформления (обычно около месяца) процентная ставка может быть выше.

2 Срок ипотеки и сумма долга. Если вы находитесь во второй половине ипотечного срока и/или сумма долга незначительна, рефинансирование, как правило, не окупит приложенных усилий.

3 Издержки. При перекредитовании банк запросит оценку стоимости недвижимости, она может стоить 5-10 тыс. рублей. Также придется оформить страховку, а программа страхования в новом банке может оказаться менее выгодной. Все это несет траты, которые могут нивелировать получаемую выгоду.

4 Программы снижения ставок без смены банка. Некоторые банки предлагают программы снижения ставки без рефинансирования, возможно, в вашем случае это окажется самым выгодным вариантом. Иногда банки идут на изменение процентной ставки по уже существующему договору, чтобы удержать платежеспособного клиента. В таком случае вам удастся избежать издержек по переоформлению, напоминает Вениамин Каганов.

6 Если вы учли все нюансы и приняли решение о рефинансировании, стоит задуматься о его параметрах. В процессе перекредитования вы можете:

— снизить ежемесячный платеж, и тогда значительно уменьшите свою ежемесячную нагрузку, однако переплаты могут сократиться несильно. Такое условие нужно выбирать, если бюджет не выдерживает существующих платежей и есть трудности в погашении долга, напоминает Евгения Лазарева;

— сократить срок погашения. Вы выплатите ипотеку быстрее, при этом сэкономите на переплатах банку, что гораздо выгоднее. При выборе таких условий нужно быть уверенным, что ваше текущее материальное положение позволяет выплачивать платежи в прежнем размере.

Источник

При рефинансировании ипотеки можно не выделять доли детям до погашения кредита

28 апреля 2021 года в правилах распоряжения маткапиталом появятся важные изменения. Они касаются всех, кто использовал господдержку для ипотеки. Любой из таких заемщиков может захотеть рефинансировать кредит на выгодных условиях. Раньше семьи сталкивались с неприятными сюрпризами, теперь все будет проще.

Вот какие проблемы десятков тысяч семей удалось решить документом, который состоит из одного предложения.

При использовании маткапитала на жилье нужно выделить доли детям

Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, нужно подписать обязательство о выделении долей детям. Закон дает на это полгода.

Когда нет кредита, все понятно: оформили право собственности или подписали акт — и в течение 6 месяцев выделили какие-то доли всем членам семьи. Это можно сделать удобным способом: через договор дарения или по соглашению.

Раньше такое обязательство нужно было оформлять у нотариуса, но год назад это требование отменили.

Например, супруги купили квартиру, часть оплатили маткапиталом. В течение полугода они обязаны выделить детям доли в этом жилье. Собственниками станут не только супруги, но и дети. Это требование закона. Если его не исполнить, могут быть проблемы с будущими сделками и претензии от ПФР.

Доли нужно выделять даже при оформлении ипотеки

Если родители купили жилье в ипотеку, они становятся собственниками, но выделять доли детям не могут до погашения кредита: банк на это просто не согласится.

Поэтому в правилах есть послабление: ипотечники выделяют детям доли после того, как погасят кредит. Срок — те же полгода, но после снятия обременения. Например, 15 лет собственниками были только супруги, а потом они погасили кредит — и отдали детям какую-то часть жилья.

Как победить выгорание

При рефинансировании ипотеки приходилось выделять доли после погашения первого кредита

Семья могла взять ипотеку, а потом найти более выгодные условия для рефинансирования. Например, кредит брали под 12%, а тут новая программа господдержки — и вот уже доступна ипотека под 6%. Причем банки готовы выдать льготные кредиты даже на погашение оформленных ранее.

Формально семья просто меняет один кредит на другой, а квартира переходит в залог второму банку.

Но в процессе выяснялось, что первый банк снимал обременение — а значит, возникала обязанность выделить доли детям. Второму банку квартира должна была достаться уже с несовершеннолетними собственниками — с точки зрения кредитования это так себе обеспечение. Поэтому многие банки отказывали семье в рефинансировании, как только узнавали об использовании маткапитала.

Если заемщики пренебрегали требованием о выделении долей, могла подключиться прокуратура или опека: «Вы почему нарушаете права детей?» В общем, вроде возможность сэкономить есть, но использовать ее сложно или опасно.

Некоторые банки закрывали глаза на этот нюанс. Заемщики пытались выкручиваться: получали в органах опеки бумагу, где было написано, что те не будут вмешиваться, если детям пока не выделят доли. И сделка как будто бы всех устраивала. Но это не соответствовало правилам — рисковали все.

Теперь доли между кредитами можно не выделять

Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. В новом постановлении — одно предложение, зато сколько семей теперь смогут выдохнуть и обратиться за рефинансированием!

Этот пункт в разных редакциях был в правилах с 2009 года. В 2020 году правила в очередной раз изменились, но требование по поводу выделения долей после снятия обременения в них так и осталось, просто переместилось в другой пункт.

И вот теперь его признали правовой коллизией и избыточной нормой. Если у вас ипотека, которую хочется рефинансировать в другом банке, с 28 апреля это можно спокойно делать без выделения долей и без разрешения опеки. Заключаете новый кредитный договор, гасите первую ипотеку, первый банк снимает обременение, а второй — оформляет залог.

Доли детям можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом рефинансирования.

Можно ли вообще не выделять доли детям

Нет, вообще не выделять нельзя.

Это требование осталось в федеральном законе о материнском капитале. Оно есть и в правилах — подп. «в» п. 15.1. После полной выплаты ипотеки, в том числе при рефинансировании, жилье в течение 6 месяцев должно стать собственностью всех членов семьи.

Но ипотеку еще нужно погасить. А пока стало больше шансов ее рефинансировать.

Источник