как регистрируется долгосрочный договор аренды
Инструкция: регистрируем договор аренды
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения:
Обязательно ли регистрировать договор аренды
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2021 году необходима, если контракт заключён на срок более одного года.
Если контракт заключен на срок менее года (6 месяцев, 11 месяцев и пр.), на неопределенный срок, пролонгирован на срок менее года или на неопределенный — обращаться в Росреестр не требуется.
По причине зависимости от срока распространена практика заключения контрактов на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Порядок регистрации
Действующее законодательство закрепляет, где регистрируется договор аренды нежилого помещения — в Росреестре. В ведомство обращаются по месту нахождения недвижимости. Обычно процедуру осуществляет региональное представительство ведомства.
Ранее производилась регистрация договора аренды в юстиции (Министерство юстиции), в 2021 году эту процедуру осуществляет Росреестр.
Если контракт нотариально заверен — обратиться в Росреестр вправе нотариус.
Собственник недвижимости вправе подать документы на запрет регистрационных действий без его личного присутствия. Если такое заявление подавалось — обратиться с контрактом вправе только собственник.
Отметим: допустима регистрация договора аренды в МФЦ, специалисты примут документы и направят их в ведомство. При этом срок предоставления услуги увеличен.
Рекомендуем обращаться в МФЦ, несмотря на увеличенные сроки, поскольку специалисты помогут заполнить заявление. Ведомства принимают документы в определенные дни и время, МФЦ работает без ограничений.
Вот подробный порядок регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре:
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, в каких случаях договор аренды подлежит регистрации. Используйте эти инструкции бесплатно.
Какие документы нужны для регистрации договора аренды
Список документов, которые необходимо подготовить, выглядит следующим образом:
Стоимость проведения регистрации
Если объект не стоит на кадастровом учете — постановку осуществят бесплатно. Стоимость изготовления техплана для кадастрового учета — в районе 10 000 руб.
Для организаций и граждан госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2021 году различна:
Оплату производят за контракт, независимо от участников сделки: платит не каждая сторона, а кто-то один. Поскольку регистрация договора аренды в Росреестре для физических лиц дешевле, при наличии в сделке гражданина рекомендуем с заявлением обратиться ему, а не юрлицу.
Расходы по госпошлине несет та сторона, которая обращается с заявлением. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — с заявлением обращается сам орган, он освобожден от уплаты госпошлины.
Если с заявлением обращаются несколько лиц — госпошлину распределяют поровну. Если заявитель — юрлицо и гражданин, распределяют так: 11 000 руб. — юрлицо, 1000 руб. — гражданин.
Сроки регистрации договора аренды в Росреестре
В 2021 году законом установлены сроки в зависимости от способа подачи документов:
В 2017 году окончила НФИ КемГУ по специальности «юриспруденция». Начала работу помощником арбитражного управляющего (банкротство). Спустя 1,5 года перешла в администрацию бизнес-центра на должность руководителя юр. отдела. Сопровождаю бизнес.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.
Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Как проверить договор аренды
Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
Проверка законности сделки
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.
ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.
Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.
Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Как подать заявление на регистрацию договора
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
Первый шаг на сайте выглядит так:
Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.
Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
Росреестр приостанавливает регистрацию
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Защита от блокировок в Модульбанке
Оценим риски, следим за показателями и проверяем контрагентов
Короче
Что проверить перед регистрацией
в договоре аренды указаны существенные условия;
доверенность представителя действует;
супруг арендодателя разрешает сделку;
банк разрешает сделку, если помещение в залоге;
совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.
Когда сообщать в Росреестр
изменились условия договора;
арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;
Регистрация долгосрочного договора аренды части помещения и технический план
Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.
Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного
Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:
Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.
Обязательные условия долгосрочного договора
Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.
Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:
Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.
Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.
Основные условия договора
Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:
Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.
Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).
Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза
В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:
При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.
Нормативное регулирование аренды недвижимости
Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:
Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.
Регистрация договора аренды в Росреестре
Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.
Перечень документов для регистрации аренды
Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:
Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.
Комментарий специалиста. Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам.
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты
Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:
Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).
Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.
Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец
Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:
Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.
Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды
Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:
Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru
Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости
По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:
По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.
Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.
Комментарий специалиста. Закон позволяет оформить единое заявление при сдаче в аренду помещений или их частей в одном здании. Чтобы уточнить все подробности такого варианта регистрации, обратитесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй». Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru
Договор аренды с красными линиями
При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.
Приостановка Росреестра из-за красных линий
Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:
Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.
Комментарий эксперта. При обращении в компанию «Смарт Вэй» будет проведен анализ существующей технической документации на помещение или здание. При выявлении красных линий, наши специалисты проведут обследование объекта и подготовят все документы для узаконивания перепланировки. Это позволит избежать приостановки регистрации в Росреестре. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru
Регистрация договора аренды с регистрацией перепланировки
Если возникает необходимость в согласовании или узаконивании перепланировки, на финальной стадии этих процедур собственник должен обратиться в Росреестр для кадастрового учета. Так как закон позволяет одновременно проводить учетные и регистрационные действия, стороны могут сразу зафиксировать результат перепланировки и зарегистрировать договор. В этом случае, помимо договора, нужно представить технический план и проект перепланировки. После регистрации в выписке ЕГРН будут указаны обновленные характеристики объекта, а также сведения о возникшем обременении в виде аренды. Подробнее – перепланировка нежилых помещений
Договор аренды и перепланировка помещения
Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.
Проект перепланировки
Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:
При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.
Комментарий эксперта. Как правило, подготовка и согласование проекта происходит до фактического выполнения работ. Однако допускается узаконивание уже состоявшейся перепланировки, если этот вопрос собственник не решил заранее. Узаконивание может проходить в административном или судебном порядке, а в содержании проекта эксперт укажет перечень выполненных работ и фактических изменений в характеристиках.
Техническое заключение
Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.
Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.
Технический план на перепланировку
В результате перепланировки изменяются конфигурация и характеристики помещения. Чтобы их официально зафиксировать, нужно обратиться к кадастровому инженеру для получения технического плана. В содержание этого документа входит:
Для подготовки технического плана запрашиваются исходные сведения из ЕГРН, архивная документация БТИ. При обследовании в натуре инженер проводит обмера с использованием спецоборудования и фиксирует измененные границы контура помещений.
Комментарий эксперта. Хотя технический план не является правоустанавливающим документом, без него невозможно внести любые изменения в кадастровые сведения ЕГРН. Подготовка документа нужна при каждом изменении характеристик помещения или здания, в том при перепланировке или переустройстве для сдачи в аренду.
Приостановки при регистрации аренды
Если при регистрации договора у сотрудников Росреестра возникают претензии к полноте или форме документов, полномочиям сторон или содержанию технического плана, они могут вынести решение о приостановке регистрационных действий. Все основания для такого решения указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим наиболее распространенные причины для приостановки, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель:
Устранить нарушения можно представлением исправленных или новых документов, не изменяющих суть сделки, повторным изготовлением технического плана для устранения реестровых ошибок, подтверждением полномочий сторон.
Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.
Временный кадастровый учет и временный кадастровый номер
Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.
Процедура временного кадастрового учета проходит по следующим правилам:
Временный номер будет соответствовать части помещения на весь период действия арендных отношений. При заключении нового договора, даже на аналогичную часть помещения, нужно вновь обратиться к инженеру для подготовки технического плана.
Комментарий специалиста. Возможность сдать в аренду часть большого помещения позволяет заключать сразу несколько договоров с разными арендаторами. При этом нужно соблюдать правило – границы таких временных объектов не должны пересекаться, либо иным образом противоречить друг другу. При обращении в компанию «Смарт Вэй», все необходимые документы для временного кадастрового учета будут подготовлены в течение 1-2 дней. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru
Образец договора аренды и образец технического плана на часть помещения
На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды и технического плана на часть помещения. Наши специалисты окажут консультационную поддержку при заполнении всех пунктов договора, помогут сторонам согласовать оптимальные условия аренды. При проведении обследования помещения и оформлении технического плана будут соблюдены все требования закона, что устранит любые риски приостановки и отказа в регистрации аренды.
Выводы
Можно подвести итог, что нужно для заключения договора аренды части помещения:
Для заказа технического плана или проекта перепланировки с техническим заключением обращайтесь в компанию Смарт Вей. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почте info@smway.ru
По материалам сайта smway.ru
ВНИМАНИЕ!
1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее