как вернуть квартиру после сделки
Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.
В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.
Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.
Что случилось
В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.
Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.
Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.
После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.
Как доказать непригодность квартиры
Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.
Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.
Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.
Как правильно составить договор
При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.
Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.
Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.
И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.
Как определить качество квартиры
На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:
1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.
2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.
3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.
5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.
6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.
Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Хочу вернуть продавцу квартиру и откатить сделку купли-продажи назад. Как это сделать?
Я покупаю квартиру на вторичном рынке в Москве в ипотеку от Сбербанка, а продавец одновременно покупает себе другую квартиру. В нашей сделке участвовали три стороны и две квартиры, а после сделки мы отправили документы на регистрацию в Росреестр.
Мою сделку зарегистрировали, а сделку продавца нет: выяснилось, что у владельца той квартиры, которую он покупает, долги. И на квартиру уже после сделки наложили арест. Получается, мой продавец не может освободить мне квартиру, поскольку он не стал собственником своей новой квартиры. По нашему с ним договору я должна была переехать уже несколько дней назад, но не могу этого сделать.
Деньги сейчас в банковском сейфе. Получить их должен был продавец-должник, но забрать их он не сможет. По условиям доступа к сейфу должны быть две выписки из ЕГРН с перешедшим правом собственности на новых владельцев, то есть на меня и моего продавца.
Сейчас у меня два варианта. Первый — выйти из сделки. У Сбербанка никаких претензий ко мне не будет. Но я опасаюсь, что право собственности мне придется возвращать прежнему владельцу через суд. И он может подать на меня в суд за мошенничество.
Второй вариант — ждать, когда вторую сделку зарегистрируют. Но хотелось бы подстраховаться на случай, если это не случится в ближайшее время и все-таки придется действовать по первому варианту.
Ситуация неоднозначная, а вы описываете все немного туманно. Сразу могу сказать, что ни при каких условиях вас не могут обвинить в мошенничестве, поскольку состава преступления тут нет и быть не может. У вас нет умысла, а в событиях нет объекта и субъекта преступления. Вы не совершали никаких противоправных действий, а только действовали по закону: заложили деньги в ячейку и так исполнили свои обязанности по договору. Договор вы подписывали все вместе — никто никого не заставлял.
Мне непонятно, почему вы допустили такое неудачное для вас условие в договоре, что деньги, которые вы платите за квартиру, можно получить только тогда, когда будут зарегистрированы обе квартиры. Поэтому и создалась такая ситуация: вы стали зависеть от действий третьих лиц, которые к вам или вашей сделке не имеют никакого отношения.
Как победить выгорание
Кто виноват в том, что вы не можете переехать
В том, что вторая квартира, права на которую должен был приобрести ваш продавец, зависла на госрегистрации, вероятнее всего, есть вина продавца второй квартиры. Именно он продал квартиру, которая была под арестом. И если к кому и могут быть вопросы, так это к нему.
Возможно, конечно, что арест на квартиру наложили уже после того, как вы подписали договор купли-продажи. И до регистрации продавец второй квартиры об этом не знал. Но это маловероятно. Сделки сейчас регистрируют быстро, а вот судебные приставы как раз обычно не торопятся.
Скорее всего, вторая квартира была под арестом давно. Вопрос только в том, знал ее продавец об аресте, когда подписывал договор, или нет. Но даже если не знал, то в этом нет ничего необычного. Постановления судебных приставов частенько не доходят до адресатов, и об арестах люди узнают, только когда регистрацию приостанавливают.
В зависимости от того, знал или нет продавец об аресте, можно говорить о его вине перед вашим продавцом. Но она опять же не уголовного характера. Скорее это нарушение условий договора, за которые он потом должен будет выплатить неустойку или возместить убытки. Например, если покупатель будет вынужден арендовать жилье на время, когда ему придется съехать со своей бывшей квартиры, а в новую он пока не может переехать из-за ареста.
Даже если по каким-то обстоятельствам окажется, что продать ту квартиру совсем невозможно — например, она под арестом банка, и продавец второй квартиры вообще не может ею распоряжаться, — на ваши права это не влияет.
Фактически сейчас вы владеете той квартирой, которую купили и за которую заплатили положенные деньги. Да, они лежат в ячейке, и у продавца нет к ним доступа. То, что продавец не может получить ваши деньги из-за встречной сделки, — не ваша проблема. Вы можете потребовать отдать вам квартиру, в том числе через суд.
Что делать в вашей ситуации
Вариантов у вас не два, а немного больше.
Дождаться, когда снимут арест. Если речь идет о небольших долгах, то после того, как продавец их оплатит, арест с квартиры снимут в течение 2—3 дней. После этого второй договор зарегистрируют, и продавец получит доступ к ячейке.
Потребовать отдать вам ту квартиру, которую вы купили. То, что продавцу негде жить, — не ваша проблема. Он может арендовать жилье, а расходы по аренде потом взыскать с нерадивого второго продавца как с виновной стороны.
Но, скорее всего, добровольно он этого делать не захочет, а значит, будет конфликт, и вам придется принудительно выселять его с помощью полиции или по решению суда. Насколько для вас этичен такой вариант, решать вам.
Тот, что продавец не подпишет вам акт приема-передачи, роли не играет. Это необязательный с точки зрения приобретения права собственности документ. Право собственности переходит, когда Росреестр регистрирует его на нового собственника. По акту переходит только ответственность за содержание и риск случайной гибели имущества.
Выйти из сделки. Мне непонятно, что вы имеете в виду под этим. Ваши права на квартиру уже зарегистрированы, а договор заключен. Из него нельзя просто выйти. Вы можете только расторгнуть его по согласию сторон, в том числе с согласия вашего банка, так как вы покупали квартиру в ипотеку, и он залогодержатель.
Однако Росреестр почему-то считает, что договор купли-продажи недвижимости, по которому уже произошел переход права собственности, нельзя расторгнуть по соглашению сторон, а смена правообладателя возможна только через обратную сделку. То есть вы станете продавцом, а ваш продавец — покупателем своей бывшей квартиры.
На самом деле договор можно расторгнуть по соглашению сторон уже после перехода прав на квартиру и возвратить ее продавцу. По крайней мере, так считает Верховный суд. Он прямо указывает, что если переход права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество уже зарегистрирован, то это не препятствие, чтобы расторгнуть договор по основаниям, которые есть в статье 450 ГК РФ.
п. 65 постановления Пленума ВС, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 PDF, 166 КБ
Но нет гарантий, что если вы все-таки расторгнете ваш договор, то Росреестр зарегистрирует его расторжение. Возможно, он откажется регистрировать, и вам придется или оспаривать отказ в суде, или делать так, как хочет Росреестр, — заключать обратный договор. Налога не будет, поскольку за сколько вы купили, за столько и продадите обратно. Но подать декларацию все же придется.
С обратным договором, как и с расторжением договора, есть одна проблема: как вернуть ваши деньги из банковской ячейки. Условие доступа у вас остается прежнее: регистрация двух договоров и выписки из ЕГРН. А их нет. Может оказаться, что договор вы расторгнете, а деньги свои забрать не сможете. И тогда проблема будет у вас. Тут я могу рекомендовать работать со специалистами банка, где вы взяли кредит: их деньги тоже там лежат, и они заинтересованы их вернуть.
Можно ли вернуть квартиру обратно продавцу
Если вы купили квартиру и Росреестр зарегистрировал право собственности на нее, она ваша и вы можете в нее въезжать. То, что ваш продавец покупает другую квартиру и у конечного продавца нет доступа к деньгам, вас уже не касается.
Выселять вашего продавца придется с помощью полиции или по решению суда. Если, конечно, он не захочет съехать добровольно.
Я не советую расторгать договор и возвращать квартиру продавцу. Скорее всего, скоро вопрос решится, и конечный продавец сможет получить все деньги.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?
Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций
Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.
Кто такой добросовестный приобретатель?
По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.
В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?
Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.
Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.
Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.
Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).
Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».
Могут ли истребовать единственное жилье?
Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.
Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.
Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.
Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?
При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.
При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.
Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?
1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.
2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?
Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.
Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.
Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.
Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.
Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.
Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.
Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?
В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.
Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.
1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».
2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.
3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.
4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.
6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.
7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).
11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.
14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).