как вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора аренды
Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж – это определенная сторонами сделки денежная сумма, которую одна из сторон выплачивает другой в качестве обеспечения какого-либо обязательства по сделке. Определение данного понятия дает п. 1 ст. 381.1 ГК.
На основании ст. 381.2 ГК РФ нормы об обеспечительном платеже применяются и в тех случаях, когда предметом обеспечения выступают не денежные средства, а ценные бумаги (включая акции и облигации) или вещи, подлежащие индивидуализации. Регулирование вопросов обеспечительного платежа, предметом которого выступают ценные бумаги, также может осуществляться специализированным законодательством о ценных бумагах.
Важно также знать, что регулирование данного способа обеспечения обязательства и его возврата может проводиться сторонами сделки самостоятельно. При этом участники по взаимной договоренности устанавливают размер, обстоятельства, при наступлении которых платеж не подлежит возврату, процедуру возврата и пр.
В каких случаях может быть осуществлен возврат обеспечительного платежа
Вопросы, касающиеся обеспечительного платежа и его возврата, многократно выступали предметом разбирательств в арбитражных судах и Верховном суде РФ. В связи с этим необходимо рассматривать данную тему с учетом судебных решений, вступивших в законную силу.
В силу требований п. 2 ст. 381.1 ГК РФ возврат обеспечительного платежа делает сторона, в пользу которой он был внесен. Возврат происходит, если сделка прошла успешно, и обстоятельства, с наступлением которых участники сделки связывали необходимость обеспечительных мер, не наступили. Например, если сторонами договора было предусмотрено, что обеспечительный платеж возвращается стороне, его внесшей, в течение 5 календарных дней после полного исполнения своих обязанностей, возврат производится при полном выполнении всех обязательств стороной сделки (поставке товара, выполнении работ и др.).
Также денежная сумма обеспечения возвращается, если само обеспечительное обязательство было прекращено. При этом не имеет значения, как это произошло — по соглашению сторон или при наступлении определенных обстоятельств, закрепленных сторонами в договоре или соглашении.
Такая ситуация может возникать, если стороны добровольно, т.е. на основании своей воли, подписывают дополнительное соглашение к договору, которым исключают условия о данном способе обеспечения или признают их утратившими силу. Также обязательство может прекращаться в связи с выполнением предусмотренных договором условий (после первой поставки без нарушения сроков, вовремя внесенного первого платежа по договору и т. п.).
Есть возможность установления иных оснований и порядка возврата обеспечительного платежа, если стороны договорились об этом в письменном виде. Более того, сторонами могут предусматриваться дополнительно случаи, когда одна из сторон обязана частично вернуть внесенный в ее пользу платеж, или увеличить сумму (п. 3 ст. 381.1 ГК).
Письмо о возврате обеспечительного платежа – форма, содержание, образец
При отсутствии четкой процедуры истребования обеспечительного платежа и его возврата, заинтересованная сторона должна прежде всего направить своему контрагенту письмо, в котором содержится просьба о возврате платежа.
Данный документ не имеет установленной формы (если она не установлена договором), поэтому составляется в свободном виде.
Согласно обычаям делового оборота, подобное письмо должно содержать следующую информацию:
Составляется письмо на фирменном бланке организации, заверяется подписью директора компании или иным уполномоченным лицом, а также печатью (при наличии).
Образец письма о возврате обеспечительного платежа можно скачать в разделе «Документы и бланки» в начале статьи. Его можно использовать в качестве шаблона при составлении собственного варианта.
Процедура возврата обеспечительного платежа
Прекращение договора или добросовестное исполнение стороной своих обязательств по сделке влечет обязанность другой стороны по возврату денежной суммы (либо ценных бумаг или иного имущества).
Возврат проводится по определенной процедуре, которая в идеале определяется сторонами заранее и закрепляется в письменном виде в договоре или соглашении об обеспечении его исполнения. Если же процедура не определена или обязанная сторона не производит возврата, нужно направить письмо о возврате (или претензию, в зависимости от особенностей ситуации).
Дальнейшая процедура на законодательном уровне не конкретизируется, имеется лишь определенная практика. После получения письма (претензии) при наличии оснований получатель обязан вернуть обеспечительный платеж в срок, указанный отправителем, или иной, если это установлено законодательством. Возврат проводится по реквизитам, указанным в письме, либо тем, которые были указаны в договоре или соглашении об обеспечении сторонами своих обязательств по договору.
Срок возврата
Обязанность возврата обеспечительного платежа возникает у стороны в случаях, определенных п. 2 ст. 381.1 ГК. Однако эта норма не устанавливает сроков такого возврата, в связи с чем при заключении договора сторонам рекомендуется самостоятельно определять их с указанием периода, в течение которого возврат должен быть осуществлен.
Если стороны не определили срок, обязанная сторона все равно не вправе уклоняться от возврата, или затягивать его. В таком случае к указанным правоотношениям может быть применена общая норма гражданского законодательства о сроках исполнения обязательств.
Так, на основании п. 2 ст. 314 ГК сторона сделки обязана осуществить возврат обеспечительного платежа в 7-дневный срок, исчисляемый со дня, следующего за днем получения ею письма или претензии контрагента об осуществлении возврата обеспечения. Данная норма дополнительно указывает, что срок может быть изменен условиями самого обязательства, т. е. если сторонами установлен более продолжительный срок для возврата, то заинтересованная сторона не вправе требовать возвратить обеспечение раньше на основании упомянутой нормы ГК.
В случае возникновения ситуации, когда истребование возврата обеспечительного платежа не производится, а необходимость получения письменной заявки о возврате определена сторонами в качестве обязательной, сторона сделки также вправе потребовать от своего контрагента принять обеспечение в разумный срок.
Таким образом, обеспечительный платеж – это один из способов обеспечения исполнения обязательств и регулируется ГК и (в ряде случаев) законодательством о ценных бумагах (с июня 2018 года). Его возврат производится при прекращении обеспечительного обязательства и в случае ненаступления к определенному сторонами сроку события, являющего основанием для удержания обеспечения. Как правило, основанием при этом служит письмо заинтересованной стороны с указанием реквизитов для перечисления суммы обеспечения. Возврат должен быть проведен в 7-дневный срок, являющийся общим для исполнения обязательств, или срок, определенный сторонами.
Еще больше материлов по теме в рубрике: «Договор».
Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.
Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.
По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.
Обеспечительный платеж при аренде — это деньги, которые арендодатель получает как страховку: если от помещения останутся руины, платеж это компенсирует. Проблема в том, что съемщику трудно вернуть платеж при выезде. Разбираемся, как это делать c юристом Павлом Мищенко.
Что такое обеспечительный платеж
Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.
Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда владелец отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.
Требования к обеспечительному платежу
Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:
обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.
Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.
В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».
Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.
Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.
В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.
Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.
«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.
Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают стороны. Закону всё равно.
Почему сложно вернуть платеж
Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.
Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.
«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.
Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:
Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.
Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.
Условия возврата платежа
Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:
Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.
В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.
Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.
Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.
Описание помещения до аренды
Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.
Без описания арендодатель может утверждать что угодно.
«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.
Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.
Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.
Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:
Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.
Возврат обеспечительного платежа
Человеку сложно расставаться с деньгами, которые ему дали, пускай и на время: такова уж психология хомо сапиенса. Очень часто такие душевные терзания настигают граждан, получивших обеспечительный платеж в рамках того или иного договора.
Обеспечительный платеж представляет собой гарантийный взнос, подлежащий возвращению в тех случаях, когда не наступили условия для его зачета, указанные в договоре (этот платёж также называют гарантийным или страховым). Наиболее часто он используется в договорах аренды, хотя может присутствовать также и в других сделках по оказанию услуг или поставке товаров.
Например, если арендатор ничего не поломал и не испортил, если он добросовестно вносил оплату за пользование помещением, то арендодатель обязан отдать гарантийный платеж. Но многим так не хочется это делать! Проблема усугубляется тем, что закон разрешает распоряжаться обеспечительной суммой по личному усмотрению. И порой возвращать-то нечего… Возникает ощущение, что «взял чужие деньги и на время, а отдаю свои и навсегда».
Чтобы избежать этой неприятной процедуры, недобросовестные контрагенты используют множество уловок. Следует внимательно изучать подписываемый договор, юридически грамотно предъявлять свои требования и не забывать, что опытный адвокат многократно повышает шансы вернуть ваши деньги в самых сложных ситуациях.
Надо ли прописывать в договоре срок возврата гарантийного взноса?
Гражданский кодекс не требует обязательного указания в контракте срока возврата обеспечительного платежа. Даже если такой пункт не будет внесен в договор, гарантийный депозит все равно придется вернуть (если, конечно, не наступят обстоятельства, при которых обеспечительный платеж будет засчитан в счет оплаты за предоставленные услуги или товары). Тем не менее, сроки возврата могут быть установлены по соглашению сторон. При этом стороны обязаны придерживаться правил, прописанных в статьях 190-194 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Стороны, заключающие договор, могут указать конкретную календарную дату.
Разрешается установить период времени, по истечении которого обеспечительный платеж подлежит обратному перечислению.
Допустимо вместо календарной даты указать определенное событие, которое неизбежно должно наступить.
Следует оговориться, что третий вариант чреват довольно «скользкий», поскольку неизбежность наступления события может быть оспорена, и, следовательно, срок возвращения обеспечительной суммы может быть признан необоснованным.
Чтобы избежать разногласий, чреватых судебными разбирательствами, лучше указывать календарную дату, в которую следует возвратить обеспечительный платеж.
Кстати, при выборе второго варианта, то есть некоего периода времени, после которого надлежит возвратить гарантийный платёж, отсчитывать его наступление также следует от конкретной календарной даты.
Кроме того, при аренде можно указать в договоре, что страховой платёж может быть зачтен в счет оплаты за последний месяц пользования помещением. Но стоит заметить, что данный пункт многие арендодатели считают невыгодным и отказываются вносить в договор аренды.
Помните: грамотное заключение договора избавляет от многих неприятностей. А чтобы точно быть уверенным, что при подписании договора аренды или иного контракта не было допущено досадных ошибок, чреватых хождением по судебным инстанциям, поручите сопровождение сделки опытному юристу.
Как получить обеспечительный платёж по закону
А что же делать, если вы по каким-то причинам не указали срок, в течение которого противоположная сторона, получившая страховой платёж, обязана его вам возвратить? По умолчанию денежная сумма, поступившая участнику сделки в качестве обеспечения, подлежит возвращению, согласно ст. 314 Гражданского кодекса РФ, в течение семи дней с момента предъявления заинтересованной стороной соответствующего требования.
Такое требование должно быть заявлено официально. Если вы устно потребуете вернуть обеспечительный платёж, недобросовестный контрагент вполне может вас проигнорировать. Чтобы наступил срок отсчета, который станет аргументом для суда, оформите свои требования письменно и вручите под роспись либо направьте заказным письмом.
Если договор расторгается вами досрочно: нюансы возращения обеспечения
Возникают ситуации, когда действие договора по тем или иным причинам прекращается досрочно. Можно ли в этом случае вернуть досрочный платеж? Существуют ситуации, при которых данное действие юридически обосновано:
в случае расторжения контракта по обоюдному согласию сторон;
если вы разрываете договор по вине другой стороны;
при заблаговременном предупреждении контрагента о прекращении договорных отношений (если таковая возможность предусмотрена договором).
Будьте готовы к тому, что противоположная сторона, не желающая добровольно расставаться с обеспечительным платежом, негативно отнесется к попытке расторгнуть договорные отношения и придется доказывать свое право получить страховой платеж в суде. Особенно сложно доказывать вину контрагента. Иски по сделкам с обеспечительными платежами нередко доходят до Верховного Суда. Поэтому, выходя на тропу судебной войны, обязательно позаботьтесь о выборе высококвалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы.
Как вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора аренды
Родственница арендовала квартиру. По договору она обязана предупредить владельца о выезде за месяц. Когда у родственницы внезапно умер близкий человек, ей пришлось срочно вернуться в родной город. В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и отказалась возвращать залоговые 20 000 ₽. Сказала, что не сможет за пару дней найти новых жильцов и понесет убытки.
Мы поговорили с юристом и узнали, законно ли это и как действовать в такой ситуации: может ли хозяйка удерживать деньги, и как надо себя вести бывшей квартиросъемщице, чтобы вернуть залог.
Владелец офисного помещения имеет право удержать залог, если арендатор предупреждает о выезде позже оговоренного срока. Если же человек снимает жилье у частника, самозанятого или ИП — арендодатель может использовать залог только на возмещение материального ущерба. Но нужно учитывать мнение суда — он может встать на сторону арендодателя, если квартирант неоднократно нарушал другие условия договора, например, оплачивал аренду с задержками.
Компенсировать испорченное имущество. По закону, обеспечительный платеж или залог, нужен, чтобы возместить владельцу материальный ущерб, причиненный арендатором. Это единственное назначение залога, все остальное закон называет неосновательным обогащением.
Владельцу жилья нельзя использовать обеспечительный платеж на компенсацию упущенной выгоды или морального ущерба. А также закон не предусматривает компенсации за время, которое арендодатель потратил на поиск новой вещи взамен испорченной.
Девушка предупредила хозяйку жилья о переезде в тот же день, когда узнала о смерти родственника. Она предложила разместить и оплатить объявление о поиске новых жильцов на Avito. Но хозяйка квартиры отказалась — она не поверила, что квартирантка действительно уезжает из города, а не переезжает в другую квартиру. В доказательство родственница отправила хозяйке квартиры электронный билет и попросила приехать, чтобы принять квартиру. Перед отъездом девушка привела квартиру в порядок, подготовила квитанции по коммунальным платежам и банковскую выписку об оплате аренды. Однако хозяйка квартиры отказалась вернуть залог.
Мнение юриста: арендатор вела себя адекватно и добросовестно, постаралась минимизировать неудобства из-за преждевременного отъезда. У нее высокие шансы вернуть залоговые деньги через суд.
Написать претензию на имя владельца жилья. Прежде чем обращаться в суд, нужно попытаться самостоятельно решить конфликт. Если договориться не удается, арендатору нужно написать официальную претензию — это письменное требование выполнить законные обязательства. Претензию пишут в свободной форме.
Документ состоит из двух частей: в первой описывают обстоятельства дела, во второй — выражают конкретные финансовые требования, например, вернуть 20 000 ₽ залога. Обстоятельства дела нужно изложить со всеми подробностями.
Договор аренды квартирантка заключила с хозяйкой квартиры, а деньги за аренду перечисляла ее дочери.
Мнение юриста : если деньги с аренды жилья получал кто-то другой — взыскивать придется не с владельца, а с третьего лица. Поэтому претензию девушка должна отправить обеим — матери и дочери.
Написать заявление в суд. По правилам претензионного порядка, у арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. Если не получите ответа или денег, можно подавать заявление в суд по месту прописки арендодателя. Для искового заявления скопируйте текст претензии, но поменяйте личное обращение к адресату на безличное описание ситуации. Например, вместо «сообщила вам» — напишите «сообщила хозяйке квартиры»; вместо «вы на просмотр квартиры не явились» — напишите «арендодатель не явился на просмотр квартиры».
Суд будет проходить по месту регистрации ответчика. Если арендодатель находится в другом городе, придется отправить заявление заказным письмом. Иски суммой долга меньше 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, если сумма больше — иск подают в районный.
Адрес участка мирового судьи можно найти в поисковике — вбейте в поисковую строку «мировой суд» и название города, адрес прописки ответчика. Из предложенного списка найдите участок по адресу. Районный суд — один на каждый район, его адрес можно посмотреть в любом справочнике.
Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд. Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда. Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.
В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽.
Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:
Если выиграете процесс, проигравшая сторона компенсирует судебные издержки.
Попросить судью применить обеспечительные меры. Чтобы защитить свои интересы и быстро вернуть залог, запросите у суда обеспечительные меры — суд заранее арестует сумму исковых требований на счетах ответчика. Такая возможность гарантирована статьей 140 ГПК РФ.
Просьбу об обеспечительных мерах можно прописать в исковом заявлении или подать ходатайство на заседании суда. За применение обеспечительных мер придется заплатить госпошлину — 3000 ₽. Если суд вынесет решение в пользу истца, ответчик возместит эту сумму. Чтобы счет арестовали, в суде нужно забрать исполнительный лист и отнести документ судебным приставам.
Обеспечительные меры, конечно, тоже не гарантируют возврат денег: если на счетах ответчика ничего нет, то и взять будет нечего. Но они повышают шансы вернуть долг.
Инициировать исполнительное производство. На заседании суд вынесет резолюцию по делу: взыскать либо не взыскивать с арендодателя запрошенную сумму. Также суд может удовлетворить требования частично. Например, арендодатель доказал, что часть залога потратил на клининг — тогда он вернет истцу только оставшуюся сумму. Вынесенное решение высылают заказным письмом. Обычно суд выносит решение в течение пяти рабочих дней, но может и позже, если участок загружен.
Через месяц нужно запросить в суде исполнительный лист и отправить его судебным приставам по адресу прописки должника. В течение трех дней пристав арестовывает счет и списывает с него деньги в пользу выигравшей стороны. При обеспечительных мерах алгоритм действий аналогичный. Если знаете банк, в котором у арендодателя открыт счет, исполнительный лист можно отправить в офис банка — тогда счет арестуют в тот же день.
При хорошем варианте сможете вернуть деньги в течение двух месяцев. Однако ответчик может не явиться на заседание и подать заявление на отмену заочного решения. Кроме этого, ответчик может подать апелляционную жалобу и дело затянется еще на полтора–два месяца.