как вывести деньги с эскроу счета
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Комментарий Самолета
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.
В ЦБ разъяснили, как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.
На что надо обратить внимание при открытии счетов эскроу и можно ли с них забирать деньги, специально для «Российской газеты» разъяснила начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова.
Открывать счета эскроу при долевом строительстве, отмечает она, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект, или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей. Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.
Подробнее о том, как работает в регионах новая система защиты покупателей жилья, читайте в ближайшем номере «Российской газеты».
Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек
С 1 июля прошлого — 2019 — года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек.
Что такое счета эскроу
С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.
Согласно механизму, деньги за купленную квартиру в новостройке вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и находятся там до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства объекта покупатель может вернуть внесенную на эскроу-счет сумму. Механизм исключает ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Ипотека с использованием эскроу
Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации. В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
Согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет.
Финансирование
Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.
Форс-мажор
Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке. Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю.
Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.
Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Эскроу-счет – простыми словами
В последние годы эскроу-счета получили широкое распространение на рынке недвижимости. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье.
Что такое эскроу счет, для чего его используют?
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ.
Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке. Если по какой-то причине строительство многоквартирного дома не будет завершено в срок (например, в связи с банкротством застройщика), дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме, а также получить дополнительно неустойку (подробнее о способах взыскания неустойки можно прочитать здесь).
Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?
Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.
Как открыть счет эскроу?
На первый взгляд может показаться, что эскроу-счета являются чем-то сложным. В действительности после того, как покупатель выбрал подходящее жилье в строящемся доме, вся процедура укладывается в несколько шагов:
Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве;
Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия. Если жилье приобретается в ипотеку, дополнительно с банком заключается договор о выдаче ипотечного кредита;
Внести денежные средства на эксроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры);
Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
После того, как покупатель подписывает акт-приема передачи квартиры, банк переводит деньги с эскроу-счета на специальный счет застройщика;
Оформить квартиру в собственность (подробнее о способах оформления жилья в собственность можно прочитать здесь).
Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?
Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором открыт эскроу-счет?
Нет, эскроу-счет и ипотека могут быть оформлены в разных банках. Покупатель квартиры может подать заявку на выдачу кредита в любой банк, предлагающий наиболее выгодные условия.
Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?
После того, как дольщик заключил договор ДДУ с застройщиком и открыл счет эскроу, он может перейти к оформлению ипотеки. В случае, если заявка на выдачу ипотечного кредита одобрена, после завершения всех документальных формальностей банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет. Они замораживаются до момента завершения строительства или обстоятельств, связанных с банкротством строительной компании или нарушением условий договора.
Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?
До момента передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику. После того, в банк предоставляются документы, подтверждающие выполнение условий договора ДДУ (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), средства переходят в распоряжение застройщика.
Чем эскроу отличается от аккредитива?
Эскроу-счет является альтернативой аккредивному счету при покупке недвижимости. В обоих случаях перечисление денег происходит только после выполнения продавцом и покупателем определенного набора условий, например, перерегистрации права собственности на квартиру или подписания акта-приема передачи.
Основания для открытия счета. Эскроу-счет создается на основании трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом (чаще всего им выступает застройщик), в котором четко прописываются условия перечисления денежных средств. Аккредитивный счет открывается по заявлению плательщика, в котором прописываются условия закрытия сделки.
Страхование счета. Деньги, размещенные на эскроу-счетах застрахованы Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации средства будут компенсированы в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время аккредитивные счета не подпадают под систему страхования вкладов.
Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?
В этом случае есть несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора ДДУ и возврата средств.
Если принято решение о том, что многоквартирный дом будет достраиваться другим застройщиком, и участник долевого строительства с этим согласен, деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи готового жилья.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?
Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.
При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Плюсы и минусы счета эскроу
Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах и фактически исключить возможность потери денежных средств. При любом исходе дольщики получат готовую недвижимость или вернут вложенные деньги.
Если вы планируете покупку вторичного жилья, несомненным плюсом будет то, что обслуживание эскроу-счетов чаще всего оказывается дешевле аккредитивов. Во многих случаях при оформлении ипотеки на покупку жилья эскроу-счет открывается бесплатно.
Также счет эскроу не может быть арестован за неоплаченные штрафы, налоги или алименты, что создает дополнительные гарантии сохранности денег до момента передачи жилья.
Тем не менее, у покупки жилья с использованием эскроу-счета есть ряд недостатков. Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредита, и застройщик не сможет завершить строительство, проценты, уплаченные банку, вернуть не получится. Кроме того, при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей сохраняется риск, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.
ЦБ разъяснил, когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть средства с эскроу-счетов можно в случае, если завершился срок действия договора долевого строительства или он расторгнут по соглашению девелопера и дольщика. Кроме того, это станет возможно, если компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе. Об этом рассказала начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова, сообщает «Российская газета».
Покупатель может забрать ту сумму, которую внес за будущую квартиру, если застройщик обанкротился, а объект еще не достроен, уточнила Иванова. По ее словам, до тех пор пока жилой комплекс не сдан, деньги на эскроу-счетах принадлежат покупателю, говорится в статье.
Кроме того, денежные средства дольщика страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов со дня их поступления на эскроу-счет до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи покупателю. В случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн руб., рассказали в Центробанке.
С 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.