как взять дом в ипотеку в испании

Ипотека в Испании для россиян, украинцев и других нерезидентов

Как купить квартиру в Испании в ипотеку и дают ли кредиты на покупку жилья испанские банки? Это самый популярный вопрос, который задают нашей компании жители России, Украины, Казахстана и других стран СНГ и Балтии (и другие нерезиденты Испании).

Забегая вперед, скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка. Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании — от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза. Теперь рассказываем обо всём подробнее. Информация обновлена с учетом реалий 2021 года.

1. Процедура получения ипотеки в Испании

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в себя шесть этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

Поручительство не требуется

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

2. Основные элементы ипотеки в Испании

3. Список документов для россиян

Источник

Как я чуть не взяла ипотеку на домик в Испании

А потом посчитала расходы и одумалась

Много лет я фантазирую о собственном домике на побережье.

Моя любовь — испанская провинция Аликанте. Несколько друзей и родственников уже купили там квартиры. Я поговорила с ними и выяснила, что содержать жилье за границей дорого и хлопотно. Выгоднее — арендовать.

Кто покупает жилье на испанском побережье

Испанское побережье Средиземного моря по стоимости недвижимости в целом доступнее, чем французское или итальянское.

На побережье Испании приезжают на каникулы семьи с детьми и пенсионеры с севера Европы. Сами испанцы часто держат там летний домик или квартиру, где проводят отпуск.

Русские стали осваивать курорты Испании в девяностые: через покупку недвижимости отмывали криминальные деньги — судебный процесс по делу «русской мафии» продолжается до сих пор. В 2000-е в Испанию потянулся российский средний класс: в основном едут в Барселону, Марбелью и Аликанте.

Из официального реестра недвижимости следует, что в 2006 году россияне купили в Испании 296 объектов (15-е место среди иностранцев), в 2010 году — 1289 объектов (4-е место), в 2013 году — 2956 объектов недвижимости (3-е место среди иностранцев). По данным за 2014 год, в Испании зарегистрировано 65 024 гражданина России — это те, кто не поленился дойти до мэрии и оформить «прописку». Среди регионов лидирует Каталония — 19 967 человек, затем идет Валенсия, к которой относится Аликанте, — 17 675 человек, на третьем месте Андалусия — 12 422 россиянина.

Меня привлекает провинция Аликанте, потому что там больше 300 солнечных дней в году, +20 °C в январе, просторные пляжи, прекрасные горы и три урожая фруктов в год.

Первым «русским городом» на Коста Бланка стала Торревьеха, сейчас там одна из крупнейших диаспор наших соотечественников в Испании: 4,5 тысячи человек — это 5% населения города.

В 2000-е в Бенидорме возвели кварталы новостроек, которые были ориентированы на российского покупателя. Представительства испанских риелторских агентств открывались в российских городах. А в Алтее в те же годы построили закрытый городок «Алтея Хиллс» с дорогими виллами и православным храмом.

За последние два десятилетия русские вышли на верхние строчки рейтинга покупателей недвижимости в Испании и не покидают их, несмотря на кризисы и рост евро. Риелторы изучают статьи о привычках, повадках и местах обитания русскоязычного покупателя и открывают офисы чуть ли не на пляже.

Портрет русского покупателя испанской недвижимости: советы по продаже жилых помещений клиентам из России — на испанском

Многие испанские конторы по продаже недвижимости обзавелись сайтами и вывесками на русском и русскоговорящими сотрудниками.

Ипотека в Испании

Испанский реестр недвижимостиPDF, 4 МБ

Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.

Сколько придется потратить

В реальности к стартовой сумме нужно будет добавить еще 10%. Эти деньги пойдут на оплату налогов и услуг нотариуса. Если берете ипотеку, то придется еще заплатить за работу оценщика и страховку.

Прежний владелец квартиры получил из этих денег 70 000 €. Об этом Николай узнал из документов. Еще 17 000 € — почти четверть от общей цены квартиры — пошли на комиссии и сборы: налог на переход собственности, проверку статуса жилья («нота симпле»), нотариальные и регистрационные расходы, гербовый сбор, оценку стоимости жилья и страхование для оформления ипотеки.

Цена владения не ограничивается плановыми списаниями со счета. Бывают и внезапные траты. В 2013 году выяснилось, что из-за небрежности риелтора Николай недоплатил 1200 € налогов. В 2014 году пришел внезапный счет за воду на 980 €: оказалось, что показания счетчика снимали нерегулярно, и местные коммунальщики всё считали по максимальному тарифу. Есть и внеплановые траты на обслуживание дома. Например, в ТСЖ решили поменять телевизионные антенны и со всех жильцов потребовали по 50 €. Николай телевизор не смотрит, но обязан заплатить наравне с соседями.

А если купить и сдавать квартиру в Испании

Моя подруга Анна купила квартиру в Бенидорме в 2005 году на пике цен. Квартира находится в районе новостроек рядом с пляжем. Анна хотела вложить деньги в недвижимость на популярном курорте, чтобы потом зарабатывать на сдаче ее в аренду.

Поток туристов в Бенидорме и правда стабильный, но и желающих заработать на сдаче жилья слишком много. За 13 лет арендаторы принесли Анне лишь пару тысяч евро — это меньше, чем она тратит на содержание квартиры ежегодно. За это время сама Анна вышла замуж и родила детей. Большая семья не помещается в квартиру с одной спальней, и на отдых туда ездят по очереди.

Что выгоднее: купить или снимать

Мой товарищ Иван — тоже любитель Аликанте. Он сознательно не стал покупать здесь квартиру, хотя ездит всей семьей сюда каждый год на пару месяцев в конце осени. Иван арендует жилье, причем всегда у одного и того же хозяина. Тот доволен постоянным клиентом и дает скидки.

Если сравнить расходы Николая, у которого есть свое жилье в Испании, и Ивана, который арендует квартиру, то видно, что снимать для отпуска выгоднее.

Я решила купить сразу дом — ну чтобы поселиться в нем на пенсии. По цене дом сравним с дачей в Подмосковье, а климат лучше. Посмотрела десяток вариантов и сделала расчет.

Что выгоднее: купить или снимать жилье в Аликанте

Получилось, что и для постоянного проживания аренда — вполне разумный вариант.

Испанская виза

Приезжать в отпуск на пару месяцев в году проще по обычному туристическому «шенгену». Испания охотно дает мультивизы, а владельцам квартир в последнее время давали визы на пять лет. По ним можно проводить в Шенгенской зоне до 90 дней в течение полугода.

Если планируете жить дольше трех месяцев подряд, придется получать вид на жительство. И при этом брать на себя обязательство проводить в Испании не менее 183 дней в году, иначе ВНЖ не продлят. В русскоязычной общине есть даже такой термин «высиживать ВНЖ », обычно говорят: «Не могу пока приехать в Россию, мне надо высиживать ВНЖ ». А если живешь в Испании больше 183 дней, то становишься налоговым резидентом, и начинается целая эпопея с налогами.

Чтобы получить ВНЖ в Испании, нужно соблюсти одно из условий:

Что я поняла о покупке квартиры в Испании

Арендовать. Но, на мой взгляд, упущен аргумент о наличии актива при расчёте «что выгоднее». Ведь через 10 лет у нас квартира, которую можно продать и вернуть большую часть трат. Другое дело, что фактор ликвидности тоже придётся учесть 🙂

Вот прям о том же подумала. Даже если рынок не будет расти, с очень большой вероятностью через 10 лет она дешевле стоить не будет (а может и дороже). Ну и еще один фактор, который не учитывается: без ипотеки та же сумма обычно не копится на что-то более полезное/выгодное, а улетает на всякие сиюминутные штуки )

Вот да, странный расчет. Даже если продать за 100000 вместо 150000, то и на 10 и на 20 лет выгоднее получается купить, а не снимать!

Заблуждение, что при варианте снимать не нужно платить коммуналку.

Источник

Ипотека под 2%: могут ли россияне взять дешевый жилищный кредит в Европе

Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.

Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.

Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.

Ипотека в Европе: ставки и условия

Самые низкие ипотечные ставки в странах Европы — в Германии, Испании, Великобритании. Для иностранцев жилищные кредиты доступны в большинстве европейских стран. «Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%», — рассказала аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.

Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.

Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.

«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.

Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.

Могут ли россияне получить ипотеку в Европе

Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.

Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.

Какие нужны документы

Екатерина Шабалина, юрист Tranio:

— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.

Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:

1. Личные документы:

2. Данные о финансовом положении:

Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.

3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.

Примеры стран с низкими ставками

Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.

«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.

Ипотека на 110%

До кризиса 2008–2009 годов в Испании выдавали кредиты на 110% от цены объекта — мало того, что банк был готов полностью финансировать стоимость квартиры, так он еще и соглашался оплатить все сопутствующие расходы. В результате люди набирали по два — четыре объекта, так как рассчитывали на долгий рост рынка и не нуждались в первоначальном взносе. При возникновении проблем все эти объекты возвратились к банкам. С последствиями такой политики в Испании не могут разобраться до сих пор: чуть ли не каждый месяц появляются новости о массовых распродажах недвижимости, скопившейся на балансе у банков, хотя основной пул проблемных активов уже реализован.

Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.

По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.

В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.

Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.

Когда в России будет ипотека под 2%

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.

Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).

Источник

Как я продала однушку в Подмосковье и купила квартиру в Валенсии

И сколько стоит жилье в Испании

В 2018 году я продала свою квартиру в Красногорске и не смогла найти альтернативу в Москве.

Поэтому решила купить квартиру в Валенсии. Мне показалось, что квартира в Испании лучше маленькой однушки в Москве, тем более я всегда хотела жить у моря.

Расскажу, сколько стоит жилье в Испании, какие есть особенности местного рынка недвижимости и можно ли полагаться на порядочность продавцов, если внес задаток за квартиру, а договор купли-продажи невозможно подписать полгода из-за закрытых границы.

Почему я решила не покупать квартиру в Москве

Мое решение о покупке квартиры за границей можно назвать спонтанным и продуманным одновременно. У меня была маленькая однушка на первом этаже в районе Павшинская Пойма. Я писала статью о том, как купила ее в ипотеку в 2013 году.

При этом сдавать мою квартиру в аренду было невыгодно: больше 20 000 Р в месяц за такие квартиры не платили. Стоимость сдачи покрывала бы ипотеку, страховку, коммуналку и приносила совсем небольшой доход. После выезда арендаторов в квартире обычно нужен косметический ремонт. Его стоимость была бы больше, чем сумма, которую я заработала бы на аренде.

Мне не нравилось, что если сдавать квартиру в аренду, то нужно посвящать этому много времени: ездить хотя бы раз в месяц, чтобы контролировать состояние квартиры, решать проблемы арендаторов, искать новых жильцов, если предыдущие решили съехать. Поэтому осенью 2018 года я продала свою квартиру в Красногорске и начала искать альтернативу в Москве.

С продажи квартиры я получила около 5 млн рублей. Меня устроила эта цена, хотя она была не самой удачной для 2018 года. Можно было ждать другого покупателя, но мне не хотелось тянуть с продажей. Казалось, что чем быстрее я продам квартиру в Подмосковье, тем быстрее куплю что-то в Москве. Еще 1,5 млн рублей я накопила после двух сокращений с работы.

Я побоялась инвестировать деньги в акции или валюту и считала, что хранить их придется всего пару месяцев. Поэтому распределила всю сумму по четырем счетам в разных банках: в три коммерческих банка я положила по 1 400 000 Р — эта сумма застрахована законом о страховании вкладов № 177-ФЗ. Остальную сумму оставила на Сбере, посчитав, что он-то точно не разорится за пару месяцев.

Мне хотелось купить квартиру в пределах Третьего транспортного кольца в Москве, или в двух-трех станциях метро от кольцевой линии. Но за 6,5 млн рублей на «Циане» были или убитые однушки в пятиэтажках, или квартиры, которые не подходили мне по району и удаленности от метро.

Была одна небольшая квартира за 6 млн рублей на «Автозаводской», которую я чуть не купила. Но в итоге отказалась: приехала в нее вместе с риелтором и нашла много минусов, которые перевесили плюсы. Там была маленькая ванная комната, старая проводка, которую пришлось бы менять, грязный подъезд, небольшие окна, не было балкона и требовался ремонт, возможно капитальный.

В ноябре 2018 года я решила уехать зимовать на Пхукет. Поэтому отложила покупку квартиры на лето 2019 года. Деньги из Сбербанка забрала и распределила суммами по 1 350 000 Р по самым доходным годовым депозитам в других банках. Два депозита у меня уже были, еще три я открыла в новых банках. Так я накопила еще около 300 000 Р к лету 2019 года.

После этого последовала череда путешествий: пара месяцев в Грузии, три недели в США. Летом 2019 года я снимала квартиру в Москве. Все это время я не была нигде прописана в России, так как жилья у меня не было. Когда вернулась в Москву, то окончательно поняла, что теперь у меня возросли требования к квартире, в которой я хочу жить.

Пожив в Азии, я привыкла к большим квартирам, а в Москве за 7 млн, которые у меня были, можно купить только крохотную однушку. Это меня не устраивало, а ипотеку я брать не хотела. Я уже выплатила одну, и мне не хотелось жить с новым большим кредитом. Еще я решила, что эту квартиру я куплю «для себя», то есть это будет моя холостяцкая берлога. Если потребуется расширяться, буду решать этот вопрос по мере поступления.

После всех путешествий я поняла, что иметь жилье в Москве не обязательно.

Но мне все равно хотелось где-то иметь свою квартиру. Для меня это важный и иррациональный поинт, так как разумом я понимаю, что, если не собираешься жить в своей квартире большую часть года или сдавать ее в аренду, выгоднее вложить деньги во что-то другое.

А еще на меня произвел большое впечатление постапокалиптический сериал «Рассказ служанки». В нем страна закрылась от соседей буквально за неделю, а женщины стали рабынями диктатуры. Я решила, что хочу иметь запасной вариант для жизни вне РФ.

Мне давно не нравится погода в Москве. Больше шести месяцев зимы в год — это слишком много. Я всегда хотела жить около моря и найти альтернативу столице. К тому же к 2019 году я уже год работала удаленно.

Курс о больших делах

Как я выбирала страну

Поняв все это, я начала выбирать страну, в которой бы мне хотелось купить недвижимость. Критерии для выбора у меня сложились давно:

После зимовки на Пхукете прибавились еще условия:

Первой на ум пришла Грузия. Солнечная страна, многие знают русский язык, есть море. Но мне показалось, что в этом случае можно просто вернуться на родину, — я из Кабардино-Балкарии. Поэтому я не стала рассматривать этот вариант.

Азиатские страны, Латинская Америка, США и Канада — это слишком далеко, большая разница во времени, долгие перелеты.

Самым удобным показался юг Европы. Франция и Италия мне не очень подошли по темпераменту, когда я по ним путешествовала. В Португалии я никогда не была, и территориально она кажется мне не очень удобной. Методом исключения я выбрала Испанию.

Так как я переезжала из Москвы, мне хотелось перебраться в крупный город, поэтому деревушки и небольшие приморские города сразу отпали. Мне важен доступ к морю — так я исключила Мадрид. И нужно, чтобы недвижимость стоила меньше, чем в Москве. Так я вычеркнула Барселону.

Примерно в это же время мой университетский друг купил квартиру в Валенсии, и я решила к ней присмотреться. Третий город по величине в Испании, много зелени, есть университеты, театры, музеи. Хорошая медицина. Море в черте города, возможность поездок на соседние пляжи или в горы. Удобная транспортная доступность для путешествий в другие страны.

Я уже была в Валенсии несколько лет назад, поэтому решила приехать сюда еще раз, но на месяц, пожить в апартаментах и посмотреть варианты недвижимости.

Путешествие я запланировала на октябрь 2019 года.

Как устроена покупка недвижимости в Испании

В сентябре я связалась с риелтором в Валенсии, и мы начали искать варианты недвижимости в мой бюджет. На тот момент у меня было около 7 млн рублей, или по курсу на 2019 год примерно 94 500 €.

Недвижимость в Испании можно искать самостоятельно на сайте «Идеалиста». Это агрегатор предложений по всей стране. Можно еще попросить риелтора поискать квартиру по внутренним риелторским базам. Я делала и так и так, чтобы процесс шел быстрее.

Поиск только по риелторской базе ограничивает предложения, но риелторам выгоднее находить квартиры для своих клиентов именно там. Это их квартира по эксклюзивному договору, поэтому они знают все нюансы документов и имеют на руках ключи для показов. Как я поняла, так агентство еще и получит полную комиссию за сделку: и с продавца, и с покупателя.

В Испании сложно купить квартиру без помощи риелтора — здесь так не принято. Еще не очень понятно, как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту. Мне хотелось найти риелтора, который будет на моей стороне, поэтому я спросила у друзей, с кем они покупали квартиру.

Марина сделала для меня презентацию с процессом покупки, документами и районами Валенсии, отметив лучшие.

Процесс покупки квартиры в Испании выглядит примерно так:

В 2019 году иностранец в Испании мог купить квартиру в ипотеку с максимальной ставкой 5%. Я не планировала брать ипотеку, но мне было интересно, как ее получить, поэтому я спросила об этом в банке.

Мне ответили, что ипотека возможна только для иностранцев, которые покажут свой доход в евро. Мои справки с доходом в рублях и тенге — я работаю на казахстанскую компанию — не подходили под требования банка.

Как выбирать недвижимость в Испании

Марина рассказала о ситуации с недвижимостью и стала искать мне варианты. Вот мои наблюдения об этом процессе.

Еще здесь принято жить большой семьей: родители, дети, внуки, бабушки и дедушки в одной квартире. Поэтому можно встретить много традиционных валенсийских квартир. Выглядят они как огромный коридор, разделенный на небольшие комнаты по 8—9 м². Принцип такой: лучше комната будет маленькая, зато у каждого своя.

Возможно, это хороший район для инвестиций в недвижимость, так как Валенсия хорошо развивается, но мне такой вариант не подходил.

Выбирать в Валенсии нужно не район, а дом и улицу.

Мой основной принцип — обойти ближайшие дома к тому, что может стать потенциально моим, и заглянуть на балконы. Если балконы чистые, то здесь живут испанцы или экспаты — можно покупать квартиру. Испанцы трепетно относятся к балконам и постоянно наводят там порядок. Если на балконах хлам, лучше поискать квартиру в другом месте.

Риелтор сопровождает в Испании на протяжении всей сделки, проверяет квартиру в разных базах, следит, чтобы на сделке все было прозрачно, а договор защищал его клиента. Комиссию риелтору платит и покупатель, и продавец. Риелтор же проверяет все юридические документы на квартиру и показывает клиенту. Но я ничего в них не понимала, поэтому была рада, что нашла русскоязычного риелтора, которая была на моей стороне.

Спойлер: это потом помогло мне во время пандемии. Квартира дождалась меня, а ее стоимость не изменилась.

Дальше расскажу по шагам, как у меня проходил процесс покупки квартиры в Валенсии.

Для меня было важно посчитать финальную сумму, которую я заплачу за квартиру. Чтобы заложить деньги на квартиру, нужно прибавить к ее стоимости еще обязательные налоги и платежи:

На некоторые услуги, например установку газового оборудования и риелторские услуги, отдельно начисляется IVA — что-то типа НДС. В Испании этот налог ложится на конечного потребителя, что может быть неприятным сюрпризом в финальной смете.

У меня было 6,8 млн рублей от продажи квартиры в Подмосковье и накоплений. Это примерно 94 500 € по курсу на конец 2019 года.

осталось от продажи квартиры в Москве

Чтобы примерно понять стоимость квартиры, которую я могу себе позволить, я вычла 4500 € на риелтора и переводы документов, осталось 90 000 € на квартиру и налог. Получается, что квартира должна стоить не больше 82 000 € — стоимость квартиры плюс 10% от этой суммы. На эту сумму я и ориентировалась.

В октябре 2019 года я приехала в Валенсию на три недели. За это время я хотела получше узнать город и посмотреть квартиры. Я не планировала покупать жилье, а хотела присмотреться.

К моему приезду риелтор Марина нашла три квартиры в разных районах города. Еще одну нашла я на сайте «Идеалиста». У меня было не так много критериев для поиска квартиры. Основные требования:

Р )» loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Так выглядят дома в центре города, которые мне очень нравятся: высокие потолки, красивые балконы. Но стоимость квартир здесь — около 500 000 € (42 228 850 Р ) Так выглядит застройка в районах около пляжа: разноцветные невысокие домики с небольшими балконами

Больше критериев у меня не было, так как мне казалось, что этого достаточно. Сейчас бы я добавила еще несколько:

Все три квартиры, которые мы посмотрели, мне не понравились.

Первая была традиционной валенсийской застройки: огромная квартира 120 м², разделенная на пять или шесть маленьких комнат, большинство окон которых выходили во двор-колодец. А это значит, что в квартире практически нет дневного света. Она находилась в районе, где я в итоге купила квартиру, но сама улица мне не очень понравилась: много маленьких домиков, похоже на трущобы.

Вторая квартира была маленькая, около 50 м², и без мебели, но в новом красивом доме с высокими потолками. Она находилась в районе Торрефьель — это практически окраина Валенсии. Там много красивых домов, но мне не понравилась удаленность от исторического центра. Я поняла, что нет смысла покупать квартиру так далеко, чтобы сидеть в ней и не выбираться в центр.

Третья квартира тоже была в Торрефьеле. На вид симпатичная, но, как я уже писала, район мне не понравился.

Мне все эти варианты не подошли. Еще одну квартиру я нашла сама. Но мы никак не могли договориться о просмотре: жильцы были заняты и не успевали нам ее показать.

Моя поездка подходила к концу. Марина сказала, что поняла, какую квартиру я ищу, и сказала, что продолжит поиск без меня. Как только появятся варианты, которые мне подойдут, она сообщит.

За два дня до отъезда нам назначили просмотр квартиры, которую нашла я. Это была небольшая и нетипичная квартира для этого региона. Площадь — 73 м², из которых около 60 м² жилые, ремонт в скандинавском стиле: светлые стены, большая гостиная, объединенная с кухней, и отдельная спальня, минимум мебели из «Икеи». До центра Валенсии 15 минут ходьбы, до моря — 40 минут на метро или полтора часа пешком.

Марина сразу сказала, что в квартире есть минусы. Например, четвертый этаж без лифта — это пятый в России, потому что в Испании этажи считают от второго. Еще квартира маленькая и сделана по типу евродвушки, то есть в ней только одна спальня. Такие квартиры не пользуются популярностью у испанцев в Валенсии, позже ее будет сложно продать.

В квартире только один кондиционер, поэтому непонятно, будет ли прохладно в спальне, — а это дополнительные расходы. Невысокий потолок — 2,26 метра, поскольку в нем зашита проводка. Но в Валенсии вообще сложно найти квартиру с высокими потолками, если это не самый центр города.

Еще за квартиру была не погашена ипотека, но в Испании вообще большинство квартир покупается в ипотеку, это никак не влияет на цену квартиры или ее продажу — весь процесс отработан.

Я оценила все минусы и плюсы и решила, что квартира мне подходит. Поэтому на следующий день мы еще раз посмотрели ее и сделали предложение продавцу.

А дальше начался торг. Риелтор Марина оказалась мастером торга. Она знала цены на недвижимость и умела указать на минусы так, что продавцу и его риелтору приходилось снизить стоимость.

я заплатила за квартиру в Валенсии

После просмотра квартиры я полетела в Москву, а Марина начала готовиться к сделке. Она составила contrato de arras — договор задатка при покупке недвижимости в Испании — на двух языках: русском и испанском. Подписать его можно в электронном виде, поэтому мое присутствие в стране не требовалось.

Так как продажей моей квартиры занималось другое агентство, то все документы нужно было согласовывать с риелтором продавцов. Но подготовку взяла на себя Марина, так как она не доверяла другим агентствам и предпочитала контролировать процесс сама.

сумма задатка, который я внесла

В договоре также описываются все условия передачи квартиры: кто платит за нотариуса, кто уплачивает налоги, срок, до которого должна совершиться сделка, и прочее. Еще Марина прописала довольно жесткую формулировку о том, что если продавец отказывается от сделки, то он возвращает мне в два раза больше уплаченной ему суммы. А если я отказываюсь от сделки, мне не возвращается только задаток.

Эта формулировка и сыграла мне на руку позже, когда началась пандемия.

Обычно contrato de arras подписывается на три месяца. За это время продавцы успевают найти альтернативное жилье для себя, а покупатель — открыть счет в банке, получить налоговый номер и перевести деньги.

Мои продавцы попросили шесть месяцев на выезд из квартиры: они не были уверены, что успеют подобрать ей альтернативу, поэтому решили подстраховаться. Я была не против, так как хотела провести зиму на Бали. Поэтому мы договорились о том, что сделка состоится не позже 8 апреля 2020 года.

Чтобы иностранец мог купить недвижимость в Испании, ему нужно получить налоговый номер — NIE и открыть счет в испанском банке.

Чтобы открыть счет в банке, понадобятся следующие документы:

Россиянам нужно доказать, что деньги на покупку недвижимости получены законным образом, так как Россия находится в списке стран с повышенным уровнем коррупции. Поэтому меня попросили предоставить все документы, доказывающие, что я получила деньги на покупку этой квартиры честным путем: справки с работы, выписки из банка, договор купли-продажи недвижимости.

Банк не открывал мне счет, пока я не застраховала у него здоровье. Как я поняла, это частая практика в европейских банках. Я не уверена, что эта страховка обязательна для всех жителей, но, как мне объяснила Марина, она необходима каждому иностранцу. Вроде бы есть возможность оформить государственную страховку, но это долго и, пока нет вида на жительство, невозможно.

я заплатила за страховку здоровья

Я собрала все документы в Москве, и мне нужно было лететь в Валенсию, чтобы открыть счет. Я полетела в ноябре и провела там еще три недели. За это время мы успели открыть счет, но не успели получить NIE. NIE — это бумага из налоговой о том, что тебя поставили на учет. Ее получают в налоговой будущего района проживания. Главное — записаться на прием.

Раньше можно было получить NIE в любой налоговой провинции Валенсии, поэтому можно было легко найти что-то в пригороде и попасть практически без очереди. В самой Валенсии всегда была очередь — около месяца.

Но осенью 2018 года вышел указ, что теперь налоговые документы выдают только по месту прописки или будущей прописки. Чтобы записаться на прием, нужно указать, в каком районе покупаешь или арендуешь недвижимость, и показать контракт. Моим будущим районом был Патраш, и в нем не было записи до конца года. Поэтому я сделала доверенность на Марину, чтобы она получила документ за меня.

В 2019 году я хранила деньги в рублях на вкладе, так как думала о покупке квартиры в Москве. Но как только заключила сделку, решила перевести всю сумму в евро. Понимала, что курс может измениться и я могу как выиграть, так и проиграть. Но решила не рисковать и иметь все деньги на квартиру на счете.

Я попросила Марину рассчитать примерную финальную стоимость, чтобы знать, на что ориентироваться. Получилось так:

Оставшиеся деньги я поменяла по курсу 72 Р за евро. У меня получилось 86 485 €. Еще 745 € я добавила из накоплений. Половину суммы я сразу перечислила на испанский счет. Половину оставила на российском, чтобы пользоваться премиальной картой банка бесплатно. Решила, что переведу их, как только поеду в Испанию.

Этого шага в моем первоначальном плане не было.

В конце ноября 2019 года я улетела в Россию, а с января по март зимовала на Бали. Вернулась с Бали 14 марта 2020 года, на 30 марта у меня был билет в Валенсию. Я решила провести пару недель у родителей, так как после сделки хотела остаться в Испании на три месяца и только потом вернуться в Россию, чтобы делать вид на жительство.

Но планы изменились. 26 марта 2020 года Испания закрыла авиасообщение с Россией, мой билет аннулировали и вернули за него деньги. Я думала, что это на пару месяцев, и особо не переживала.

Марина сделала дополнительное соглашение к договору, в котором мы продлили срок его действия на шесть месяцев или до прекращения действия королевского указа № 463/2020 от 14 марта. По нему на территории Испании ввели режим чрезвычайного положения для борьбы с распространением заболевания, вызванного коронавирусом. По этому же указу установили внутренний пограничный контроль на наземной границе в связи с пандемией COVID-19.

Я пишу эту статью летом 2021 года, и туристам из России до сих пор нельзя попасть в Испанию.

Все это время продавцы очень нервничали. Сначала они злились на коронавирус, потом начали считать, что я оттягиваю сделку, так как видели, что самолеты из России в Валенсию летают. Они не знали, что меня не пускали в страну по туристической визе. Я не общалась с продавцами напрямую, весь диалог вела Марина. И это очень хорошо, так как они пытались давить на нас и требовали подписать договор на продажу удаленно.

Если бы у меня не было риелтора, скорее всего, я бы сдалась и пошла на условия продавцов. Либо предложила бы им продать квартиру кому-то еще и вернуть мне задаток без штрафных сумм. Мне было неловко за то, что они так долго ждут.

Марина же сказала, что я не обязана все это делать: я в такой же сложной ситуации, как продавцы, и если могу ждать — надо ждать. Хорошие квартиры в Валенсии поднялись в цене, поэтому новую за такую же стоимость мы можем и не найти.

Параллельно я обращалась в консульство Испании, просила, чтобы мне сделали какую-то специальную визу или помогли попасть в страну, но два раза получила отказ, так как моя ситуация не была критической. Еще я пыталась сделать другой вид визы, но понимала, что у меня нет оснований на рабочую или бизнес-визу, а учебную получать было дорого.

В сентябре 2020 года мне предлагали поехать в Испанию через Хорватию и пересечь границу Испании с туристической визой там, так как у многих это получается. Но я не хотела нарушать визовые правила, так как, если это раскроется, я не смогу получить ВНЖ. В октябре 2020 года у меня закончилась шенгенская виза, и я поняла, что нужно просто выдохнуть и ждать.

Я очень боялась, что, когда я приеду в Валенсию, выяснится, что квартиру заняли сквоттеры, или, как их здесь называют, «окупасы». Это люди, которые занимают пустующую недвижимость, селятся в ней. Если верить страшилкам из интернета, их невозможно выселить из квартиры. Главное, что я вообще не думала о них раньше, хотя знала про такие случаи. Но статьи и ролики в рунете о сквоттерах меня сильно накрутили. Я старалась не думать об этом, и, если ситуация пойдет по этому сценарию, решить ее на месте.

В итоге в июне 2021 года испанское консульство начало выдачу шенгенских виз для россиян, у которых уже была двухлетняя виза. И я получила визу в числе первых. Показала договор задатка, и меня приняли, несмотря на то, что до этого у меня был только годовой испанский шенген. В середине июня я могла прилететь по этой визе в Валенсию.

Я прилетела в Валенсию 14 июня 2021 года и заселилась в отель. Сделку мы назначили на 23 июня. В Валенсии я первым делом попросила Марину устроить встречу в квартире, чтобы проверить, что с ней все хорошо, и спросила про сквоттеров.

Оказалось, что это распространенная страшилка про Испанию, которая правдива только наполовину. Да, если квартира в Испании долго простаивает и об этом узнают сквоттеры, они могут влезть туда, как-то самостоятельно подключить свет, газ и воду, если они отключены, поменять замки и остаться жить в квартире. Если коммунальные услуги подключены, то ты обязан платить за них и не можешь закрыть доступ к своему счету.

Каждый человек в Испании имеет право на жилье, и если он незаконно живет в твоей квартире, то тебе нужно сначала доказать, что его проживание там незаконное.

Выселить сквоттеров можно через суд, который точно встанет на вашу сторону. Особенно если это ваша единственная недвижимость в Испании. А ущерб, который нанесут такие жильцы, покроет страховка, если вы ее купили.

Я видела целые подъезды, занятые сквоттерами, но это были недостроенные или брошенные дома. Их собственники, как я поняла, просто не подают в суд. Я слышала, что в Барселоне и Мадриде со сквоттерами больше проблем, чем в Валенсии, но подтверждение этому найти не смогла. Возможно, это тоже история-страшилка.

В общем, моя квартира стояла пустой целый год, никто за ней не следил, а часть времени в ней были отключены все коммунальные услуги. Но в нее никто не залез, и она меня дождалась.

Подготовка к сделке. Перед сделкой Марина еще раз проверила все документы и обременения квартиры: остаток суммы по ипотеке продавцов, оплату счетов за коммуналку, выписки из реестра. Мы с Мариной еще раз проверили квартиру, чтобы удостовериться, что она в хорошем состоянии. Я перевела остаток денег на свой испанский счет SWIFT-переводом, нотариус начал составлять договор, и мы пошли в банк за чеками на оплату.

Нюанс оплаты в том, что продавец выставляет мне чек, который я должна погасить. Деньги нельзя перевести на счет, я не знаю, почему это устроено именно так. Нужно погасить чек, а это дополнительные расходы.

Марина предложила следующий обход оплаты чеков. Если мы застрахуем квартиру в моем же банке, они могут провести оплату чеков без комиссии. В Испании нет закона об обязательном страховании недвижимости, но 70% квартир здесь застраховано. Поэтому Марина рекомендовала это сделать. Страховка покроет любые поломки, которые могут случиться в квартире.

я заплатила за годовую страховку квартиры

Сделка. 23 июня в 10 утра мы пришли к нотариусу. На встрече собрались продавцы — семейная пара, их риелтор, я и Марина, мой риелтор. Я переживала, что продавцы меня ненавидят за то, что я так долго не могла купить квартиру, и привезла им шоколадку из Москвы. На деле все оказались понимающими. Ребята были очень рады сделке, и мы мило поболтали.

Оплата услуг нотариуса и уплата налога происходят в течение месяца с заключения сделки. Документы о собственности мне отдадут в течение двух месяцев.

В день сделки мне вручили ключи, и я пошла в свою квартиру. В ней не было света, воды и газа. Но я очень радовалась тому, что этот квест закончился.

После покупки

Но все это меркнет, когда я выхожу из своей квартиры и иду гулять в центр Валенсии или еду на пляж. Я много лет мечтала иметь квартиру у моря, и теперь она у меня есть!

Что надо знать о покупке недвижимости в Испании

Было супер-интересно почитать! Очень полезная и подробная статья, добавил себе в закладки. Тоже присматриваю жилье в тёплых краях. В Валенсии лично меня смущает только летняя жара. Помню как-то в августе гулял там и просто расплавился =))) мог идти только по теневой стороне улицы =)
p.s. Ждём статью про получение ВНЖ.

BMO, вероятно, Вы не были никогда в Краснодаре. После Краснодара, лето в Валенсии кажется погодным раем =)

BMO, спасибо!
Да, ажская жара где-то один месяц в году. Иногда это июль, иногда август. Но в этот месяц принято куда-нибудь уезжать. Например, в Страну Басков.

Но я вот родом из Кабардино-Балкарии, поэтому жара для меня — классное детское воспоминание. Правда теперь я не ребенок и начала понимать маму, которая летом пишет: «Сегодня даже на рынок не пошла, потому что у нас очень жарко».

BMO, кстати, про ВНЖ не уверена, что статья получится. Я подала документы на внж «без права на работу в Испании». Там куча нюансов, причем каких-то особенных в зависимости от человека. Не представляю как собрать воедино всю информацию, которую я получила за время подготовки к сдаче доков, и сделать её универсальной.

BMO, у меня есть телеграм-канал «Света в Валенсии», там напишу точно.
Постараюсь не забыть и тут рассказать тоже:)

Светлана, cпасибо, подписался!

Светлана, вдохновляющая история, очень рад за вас!

Про ВНЖ надеюсь, что статья все же появится. Пока есть вопрос: насколько законно работать удаленно на другую страну находясь в Испании, если при этом ВНЖ без права работы?
Читал, что удаленщикам на границе не рекомендуют рассказывать о том, что они работают удаленно, так как это пока серая зона в законодательстве большинства стран.

Светлана, Получить ВНЖ на основании покупки недвижимости стоимостью менее 100000€ не реально. Сами покупали апартаменты в 2013 году на Тенерифе, ВНЖ нет до сих пор. Хотя наши апартаменты по дороже будут.

Сергей, почему невозможно? Многие люди получают. Возможно мы с вами говорим о разных видах. Я говорю в ВНЖ без права на работу в Испании. Его можно получить показав собственность квартиры или договор аренда минимум на год, 400 % IPREM на банковском счете, наличие пассивного дохода и еще несколько справок.
Не всем такое внж дают, но я сейчас как раз в процессе получения. Скрестила пальцы и надеюсь, что консулу мои документы понравятся)

Сергей, не на основании покупки недвижимости, а на основании дохода за пределами исп, но лукратива. Для неё и вовсе не обязательно иметь недвижимость

Светлана, получить внж это труд и деньги

Lika, ну так-то многое в жизни — это труд и деньги. И сразу отвечу про вопрос из другой статьи: пока внж я не получила. Подала документы, жду, что ответят. Надеюсь, что в декабре станет ясно дадут мне его или нет.

Lika, спасибо! Очень важно прочитать, что оказывается, я всё сделала быстро. А то иногда кажется, что я так долго не могу ни в чем разобраться.

А почему вы разочарованы? Куда хотите уезжать? Вообще из Испании или в какой-то другой регион.

Lika, спасибо! Мне очень приятно:)

Классный план у вас. Пусть он исполнится!

В общем, нафиг не нужно, если не планируете там действительно жить на постоянной основе )

Источник