как взять ипотеку на половину дома

Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2021 году

Проблема покупки жилья никогда не теряет своей актуальности. При этом стоимость квадратного метра, особенно в крупных городах, порой становится совершенно неподъемной для потенциальных покупателей. В такой ситуации многие начинают задаваться вопросом: можно ли взять ипотеку лишь на часть жилого помещения? Законодательство в части кредитования физических лиц постоянно меняется, и если раньше в ипотеку можно было приобрести только дом или квартиру, то сейчас доступна ипотека на комнату или долю в квартире. Тонкостей у такого кредитования немало. Рассмотрим их.

В каких ситуациях возможна ипотека на долю в квартире?

К сожалению, получить кредит на часть недвижимости крайне затруднительно. Несмотря на то, что российское законодательство допускает такую возможность, многие кредиторы не спешат выдавать ипотеку на подобных условиях. Однако следует отметить, что шансы на получение такого кредита крайне индивидуальны для каждого клиента. Выделим наиболее распространенные обстоятельства подобной сделки:

Банк по-разному оценивает описанные выше ситуации. При попытке увеличить размер своей доли процентная ставка по кредиту в договоре окажется достаточно высокой, так как часть квартиры, выступающая в качестве залогового имущества, гораздо менее ликвидна, чем все жилое помещение целиком. Именно по этой причине наиболее благоприятным вариантом развития событий является первый случай: при выкупе последней доли у банка есть возможность рассмотреть в качестве залога всю квартиру. Таким образом, в плане обеспечения кредита подобная ситуация ничем не отличается от обычной ипотеки.

Сложнее всего придется тем кредитополучателям, которые рассчитывают приобрести часть чужого жилья. Так как продать долю, принадлежащую клиенту, в таком случае чрезвычайно сложно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки на часть квартиры и предложит взять обычный потребительский кредит. Это означает, что ссуда будет крайне невыгодной по сравнению с обычным ипотечным кредитом: небольшой срок кредитования и высокая процентная ставка могут надолго подорвать финансовое благосостояние кредитополучателя. Важно помнить, что преодолеть подобные трудности можно, предложив кредитору в качестве залога другое жилое помещение.Отдельно стоит отметить тот факт, что банки крайне негативно относятся к сделкам между родственниками и супругами.

Как оформляется ипотека на комнату?

Процедура оформления ипотеки на комнату в общежитии, как многие называют коммуналку, или на комнату в обычной квартире, мало чем отличается от кредитных продуктов на приобретение квартиры. Одним из основных документов является документальное подтверждение отказа других собственников жилья от приобретения именно этой комнаты. Документы должны быть заверены нотариально.

Источник

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

✅ Передача недвижимости в залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Источник

Ипотека на долю в квартире или комнату

Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно

Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.

Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:

первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении

выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства

выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости

В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.

Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.

Как оформить ипотеку на комнату или долю

Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.

У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.

Особенности оформления

Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

Порядок оформления

Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:

Источник

Можно ли оформить ипотеку на часть дома?

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Гражданский кодекс предусматривает, что владение жилым имуществом может быть, как полным (когда человек получает 100% право собственности), так и долевым. В связи с этим многие россияне рассматривают вариант оформления кредита на долю дома.

Вполне возможно, что есть один дом с разными хозяевами, и вы хотите выкупить только свою часть или долю у родственников. А может вы хотите приобрести таунхаус, который целенаправленно разделен на двух хозяев? Но такая ситуация, хоть и носит редкий характер, зато содержит ряд нюансов и особенностей, что следует учитывать при обращении в банк.

Актуальные предложения

Особенности займа

На практике каждый человек имеет возможность получить ссуду на долевую недвижимость, но не каждый кредитор готов профинансировать это дело.

В любом случае будут учтены следующие моменты:

Именно в этих ситуациях можно обращаться к кредиторам, в противном случае слишком много рисков для банка.

Сложности с оформлением

Как показывает практика банкиры редко говорят положительное решение. Дело в форс-мажорных ситуациях, если плательщик не сможет в один прекрасный момент оплачивать кредит. Крайне трудно реализовать часть помещения даже через аукцион, если имуществом владеют и другие собственники.

Добро получат те клиенты, которые планируют в будущем оформить полное право распоряжаться всей собственностью. В других ситуациях все будет завесить от кредитной политики учреждения.

Отказ последует при таких обстоятельствах:

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Выделение части жилья детям

Отдельная тема, когда в сделке будут фигурировать дети заемщика. Тут речь идет о выделении доли несовершеннолетнему ребенку. Именно от этого будет зависеть возможность семьи, переехать в новый дом.

В этом случае все будет решаться в зависимости от конкретной ситуации:

В случае с детьми все упирается в решение органов опеки.

Государственная структура проанализирует сделку таким образом, чтобы права малыша не были попраны. У нотариуса в день получения займа будет пописана плательщиком бумага, что процент долевого жилья в обязательном порядке перейдет в собственность несовершеннолетнего лица.

В целом, заявка по жилищному кредиту на определенный пай от домовладения всегда будет рассматриваться согласно нормам внутренней политики банка, конкретной программы кредитования, а также действующего закона. При наличии высокого дохода, ликвидности ипотечного залога, клиенту проще получить ссуду.

Источник

Как получить ипотеку на покупку или строительство частного дома

Практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от ипотеки на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.

В рамках государственной программы поддержки индивидуального жилищного строительства получить кредит проще, чем под строительство дачи в садовом товариществе, где нет коммуникаций. Ставка по ипотеке по этой программе доступна от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50%. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Однако можно сэкономить еще сильнее с помощью сельской или деревянной ипотеки (если вы подпадаете под их условия), где ставки могут быть ниже 3%.

Рассказываем, какие кредитные программы существуют у банков, в чем сложности получения ипотеки на строительство загородного дома или покупку готового, какие специфические требования предъявляют банкиры к частным домам и какое будущее у индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в целом.

Содержание:

Частные дома остались без ипотеки

Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по дачной амнистии.

Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.

При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 5%. В ВТБ (второй по объему выдачи ипотеки банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%.

Неликвидная загородка

Ипотечный кредит на загородные участки и дома банки выдают значительно реже, чем на городские форматы. «Банки не хотят обзаводиться неликвидным балластом, который тяжело продать и компенсировать потери в случае, если кредит не будет выплачен, поясняет управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимость» Александр Москатов. По оценкам аналитиков, в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше (9–12%), чем на жилье в многоквартирных домах, и часто то, что банки называют ипотекой на собственный дом, является обычным потребительским кредитом.

Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для ипотеки, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением ипотеки реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами, говорит Волкович. Есть сложности для заемщика, ведь у загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос больше, чем у городской, и средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше, добавляет Москатов.

Требования банков для покупки и строительства домов

Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения ипотечного кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.

Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.

В пресс-службе ВТБ пояснили, что для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смету строительства и т. п.

Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.

Какие документы нужны, чтобы получить ипотеку на строительство дома:

Для одобрения ипотеки на строительства дома российские банки также предъявляют ряд требований. Недвижимость не должна быть в залоге у другого банка или быть под арестом, участок должен быть размежеван, а границы четко обозначены в документах. Также банк потребует страхование дома в пользу банка на весь срок кредита.

Ипотечные программы для ИЖС

Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.

Для оформления ипотеки банк берет в залог кредитуемое или иное жилое помещение, а также земельный участок, на котором находится дом. Строительство жилого дома может производиться как самостоятельно заемщиком, так и по договору подряда со строительной организацией. Также потребуется договор-основание строительства (или его проект) и работ по подведению коммуникаций на земельном участке, смета строительства объекта недвижимости со стоимостью материалов, стоимость подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, пояснили в пресс-службе Сбербанка.

В октябре 2020 года банк «Дом.РФ» улучшил условия по пилотной программе по выдаче ипотеки на ИЖС. Теперь кредитные средства можно направить не только на приобретение участка с одновременным строительством на нем дома, но и на строительство жилого дома на имеющемся в собственности участке. Ипотека доступна по ставке от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50% и подтверждении доходов выпиской из Пенсионного фонда России. Срок кредитования составляет до 30 лет. Максимальная сумма ипотеки — 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 10 млн руб. для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20%.

«Дом.РФ» расширил географию возможного местонахождения объекта строительства — теперь он может находиться на расстоянии до 50 км от ближайшего крупного населенного пункта. Также клиенты банка могут получить кредит на строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения — ранее кредитные средства направлялись только на возведение недвижимости на землях населенных пунктов.

Для кредитования покупки готовых индивидуальных домов в ВТБ действуют стандартные банковские программы для вторичного рынка. Ставка по кредиту — от 8,4%, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 10%. Кредитов на строительство загородного жилья в банке нет.

Сельская ипотека

Также в России уже запущена сельская ипотека по беспрецедентно низким ставкам — до 3%. Это программа оказалось очень востребованной среди населения и в правительстве планируется рассмотреть предложение Минсельхоза по расширению данной программы. Она является частью программы «Комплексное развитие сельских территорий». На ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. из федерального бюджета, Минсельхоз России выделил дополнительные средства на реализацию программы льготной сельской ипотеки в объеме 500 млн руб. Согласно планам программы, к 2025 году свои жилищные условия могут улучшить более 200 тыс. семей.

Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты (кроме городских округов), которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. Также программа не распространяется на внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 3 млн руб. и 5 млн руб. для Дальнего Востока и Ленинградской области соответственно. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%. Процентная ставка в Россельхозбанке — от 2,7% годовых.

В рамках сельской ипотеки можно получить кредит на покупку земельного участка и строительство на нем дома, строительство или завершение строительства жилого дома по договору подряда. Главное требование — жилье должно находиться в сельской местности, а также быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением.

Кредиты по данный программе выдают банки:

Деревянная ипотека

Еще одна программа — льготные кредиты на покупку деревянных домов, которую называют деревянной ипотекой. Программа должна стимулировать деревянное домостроение в России и увеличить производство домокомплектов заводскими методами. Программу перезапустили в прошлом году. Согласно ее условиям, банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке. Программа будет действовать до 2021 года включительно, ее бюджет составляет 400 млн руб. ежегодно.

Под программу льготного кредитования подпадают деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). К технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. д.

Чтобы качество домокомплекта было высокое, а в программе не участвовали недобросовестные компании, введен ряд ограничений: годовой оборот компании — не менее 200 млн руб., она должна быть аккредитована (подтвердить уровень своей квалификации и качества выполняемых работ). Также компании необходимо заключить договор об участии в программе субсидирования деревянных домов с банком. Таким образом, список компаний, принимающих участие в программе, не строго фиксирован — количество предприятий может колебаться в зависимости от их соответствия данным критериям. В официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения перечислены компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом.

Будущее ипотеки для частных домов

Правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов, появляются различные льготные госпрограммы, а банки запускают пилотные ипотечные программы. Ипотеки на строительство жилого дома — это большой сегмент жилищного рынка и его доля будет только увеличиваться, отметил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Данила Литвинов. В будущем банки отладят и запустят различные кредитные программы на строительства индивидуального жилья.

В программе, разработанной Минстроем, отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Целями программы развития ИЖС являются повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.

Источник