как взять ипотеку в зарубежном банке

Процент для иностранца: где и как можно оформить ипотеку в Европе

По данным компании Knight Frank, российские инвесторы все чаще покупают жилье в странах со стабильной экономикой — например, в Германии, Швейцарии, Франции и Италии. Популярностью также пользуются Великобритания, Испания и недорогие приморские страны — Болгария и Черногория. Если в планах у покупателя оформить ипотеку, то надо учесть, что условия в разных государствах Европы будут отличаться. Разберемся, кому и на каких условиях европейские банки готовы предоставить кредит.

Прежде чем рассказывать о тонкостях ипотеки, подчеркну: понятие «иностранец» довольно многогранно. Иностранцами могут быть и нерезиденты, которым интересна недвижимость за границей, и резиденты с ВНЖ или ПМЖ. Конечно, ко второй группе европейские банки относятся более лояльно и в большинстве случаев позволяют выгодно оформить ипотеку, поскольку эти люди делают вклад в экономику страны и платят там налоги. А вот нерезидентам приходится сложнее, и условия по ипотеке для них, как правило, жестче, потому что для банка это дополнительный риск.

Кто-то мечтает приобрести недвижимость за границей, чтобы получить ВНЖ. Однако надежды на то, что квартира в Германии автоматически сделает вас резидентом, на самом деле ничем не оправданы. Это всего лишь популярный миф. Безусловного права на ВНЖ собственная недвижимость практически нигде не дает. Тем не менее в большинстве европейских стран вы можете рассчитывать на многоразовую визу, которая позволяет находиться в стране 90 дней в полугодие, то есть 180 дней в году. Это возможно, к примеру, в Германии, Болгарии или Чехии.

Интересно, что иностранцам проще и дешевле получить ипотечный кредит в развитых странах со стабильной экономикой, таких как Германия или Швейцария, но здесь недвижимость существенно дороже, чем, например, в Болгарии, Хорватии или Черногории. В то же время в Болгарии ипотечная ставка значительно выше, в Хорватии ипотеку для нерезидентов предлагает лишь один банк, а в Черногории нерезиденты вообще не могут рассчитывать на ипотеку — для этого необходим статус ВНЖ.

Хорошая новость в том, что в большинстве европейских стран ипотека для россиян-нерезидентов доступна. Инвесторы могут рассматривать как передовые Германию или Швейцарию, так и страны среднего звена вроде Чехии и Польши или приморские государства. Для анализа возьмем пять наиболее популярных (по оценкам Home Real Estate) среди россиян стран — Испанию, Швейцарию, Великобританию, Болгарию и Германию.

Испания

Испания долгое время была одной из самых популярных стран для российских инвесторов. После кризиса спрос немного снизился, но сегодня интерес российских граждан к испанской недвижимости постепенно возвращается.

Ипотека в Испании доступна нерезидентам — правда, если обладатели ПМЖ могут получить в кредит до 80% стоимости недвижимости, то нерезиденты — только 50-70%. А минимальная сумма займа составляет €50 000. Россиянину могут дать ипотеку на 5-25 лет, причем последний платеж должен быть внесен до 65 лет заемщика.

Процентные ставки могут быть фиксированными, плавающими и смешанными. Если остановиться на фиксированной ставке — это более предсказуемо и безопасно, но такая ставка будет превышать плавающие. Популярностью, как правило, пользуются именно плавающие ставки, но здесь никто не застрахован от их роста. Такая ставка зависит от Euribor, средней процентной ставки, по которой европейские банки кредитуют друг друга в евро. Смешанные ставки обезопасят заявителя на первые 2-3 года, когда нужно будет платить фиксированный процент, а далее ставка может колебаться в зависимости от состояния рынка.

В начале 2019 года российские граждане могут рассчитывать на плавающую ставку 4,1-5% годовых или фиксированную — 5,5-7% годовых. Выплаты должны покрывать не более 30-35% дохода заемщика за месяц.

По данным портала Numbeo, квадратный метр в центре испанских городов в среднем стоит €2 862.

Швейцария

С точки зрения размера ставки Швейцария — самая выгодная европейская страна. Резиденты, по прогнозам банка Credit Suisse на 2019 год, могут рассчитывать на ставку от 1,2% годовых. Для иностранцев условия могут быть немного хуже: в зависимости от банка плавающая ставка для нерезидентов может составлять ориентировочно 1,8-3% годовых, а фиксированная — порядка 2-4,5%. Плавающая ставка также зависит от Euribor и может меняться каждые 6 или 12 месяцев.

При выборе недвижимости иностранцы могут рассчитывать на кредит до 50-60% стоимости объекта, причем ипотека выдается на 10 лет. По прошествии этого срока кредит можно продлить, а условия могут стать даже более выгодными. Заемщик обязуется внести последний платеж до своих 67 лет, однако в некоторых случаях этот срок продлевают, если есть дополнительные гарантии.

Несмотря на то что иностранцы достаточно свободно могут оформлять ипотеку в Швейцарии, государство позаботилось о том, чтобы банкам это было выгодно, поэтому минимальная сумма займа составляет примерно €580 000. Это значит, что недвижимость экономкласса приобрести вряд ли получится.

По данным Numbeo, квадратный метр в центре швейцарских городов в среднем стоит €9730.

Великобритания

На протяжении последних двух лет спрос на британскую недвижимость среди россиян сохранялся на достаточно высоком уровне. И конечно, кто-то рассматривает приобретение квартиры в ипотеку.

Средняя ипотечная ставка для нерезидентов варьируется в пределах 3-6% годовых. Плавающая может быть около 3%, а фиксированная — 4,5-6%. Выплаты должны покрывать не более 35-40% дохода заемщика за месяц — чем меньше, тем лучше. При этом срок кредитования может составлять от 5 лет, а далее, как и в Швейцарии, есть возможность продлить его на новых условиях.

Иностранцы-нерезиденты могут рассчитывать на заем в размере 50-70% стоимости объекта, но здесь также есть дополнительные ограничения. Ипотечные кредиты иностранцам выдают британские и латвийские банки. В британских банках действует правило: заявление должно быть на сумму не менее £1 млн (т. е. порядка €1,5 млн). Таким образом, приобрести недвижимость экономкласса фактически невозможно. Однако теперь с иностранцами стали работать и латвийские банки, и их условия более мягкие. Кредит выдают даже на £500 000 (т. е. €573 000), но ставка будет выше — примерно 5,5-6% годовых.

По оценкам Numbeo, квадратный метр в центре английских городов в среднем стоит €4438.

Болгария

В прошлом году Болгария стала одним из самых популярных направлений для российских инвесторов. Недвижимость в стране сравнительно недорогая, и дом у моря — достаточно ликвидный объект.

По сравнению с другими европейскими странами оформить ипотеку в Болгарии дорого. Здесь россиянам приходится мириться с высокими ставками: если для граждан страны они равны 3-3,5%, то иностранцам обычно предлагают 7-14% годовых.

Но даже несмотря на такие условия, из-за низкой стоимости объектов россияне продолжают скупать болгарскую недвижимость. Тем более что банки готовы финансировать до 60-70% стоимости объекта, а погасить кредит можно в течение 20 лет. Последний платеж необходимо внести до 60 лет заемщика, если это женщина, или до 65 лет, если это мужчина.

Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.

По данным Numbeo, в Болгарии квадратный метр в центре города стоит в среднем €1063.

Германия

Если иностранец оформляет ипотеку в Германии впервые, банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. А если у вас уже есть квартиры в Германии и тем более вы уже успели погасить хотя бы один ипотечный кредит в этой стране, то можно рассчитывать на финансирование 60-70% стоимости объекта.

Банк, как правило, предоставляет заем на срок от 5 до 30 лет, причем к окончанию срока кредитования заявителю должно быть не более 65 лет. Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, а фиксированная может превышать 5% годовых. Выплаты, как и в других странах, должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц.

Обратите внимание, что ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от €300 000, и чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить кредит.

Квадратный метр в центре немецких городов, как сообщает портал Numbeo, обойдется в €4758.

Доступность ипотеки в Европе

Чтобы ориентироваться было проще, приводим таблицу с ипотечными ставками в странах Европы. Ставки быстро меняются и могут отличаться более чем на 1 процентный пункт в зависимости от банка, поэтому перед покупкой жилья нужно уточнять актуальную информацию у представителей банков или ипотечных брокеров.

Кстати, ипотечные кредиты нерезидентам из России предлагают не только иностранные банки, но и наш Sberbank Europe AG со штаб-квартирой в Вене. Например, в Австрии или в Чехии можно получить крупный кредит на покупку жилья именно в местном Сбербанке.

Источник

Ипотека в иностранном банке: в какой стране условия кредитования выгоднее

На протяжении последних лет все чаще поднимается вопрос о том, выгодна ли ипотека в иностранном банке. У многих потенциальных заемщиков может зародиться идея получить кредит именно заграницей. Но так ли это просто, ведь иностранцу нужно подтвердить свою платежеспособность и подготовить многочисленные документы по такой сделке. В данной статье мы расскажем, как получить ипотеку в иностранном банке, а также с какими трудностями при этом можно столкнуться.

Можно ли взять ипотеку в иностранном банке

Действительно, если сопоставить ставки по ипотеке в нашей стране и развитых зарубежных странах, можно увидеть существенную разницу между ними. И сравнение это будет не в пользу коммерческих банков РФ.

Конечно, можно объяснить такие низкие ставки более развитой финансовой системой стран Запада, а также совершенно иной, нежели в России, денежно-кредитной политикой, проводимой их Центральными Банками. Но простого потребителя вряд ли волнуют причины различия цен на ипотеку. Ведь любой заемщик просто хочет получить долгосрочный кредит под максимально низкий процент. И изучая банковский рынок, можно подумать, что ипотека в иностранном банке — это лучшее решение данного вопроса. Но если рассмотреть предложения дочерних предприятий иностранных компаний в Российской Федерации, то можно убедиться, что они работают на тех же условиях, что и другие кредитные учреждения данной территории.

Дело в том, что законодательство РФ в области банковского сектора существенного ограничивает условия открытия филиалов иностранных банков в нашей стране, поэтому в России их попросту нет.

Отсюда следует несложный вывод: если нужен кредит под низкий процент, то взять его нужно непосредственно в зарубежном банке. Но как это сделать на практике?

Конечно, прямых запретов и ограничений на обращения в иностранные банки нет. Но стоит вам попробовать позвонить или отправить электронное письмо с заявкой в кредитную организацию за рубежом, как станет понятно, что вас не спешат сделать своим заемщиком. Хотя во многих крупных банках есть предложения для иностранцев, на деле они предпочитают давать в долг своим гражданам или хотя бы тем, кто проживает в данном государстве длительное время, например, по виду на жительство.

Можно объяснить такую политику банков простым желанием застраховаться от ненужных рисков. Ведь если заемщик — резидент, то это сильно упрощает процедуру кредитования и возврата долга. Напомним, что резидентом является лицо, как физическое, так и юридическое, которое официально зарегистрировано или длительно проживает в данном государстве. При этом, резиденты должны соблюдать экономическое законодательство данной страны, а значит подавать декларации о доходах, платить налоги в бюджет и т.д.

Понятно, что отдать предпочтение «своему» заемщику — совершенно рациональное решение. Ведь в случае с иностранцем, во-первых, гораздо сложнее отследить его реальный доход и добросовестность, относительно выплаты долгов, а во-вторых, при возникновения спорных ситуаций придется обратиться в суд той страны, гражданином которой является должник. Поэтому далеко не все иностранные банки разрабатывают кредитные программы для россиян.

Получить ипотеку в иностранном банке имеют шанс те, у кого есть вид на жительство и/или разрешение на постоянное проживание на территории зарубежного государства. Если у россиянина нет двойного гражданства, но он занимается предпринимательством в другой стране, то на кредит там также можно рассчитывать.

При этом, не всегда под предпринимательской деятельностью имеется ввиду какой-то бизнес. Например, в таких странах, как Италия или Финляндия, вы будете считаться предпринимателем, даже если просто сдаете в аренду собственную недвижимость.

Иностранные банки и ипотека в разных странах зарубежья

Если рассмотреть европейские страны, то можно отметить тенденцию: чем дешевле в стране жилье, тем сложнее здесь получить ипотечный кредит иностранцу. Например, квартиры в Болгарии относительно не дорогие, но взять ипотеку будет трудно, если вы не гражданин. И, наоборот, в Англии или Германии для нерезидентов более лояльные условия получения кредита, но цены на недвижимость очень высокие.

В настоящее время наиболее развитыми странами в плане ипотечного кредитования являются США, Канада, Великобритания, Франция, Швеция. Соответственно, чем более развит рынок банковских услуг, тем легче получить одобрение по ипотеке.

А вот в странах, где традиционно российские граждане привыкли отдыхать, например, в Турции, жилье, конечно, дешевле, но условия по кредитованию для иностранцев очень невыгодные, или слишком усложнена процедура получения займа.

Рассмотрим статистику крупнейшего интернет-каталога иностранной недвижимости Tranio. В таких странах, как Латвия, довольно низкие цены на жилье (от 40 тыс. евро), относительно других европейских стран, но и ставки по ипотеке здесь выше, приблизительно 6-9,5%. В то же время, например, в Черногории низкие ставки по кредитам под залог недвижимости (4-5%), но рассчитывать на их получение можно только имея вид на жительство.

Там, где жилье стоит от 100 тыс. евро, взять ипотечный кредит уже гораздо проще и выгоднее. В Германии, внеся в качестве первоначального взноса 50% от стоимости жилья, можно рассчитывать на процентную ставку 1,5-2% годовых, в Испании, при «первоначалке» всего 30% от цены недвижимости, можно получить кредит под 2,5%, в Португалии — под 2,5-4% годовых.

Национальность заемщика не имеет никакого значения при подаче заявки на оформление ипотеки, а вот от того, резидент вы ли нерезидент, будет в большой степени зависеть, одобрят ли кредит.

Хотя документы, которые кредитная организация запросит у вас, будут одинаковыми, и, если вы являетесь резидентом, и, если не являетесь, нужно понимать, что у банка нет возможности проверить анкету иностранного гражданина досконально, ведь доступа, например, к российским базам данных у него нет. Поэтому, единственным способом минимизировать потери кредитора в случае невозврата ипотеки будет повышенный первоначальный взнос.

Где лучше оформить ипотеку в иностранном банке

1. Ипотека в Австрии

10-15 лет – для коммерческой недвижимости

Для большинства потенциальных российских заемщиков ипотека в австрийских банках окажется недоступной. Ведь нужно иметь либо недвижимость на территории Евросоюза в собственности, либо постоянный доход, получаемый здесь же. Данные меры являются средством обеспечения залога по кредиту. Также иностранному заемщику могут предложить найти поручителя для упрощения процедуры займа.

Если у вас есть собственные средства, оцененные банком в размере не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья, это также будет повышать шансы на кредитование, наряду с вашими личностными характеристиками.

Нужно отметить, что в Австрии действуют представительства российских коммерческих банков. К примеру, Европейская штаб-квартира SberbankEurope AG находится в Вене. Получить ипотечный кредит можно попытаться и там.

Также в этой стране нет ограничений на типы недвижимого имущества, которые можно приобрести в кредит. Важны лишь платежеспособность потенциального заемщика и независимая оценка объекта сделки самим банком.

2. Ипотека в Болгарии

Среди российских граждан ипотека в Болгарии не пользуется популярностью. Чаще всего наши соотечественники совершают здесь сделки с недвижимостью на личные средства. Дело в том, что для иностранцев стоимость кредитов в этой стране в несколько раз выше, чем для местных. Но есть способ получить дешевую ипотеку и здесь — просто найти поручителя-гражданина Болгарии, который разделит с вами долговые обязательства. В этом случае можно рассчитывать на 3,5% годовых по ипотечному кредиту.

Болгарский банк Unicreditbulbank, например, предлагает ипотечные программы для иностранных заемщиков. Они предполагают, что кредитор может профинансировать до 70% стоимости недвижимого имущества, но строго ограничивают вид жилья, который можно приобрести в ипотеку. Обычно кредитуют только новостройки от застройщиков-партнеров банка.

Также, помимо того, что первоначальный взнос по ипотеке для иностранцев должен быть не менее 30% от цены жилья, заемщик должен депонировать в банке-кредиторе сумму, равную годовому платежу по кредиту, заключить договор о представительстве с болгарской фирмой-застройщиком, и, обязательно, застраховать объект кредитования.

3. Ипотека в Германии

Если рассмотреть условия получения ипотеки в банке Германии, можно отметить, что главным условием здесь будет наличие первоначального взноса в сумме не менее 30% от стоимости кредита. Также нужно будет подтвердить, что ваш доход стабильный и официальный. Сложности могут возникнуть, если вы хотите приобрести жилье, не пользующееся спросом на рынке недвижимости, ведь если банку придется изъять у вас предмет залога, ему сложно будет его реализовать.

Решение об одобрении ипотеки в немецких банках принимается один-два месяца, если был представлен полный пакет документов от заемщика. И даже в этом случае могут быть предъявлены требования о подтверждении той или иной анкетной информации. Все это делается с целью точно определить вашу платежеспособность.

Иностранцы часто пытаются получить ипотечные кредиты в Германии, так как здесь довольно низкие ставки по ним. Но нужно понимать, что снижая проценты по кредитам, банки предъявляют более строгие требования к заемщикам, поэтому, чаще всего, среди иностранных клиентов немецких банков можно увидеть только состоятельных людей, покупающих недвижимость по цене от 300 тыс. евро.

4. Ипотека в Греции

В настоящее время в Греции не действуют программы ипотечного кредитования для лиц, не являющихся гражданами Европейского Союза. Возможно ли возобновление этих программ, пока не известно.

До кризиса греческие банки могли предложить ипотеку иностранцам, имеющим хорошую кредитную историю и годовой доход не ниже 30 тыс. евро. При этом, невозможно было приобрести жилье, которое стоило дешевле 50 тыс. евро или коммерческие помещения, а также нужно было ждать одобрения кредита до пяти месяцев.

Для россиян условия греческой ипотеки не были такими уж привлекательными, поэтому, согласно статистике, в основном кредитовались здесь жители стран Европы.

В то же время, граждане России, покупая недвижимость в Греции, могли воспользоваться программой рассрочки от владельцев имущества сроком от шести до двадцати четырех месяцев.

5. Ипотека в Италии

В Италии нет официального запрета на кредитование иностранных граждан. Но на деле, если потенциальный заемщик проживает не в Еврозоне и не имеет официального дохода в Италии, то в ипотеке откажут в 95% случаев. Это связано с риском неплатежеспособности заемщика-иностранца. Ведь активы и доходы, получаемые в другом государстве, итальянский банк учесть не может, даже если вы действительно богатый человек. Возможно, ваши документы примут на рассмотрение, но, в итоге, кредит все равно не дадут.

6. Ипотека на Кипре

Для банков Кипра также самым важным условием при кредитовании иностранного гражданина является его платежеспособность. Поэтому, если вы хотите взять ипотеку в иностранном банке этого государства, важны и ваш стабильный официальный доход, и ваша кредитная история.

На Кипре ипотечное кредитование для иностранцев развито не так, как для местных граждан. Например, россияне занимают здесь, обычно, небольшие суммы. Стоимость жилья, наиболее популярного для приобретения иностранцами здесь, 150-200 тыс. евро. Есть и программы рассрочки от застройщиков, но, соответственно, только для первичного рынка недвижимости.

7. Ипотека в Латвии

Кредитование иностранных граждан в Латвии возможно. Банки здесь очень скрупулезно оценивают легальность и стабильность доходов нерезидентов. Если кредитор признает, что приобретаемая недвижимость ликвидная, а заемщик надежный, то можно рассчитывать на процент по ипотеке в коридоре 4,5-6%. Нужно учесть, что латвийские банки берут совершенно законно комиссию за выдачу ипотечного кредита в размере 2 тыс. евро. При этом можно погасить займ досрочно, не переплатив за это ничего.

Коммерческие банки данного государства могут потребовать с потенциального заемщика такие документы:

Помимо того, что банки изучают ваши доходы, им важно учесть и ваши расходы. Поэтому всегда при выдаче кредита принимается во внимание, есть ли у вас несовершеннолетние дети или другие иждивенцы, какого рода деятельностью вы занимаетесь, есть ли непогашенные на данный момент займы и т.д.

Ипотечное кредитование в Латвии очень популярно среди граждан других стран. Также часто иностранцы кредитуются здесь под залог уже заранее купленного недвижимого имущества.

Как взять ипотеку в иностранном банке

Итак, основной вопрос данной статьи, как взять ипотеку в иностранном банке. Во-первых, нужно тщательно изучить предложения различных зарубежных банков только из официальных источников. Важно брать во внимание не только условия, предлагаемые самими банками, но и состояние экономики рассматриваемой страны и мирового финансового сектора в целом.

Если с банком вы определились, нужно подать заявление на ипотечный кредит. Сейчас, конечно, это можно сделать онлайн. Ваши личные данные нужно предоставить на языке страны банка. И не всегда иностранцу достаточно стандартного заполнения анкеты на сайте. Возможно, придется дополнительно составить письмо с официальным обращением в кредитное учреждение.

Совет! Очень важно показать, что вы можете свободно вести переговоры на иностранном языке, в крайнем случае, хотя бы на английском. Это поможет произвести положительное впечатление на кредитора.

Если вы не владеете иностранными языками, обязательно наймите грамотного переводчика.

Чтобы получить одобрение по ипотеке в иностранном банке, вы должны соответствовать следующим критериям:

Внимание! Нужно учитывать срок, на который у вас есть разрешение находиться в иностранном государстве. Если, например, вы живете там временно по работе или по учебе, и ваша виза истекает через два года, то, скорее всего, банк будет рассматривать возможность кредитовать вас только на этот период.

Еще раз перечислим основные документы, необходимые при подачи заявления на получение ипотеки в иностранном банке:

Источник