как зарегистрировать ипотеку в силу закона

Как зарегистрировать ипотеку в силу закона

Договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014 (ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Ипотека как обременение подлежит госрегистрации.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 10

Споры в суде общей юрисдикции:

Абз. 1 п. 1 ст. 10 (в ред. ФЗ от 03.04.2020 N 106-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 указанного Закона, до 03.04.2020.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».

(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 03.04.2020 N 106-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

С 01.07.2018 ст. 13 изложена в новой редакции. Положения п. 4 старой редакции содержатся в п. 5 новой редакции.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.

(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.

(п. 5 введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 6 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Источник

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Несмотря на частое и практически повсеместное использование термина «ипотека», далеко не все россияне понимают его значение в полной мере. В качестве подтверждения этого тезиса достаточно привести две разновидности этого понятия: ипотека в силу договора и ипотеку в силу закона. С высокой степенью вероятности можно сказать, что мало кто, за исключением специалистов финансового рынка, способен указать разницу между ними. Поэтому имеет смысл рассмотреть подробнее основания возникновения, порядок прекращения и другие особенности каждой из двух разновидностей ипотеки.

В первом случае речь идет о предоставлении заемщиком в ипотечный залог приобретаемого на средства кредитора объекта недвижимости. В качестве последнего выступает земельный участок, комната, квартира, частный дом или другие жилые помещения. Важно отметить, что сказанное выше распространяется на любое недвижимое имущество – коммерческие объекты, промышленные здания и т.д. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один момент с переходов прав владения на актив. Основанием для этого становится договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа) или кредитный договор.

Ипотека в силу договора предусматривает предоставление в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика уже имеющейся у него недвижимости. Регистрация ипотеки в силу договора происходит после того, как перешли права собственности. Основанием для этого становится ипотечный договор.

Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2021 года.

Залогодержатель

В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.

Когда возникает и основания для прекращения

Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.

Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.

Риски и сложности ипотеки в силу закона

Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.

Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.

Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.

Чем отличаются два вида ипотеки?

Ипотека в силу закона предусматривает предоставление в залог приобретаемого в рамках кредитного договора объекта недвижимости. Ипотека в силу договора предполагает, что финансовые обязательства заемщика обеспечиваются оформлением залога на любое недвижимое имущество, включая уже имеющееся в собственности залогодателя.

Каким Федеральным законом регламентируются взаимоотношения сторон при оформлении ипотечного договора?

Базовым законом в этой сфере выступает №102-ФЗ, принятый еще 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа утверждена в апреле текущего года.

Каковы основные риски участников сделки в рамках ипотеки в силу закона?

Наибольшему риску в рамках рассматриваемой сделки подвергается заемщик. Главная опасность связана с возникновением финансовых проблем. Если клиент банка не в состоянии обслуживать кредитный долг, велика вероятность ареста ипотечной квартиры с последующим выставлением на торги. Сказанное в полной мере касается единственного жилья, если оно оформлено в залог. В этом случае запрет на его продажу в рамках исполнительного производства не распространяется.

Вместо вывода

Оба вариант ипотеки – и в силу договора, и в силу закона – имеют как общие свойства, так и достаточно заметные различия. Первый вариант обычно используется в рамках потребительского кредитования и при заключении сделки без банка – между двумя физлицами. Вторая схема особенно часто применяется при оформлении стандартной ипотеки между банком и клиентом, а потому справедливо считается наиболее распространенной и востребованной.

Источник

Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 53 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

2. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.

Информация об изменениях:

4. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, а также о проведенной в указанных случаях государственной регистрации в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ статья 53 дополнена частью 4.1

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ статья 53 дополнена частью 4.2

4.2. При представлении заявления о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости владельцем закладной, удостоверяющей права залогодержателя, в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», орган регистрации прав вносит изменения в содержание закладной в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Информация об изменениях:

4.3. Внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

Информация об изменениях:

4.4. Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставленного собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном на условиях и в порядке, которые предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации, в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности на такое жилое помещение на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение и заключенного в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, или вступившего в силу решения суда о понуждении к заключению этого договора, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию, и о передаче его в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, о государственной регистрации перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или другое жилое помещение. Орган регистрации прав не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или другого жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в электронном виде в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Внесение изменений в содержание закладной осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Информация об изменениях:

5. При предоставлении в орган регистрации прав заявления электронная закладная выдается органом регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня с даты выдачи электронной закладной уведомляет об этом лиц, обратившихся с заявлением о выдаче электронной закладной, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

Информация об изменениях:

7. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

8. Информация о внесении сведений или изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, направляемая в соответствии с настоящим Федеральным законом правообладателям объектов недвижимости, в отношении которых или прав на которые произведена государственная регистрация ипотеки, направляется также залогодержателю, право ипотеки которого в отношении таких объектов недвижимости или таких прав зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ часть 9 статьи 53 изложена в новой редакции, вступающей в силу со 2 января 2017 г.

9. Государственная регистрация ипотеки земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки на основании закона, осуществляется в сроки, указанные в пунктах 9 и 10 части 1 статьи 16 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ статья 53 дополнена частью 9.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

9.1. Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, сооружения.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ в часть 11 статьи 53 внесены изменения

11. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ статья 53 дополнена частью 11.1

11.1. Государственная регистрация прекращения ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение.

12. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

13. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

14. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Информация об изменениях:

15. Форма, требования к заполнению и формату в электронной форме заявления о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке, о регистрации законного владельца закладной устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Источник

Как зарегистрировать ипотеку в силу закона

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений пункта 2 статьи 1, пункта 2 статьи 77 Закона № 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 22 Закона № 102-ФЗ в случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство; при этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается (абзац третий пункта 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ).

Учитывая изложенное, если в договоре об ипотеке, в договоре, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (например, договоре купли-продажи с использованием кредитных средств, договоре участия в долевом строительстве) содержится вся информация, необходимая для внесения в ЕГРН сведений об ипотеке, полагаем, что непредставление для государственной регистрации ипотеки кредитного договора, в обеспечение обязательств по которому заключен соответствующий договор, не может являться основанием для приостановления регистрационных действий (за исключением случаев, когда представление кредитного договора прямо предусмотрено Законом № 102-ФЗ, в частности, при осуществлении государственной регистрации ипотеки на основании договора управления залогом (абзац третий пункта 1 статьи 20 Закона № 102-ФЗ; в случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной и кредитный договор является приложением к ней (пункт 3 статьи 20 Закона № 102-ФЗ).

Источник