Участок с обременением что это значит земельный
(4212) 76-27-08, 76-27-09
Вы являетесь счастливым собственником или арендатором земельного участка и не подозреваете, что ваша земля расположена в зоне с особыми условиями использования территории. Следовательно, имеет обременение (ограничение). На юридическом языке – это присутствие санкционированных законом или компетентными органами запрещений и условий, ограничивающих использование собственником своего земельного участка.
Что же такое зоны с особыми условиями использования территорий и нужно ли знать, где они находятся?
Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения: безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспортных и иных объектов ; устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.
Земельные участки, входящие в состав зон с особыми условиями использования территорий, как правило, не изымаются у правообладателей. Но на такой участок или его часть распространяется особый режим. Это влечет за собой ряд ограничений в использовании. К примеру, в пределах водоохранной зоны запрещено размещение объектов захоронения отходов производства и потребления, сброс сточных, в том числе дренажных вод. В границах прибрежных защитных полос запрещена распашка земель, выпас скота. В зонах подтопления и санитарно-защитной зоне запрещено строительство жилья. И даже, если жилой дом будет построен на земельном участке, находящимся в собственности, существует риск сноса такого дома.
На территориях, которые обременены водоводом, газопроводом или электролиниями строить нельзя по Закону. Что это значит? Только то, что даже сумев оформить право собственности на участок строить можно будет только на той части которая не обременена. И очень возможно, что на большей части территории можно будет только поставить палатку и жарить рыбу в переносном мангале 
.
Чтобы узнать о том, действует ли на земельном участке или его части особый режим использования, правообладатель должен запросить кадастровую выписку в Росреестре или любом офисе МФЦ, а также сделать это через наших специалистов. Мы проконсультируем Вас по любым вопросам, связанными с обременениями (ограничениями) Вашего земельного участка.
Если человек планирует оформить участок в аренду или собственность, то для начала стоит получить кадастровый план территории. На нем отражены все сведения ГКН, в том числе и сведения о зонах с особыми условиями использования территории.
Получить такую информацию можно и на портале Росреестра. Ее предоставляет сервис «Публичная кадастровая карта» (http://maps.rosreestr.ru). Однако данный сервис является справочным, т.е. полученные сведения не имеют юридической силы при оформлении документов. Тогда как на стадии предоставления земельного участка в аренду или собственность при формировании градостроительной документации будут учтены полученные данные кадастрового плана территории.
Звоните нам и мы проконсультируем Вас более подробно.
Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?
После выбора подходящего земельного участка не стоит спешить с его покупкой. Первоначально нужно проверить его на наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.
Определение и законодательство
Под обременениями земельного участка понимается наложенные на него запреты и условия, ограничивающие использование. Причем эти ограничения зачастую не снимаются со сменой владельца участка и привязаны к самой земле, а не собственнику.
Под обременением участка могут понимать:
В статье 11.8 Земельного кодекса описываются способы возникновения обременений на участке:
На местах правовые нормы Земельного кодекса относительно обременений земельных участков дополняются муниципальными законодательными актами.
Основания и способы наложения
Обременения могут накладываться на участок на основании:
Виды обременений
Российское законодательство содержит следующие виды обременений в отношении участков:
Как узнать обременения?
Если в отношении участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в единый реестр прав (сейчас это ЕГРН). Ответственен за ведение указанной правовой базы Росреестр.
Информация из ЕГРН может быть получена любым заинтересованным лицом и является открытой.
Поэтому проверки участка на наличие обременений – неотъемлемый этап перед заключением сделки купли-продажи.
Информация о наличии обременений содержится в Публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения нужных сведений достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.
Справку об отсутствии обременений или выписку из ЕГРН можно получить одним из следующих способов:
Для этого подается заявление на получение выписки из реестра с указанием кадастрового номера участка, прикладывается копия паспорта заинтересованного лица и квитанция с оплаченной госпошлиной. Выписка предоставляется в формате электронного или бумажного документа.
Выписка содержит актуальную информацию о кадастровом учете и правоустанавливающие сведения. Также здесь будут указаны все обременения, которые действуют в отношении участка.
Информация о наличии или отсутствии обременений должна содержаться в свидетельстве о собственности на земельный участок. Но лучше дополнительно себя обезопасить и запросить актуальную выписку из ЕГРН как минимум за месяц до сделки.
Договор обременения
Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:
Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.
Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.
Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.
Всю нужную вам информацию об оформлении пенсии вы найдете в нашей статье.
О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!
Снятие обременения
Порядок снятия обременения с участка земли зависит от вида ограничения. Если речь идет об установленном сервитуте, то собственнику необходимо:
Когда речь идет об аресте земельного участка за долги, то необходимо:
Если обременение связано с ипотечным кредитом, то заемщику нужно:
После снятия обременения собственнику стоит запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая подтвердит отсутствие ограничений по использованию участка.
Обременение земли в 2021 году: понятие, виды, особенности возникновения
Обременение земельного участка – институт, пришедший в современные гражданские отношения из римского права. Считается, что обремененная земля в определенном смысле ущербна по сравнению с другими объектами. Наложенные на недвижимость обременения всегда вызывают беспокойство собственников, хотя нередко они возникают по воле самих хозяев и не всегда несут негативный смысл. Предлагаем рассмотреть природу этого явления, возможные виды ограничений, особенности их возникновения и снятия.
Общая информация об обременениях
Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:
Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.
При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.
Формы обременений в законодательстве РФ
Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:
Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.
Земельный сервитут
Согласно ст. 274 Гражданского кодекса (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:
При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.
Если договориться не удалось, можно установить сервитут в судебном порядке, но для этого заинтересованная сторона должна доказать наличие весомых причин.
Ст. 39.23 Земельного кодекса (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.
Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.
Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:
Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.
Ипотечный договор
Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.
Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.
Договор аренды земельного участка
Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.
Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.
Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.
На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.
Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.
Концессионное соглашение
Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.
Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.
Арест земельного участка
Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:
Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.
Наличие ареста подразумевает запрет на распоряжение землей. Собственнику запрещено совершать отчуждение участка в пользу третьих лиц.
Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:
Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.
Договор доверительного управления
Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.
Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.
Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.
Земля в налоговом залоге
Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/683@ от 06.12.16).
Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.
Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.
В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.
Нотариальный запрет на отчуждение
В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.
Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от 28.05.08 подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.
Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.
Ограничения в специальных зонах
В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.
В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:
Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:
Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода
Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.
Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.
Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от 24.04.1992. Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.
Особое разрешение требуется для:
Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.
Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.
Регистрация ограничений
Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.
По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.
Пройдите социологический опрос!
Проверка обременений
Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.
Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.
Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи электронного сервиса на сайте Росреестра.
Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.
Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через публичную кадастровую карту не удастся. Такие сведения в ней не размещены.
Снятие обременения
Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.
В число оснований входит:
Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.
Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.
Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.
Если ограничение возникает правомерно, по договору, процедура снятия обременения происходит таким же образом, как и его наложение: стороны обращаются в Росреестр и подают заявление о погашении записи.
Продажа участка с обременением
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.
Заключение
Обременение земельного участка – это ограничение вещных прав собственника. Оно возникает на основании закона, договора или решения компетентного органа. Существует несколько видов обременений, и все они по-разному ограничивают права собственника на землю. Самые распространенные:
Сведения о них должны содержаться в ЕГРН, иначе они фактически не существуют. Наличие обременений не всегда исключает продажу участка. Абсолютный запрет накладывает лишь арест.
5 thoughts on “Обременение земли в 2021 году: понятие, виды, особенности возникновения”
Покупали этой осенью земельный участок. Так как не смогли сразу внести всю сумму, продавец предложил заключить договор с обременением. После внесения оставшейся суммы, обременение снимается. Но нужно быть очень внимательным и осторожным! Если оплата не пройдет вовремя, продавец имеет право оставить себе и участок, и аванс, который вы оплатили! Так что, заключая такой договор, нужно хорошенько подумать.
У меня в собственности два гектара земли. Без особых проблему далось заложить её в банке.
Слышала, что землю можно пробать и приобрести жилье. Но так ли это? Пай (иначе говоря наследственная земля) вроде как переходит по наследству без права на продажу, только для сдачи в аренду. Просветите пожалуйста., буду очень благодарна.
Земельный пай в России продать можно, но только если оформлено право собственности на него. Кроме того есть особенности продажи, которые нужно учитывать: продать можно только гражданину РФ, государству или его админ. единицам. Есть и другие нюансы, которые следует выяснить перед продажей.
Надеюсь, актуальная информация об обременениях земельного участка находится в базах данных регистрационых организаций, а не узнается задним числом после покупки.
Участок с обременением что это значит земельный
ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.8. ЗК РФ
2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Положения п. 6 ст. 11.8 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)