Услуги кск что это
Что входит в обязанности КСК в Казахстане
На что могут рассчитывать жильцы, ежемесячно оплачивая расходы на содержание многоквартирного дома? Кто выбирает перечень желаемых услуг? Ответы на эти и другие вопросы предоставил председатель ассоциации КСК Алматы Аркадий Рубцов, передает krisha.kz.
Перечисленные ниже услуги касаются только общедомового имущества многоквартирных домов (крыши, чердаки, подъезды, подвалы) и предоставляются при наличии финансирования со стороны жильцов.
Текущий ремонт:
— герметизация стыков, заделка выбоин и трещин в стенах (по заявкам);
— все виды работ по устранению течи кровель (кроме полной замены);
— все виды штукатурно-малярных работ в подъездах и технических помещениях (раз в пять лет);
— ремонт перил, замена разбитых стекол и ремонт подъездных дверей.
Система отопления:
— ремонт и эксплуатация;
— включение/отключение (весна, осень, аварийное/режимное);
— проверка в период сезонного отключения;
— регулировка при запуске и изменении режимов;
— устранение неисправностей: закрепление отставших участков теплоизоляции, покровного слоя, устранение течи, очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений, укрепление опор;
Узлы водоснабжения:
— осмотр индивидуальных тепловых пунктов два раза в месяц с замером температуры, давления, коэффициента смещения;
— переключение на горячее водоснабжение в начале и при окончании отопительного периода;
— смена прокладок опорной и регулирующей арматуры;
— смена труб холодной/горячей воды не более одного метра;
— очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений;
— замена дроссельных органов (сопла, стаканы, шайбы) и корректировка при необходимости;
— укрепление расшатавшихся опор.
Санитарно-технические узлы:
— прочистка канализации в подвале;
— устранение течи на резьбовых соединениях;
— набивка сальников на вентили;
— откачка воды из подвальных помещений;
— замена участков стояков холодного, горячего водоснабжения в перекрытии, включая пробивку отверстий;
— вызов и оплата служб дератизации, дезинфекции, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования.
Электротехническое обеспечение:
— замена сгоревших предохранителей в главном распределительном щите;
— освещение подъездов, замена лампочек на первых этажах и крыльце;
— вызов и оплата аварийно-диспетчерской службы (по договорам и заявкам);
— восстановление обгоревших проводов в главном распределительном щите и этажном щите;
— подача напряжения на дежурное освещение, замена выключателей.
Уборка придомовой территории:
— отвод талых вод от жилого дома, обеспечение исправного состояния водоотводящих устройств;
— вывоз снега, удаление наледи с пешеходных дорожек, подготовка и посыпка песка на тротуары в зимний период;
— вызов и оплата вывоза мусора;
— уборка газонов, скос травы;
— очистка кровли от мусора, грязи и листьев.
Административные обязанности:
— организация собраний, письменных опросов собственников квартир и помещений;
— рассмотрение жалоб и обращений по качеству обслуживания;
— ведение документации бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, а также техдокументации, связанной с управлением и содержанием дома;
— уведомление о проведении технических работ, если они препятствуют жильцам пользоваться хотя бы одной из коммуникаций дома;
— открытие текущих и сберегательных счетов на дом;
— оплата работ и услуг сервисных компаний в соответствии с заключенными с ними договорами;
— регистрационный учет собственников и арендаторов.
Также КСК за отдельную плату оказывает дополнительные услуги по благоустройству дома, двора или района. Сбор и объем средств обсуждается и принимается на общем собрании членов КСК.
Какие отчеты должен предоставлять КСК:
— отчет об использовании денежных средств по запросу жильцов — не реже одного раза в квартал до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.
Итоги — на общем собрании либо индивидуально в письменной или электронной форме. В документе отражаются и дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилья, при их наличии;
— также жители вправе требовать акт проверки финансово-хозяйственной деятельности КСК от ревизионной комиссии (избирается из собственников квартир и помещений либо нанимается со стороны).
Услуги и расходы по обслуживанию общедомового имущества утверждаются на общем собрании собственников квартир и помещений (при наличии последних).
Перечень услуг и размеры оплат по ним отражаются в протоколе собрания. Без проведения собрания правление КСК не вправе инициировать никакие услуги и заключать договоры с их поставщиками.
Узнать, какие услуги предоставляет КСК, можно, ознакомившись с договором или написав заявление в правление кооператива.
«На практике большинство КСК как в Алматы, так и в Казахстане выполняет ограниченное количество указанных услуг — то, без чего дом не сможет существовать: ремонт систем отопления, узлов водоснабжения, электротехнического обеспечения. При этом в Алматы есть пара-тройка КСК, которые выполняют практически все работы. Все зависит от цены вопроса.
Для функционирования всех перечисленных услуг необходима ежемесячная сумма (указывается в строке «Расходы на содержание жилья/дома») в размере 100–150 тенге за один квадратный метр общей площади квартиры. За меньшую сумму и услуг будет, соответственно, меньше.
Также нужно контролировать не только целевое расходование средств, требуя от правления КСК отчеты о финансовой деятельности, но необходимо отслеживать и сбор денег, поскольку многие жильцы часто годами не платят за содержание общедомового имущества. Если жильцы дома хотят, чтобы у них появились новые услуги, им нужно провести собрание, принять соответствующее решение и установить размер платы за сервис.
Если у вас, напротив, неожиданно появились новые строки в квитанциях, пишите заявление в правление КСК, возможно коллективное, и требуйте их исключения. В случае несогласия обратитесь в жилищную инспекцию города или в суд», — пояснил Аркадий Рубцов.
Отметим, срок работы КСК в Казахстане истекает. Согласно обсуждаемым сейчас в сенате поправкам в закон «О жилищных отношениях», на смену кооперативам придут объединения собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества. Вступление изменений в силу ожидается весной 2020 года, при этом предусмотрен трехлетний переходный период.
Однако перечисленные услуги, которые предоставляют КСК, станут сутью работы и новых форм управления многоквартирными домами.
Что касается работ внутри квартир, то все они выполняются за отдельную дополнительную плату по договоренности с работниками КСК или частными специалистами.
ОСИ vs КСК: всё, что нужно знать (Лаура Тусупбекова)
ОСИ vs КСК: всё, что нужно знать
С начала 2020 года в силу вступил закон, который вносит существенные изменения в сферу ЖКХ. Согласно его нормам вместо КСК создаются объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества. О том, какие изменения несут реформы, наше интервью с директором департамента регионального развития и методологии АО «Казцентр ЖКХ» Маргуланом Абдыкаримовым.
В случае с КСК все средства, собранные со всех домов, уходили на общий счет, что не позволяло проследить их целевое использование. Если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика.
Таким образом, можно выделить следующие преимущества ОСИ.
— В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, а также оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Что касается аварийных домов, дальнейшая эксплуатация которых представляет опасность для жизни, признанных не подлежащими восстановлению заключением юридического лица, аккредитованного на осуществление технического надзора и технического обследования надежности и устойчивости зданий, и сооружений, проживание в них невозможно. Они подлежат сносу.
— Как уже было отмечено выше, собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.
Содержание общего имущества объекта кондоминиума (общедомовых инженерных систем и оборудования) осуществляется субъектом сервисной деятельности на основании договора на срок не более одного года, заключенным между председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества, либо управляющим многоквартирным жилым домом, либо управляющей компанией и субъектом сервисной деятельности.
Эта деятельность включает в себя контроль технического состояния, поддержания исправности, наладку инженерного оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации.
Совет дома может выносить свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников.
Помимо контроля за деятельностью ОСИ, доверенного лица, управляющего или управляющей компании, совет дома также осуществляет мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечения предоставления отчетов по управлению и содержанию дома.
Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета.
— Еще один важный вопрос. Если функционирование ОСИ еще как-то возможно в многоквартирных жилых комплексах, то в стандартных советских пятиэтажках они попросту не смогут осуществлять свою деятельность. Простые подсчеты показывают, что ОСИ жизнеспособен только в домах с большим количеством жильцов. Вы готовы к такому развитию событий?
— Как показывает практика, КСК управляют десятками домов, имея при этом один счет на всех. Соответственно, все взносы от собственников квартир, нежилых помещений поступают на единый счет КСК. Эта ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов, проживающих в многоквартирных жилых домах, поскольку средства одного дома уходят на содержание другого дома.
Что касается небольших домов, предлагается создать в каждом из них ОСИ или ПТ с дальнейшей передачей функций либо управляющему МЖД, либо управляющей компании.
Необходимо отметить, что в штате ОСИ будет только председатель, бухгалтер будет привлекаться на аутсорсинг.
В свою очередь с сантехниками, дворниками, уборщиками будут заключаться договоры оказания услуг.
— Следует отметить, что в настоящее время квалификационные требования предъявляются только к управляющему многоквартирным жилым домом (утверждены приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 169).
Так, согласно квалификационным требованиям управляющий многоквартирным жилым домом должен пройти обучение или самостоятельную подготовку и получить документ, подтверждающий квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума, выданный аккредитованной организацией в области оценки соответствия или в центрах, осуществляющих независимую сертификацию квалификации специалистов.
Каких-либо требований к субъектам сервисной деятельности, осуществляющим содержание общего имущества объекта кондоминиума законом и подзаконными актами, не предусмотрено.
В то же время, согласно статье 41-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», государственный контроль в этой сфере осуществляются должностными лицами жилищной инспекции посредством проведения проверок и профилактического контроля.
Жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет функции государственного контроля за соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов; соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников квартир, нежилого помещения в объекте и территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому; техническим состоянием общего имущества объекта кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства; осуществлением мероприятий по подготовке многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.
— Жители домов, которые уже перешли на ОСИ, жалуются на то, что новые управленцы сначала обещали не поднимать тарифы, но стоило перейти на ОСИ, как тут же их подняли. Будут ли предусмотрены какие-то лимиты по эксплуатационным сборам?
— В первую очередь необходимо отметить, что утверждение размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума относится только к компетенции собрания собственников квартир, нежилых помещений.
Для этого есть специальная методика, позволяющая определить размер расходов. Ею предусматривается минимальный перечень услуг, который по общему решению может быть расширен путем включения дополнительных услуг. В этом случае увеличится и размер расходов.
Названная методика действовала и до внесения изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в декабре 2019 года.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается маслихатами городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума применяется в тех многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решение о размере расходов или где ранее собственниками было принято решение об утверждении платы на содержание жилья, меньше чем установленный представительным органом минимальный размер на содержание общедомового имущества.
— Как быть жителям домов, в которых уже существует управляющая компания от застройщика?
— Следует отметить, что норма касательно выбора формы управления объектом кондоминиума носит обязательный характер. Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие вышеупомянутого закона обязаны провести собрание для принятия решения об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.
Таким образом, даже если в многоквартирном жилом доме существует управляющая компания, собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума, и если их устраивает деятельность управляющей компании, они могут заключить с ней договор на управление объектом кондоминиума либо отказаться от ее услуг.
— Каким образом будет учитываться социальное положение жильцов дома? Согласитесь, это важный аспект.
— Многоквартирный жилой дом, являясь зданием, состоящим как из квартир, так и нежилых помещений соответственно, имеет разное количество собственников.
Собственниками могут быть как граждане, так и юридические лица (государственные органы, организации разных форм собственности).
Также среди собственников квартир, нежилых помещений имеются и малообеспеченные семьи и граждане, чьи расходы, в том числе и на коммунальные услуги, превышают их совокупный доход.
В этой связи в рамках Правил предоставления жилищной помощи, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314, предусмотрено оказание жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде на оплату расходов по управлению объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами. Выплата жилищной помощи осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня.
— Каким образом будет проходить переход КСК в ОСИ, будет ли сохранен спрос с предыдущих управленцев в случае, если форс-мажор произошел из-за застарелых проблем дома?
Разместить объявление о предстоящем собрании необходимо в общедоступных местах не менее чем за 10 дней. Также заинтересованные стороны уведомляются о собрании индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи.
На собрании необходимо проголосовать за создание ОСИ, выбор председателя ОСИ (на один год) из числа собственников, выбор совета дома не менее трех человек (на три года) из числа собственников, ревизионную комиссию не менее трех человек (на три года) из числа собственников, за утверждение Устава ОСИ либо осуществление деятельности на основании типового устава. Результаты проведения собрания оформляются протоколом.
При отсутствии кворума проводится письменный опрос. Лист письменного опроса направляется нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику в течение 7 календарных дней с даты объявления письменного опроса. Письменный опрос проводится в срок не более 1 месяца с даты объявления собрания. Результаты проведения письменного опроса оформляются протоколом.
В течение 3 рабочих дней с момента создания юридического лица председатель ОСИ направляет кооперативу собственников помещений (квартир) уведомление о необходимости составления акта приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума.
В течение 3 рабочих дней после получения уведомления совместно составляется акт приема-передачи.
Передача председателю ОСИ финансовой, технической документации и иных технических средств, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума, осуществляется не позднее 3 рабочих дней до подписания акта приема-передачи.
Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года.
В то же время в случае если собственников квартир, нежилых помещений устраивает деятельность их КСК, то собственники вправе создать ОСИ или образовать ПТ и в дальнейшем заключить договор на оказание услуг с данным КСК как субъектом сервисной деятельности.
КСК и собственники: как разделить плату за содержание жилья?
Споры между собственниками квартир и КСК — явление достаточно частое и иногда переходящее от простых обвинений до судебных разбирательств. Откуда берётся сумма ежемесячных взносов? Куда уходят деньги? Это лишь малый перечень вопросов собственников квартир к кооперативам. Мы постараемся разобраться в том, какие расходы должен покрывать КСК, как рассчитываются ежемесячные платежи и как быть, если вы с чемто не согласны.
Обязанности КСК в Казахстане: что говорит закон
— КСК в соответствии со статьей 42 Закона «О жилищных отношениях» является организацией, создаваемой собственниками квартир для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которой не входит участие в расходах на содержание общего имущества, — пояснил адвокат и управляющий партнёр юридической фирмы De Facto Сергей Сизинцев. — КСК лишь аккумулирует средства жильцов и направляет их на покрытие расходов на содержание общего имущества.
Согласно статье 2 того же Закона расходы на содержание жилого дома — обязательная статья расходов собственников квартир посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания. Эти взносы идут на следующие цели:
Чтобы понять детальнее, чем именно занимается КСК, мы обратились к председателю одного из крупных карагандинских КСК — «Стимул» Елене Горбуновой. Этот кооператив при оплате ежемесячных платежей в 15 тенге за квадратный метр выполняет два типа работ.
Первый тип — организационные:
Второй тип — санитарно-технические:
— Несмотря на перечень основных услуг, мы несём значительно большие затраты, — комментирует Елена Горбунова. — Мы можем поменять и 10, и 15, и 20 метров труб, если в этом нуждается дом. Потому что когда ходишь и говоришь людям, что требуются деньги, это можно делать годами! А деньги нужны сейчас и срочно.
В законе не стоит путать понятия «содержание» и «управление». Управление общим имуществом объекта кондоминиума лежит на собственниках квартир. А вот содержание этой собственности в надлежащем виде можно поручить физическому или юридическому лицу, как вариант — возложить её на КСК.
— На собранные средства кооператив в основном проводит уборку придомовой территории и обеспечение доставки воды и электроэнергии по внутридомовым коммуникациям. По идее, каждый из поставщиков коммунальных услуг должен ещё доплачивать КСК за транзит товара по общедомовым сетям, тогда бы у КСК не было проблем с этой постоянной нехваткой денег, — сетует председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.
Оплата дополнительных расходов — из кармана жильцов
По закону дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников квартир без их письменного согласия. Но они также не входят в перечень обязанностей КСК. Конечно, при наличии свободных денег от сборов теоретически возможно выполнить ремонт подъездов, но у карагандинских домов, по словам председателей КСК, проблем хватает, а денег — нет. Но, по словам Виктора Сыздыкова, в таком случае кооператив должен предварительно отчитаться за поступление взносов, рассказать и показать, на что ему не хватает средств.
— Есть закон о создании накопительного фонда КСК, но на собраниях все категорически отказываются, — объясняет Елена Горбунова. — И весь ремонт крыш, подъезда, выполняется при условии общего собрания жильцов и дополнительных денег. Тариф 15 тенге с квадрата строго рассчитан на определённые виды работ. Просто процентов 10 людей всё равно не платит эти взносы. Наш юрист каждый месяц пишет уведомления, от 10 тысяч тенге неуплаты (это примерно оплата за год) мы начинаем подавать в суд. У нашего юриста достаточно работы постоянно. Есть определённый тариф, и представьте, что вы не заплатили за несколько месяцев и у меня нет суммы с вашей квартиры. Я буду вынуждена с другого дома взять и позже вложить эти деньги, чтобы здесь что-то отремонтировать. А люди, даже не платя 6 месяцев, могут звонить, кричать и возмущаться, что мы ничего не делаем.
Крупные затраты, которые необходимы дому, вроде ремонта прохудившейся крыши, можно решить и способом вступления в госпрограмму модернизации жилых домов.
— Я работаю с 1997 года, и раньше мы проводили ремонт подъездов. Сейчас мы тоже ремонтируем, но КСК даёт материал, а работу оплачивают сами жители, — говорит Елена Горбунова. — Но в настоящий момент, допустим, с этого года я сталкиваюсь с ещё одной проблемой: крыльца разрушаются от старости, разрушаются входы в подвалы, в данный момент у нас течёт 20 крыш. Жители принимают в ремонте активное участие. Все целевые сборы обсуждаются на общем собрании, сметы мы согласовываем, составляем протокол, подписываем договоры и собираем разовые целевые сборы сверх КСК. Эти деньги находятся у людей, они сами рассчитываются в нашем присутствии, когда мы проверяем, какие объёмы были выполнены и подписываем акт выполненных работ с трёх сторон: подрядчик, заказчики, то есть мы, и инициативная группа жильцов.
Как отмечает председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, крупные затраты, которые необходимы дому, вроде ремонта прохудившейся крыши, можно решить и способом вступления в госпрограмму модернизации жилых домов. Тогда сумму можно будет собрать не сразу, а вернуть постепенно, в течение нескольких лет. Пример этому приводит и Елена Горбунова.
— Всего в нашем КСК 57 домов. На днях к нам пришёл ещё дом по бульвару Мира, 38 и ещё Пичугина, 242, просятся к нам в КСК. Один из лучших домов — Нуркена, 34/2. Это обыкновенная пятиэтажная панелька. Но у них отопление поменяно, трубы горячей, холодной воды, канализация поменяны, крыльца сделали себе, пластиковые окна по подъездам поставили и пошли по программе МЖД на ремонт кровли и ремонт швов. Люди нашли своего подрядчика, никем не навязанного, и всё сделали. И бабушки во главе с одной из активисток прямо жили на этой крыше. Им по 70-80 лет, а они проверяли, как делает ремонт эта подрядная организация. И остались довольны.
По словам председателя КСК, для того чтобы принять участие в программе модернизации, нужно подать заявку в КСК. Позже она попадает в горкомхоз, а потом и в местные исполнительные органы.
Откуда берутся тарифы КСК?
Расходы на «коммуналку» определяются тарифами, которые устанавливаются законодательно на уровне государства, региона или населённого пункта, и их величина может рассчитываться либо исходя из норматива, либо по показаниям счётчика. И сумма оплаты зависит от нашего ресурсопотребления. А вот как рассчитываются тарифы КСК, разобраться сложнее. Вопрос встаёт ребром, если дом раньше вообще не состоял в кооперативе.
— Чтобы определить, какие минимальные тарифы установить, нужно провести обследование дома, — заявляет Виктор Сыздыков. — Специалисты КСК должны это сделать вместе с инициативной группой жителей и определить техническое состояние здания.
Состояние дома не должно определяться «на глазок», должна прилагаться смета, общая сумма работ и сколько на каждую квартиру. Такие же работы должны проводиться и в случае поднятия тарифа.
— Я сама технарь, — объясняет председатель КСК «Стимул» Елена Горбунова. — Смотрю в первую очередь не фасады, а техническую часть дома. Это коммуникации в подвале, на крыше, если есть — чердачная разводка. Потом просчитываем тариф. У нас в КСК 15 тенге минимальный, в некоторых домах по 25 тенге.
Проконтролировать, насколько тарифы согласуются с расходами-доходами КСК, могут сами жильцы. Для этого из списка собственников квартир формируется ревизионная комиссия. Она обязана проводить финансовую проверку каждого участка деятельности кооператива и давать заключение по ежегодному отчёту правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов. Акт проверки ревизионной комиссией финансово-хозяйственной деятельности кооператива собственников квартир доводится до их сведения на общем собрании.
Средние сборы с одного дома, как уже говорилось, могут составить около 50 тысяч тенге. Однако только треть из них идёт непосредственно на ремонт: 70% сборов уходит на зарплату работникам КСК — председателю, юристу, дворнику, уборщице, слесарю, электрику, сварщику, плотнику и на услуги аварийной службы. Это подтверждает и председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, и председатель КСК Елена Горбунова. Кроме этого, КСК платит социальные налоги и оплачивает услуги сторонних организаций.
Проконтролировать, насколько тарифы согласуются с расходами-доходами КСК, могут сами жильцы. Для этого из списка собственников квартир формируется ревизионная комиссия.
Если собственники не согласны со стоимостью услуг: запросите отчет и напишите заявление
Если некоторые тарифы КСК наводят жильцов на мысль «куда кооператив тратит деньги?», то повышение тарифов часто вызывает негодование. Например, часть жильцов дома №17 в 23м микрорайоне Караганды отказались платить по счетам КСК, перешли в другой кооператив и даже решили подать в суд на свой КСК «Рассвет», когда оплата выросла с 8 до 15 тенге за квадрат.
При всём этом, по словам жильцов, дом ещё с 2011 года находился в аварийном состоянии: вентили и трубы в подвалах пришли в негодность. Кроме того, жильцы отметили, что дому нужен срочный ремонт крыши и козырьков, а около дома нужно проложить асфальтное покрытие.
Однако решение суда было вынесено в пользу КСК по той причине, что долг образовался на время выхода из прежнего кооператива. К тому же протокол собрания собственников квартир по поводу повышения оплаты с 8 до 15 тенге за квадрат суд признал вполне законным.
— Это могло быть признано только в случае, если с повышением тарифа согласились две трети собственников квартир, — комментирует председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Только в этом случае повышение тарифа будет признано законным. Все остальные случаи незаконны, в том числе и решение о сборе дополнительных целевых взносов! Нужно написать заявление в жилищную инспекцию при акимате с жалобой на председателя КСК. В заявлении указать, что в соответствии с законом «О жилищных отношениях» дополнительные целевые сборы без согласия жителей запрещаются. Для этого должен быть протокол общего собрания с решением о том, что жильцы решили повысить тариф. Плюс должна прилагаться смета, общая сумма работ и сколько на каждую квартиру. Если такого протокола нет, то КСК не имеет права поднимать тариф.
— Со ссылкой на статьи 35 и 50 Закона «О жилищных отношениях» — обязанность собственников участвовать в общих расходах — суды выносят решения о взыскании расходов с собственников квартир в пользу КСК даже независимо от того, являются они членами кооператива или нет. В данном случае у собственника существует право оспаривать размер и обоснованность таких расходов, в том числе путем предъявления встречного иска и назначения бухгалтерской экспертизы! — отмечает Сергей Сизинцев.
Адвокат также прокомментировал ситуацию о том, как быть в том случае, когда председатель КСК отказалась предоставлять сметы и бухгалтерскую отчётность жильцам для проверки и передачи в другой КСК, как это произошло в случае КСК «Рассвет»:
— Во-первых, в соответствии со статьей 49 Закона «О жилищных отношениях», нужно инициировать проверку КСК ревизионной комиссией. Если она отсутствует, избрать эту комиссию на общем собрании. Вовторых, письменно потребовать от председателя КСК или правления отчёты, сметы и иные документы, подтверждающие расходы.
По словам юриста, в соответствии с пунктом 8 статьи 31 указанного Закона орган управления объектом кондоминиума, уполномоченное физическое лицо предоставляют по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома.
Нужно будет принять на общем собрании большинством голосов решение о предоставлении таких документов и информации и потребовать от председателя выполнения этого решения. В случае отказа в предоставлении информации и документов обратиться с иском обязать председателя КСК предоставить информацию и документы.