за что могут лишить квартиры

Сохранить жилье: почему и у кого государство может отобрать квартиру

С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, защищающий права добросовестных покупателей жилья. Речь идет о ситуациях, когда человек приобрел квартиру, основываясь на информации, содержащейся в госреестре, а в итоге выяснилось, что продавец не имел права на продажу. Документ дает возможность добросовестному покупателю получить компенсацию за утраченное жилье.

Рассказываем, за что и у кого государство может отобрать квартиру, в коротких карточках.

Добросовестный покупатель

Добросовестным покупателем квартиры считают того, кто приобретал жилье на основе данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и не знал об отсутствии у продавца права на продажу имущества.

Покупатель признается добросовестным до тех пор, пока судом не будет доказано обратное, а именно, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Когда рассчитывать на компенсацию

Закон предусматривает компенсацию в тех случаях, когда покупатель приобрел жилье, не зная о его криминальном прошлом, и потерял его из-за того, что суд признал сделку незаконной. При этом гражданин опирался на данные ЕГРН.

Документом оговариваются два основных момента: компенсация предоставляется только за утрату права на жилье, ее может получить только добросовестный приобретатель квартиры, от которого она была истребована.

Также добросовестному покупателю положена компенсация, когда суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но в реальности по истечении полугода они не были возвращены приобретателю недвижимости.

Закон также действует в отношении добросовестных покупателей, которые получили жилье безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Обратная сила

Нововведения распространяются на добросовестных приобретателей жилой недвижимости, которые приобрели квартиру до вступления закона в силу. Получить компенсацию за утраченное жилье они смогут, обратившись в суд с требованием о выплате средств в течение трех лет после вступления в силу новых норм.

Как получить выплату

Получить компенсацию за изъятое жилье можно только через суд. Для этого потерпевший должен обратиться в инстанцию с соответствующим исковым заявлением. Законом не установлен перечень необходимых документов. Покупатель может приложить все, что прямо или косвенно имеет отношение к делу.

Сколько компенсируют

Максимальный размер суммы компенсации документ не устанавливает. При этом добросовестному покупателю предоставляется выбор: он может получить денежные средства в размере суммы реального ущерба или по кадастровой стоимости изъятого жилья. До принятия закона размер компенсации составлял не более 1 млн руб., что в большинстве случаев не покрывало понесенный приобретателями ущерб.

Как защитить себя

Обезопасить себя от таких ситуаций может выписка из ЕГРН. В документе содержится вся необходимая информация, которую необходимо проверять перед заключением сделки: данные об объекте, его владельце, наличии или отсутствии обременений. Если право собственности перешло другому владельцу, а продавец не имеет права на совершение сделки, это будет отражено в выписке. Заказать документ можно через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты, при этом разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Источник

Изъятие квартиры: когда государство не может забрать жилье

В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.

Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.

Просрочка по ипотеке

Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом. Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье. Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.

Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах. При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.

Отказ от доли в пользу ребенка при разводе

Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны. Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей. В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.

Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего. Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом. Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.

Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами. Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя. Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.

Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Прописка в проданной квартире

Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.

Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.

Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.

Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние. Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.

Квартира не для жизни

Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.

В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока. Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке. Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.

Источник

Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья

В российском законодательстве существует много причин для изъятия жилой недвижимости у собственника — это долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и даже шум, который мешает соседям.

Однако далеко не всегда наличие одного из перечисленных нарушений может послужить поводом для конфискации имущества. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья.

«Если я допущу просрочку по ипотеке, у меня заберут квартиру»

Зачастую ипотечные заемщики убеждены в том, что, если будут несвоевременно вносить платежи по ипотеке, банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом. Однако не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на ипотечное жилье, рассказал юрист, адвокат из Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Арам Григорян. Он пояснил, что, согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

«Законом установлена презумпция незначительности ипотечного долга: если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца», — разъяснил юрист.

«Жилье не отберут, если оно является единственным»

Каждому должнику известно, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже в той ситуации, когда гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.

Однако в каждом правиле есть исключения, отметил Григорян. «Речь идет о жилье, которое достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей — возраста, состава семьи и рода деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если по мнению кредиторов должника жилье следует рассматривать в качестве роскошного, то его квартира подлежит включению в конкурсную массу и реализации, а должнику и членам его семьи предоставят другое жилье», — объяснил юрист.

«При разводе родитель должен отказаться от своей доли в пользу ребенка или ее отберут»

Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. «Это не так. Если дети не были наделены долями, то родители им ничего не должны. По Семейному кодексу, родители не могут претендовать на их собственность — точно так же, как и дети на имущество родителей. Если несовершеннолетний просто прописан в квартире, но не является одним из собственников, за ним сохраняется право пользования жильем после развода», — рассказала руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

«Родственник может отобрать подаренную квартиру, если я не буду выполнять его поручения»

Нередки случаи, когда получивший недвижимость в дар подвергается давлению. Например, даритель угрожает отобрать квартиру, если тот откажется, например, помогать ему в огороде или по дому. «Однако забрать подаренную квартиру невозможно. Исключение составляют случаи, когда стороны прописывают в договоре конкретный пункт касательно жизни и здоровья дарителя. К примеру, в случае его гибели или нанесения серьезного вреда здоровью стараниями одаряемого», — пояснила Елена Мищенко.

«Если я останусь зарегистрированным в проданной квартире, то ее не смогут забрать»

Случается, что владельцы жилплощади после ее продажи стараются как можно дольше «продержаться» в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у собственников нет возможности или средств для того, чтобы переехать в новую квартиру.

«Вернуть себе обратно проданное жилье у них не получится, и в случае судебного разбирательства этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Однако слушание дела может затянуться, особенно в том случае, если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения — это несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды», — разъяснил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Если я документально зарегистрирую незаконную перепланировку, у меня отберут квартиру»

Еще один миф рынка недвижимости, связанный со страхом собственников потерять свое жилье, относится к последствиям неузаконенной перепланировки. Обычно граждане не торопятся документально зафиксировать результаты перепланировки квартиры и «вспоминают» об этом, когда требуется продать жилье или после жалобы соседей к ним пришли проверяющие органы.

Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой, уточнил Куликов. «Однако до изъятия жилплощади дело обычно так и не доходит. Статьей 7.21 КоАП РФ предусмотрен штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. Кроме того, ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилое помещение в прежнее состояние. В противном случае суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади, собственники которой уклонялись от предписаний инспекторов», — резюмировал менеджер из «Инкома».

«Если узнают, что я использую жилплощадь не по назначению, квартиру сразу отберут»

По закону, в жилых помещениях запрещается размещать промышленные производства, гостиницы, а также вести миссионерскую деятельность. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и прочие нормативы.

Если владелец квартиры нарушает требования законодательства и создает угрозу жизни, здоровью и имуществу окружающих, уполномоченный орган обязывает его устранить нарушения в течение определенного срока, объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Сразу квартиру никто изымать не имеет права. Собственник будет лишен жилья в судебном порядке только в случае, если своевременно не устранит нарушения. Квартира будет выставлена на торги, а вырученные средства вернут гражданину за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий», — подчеркнула Литинецкая.

Источник

Из-за недовольства соседей можно лишиться квартиры

— Когда мы говорим о выселении и лишении прав на квартиру, то имеем ввиду статью 293 Гражданского кодекса РФ. Она разрешает выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению.

Кто имеет право выселить собственника жилья

Соседи вправе пожаловаться на собственника в местную администрацию, прокурору, написать заявления в полицию. Госорганы проверяют обращения и принимают меры. Возбуждают административные или уголовные дела, предупреждают собственников об устранении нарушений, обязывают через суд переустроить жилье или провести санитарную обработку и дезинфекцию квартиры. Или, наконец, администрация вправе потребовать продать квартиру с торгов с выплатой компенсации собственнику.

Итак, соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению.

Как происходит выселение

Для начала процедуры надо, чтобы местная власть получила информацию о нарушении собственником интересов и прав соседей, разрушении жилища либо использовании его не по назначению.

Если у администрации нет доказательств, то чиновники осматривают помещение. А если владелец не пускает представителей администрации, то местная власть обращается в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в квартиру.

Если чиновники обнаружат нарушение, то местная власть потребует его устранить. В случае же, когда собственник не подчинится, то администрация подаст первое исковое заявление. Этот иск содержит требование об устранении нарушений.

Если же хозяин жилья проигнорирует судебный акт, то администрация вправе подать иск о продаже помещения.

Например, житель Мурманска перепланировал жилище и превратил помещение в офис. Администрация потребовала устранить нарушения. Однако собственник не подчинился, и чиновники обратились в суд. Судья обязал привести квартиру в первоначальное состояние. Собственник отказался. Тогда чиновники подали иск о продаже помещения с публичных торгов. Суд рассмотрел материалы и удовлетворил требование.

Как можно противостоять выселению

Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации в одном случае из десяти.

Поэтому собственники отстаивают недвижимость, даже приложив минимальные усилия. Достаточно обозначить факт, что владелец начал исправлять нарушения, и суд откажется удовлетворить иск.

Например, администрация потребовала продать квартиру, так как владелец не вернул помещение в прежнее состояние после перепланировки и реконструкции. В процессе ответчик заявил, что чиновники не дали времени для исправления нарушений, так как надо подготовить еще и проект работ. В результате судья отказал в иске.

Более того, собственники добиваются отмены продажи даже в ходе обжалования. Так, суд решил продать квартиру с публичных торгов, поскольку хозяйка запустила помещение, нарушив права и интересы соседей. После вынесения судебного решения комиссия еще раз проверила квартиру и установила, что собственница начала ремонт, вывела насекомых и убрала мусор. В результате апелляционная инстанция отменила продажу недвижимости. Так что для отмены выселению надо соблюдать правила человеческого общежития и выполнять предписания суда.

Что делать собственнику после судебного решения о продаже квартиры

Да и после истечения срока на обжалование бывший владелец вправе не покидать помещение. Российские законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Ответственность грозит только за неисполнение решения суда на стадии исполнительного производства (статьи 17.14 и 17.15 введены Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ) Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна, как минимум, возбудить исполнительное производство. А учитывая тот факт, что право собственности на недвижимость возникает после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, нерадивый собственник будет жить в квартире долгое время.

Этот вывод подтверждается и судами, которые указывают, что «право собственности на имущество, подлежащее продаже с торгов, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит это имущество, а не в момент принятия судом решения об отчуждении имущества ответчиков». Так, что бывший собственник может месяцами (если не годами) занимать квартиру, пока на пороге не появится новый владелец.

Источник

С вещами на выход: 10 ситуаций, когда могут законно выселить из квартиры

Правило «мой дом — моя крепость» работает не всегда. Бывает так, что выселить из квартиры могут даже собственников, в том числе и тех, кто ничего не нарушал. И все это — абсолютно легально.

В этой статье расскажем, почему так может случиться и как этого избежать. Почитайте, если живете в квартире.

Заемщик не платит по ипотеке

С кем может случиться. Если просрочить дату ипотечного платежа на пару дней или пропустить целый месяц, волноваться рано: такая ситуация, скорее всего, ухудшит кредитную историю, но из квартиры никого не выселят.

А вот заемщики, которые не платили банку минимум три месяца и пропустили взносы уже на серьезную сумму — 5% от стоимости квартиры или больше, рискуют оказаться на улице. Не спасут ни прописанные дети, ни инвалидность, ни другие тяжелые жизненные обстоятельства: выселения не избежать, даже если жилье единственное.

Мы уже писали о семье, которая столкнулась с такой ситуацией: суд не только выселил должников, но еще и обязал выплатить крупную компенсацию — несмотря на то, что в квартире были прописаны дети, а другого жилья у заемщиков не было.

Как защититься. Нет ипотеки — нет проблем: не спешите покупать квартиру даже по очень привлекательной ставке, если не до конца уверены, что потянете платежи. Чтобы трезво оценить свое финансовое положение, исходите из пессимистического сценария: например, если вы рассчитываете на повышение зарплаты в ближайший год, представьте, что этого не случится и придется выкраивать взносы из прежнего заработка.

Если вы уже пропустили платеж, обратитесь в банк и попробуйте договориться о поблажках — реструктуризации или ипотечных каникулах. Это работает: например, банк может разрешить какое-то время платить только проценты, чтобы дать заемщику шанс снова встать на ноги.

Если все по-прежнему плохо, попробуйте сами продать квартиру: обычно это выгоднее, чем продажа с торгов.

Должник не может расплатиться с кредиторами

С кем может случиться. Если знакомый взял небольшую сумму в долг до зарплаты и не вернул, потребовать у него за это квартиру, конечно, не получится.

Другое дело — злостные неплательщики, которые накопили много долгов, но отдавать им нечего: на счетах пусто, а из имущества только квартира. В таком случае выполнить долговые обязательства поможет продажа жилплощади: судебные приставы выставят ее на торги принудительно.

Сразу выселить должника приставы не смогут: сначала они спишут деньги со счетов и проверят, нет ли у человека движимого имущества, чтобы закрыть долги им. До продажи квартиры дойдет только в том случае, если у должника ничего больше нет, а долги остались.

Формально закон запрещает отбирать у должника единственное жилье — даже если это роскошный дворец. Но иногда этот запрет можно проигнорировать: так решил Конституционный суд.

Если должник живет в огромной квартире в дорогом районе, суд может разрешить выставить ее на торги. Но с условием, что вместо этого жилья должник получит другое — в том же городе и площадью не меньше, чем предоставляют по условиям социального найма. А вот если должник купил квартиру уже после возбуждения исполнительного производства, суд может подумать, что он хитрит и пытается уклониться от долговых обязательств: в таком случае новое жилье уже вряд ли предоставят.

Если квартир несколько, суд сам решит, какое именно жилье продать, а какое оставить. Обычно должнику достается квартира, в которой он живет, но иногда судья может выбрать другую, поскромнее.

Бывает, что должники выдумывают уловки, чтобы сохранить более дорогое жилье, но это срабатывает не всегда. Например, один мужчина попросил суд оставить ему квартиру площадью 51 м² в Новочеркасске, где он не жил. План был в том, чтобы суд отказал и наоборот обратил взыскание на эту квартиру, — тогда бы мужчина остался жить в другой квартире семьи: в центре Москвы, в шесть раз больше по площади и в шестьдесят раз дороже новочеркасской. Продать эту жилплощадь на торгах уже бы не удалось: московская квартира стала бы единственным жильем должника.

Ничего не вышло: Верховный суд РФ раскусил его планы и обратил на них внимание судов.

Как защититься. Рассчитывайте долговую нагрузку: если у вас уже есть кредиты, не спешите брать новые. Если уже задолжали, не прячьтесь от кредиторов и приставов. Постарайтесь вносить платежи хотя бы частично: к должникам, которые прилагают усилия, чтобы уменьшить долг, обычно применяют меньше штрафных санкций.

Договориться о льготных условиях платежей можно на любом этапе: даже если дело уже передали приставам, суд может пойти навстречу и дать время погасить долг. Правда, обычно для этого нужны уважительные причины — болезнь или тяжелое финансовое положение: например, если работы нет, а пособия едва хватает на жизнь.

Как победить выгорание

Жильцы не оплачивают коммуналку

С кем может случиться. Выселить собственника квартиры за долги перед коммунальщиками довольно сложно. С точки зрения закона этот долг не отличается от любого другого: даже если дело дойдет до суда и взысканием займутся судебные приставы, сначала долги попытаются погасить деньгами со счетов и другим имуществом.

Но если жильцы пользуются квартирой по договору социального найма, неуплата по коммуналке может отразиться на площади, которую предоставляет государство. Должников, которые не платили по счетам больше полугода без уважительных причин, суд может принудительно переселить — размер нового жилья будет уже рассчитываться по размерам, установленным для общежития, а не для квартиры.

Как защититься. Чтобы избежать переселения, жильцам нужно погасить долги и доказать, что они не могли заплатить вовремя по уважительной причине: например, на работе задержали зарплату или наниматель долго болел. Еще уважительными причинами считаются несовершеннолетние члены семьи и инвалиды: суд соглашается, что траты на их содержание важнее, чем оплата счетов.

Собственник не следит за квартирой и нарушает права соседей

С кем может случиться. Если в квартире соседи устроили наркопритон, круглосуточно слушают музыку или от них по всему подъезду расползаются тараканы, можно добиться выселения жильцов.

Сделать это непросто: иск в суд о выселении могут подать только органы местного самоуправления. Чтобы это произошло, соседям нужно систематически жаловаться на нарушения в соответствующие инстанции, а владельцам квартиры — игнорировать штрафы: только тогда администрация подумает о том, чтобы обратиться в суд.

Даже если все очень плохо, администрация все равно обычно дает собственникам шанс на исправление: например, предлагает устранить нарушения в течение определенного срока. А если этого не произойдет, квартиру продадут с публичных торгов, а деньги за вычетом судебных расходов отдадут собственнику.

На практике такое бывает редко, но иногда все-таки случается. Например, суд изъял квартиру из-за того, что в ней были насекомые, зловонный запах, ржавые коммуникации и много хлама. Но это необязательные условия для выселения: лишиться квартиры могут и приличные, на первый взгляд, собственники, которые игнорируют право соседей на ночную тишину и не исправляются даже после визита участкового.

Как защититься. Если вы тот самый неудобный сосед, на которого постоянно жалуются, подумайте, как исправить ситуацию, пока дело не дошло до крайности. Лучше всего привести квартиру в порядок и устранить другие нарушения сразу после получения штрафа или предупреждения от администрации, но даже если дело дошло до суда, оставить квартиру еще не поздно.

Например, один мужчина, который постоянно громко слушал музыку, смог убедить суд не выставлять квартиру на торги. Для этого он вывез из дома всю аппаратуру, перестал шуметь и сам занялся продажей недвижимости — суд учел его старания и не стал выселять принудительно.

Владелец квартиры не хочет делить площадь с другими жильцами

С кем может случиться. Такая ситуация опасна для людей, которые прописаны в квартире, но не владеют метрами. Собственник в любой момент может выписать жильцов и сразу же потребовать их выселить.

Исключение — члены семьи собственника: дети, родители и супруги. А вот бывших жен и мужей, а также более далеких родственников это уже не касается: их можно выселить. Например, один мужчина выгнал из дома племянницу с детьми и без собственного жилья, а бывшая жена выселила мужа на улицу из общего дома.

Помимо членов семьи, государство заботится о людях, которые отказались участвовать в приватизации квартиры: они могут пользоваться жильем пожизненно, даже если квартиру продадут.

Как защититься. Можно остаться в чужой квартире, если доказать свое право на проживание. Хотя в первую очередь членами семьи считаются дети, родители и супруги, претендовать на этот статус могут и другие родственники, если ведут с владельцем квартиры общий бюджет и хозяйство, а также были вселены в дом самим собственником в качестве членов семьи.

Другой способ сохранить прописку и пользоваться жилплощадью — доказать право собственности на квартиру или долю в ней. Бывает, что собственники не успевают оформить документы по уважительным причинам: например, пропускают срок принятия наследства по болезни. В таком случае суд может пойти навстречу — восстановить сроки подачи документов и позволить наследнику получить свое. Еще на долю в квартире могут рассчитывать жильцы, которые не отказывались от приватизации письменно, но собственниками не стали: их права нарушены, и такую сделку можно оспорить через суд.

Если защититься не получается, выселение можно отсрочить. Правда, потребуется доказать суду, что переезду мешают уважительные причины, а не просто упрямство жильца.

В квартире сделали незаконную перепланировку

С кем может случиться. Владельцы квартир, которые в пылу ремонта решили достроить гардеробную, расширить балкон или проделать дверной проем в нестандартном месте, рискуют лишиться всей жилплощади. Если не согласовать проект заранее с администрацией города, собственника могут обязать вернуть все как было, а если он откажется, квартиру принудительно продадут с торгов.

Один мужчина решил увеличить количество комнат в квартире: он объединил жилую комнату с лоджией, на лоджии устроил кухню, а на месте кухни сделал еще одну спальню. Чтобы все это провернуть, мужчина перенес на лоджию трубы и канализацию через несущую стену, а еще сделал там теплый пол, подключившись к стояку отопления. Когда тайное стало явным, ЖСК обратился в суд. Мужчину обязали привести все в первоначальное состояние, но владелец квартиры проигнорировал требования — тогда подключилась администрация, и мужчину выселили.

Деньги за продажу квартиры получит бывший владелец, но есть нюанс: новый собственник будет обязан вернуть квартире первоначальную планировку, поэтому стоимость жилья будет значительно ниже рыночной — чтобы скидка покрыла издержки на ремонт.

Как защититься. Если планируете перепланировку, заранее выясните, сможете ли вы согласовать изменения, которые задумали: узаконить ремонт постфактум может быть сложно.

Перед покупкой квартиры сверьте ее реальное состояние с техпаспортом. Если план квартиры не совпадает с рисунком или в техпаспорте часть линий обозначена красным, перепланировка не узаконена: после покупки такого жилья все претензии администрации будут уже к новым собственникам.

Дом попадает в программу реновации

С кем может случиться. Жителей Москвы могут выселить из собственной квартиры, если многоквартирный дом попал в программу реновации. Вместо старой квартиры городские власти предоставят жильцам новую большей площади, той же стоимости или денежную компенсацию — на выбор собственников.

Отказаться переезжать нельзя. Если дом включен в программу, значит, за реновацию проголосовали жильцы как минимум двух третей квартир: этого достаточно, чтобы остальных переселили принудительно. В исках против жителей, которые с этим не согласны, Департамент городского имущества Москвы часто просит вынести решение с условием о немедленном исполнении — это значит, что жильцов выселят, даже не дожидаясь апелляции.

Что говорят суды. Суды удовлетворяют иски о выселении: дома готовят к отключению от коммуникаций, поэтому жить там небезопасно, а еще город терпит убытки из-за необходимости содержать частично отселенный дом.

Если в новой квартире оказались щели в окнах, кривые стены и плохая проводка, суд все равно не разрешит остаться в старом доме — вместо этого жильцам предложат подать отдельный иск о недостатках в предоставленных квартирах. Неудобное расположение — тоже не аргумент для суда: никто и не обещал, что ребенку будет так же удобно ходить в садик или школу, как и раньше.

Как защититься. Если дело дойдет до переселения и сноса, защититься от выселения не получится. Поэтому действовать нужно раньше.

Выясните, где именно будет новый дом и какой будет отделка в квартире: посмотреть это можно на сайте «Фонда реновации». Если вариант, который предлагает город, вам не нравится, узнайте, сколько денег могут заплатить за вашу квартиру или попытайтесь продать ее самостоятельно: включение дома в программу реновации этому не препятствует.

На месте дома будут строить дорогу или метро

С кем может случиться. Иногда оказывается, что удобнее всего построить магистраль или проложить железнодорожные пути прямо на месте жилого дома.

В таком случае государство изымает земельный участок у собственников и возмещает убытки: уплачивает рыночную стоимость квартиры, возмещает расходы на переезд и оформление прав на новую квартиру, а также оплачивает аренду жилья на время поисков.

Вместо компенсации могут предложить другую квартиру: такую же по стоимости или дороже — с доплатой. Соглашаться необязательно: если такой вариант не устраивает, можно просто взять деньги.

Как защититься. Если вы только ищете квартиру, попытайтесь узнать, не планируются ли на месте дома какие-то изменения. Это можно посмотреть на генплане города или уточнить в органах, которые отвечают за архитектуру и градостроительство в конкретном районе.

Если вам пришло уведомление об изъятии жилья, отговорить государство от запланированной стройки, увы, не получится. Лучше сосредоточиться на выборе новой квартиры, постараться получить компенсацию побольше и не тратиться на ремонт в старой: если после вынесения решения об изъятии вы сделаете какие-то вложения, чтобы увеличить стоимость вашего жилья, их могут не компенсировать.

Дом признали аварийным

С кем может случиться. Если многоквартирный дом уже слишком старый или пострадал от стихийных бедствий, например землетрясения или наводнения, его могут признать аварийным. В таком случае здание понадобится реконструировать или сносить, и делать это должны собственники за свой счет.

Обычно собственники это требование не выполняют. Тогда власти изымают земельный участок под домом и каждое помещение в доме, а жильцам предлагают денежную компенсацию или квартиру такой же площади, как и старая. За нежилые помещения в аварийном доме тоже положено возмещение: это подтвердил Верховный суд.

Как защититься. Если принято решение о сносе, избежать выселения не получится. Лучше выехать из дома добровольно, не дожидаясь иска о выселении, но потратить силы на получение достойной компенсации.

Покупать жилье в аварийном доме невыгодно: новые собственники не смогут претендовать на равнозначное жилье в новое доме, а возмещение получат не выше суммы, которую заплатили за покупку.

Сделка оказалась недействительной

С кем может случиться. Пострадать может любой владелец жилья, который заключил сделку и получил право собственности на квартиру. Даже если сделка была абсолютно честной.

Выдохнуть можно будет только через десять лет после покупки квартиры: по общему правилу срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права.

Как защититься. Полностью застраховаться от неприятных сюрпризов практически невозможно, особенно если вы покупаете квартиру на вторичном рынке. Но вот несколько советов, которые помогут минимизировать риски:

Главное опасение это юридическая частота прошлого владения. Вы указали иски о признания сделок недействительными, но для них нужна отдельная статья. На вторичном рынке, когда до вас была дюжина собственников, это очень актуально.

Роман, актуально, правда в нынешнее время половина квартир, особенно старых по приватизации опасно брать(

Андрей, а если рыночная цена такова что на эти деньги не купишь равнозначную.двушка стоит меньше однушки.

Аля, речь о слишком большом количестве орфографических ошибок. Ну и не слишком ясно излагаете. Это вам история известна, а люди со стороны понять вряд ли что смогут из вашего текста.

Для тех кто считает что частная собственность существует

Аля, вообще не понятно «кто на ком стоял», выражайте мысли яснее и последовательно.

Я хотел бы узнать подробнее, как государство заботится о людях, которые отказались участвовать в приватизации квартиры: они могут пользоваться жильем пожизненно, даже если квартиру продадут? В том числе и помимо членов семьи.

Сергей, отказники от приватизации могут сохранить право пожизненного проживания если не перерегистрируются по другому адресу и есть отдельные случаи, когда им и часть доли в собственности могут выделить

Сергей, Вы решили этот вопрос

Аля, адвоката хорошего надо брать, тем более когда такая малограмотная.

Евгений, только если Ваш долг по кредитке сопоставим хотя бы с половиной рыночной стоимости квартиры в регионе. В любом случае решение принимает суд, в который кредитору надо еще подать иск

Aleksei, квартира в новом доме стоит дороже чем в пятиэтажке, их с удовольствием покупают

olga.put, ерунда, хотя если только «инвесторы»

Посторонним, не ерунда, многие покупают квартиры в таких домах чтобы потом переехать в новый дом по программе.

Автор, можно список случаев в Москве и МО по которым страховые вернули 100% денежные средства?

Источник