за что мы платим кск в казахстане

Что такое объединение собственников имущества (ОСИ) Версия для печати

Смотрите также:

На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).

Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.

Как регистрировать ОСИ

На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:

Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:

При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.

Далее на собрании избираются:

Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.

Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:

Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.

Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.

Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ

Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.

Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.

Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.

При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.

Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.

То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.

Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ

При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.

Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.

Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».

Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.

Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.

В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.

Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.

Открытие банковских счетов ОСИ

Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:

Отказаться от открытия счетов нельзя.

Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.

Санкция предусматривает сначала предупреждение.

Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф

Принятие сметы расходов ОСИ

После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.

Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.

В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).

В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).

Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.

По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.

Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.

По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.

Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.

Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.

Источник

Что входит в обязанности КСК

На что могут рассчитывать жильцы, ежемесячно оплачивая расходы на содержание многоквартирного дома? Кто выбирает перечень желаемых услуг? Ответы на эти и другие вопросы krisha.kz предоставил председатель Ассоциации КСК г. Алматы Аркадий Рубцов.

Перечисленные ниже услуги касаются только общедомового имущества многоквартирных домов (крыши, чердаки, подъезды, подвалы) и предоставляются при наличии финансирования со стороны жильцов.

Текущий ремонт:
— герметизация стыков, заделка выбоин и трещин в стенах (по заявкам);
— все виды работ по устранению течи кровель (кроме полной замены);
— все виды штукатурно-малярных работ в подъездах и технических помещениях (раз в пять лет);
— ремонт перил, замена разбитых стёкол и ремонт подъездных дверей.

Система отопления:
— ремонт и эксплуатация;
— включение/отключение (весна, осень, аварийное/режимное);
— проверка в период сезонного отключения;
— регулировка при запуске и изменении режимов;
— устранение неисправностей: закрепление отставших участков теплоизоляции, покровного слоя, устранение течи, очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений, укрепление опор;
— теплоизоляция трубопроводов;
— промывка.

Узлы водоснабжения:
— осмотр индивидуальных тепловых пунктов два раза в месяц с замером температуры, давления, коэффициента смещения;
— переключение на горячее водоснабжение в начале и при окончании отопительного периода;
— смена прокладок опорной и регулирующей арматуры;
— смена труб холодной/горячей воды не более одного метра;
— очистка грязевиков, запорной и регулирующей арматуры от накипи и солевых отложений;
— замена дроссельных органов (сопла, стаканы, шайбы) и корректировка при необходимости;
— устранение течи;
— укрепление расшатавшихся опор.

Санитарно-технические узлы:
— прочистка канализации в подвале;
— устранение течи на резьбовых соединениях;
— набивка сальников на вентили;
— заваривание отверстий;
— откачка воды из подвальных помещений;
— замена участков стояков холодного, горячего водоснабжения в перекрытии, включая пробивку отверстий;
— вызов и оплата служб дератизации, дезинфекции, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования.

Электротехническое обеспечение:
— замена сгоревших предохранителей в главном распределительном щите;
— освещение подъездов, замена лампочек на первых этажах и крыльце;
— вызов и оплата аварийно-диспетчерской службы (по договорам и заявкам);
— восстановление обгоревших проводов в главном распределительном щите и этажном щите;
— подача напряжения на дежурное освещение, замена выключателей.

Уборка придомовой территории:
— отвод талых вод от жилого дома, обеспечение исправного состояния водоотводящих устройств;
— вывоз снега, удаление наледи с пешеходных дорожек, подготовка и посыпка песка на тротуары в зимний период;
— вызов и оплата вывоза мусора;
— уборка газонов, скос травы;
— очистка кровли от мусора, грязи и листьев.

Административные обязанности:
— организация собраний, письменных опросов собственников квартир и помещений;
— рассмотрение жалоб и обращений по качеству обслуживания;
— ведение документации бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учёта и отчётности, а также техдокументации, связанной с управлением и содержанием дома;
— уведомление о проведении технических работ, если они препятствуют жильцам пользоваться хотя бы одной из коммуникаций дома;
— открытие текущих и сберегательных счетов на дом;
— оплата работ и услуг сервисных компаний в соответствии с заключёнными с ними договорами;
— регистрационный учёт собственников и арендаторов.

Также КСК за отдельную плату оказывает дополнительные услуги по благоустройству дома, двора или района. Сбор и объём средств обсуждается и принимается на общем собрании членов КСК.

Какие отчёты должен предоставлять КСК:
— отчёт об использовании денежных средств по запросу жильцов — не реже одного раза в квартал до десятого числа месяца, следующего за отчётным периодом. Итоги — на общем собрании либо индивидуально в письменной или электронной форме. В документе отражаются и дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилья, при их наличии;
— также жители вправе требовать акт проверки финансово-хозяйственной деятельности КСК от ревизионной комиссии (избирается из собственников квартир и помещений либо нанимается со стороны).

Услуги и расходы по обслуживанию общедомового имущества утверждаются на общем собрании собственников квартир и помещений (при наличии последних). Перечень услуг и размеры оплат по ним отражаются в протоколе собрания. Без проведения собрания правление КСК не вправе инициировать никакие услуги и заключать договоры с их поставщиками.

Узнать, какие услуги предоставляет КСК, можно, ознакомившись с договором или написав заявление в правление кооператива.

— На практике большинство КСК как в Алматы, так и в Казахстане выполняет ограниченное количество указанных услуг — то, без чего дом не сможет существовать: ремонт систем отопления, узлов водоснабжения, электротехнического обеспечения. При этом в Алматы есть пара-тройка КСК, которые выполняют практически все работы. Всё зависит от цены вопроса. Для функционирования всех перечисленных услуг необходима ежемесячная сумма (указывается в строке «Расходы на содержание жилья/дома») в размере 100–150 тенге за один квадратный метр общей площади квартиры. За меньшую сумму и услуг будет, соответственно, меньше. Также нужно контролировать не только целевое расходование средств, требуя от правления КСК отчёты о финансовой деятельности, но необходимо отслеживать и сбор денег, поскольку многие жильцы часто годами не платят за содержание общедомового имущества. Если жильцы дома хотят, чтобы у них появились новые услуги, им нужно провести собрание, принять соответствующее решение и установить размер платы за сервис. Если у вас, напротив, неожиданно появились новые строки в квитанциях, пишите заявление в правление КСК, возможно коллективное, и требуйте их исключения. В случае несогласия обратитесь в жилищную инспекцию города или в суд, — пояснил krisha.kz Рубцов.

Отметим, срок работы КСК в Казахстане истекает. Согласно обсуждаемым сейчас в сенате поправкам в закон «О жилищных отношениях», на смену кооперативам придут объединения собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества. Вступление изменений в силу ожидается весной 2020 года, при этом предусмотрен трёхлетний переходный период.

Однако перечисленные услуги, которые предоставляют КСК, станут сутью работы и новых форм управления многоквартирными домами.

Что касается работ внутри квартир, то все они выполняются за отдельную дополнительную плату по договорённости с работниками КСК или частными специалистами.

Напомним, ранее мы рассказывали, что будет после отмены КСК, как уменьшить тариф на капитальный ремонт дома и как убрать лишние строки из квитанций.

Источник

За что в Казахстане платят председателям КСК

Довольно часто наши читатели во время беседы повторяют этот вопрос: за что мы ей / ему платим, если ничего не делается? Скорее его задавали нам больше от досады из-за невозможности повлиять на кооперативного главу, чем от реального желания узнать, за какие именно услуги мы платим этому органу управления заработную плату. Скажу больше, зачастую собственники не видят разницы между видами работ по содержанию дома и председательским окладом.

Поэтому последний звонок в редакцию, признаться, удивил своей компетентностью. Наша читательница жаловалась на то, что они никак не могут заключить договор на управление объектом кондоминиума с новым председателем. “А я хочу точно знать, за какие услуги мы ей платим”, – повторяла она и была права в своей настойчивости. Как уже было сказано выше, содержание дома и зарплата – две большие разницы. Мы обещали помочь ей и ее сторонникам разобраться в этом вопросе, что и делаем. Грязные игры управдомши

Но прежде чем перейти к документам, принятым правительством на этот счет, обозначим размер вознаграждения председателя КСК за его ратный труд.

Размер начислений, как и перечень видов работ, утвержден приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246 в “Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Документ размещен в информационной базе на сайте министерства юстиции adilet.kz, где вы можете с ним ознакомиться и использовать для контроля за финансовыми телодвижениями вашего управдома. Напомню также, что документ является нормативно-правовым актом и может служить доказательством в суде.

Курочка по зернышку

Смотрим методику и видим строку: “Расходы на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума – 25 процентов”. Иными словами, заработная плата председателя КСК (управляющей компании), бухгалтера, секретаря, главного инженера, если таковые имеются в штате, должна составлять не более 25 процентов от ежемесячного тарифа на содержание общедомового имущества.

Посчитаем: берем, к примеру, 25 тенге / квадратный метр, делим на 100 и умножаем на 25 – получаем 6 тенге 25 тиынов. Это означает, что при размере квартиры в 40 квадратных метров ее хозяева платят заработную плату административному аппарату КСК (управляющей компании) в размере 250 тенге.

Негусто, может показаться на первый взгляд, но в деле КСК работает принцип “курочка по зернышку” – и самосвал зерна себе в закрома по итогам месяца. Добавим также, что штатное расписание, где указывается размер заработной платы управдома, бухгалтера и иже с ними, утверждается в обязательном порядке на общем собрании собственников квартир.

За это отвечает прежде всего статья 42-2 Закона “О жилищных отношениях”: “2. Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют следующие вопросы: 2) утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума. ”.

Так что, если ваш председатель КСК уклонился от утверждения вами его заработной платы, ссылайтесь на закон и методику и требуйте проведения общего собрания, только делайте это обязательно в письменном виде, тогда вам будет чем апеллировать в суде. Как председатели КСК скрывают свои доходы и расходы

К слову, обязательного утверждения общим собранием собственников квартир требуют любые дополнительные выплаты. Наше местное зло, например, помимо зарплаты втихаря установила себе выплаты за доставку квитанций и плату за проезд. Понятно, что никаких процентных соотношений ушлая старушка соблюдать не собиралась и никаких собраний на этот счет не проводила, а выяснилось это уже в суде, куда она была вынуждена притащить кассовую книгу и прочие бухгалтерские бумажки. Если у вас все наоборот и ваш председатель хорошо работает, хотите платить ему премию – тоже без проблем, но голосовать за это надо.

Мухи и котлеты

Итак, с размером оплаты определились, теперь еще раз повторим, что услуги или обязанности управдома и виды работ по содержанию общедомового имущества – разные вещи. Полный перечень работ по содержанию приведен в вышеупомянутой методике, утвержденной правительством, и обязателен для исполнения всеми КСК и управляющими компаниями на территории Республики Казахстан.

Перечень услуг от главы органа управления зафиксирован в другом нормативно-правовом акте – “Типовой форме договора управления объектом кондоминиума”, утвержденной приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 242. Так вот пункт 7 данного документа дает такой перечень обязанностей органа управления объектом кондоминиума:

“1) организовывать проведение собраний, письменных опросов собственников помещений (квартир);

2) заключать и контролировать исполнение договоров с субъектом сервисной деятельности;

3) оформлять протоколы собрания собственников помещений (квартир) и листы голосования при проведении письменных опросов;

4) доводить в письменном виде до сведения новых собственников помещений (квартир) информацию о ранее принятых общим собранием собственников помещений (квартир) решениях;

5) организовывать выполнение решений собраний собственников помещений (квартир) по качественному содержанию общего имущества и обеспечению безопасности проживания;

6) представлять интересы собственников помещений (квартир) по вопросам общего имущества объекта кондоминиума;

7) осуществлять сбор взносов посредством выдачи квитанции на услуги по управлению, а также взносов на содержание и капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, размеры которых утверждены собранием собственников помещений (квартир) от собственника, арендаторов;

8) обеспечить для всех собственников во всех доступных для обозрения местах размещение на стендах информации об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего имущества, а также об организациях – поставщиках коммунальных услуг; Как поставить на место хитрого председателя КСК

9) предоставлять собственнику ежеквартально в письменной форме либо в форме электронного документа до 10-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, отчет в котором отражены расходы, связанные с использованием общего имущества, а также дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

10) обеспечивать учет договоров, заключенных для выполнения условий данного договора;

11) открывать в течение 15 рабочих дней со дня образования на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума;

12) открывать на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума в течение 15 рабочих дней со дня образования;

13) выполнять функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума, в течение 15 рабочих дней со дня образования;

14) предоставить по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома (жилого здания);

15) уведомлять собственника о предстоящем капитальном ремонте общего имущества объекта кондоминиума, о ремонте мест общего пользования в объекте кондоминиума за два месяца, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей – за двое суток, кроме случаев возникновения аварийных ситуаций;

16) в случае прекращения договора управления объектом кондоминиума передать имеющуюся в его распоряжении техническую (проектно-сметная документация, план участка, паспорта, акты приемки и другие документы), исполнительную (акты выполненных работ и услуг по договорам, заключенным с субъектами сервисной деятельности, копии договоров с субъектами сервисной деятельности), а также финансовую (договоры текущих и сберегательных счетов с банками второго уровня, утвержденная смета расходов на содержание общего объекта кондоминиума, протоколы принятых решений общего собрания) документацию вновь выбранному органу управления объектом кондоминиума по акту приема-передачи;

17) исполнять обязанности, предусмотренные Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года “О жилищных отношениях” и иными законодательствами Республики Казахстан в сфере жилищных отношений”.

Думаю, для многих наших читателей перечень этих обязанностей является полным откровением. Но еще больше удивит их приложение к типовому договору, в котором перечислены работы по управлению, вытекающие из обязанностей. Документ займет много места, поэтому приводить его целиком не станем, выберем только пару-тройку цитат из него.

Например, это может понадобиться тем собственникам, чей председатель уверяет их в том, что КСК не должны вести бухгалтерский учет:

“На постоянной основе. Ведение технической документации на переданный в управление объект кондоминиума, а также бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, связанных с управлением и содержанием объекта кондоминиума в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан”. Или еще одна: “В соответствии с графиком (планом), утвержденным на общем собрании собственников помещений. Организация работ по обследованию объекта кондоминиума (объектов) с целью определения технической готовности к эксплуатации (в том числе сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества”.

Представляете, каково это читать тем собственникам, чьи председатели не хотят видеть дырявых крыш и текущих труб в подвалах. Как отстоять свои права в КСК: пошаговая инструкция

Можно пойти и в суд

Ну и о пресловутом обязательном приеме граждан: “На постоянной основе. Работа с населением (собственниками), в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания”. Повторю, что само приложение содержит 26 пунктов, и найти его можно в информационной система на сайте министерства юстиции.

В заключение – о других документах, где отражены обязанности председателей КСК. Прежде всего, как ни странно, это устав кооператива.

В него могут быть включены и другие обязанности управдома, зафиксирован его срок избрания, возможность повторного переизбрания и так далее. Одним словом, ознакомьтесь и решите, что дальше с этой информацией делать. Опять же устав является доказательством в суде, правда, в том случае, если положение, на которое ссылается сторона, не противоречит законодательству.

И наконец самый важный в этом деле документ – Закон РК “О жилищных отношениях”. Так вот в статье 42 прямо прописаны функции, которые должен осуществлять орган управления.

Ну и вернемся к звонку нашей читательницы, поскольку подобная ситуация возможна и для других собственников.

Если вы хотите заключить типовой договор с вашим председателем КСК, направьте ей / ему письменное заявление с указанием срока, в течение которого договор должен быть заключен. Кроме того, напишите, что в случае отказа вы просите предоставить вам письменный ответ с указанием причины. Не отвечает, игнорирует – направляете по истечении установленного вами срока жалобу в жилищную инспекцию. Ну а если идет в полный отказ и инспектора не слушается, то можете, конечно, пойти в суд. Собственники имеют законное право не платить по счетам КСК

Обязанность заключать типовой договор прописана в статье 42 закона, исходя из нее, вы, даже не имея договора, можете отстаивать свои права в суде, так как здесь объем полномочий напрямую увязан с теми, что утверждены правительством в этом документе.

Пункт 3: “Сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума, утвержденного уполномоченным органом”.

Источник