Удельный вес объектов недвижимого имущества что это
МЕТОДИКА РАСЧЕТА ПОКАЗАТЕЛЯ «УДЕЛЬНЫЙ ВЕС ВВЕДЕННОЙ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»
Утверждена
Приказом Росстата
от 05.07.2013 N 261 
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА ПОКАЗАТЕЛЯ «УДЕЛЬНЫЙ ВЕС ВВЕДЕННОЙ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛЫХ ДОМОВ ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»
Настоящая методика разработана для оценки показателя «Удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда», включенного в Перечень показателей для оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным планом статистических работ показатель «Удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда» в связи с различными сроками готовности информации по источникам его формирования представляется поэтапно в следующие сроки:
Показатель рассчитывается как отношение значения введенной общей площади жилых домов за отчетный год к общей площади жилищного фонда на начало отчетного года, в процентах.
— удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда (1-я оценка);
— введенная общая площадь жилых домов за отчетный год (по данным текущей отчетности);
— общая площадь жилищного фонда на начало отчетного года.
Показатель рассчитывается как отношение значения введенной общей площади жилых домов за отчетный год к общей площади жилищного фонда на конец отчетного года, в процентах.
— удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда (2-я оценка);
— введенная общая площадь жилых домов за отчетный год (по данным годового отчета);
— общая площадь жилищного фонда на конец отчетного года.
Введенная общая площадь жилых домов за отчетный год состоит из общей площади жилых помещений: во введенных в эксплуатацию в установленном порядке жилых и нежилых зданиях; в построенных населением жилых домах.
Общая площадь жилищного фонда включает общую площадь всех жилых помещений, находящихся на территории субъекта Российской Федерации на отчетную дату, включая специализированные жилые помещения (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан).
Общая площадь жилых помещений определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В общую площадь жилых помещений во введенных в эксплуатацию в установленном порядке жилых и нежилых зданиях включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемые с соответствующими понижающими коэффициентами.
Источником официальной статистической информации для расчета показателя «Удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда» являются:
— по вводу жилья данные форм федерального статистического наблюдения N С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений», N 1-ИЖС (срочная) и N 1-ИЖС «Сведения о построенных населением жилых домах»;
— по жилищному фонду данные формы федерального статистического наблюдения N 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде».
Новости
По результатам общественного обсуждения в профильной группе авторы подготовили новую версию статьи.
Ильин М.О.
к.э.н., Исполнительный директор НП «СРОО «Экспертный совет»
Круглов М.В.
член Экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков»
Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.
1. Введение
В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.
Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость ряда объектов недвижимости искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:
Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.
С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства
(далее – ОКС).
Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:
В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок
По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).
В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса [2] – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.
Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.
Основные аргументы в поддержку данной позиции:
3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС
3.1. Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:
Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке. Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.
Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.
3.2. Через стоимость ЕОН:
При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:
Учитывая (1) – (3) имеем:
3.3. Прямое определение стоимости ОКС:
Для затратного подхода к оценке применяется выражение (1), для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:
При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами (или даже одним сравнительным), поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.
Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).
В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема. В настоящее время в открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.
4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка
Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем модель, описанная в разделе 3.1.
4.1. «Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:
Таблица 1.
«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»
Отметим, что схема, описанная в табл. 1, характеризуется ростом сложности расчетов: вместо прямого определения стоимости ЕОН (см. раздел 3.1) определяется стоимость нескольких «побочных» земельных участков и пр.
Таблица 2.
«Очистка» стоимости ЕОН от вклада земельного участка «на выходе»
[1] – нивелированы различия между ЕОН-аналогом и ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС.
4.2. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.
4.2.1. По адресу и/или ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога на:
4.2.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».
4.2.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом.
4.2.4. Уточняется / проверяется информация по существенным ценообразующим параметрам:
Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например, дату постановки на кадастровый учет; права и ограничения).
При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.
4.3. Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки (табл. 3) или о доли стоимости земельного участка в цене сопоставимых ЕОН (табл. 4).
Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:
Таблица 3.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через плотность застройки
Таблица 4.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через долю стоимости
4.4. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:
4.5. Еще один метод оценки стоимости ОКС, основанный на модифицированном методе выделения для оценки земельных участков, предложен Крайниковой Т.В. и Лейфером Л.А. [6]:
Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж (предложений) ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.
5. Учет НДС в рыночной стоимости ОКС
Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.
Основные аргументы в поддержку данной позиции:
К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:
Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда [9], в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо. Использована следующая аргументация: Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки ® в п. 34 «Принципы МСО» международных стандартов оценки указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки ® определение рыночной стоимости без НДС не является нарушением.
Подобное определение видится ошибочным и, вероятно, является следствием того, что авторы анализа не разобрались в природе рыночной стоимости. Так, например, сама фраза «без поправок на какие-либо налоги» допускает неоднозначное толкование, поскольку «очистка» (неучет) НДС может рассматриваться в качестве такой поправки. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости [10].
6. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке
6.1. В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. В противном случае, возможны осложнения со стороны неквалифицированных и/или недобросовестных пользователей отчета об оценке, например, продажа здания вместе с приходящимся на него земельным участком по стоимости, определенной для ОКС.
6.2. В настоящее время рынок ОКС неразвит, «отсутствуют данные, позволяющие составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами». Во исполнение требований п. 11 ФСО №7 [11] в такой ситуации в качестве результатов «анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» возможно указать, например:
6.3. При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос – как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:
Авторы выражают благодарность Лебединскому Владимиру Игоревичу за помощь в подготовке статьи.
Москва, сентябрь 2015 года
Список источников
Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.
1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:
2. Определим стоимость земельного участка:
Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.
1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:
30 · 25 = 750 тыс. руб.
2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:
180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.
3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.
Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).
Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).
Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:
Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах: