Эксплуатация квартиры это что
По каким правилам происходит эксплуатация жилого фонда, и кто осуществляет техобслуживание домов?
Многоквартирные дома являются сложными инженерными сооружениями, состоящими из жилых квартир, общих помещений и инфраструктуры, обеспечивающей жильцов коммунальными услугами. Для нормального функционирования дома необходимо проводить работы по ремонту и обслуживанию помещений и коммуникаций, порядок проведения таких работ регламентирован Правительством РФ.
Действующие правила эксплуатации жилого фонда
Под эксплуатацией многоквартирных домов понимается использование общих и специальных помещений, а также расположенного в таких помещениях оборудования и коммуникаций для обеспечения комфортного проживания собственников и нанимателей и их обеспечения коммунальными ресурсами – горячей и холодной водой, электричеством и т.д.
Нормы эксплуатации жилых зданий регулируются следующими документами:
Правила, приведенные в Постановлении № 170, описывают следующие аспекты эксплуатации многоквартирных домов:
Порядок стандартного техобслуживания дома предполагает проведение плановых осмотров с периодичностью, определенной Постановлением № 170, региональным законодательством и уставом обслуживающей организации (УК или ТСЖ).
Во время плановых осмотров производится немедленный ремонт мелких неисправностей и составляется список планируемых ремонтных работ, требующих предварительной подготовки.
В разделе 6 Постановления № 170 описаны правила эксплуатации и ремонта зданий, расположенных в районах:
При эксплуатации зданий, расположенных в районе просадочных почв, следует проводить постоянное наблюдение за водопроводной системой во избежание протечек, особенно в подвальных помещениях. Также необходимо ведение учета аварийных ситуаций и послеаварийных техосмотров креплений фундамента.
В районах засоленных почв нужно проверять защиту металлических креплений подвалов от коррозии, периодически обновляя слой краски. В районах с высокой сейсмической активностью важно своевременно проводить инженерный анализ последствий подземных толчков для оценки безопасности дальнейшей эксплуатации жилого здания.
Если многоквартирный дом расположен в вечной мерзлоте, при его эксплуатации нужно следить за температурным режимом мерзлоты вблизи фундамента, не допуская ее подтопления паводковыми водами.
Периодичность проведения работ
Частота плановых осмотров здания приведена в Приложении № 1 к Постановлению № 170 и составляет следующие периоды:
Договор на ремонт и обслуживание заключается между управляющими организациями или жилищными товариществами, с одной стороны, и специальными инженерными службами с другой. Частота осмотра по условиям договора должна соответствовать принятым в регионе техническим регламентам обслуживания зданий с учетом типа почвы и климатическими особенностями территории.
Помимо плановых осмотров, обслуживающая дом организация должна минимум два раз в год подготавливать дом к сезонной эксплуатации – весной проводится подготовка к таянию снега и паводкам, осенью расконсервируется и тестируется отопительная система.
Общее собрание членов ТСЖ вправе закрепить в уставе периодичность уборки общих помещений и придомовой территории, а также частоту осмотра лифтов и мусоропроводов.
Если дом оборудован газовыми плитами, то жилтоварищество обязано заключать договор с городской газовой службой на профилактический осмотр газового оборудования дома и внутриквартирных индивидуальных вентилей не реже, чем один раз в год.
Ответственные организации
Ответственность за правильную эксплуатацию и техобслуживание многоквартирного дома несет организация, выбранная собственниками помещений дома для управления общим имуществом. Такой организацией может являться, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ:
Важно учесть, что один жилой дом не может управляться несколькими организациями (п. 9 ст. 161 ЖК), но одна организация может проводить техобслуживание нескольких многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участках.
В целях обеспечения качественной эксплуатации и ремонта коммуникаций жилых домов выбранная обслуживающая организация привлекает сторонних специалистов, имеющих соответствующую лицензию, на основании контракта.
Контроль за выполнением обслуживающими организациями норм законодательства при эксплуатации жилищного фонда осуществляет муниципальный отдел жилищного надзора, осуществляющий периодические плановые проверки состояния дома и финансовой документации УК, а при наличии жалоб или заявлений от собственников возможна внеплановая инспекция или прокурорская проверка.
Эксплуатация многоквартирных домов призвана обеспечить безопасное проживание граждан и длительное сохранение жилых зданий и коммуникаций в пригодном для использования состоянии. Избежать преждевременного износа зданий и привлечения к ответственности можно путем тщательного планирования предстоящих ремонтных работ с учетом федеральных и местных нормативов и требований.
Эксплуатация квартиры
Приобретая заветное жильё в собственность, лица граждане сталкиваются с проблемами эксплуатации жилого помещения. У каждого собственника существует ряд обязанностей, которые предусмотрены жилищным законодательством РФ.
Проживая в многоквартирном доме, собственникам жилья следует придерживаться правил и норм поведения, установленные жилищным законодательством РФ и местными нормативными актами ТСЖ и управляющих компаний.
Помимо стандартных обязанностей по содержанию жилого помещения, существуют и необычные:
Отделка квартиры тоже ограничена нормами законодательства. Для того чтобы осуществить ряд строительных работ, необходимо собрать ряд документов и разрешений у административных органов. В частности, это касается перепланировки квартиры – при объединении комнат, балкона, переносе стен, сантехники, крупного оборудования. Такие ограничения законодатель наложил на собственников для того, чтобы не нарушалась целостность жилых помещений, не сносились несущие стены, не создавался риск для других жителей дома. Отделочные работы, которые не затрагивают интересы соседей и администрации, можно выполнять без ограничений. Для того чтобы согласовать перепланировку, следует обратиться в ЖРЭУ к инженеру, создать проект перепланировки и с ним уже обращаться в администрацию города, пожарную службу и СЭС. Такой процесс очень долгий и затратный. Но действия по перепланировке необходимо согласовывать, в противном случае собственника квартиры ожидает штраф, и предписание вернуть всё на свои места. Также продать квартиру, в которой была сделана незаконная перепланировка, довольно сложно.
Обязанности собственников жилья
С обязанности собственников квартиры, а также лиц, проживающих в ней, входит соблюдение тишины в ночное время. Для столицы Росси ночным временем считается период с 23.00 до 07.00 часов. Каждый регион вправе устанавливать свои временные рамки. Строительные работы нельзя проводить в воскресные и праздничные дни, а начинать их можно только с 09.00 часов и продолжать до 19.00 часов.
Прямой обязанностью собственника жилого помещения является уплата коммунальных платежей. Размер платежей включает в себя оплату воды, света, газа, которые потребляются собственниками квартиры и лицами, проживающими в ней; также в последнее время в квитанции включаются и расходы на содержание самого многоквартирного дома (вывоз мусора, уборка территории, капитальный и текущий ремонты дома). Неоплата коммунальных услуг вне зависимости от причин и финансового положения собственника квартиры влечёт за собой судебные споры с коммунальными службами.
Ещё одним обязательным платежом для собственника квартиры является уплата налога за принадлежащую ему квартиру. Он исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости имущества и подлежит уплате один раз в год.
Никто не застрахован от происшествий, в том числе и собственники жилья. Потоп, прорыв трубы, утечка газа – при наступлении подобных случаев возникает вопрос, где искать виноватых. Имуществом общего пользования является не только то, что расположено до входа в квартиру, но и принимающем устройстве (стояки, трубы, вентили, краны, переключатели, проводка). Если в квартире протекла батарея или сорвало стояк, то нести ответственность будут и коммунальные службы в том числе, которые должны были обеспечить такому имуществу надлежащее техническое состояние.
Одним из самых разрушительных бедствий является пожар. Ущерб от него несравним ни с чем другим, и удачным исходом является отсутствие человеческих жертв. Пожар, который произошёл в квартире, является только бедой собственника, и восстанавливать имущество ему придётся своими силами. Выход есть – застраховать квартиру, и при наступлении несчастного случая получить возмещение убытков. Также каждый гражданин может застраховать свою ответственность на случай причинения вреда третьим лицам. Погорельцы могут также получить материальную помощь от государства.
Собственники жилья в многоквартирном доме вправе образовать товарищество собственников жилья, которое займётся управлением общего имущества, наладят связи с ресурсоснабжающими службами. ТСЖ будет защищать интересы собственников квартир в доме, осуществлять капитальный ремонт, обустраивать прилегающую территорию. От эффективной работы ТСЖ зависит комфорт проживающих в доме. Собственники жилья в многоквартирном доме могут назначать и снимать председателя, выбирать управляющие компании, заключать и расторгать договоры. Собственники вправе расставлять приоритеты при проведении ремонта в доме, занимаются распределением бюджета, следят за расходованием средств ТСЖ.
Покупая квартиру в доме, следует осознавать степень ответственности за своё имущество, уважать интересы соседей, соблюдать общие правила и нормы, и в целом добросовестно исполнять свои обязанности по эксплуатации и содержании жилого помещения.
При операциях с недвижимостью не забывайте проверять данные из ЕГРН, которые можно легко получить на егрп-онлайн.рф. Заказ выписок онлайн — очень удобная вещь. Документ является официальным и делается быстро.
Популярные группы
Эксплуатация квартиры
Покупка квартиры и долгожданный переезд остались позади. Кажется, что впереди лишь счастливые годы проживания в собственной квартире: предыдущие собственники не беспокоят, никто квартиру не оспаривает, все хорошо, и пусть так и остается. Однако переезд в собственную квартиру – это не конец истории, а только ее начало. За квартирой необходимо следить, правильно ее эксплуатировать, поддерживать ее нормальное состояние и выстраивать взаимоотношения с соседями и органами управления. Кто и за что отвечает в доме с множеством квартир, где начинается право собственности на квартиру и где оно заканчивается, все ли имущество в квартире принадлежит только вам и что необходимо делать в случае непредвиденных ситуаций – рассмотрим в этой статье.
Собственность не до конца
Собственность собственностью, но проживая в многоквартирном доме, приходится соблюдать правила и нормы поведения, которые одинаковы для всех жильцов. Собственник квартиры обязан следить за техническим состоянием квартиры и не причинять какого-либо беспокойства соседям.
Наиболее интересные права и обязанности жильцов:
поддерживать температуру в помещении выше 18°С;
не портить внешний вид здания какими-то особенными окнами и/или балконами;
цвет стеклопакетов должен быть таким же, как и во всем доме;
устанавливать металлические двери можно только с согласия соседей и с разрешением пожарников (для Москвы);
на своем балконе нельзя устраивать склад и забивать балкон старыми ненужными вещами.
В процессе ремонта квартиры собственник, конечно же, хочет сделать все по своему вкусу, не ограничивая себя ни в чем. Однако ремонт в квартире ограничен не только материальными возможностями собственника, но и законодательством. Для некоторых видов ремонта достаточно только вызвать строительную бригаду и заплатить, но существуют такие виды работ, что придется собрать множество документов и проходить сложную процедуру согласования перепланировки.
Разрешение на перепланировку понадобится, если собственник захочет что-либо сделать со стенами, с переносом сантехники или крупного оборудования (плиты, газовой колонки). Для объединения ванной комнаты с туалетом, объединение кухни и гостиной, остекление балкона, оборудование дополнительного санузла – на любые серьезные изменения требуется согласование. Но не все можно сделать, например, невозможно получить разрешение на объединение балкона и комнаты.
Главное в перепланировке – это сделать как можно меньше изменений в несущей конструкции здания. Все, что не касается стен, окон, дверных проемов и крупных переносов сантехники, можно делать без ограничений: установка полов, замена дверей, натяжные или подвесные потолки, замена сантехники – здесь собственник может полностью реализовать все свои желания.
Для согласования перепланировки необходимо обратиться в ЖРЭУ (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, ДЭУ и еще множество других названий) к инженеру по перепланировкам, после сделать проект, с проектом обратиться в территориальное отделение администрации, к пожарникам и в СЭС, и только потом может быть получено разрешение. Данный процесс хлопотный и затратный. Однако если собственник сделал перепланировку без согласования, то его ожидает не только штраф, но и предписание вернуть все на свои места. Легализовать незаконную перепланировку тоже можно, но или выполнив все требования, или в судебном порядке. Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно только существенно уступив в цене. Планировка квартиры должна соответствовать той планировке, которая отражена в паспорте БТИ.
Можно ли шуметь в собственной квартире
Каждый житель, независимо от того, является ли он собственником или нет, обязан соблюдать тишину в ночное время. Для Москвы и Санкт-Петербурга ночное время установлено с 23 часов до 07 часов. В Московской области ночное время – с 22 часов до 06 часов в рабочие дни и с 23 часов до 09 часов в выходные дни (суббота, воскресенье). Каждый регион самостоятельно устанавливает время, в которое запрещено шуметь. Во многих городах шум запрещен с 22 до 6 часов.
Для Москвы отдельно прописаны часы проведения строительных работ:
не производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни,
не начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 09 часов, заканчивать их позднее 19 часов.
Получается, что в других городах сверлить стены можно в течение всего дня с раннего утра до позднего вечера.
Специальное время для дневного сна детей не предусмотрено, поэтому извечный конфликт молодых мамочек и строителей в соседней квартире неизбежен и решения не имеет.
Долги за квартплату
Каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, которые начисляются исходя из количества зарегистрированных лиц в квартире. Плата включает в себя не только оплату воды, света и газа (что реально по факту было использовано), но и общие платежи, которые относятся не к квартире, а ко всему дому.
Все, что находится за пределами квартиры (коридоры, лестницы, лифты, двери, подвалы, чердаки и прочее) относится к общему имуществу жильцов. Жильцы за счет своих ежемесячных платежей содержат это общее имущество: оплачивают уборку подъезда, вывоз мусора, текущий и даже капитальный ремонт.
Платить квартплату – прямая обязанность. Никакие тяжелые жизненные обстоятельства или временные трудности от нее не освобождают. Если собственник не платит за коммунальные услуги, то сумма у него будет взыскана через суд. Однако выселить собственника из своей законной квартиры никто не может, даже в судебном порядке. Страшные истории про выселение относятся только к тем, кто проживает в муниципальных квартирах и не платит квартплату более 6 месяцев. Но даже выселенные в общежитие жильцы все равно должны выплатить все долги по квартплате.
Кто следит за домом
Оплачивая ежемесячно квартплату, собственник вправе рассчитывать на работающий лифт, чистый подъезд и регулярный вывоз мусора. Все собственники многоквартирного дома образуют товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный строительный кооператив (ЖСК), которые занимаются обслуживанием дома и защитой интересов собственников. ТСЖ является наиболее распространенной формой. Оно создается и регистрируется как некоммерческая организация, управляющая общим имуществом. Именно ТСЖ собирает деньги на различные общественные нужды и занимается тем, чтобы все потребности жильцов были реализованы. От работы ТСЖ и его председателя как раз и зависит удобство и комфорт проживания в многоквартирном доме.
ТСЖ заключает договоры напрямую с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (уборка, ремонт и прочее). Кроме ТСЖ (или ЖСК) управлять домом могут управляющие компании. Часто ТСЖ вынуждены передавать свои функции управляющей компании, которая сама, в свою очередь, передает каждое направление отдельной компании. Таким образом появляется лишний посредник в цепочке поставки услуг, что часто не соответствует интересам собственников квартир. Управляющие компании не заинтересованы в снижении стоимости услуг, а ТСЖ, наоборот, понимает, что в конечном счете все оплатят собственники. Тут появляется поле еще для одного неразрешимого конфликта интересов.
Собственники квартир могут общим решением назначать и снимать председателя, выбирать управляющую компанию, расторгать договоры. Если качество оказываемых услуг не удовлетворяет собственников, то на общем собрании они принимают решения об изменении сложившейся ситуации и фиксируют их в протоколе. Собственники самостоятельно определяют приоритеты в ремонте и содержании дома, распределяют бюджет, если его не хватает на все необходимые работы, следят за расходованием средств. Принимать такое активное участие в жизни дома могут только члены ТСЖ.
Таким образом, очевидно, что права и обязанности собственника распространяют далеко за пределы одной квартиры. К общему имуществу в подъезде нужно относиться как к своему, но не в том смысле, что его можно забрать к себе домой, а в том смысле, что в конечном итоге именно собственник квартиры заплатит за ремонт лифта, покраску стен и замену лампочек в подъезде.
Где именно граница собственного имущества и имущества общего пользования? В случае непредвиденных ситуаций часто возникают споры кто виноват и что делать. Потоп, прорыв трубы, заливание с потолка и частичное обрушение стены – все это может случиться в каждой квартире. Даже если авария произошла в квартире собственника, не всегда собственник самостоятельно оплачивает ремонт и все причиненные убытки.
Имущество общего пользования заканчивается не на входе в квартиру (дверь, пол, потолок), а на принимающем устройстве. Ведь ту же воду нужно доставить до крана или батареи, а не до квартиры. Поэтому все имущество, которое расположено до принимающего устройства (вентили, краны, переключатели), и сами эти устройства относятся к общему имуществу, а все что дальше переключателей (раковины, краны) – частная собственность.
К общей собственности относятся стояки, трубы, приборы учета, а также «другое оборудование, расположенное на этих сетях». К другому оборудованию относятся в том числе и радиаторы отопления. Поэтому, если в квартире протекла батарея, то ремонтировать ее вроде бы как должна управляющая компания, как и все остальное имущество общего пользования (это подтверждает письмо Министерства регионального развития). Такие правила зафиксированы в законодательстве, однако, часто управляющие компании отказываются ремонтировать или менять радиаторы, заявляя, что радиаторы – частная собственность, так как они расположены уже за распределительным вентилем. И в целом управляющие компании тоже правы. Верховный суд определил, что если обогревающий элемент обслуживает только одну квартиру, то радиатор является не общей собственностью, а частной. При частной собственности ремонт осуществляется за счет владельца. Ремонт и замена батареи – еще один спорный вопрос, который может возникнуть между собственниками и управляющими компаниями.
Пожар в квартире, к счастью, случается значительно реже, чем протечки. Однако ущерб от пожара несравним ни с чем. И что совсем плохо, пожар – это проблема только собственника квартиры, бороться с последствиями пожара ему придется самостоятельно. Страховка от государства, компенсация, бесплатное восстановление квартиры, другое жилье – ни что из этого собственник не может потребовать. При этом при пожаре в муниципальной квартире главный квартиросъемщик может рассчитывать на предоставление другого жилья и материальную помощь (государство предоставляет квартиру/комнату вне очереди тем, чье муниципальное жилье ремонту или реконструкции не подлежит).
Если пожар произошел в квартире, которая находится в чей-то собственности, то за весь ущерб несет ответственность именно собственник (или его наследники, если собственник погиб). Пострадавшие соседи могут получить компенсацию за испорченное имущество с владельца сгоревшей квартиры. Однако собственник в свою очередь тоже может требовать возмещение ущерба с третьих лиц, если такие будут признаны виновными в пожаре. Если в пожаре виновата управляющая компания, то она должна возместить ущерб в полном объеме. Правда, добиться этого можно только через суд.
Погорельцы могут попытаться получить материальную помощь в администрации своего района. Для этого нужно предоставить всевозможные справки (МЧС, ЖЭК, оценка экспертов) и написать заявление в службу социальной помощи. Размер помощи будет невелик, но все же, при отсутствии квартиры и эти деньги помогут.
Кроме поддержания квартиры в порядке собственник обязан платить налог за свою квартиру. Налог пока что совсем незначительный, но в будущем он обязательно придет в соответствие с общемировыми нормами. Сегодня россияне за свою квартиру платят от 0,1 до 2 % от стоимости квартиры. Однако речь идет не о рыночной стоимости, а об инвентаризационной стоимости БТИ, которая ниже рыночной в несколько раз.
Размер налога устанавливается отдельно для каждого региона, но он не должен превышать 2%. Налог оплачивается ежегодно, квитанция на оплату, как правило, приходит по почте.
Купить квартиру – только полдела. Собственники должны понимать, что их приобретенная квартира создает не только права, но и обязанности – обязанности содержать имущество в нормальном состоянии, обязанности платить налоги и коммунальные услуги, ответственность перед соседями. Спрятаться за своими дверями и отгородиться от всего мира не получится. Живя в многоквартирном доме, приходится соблюдать общие правила и нормы. Большую степень свободы собственник может получить только в лесу, частичную – в собственном доме, и совсем относительную – в собственной квартире.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования
Статья 15. Возмещение убытков
Статья 210. Бремя содержания имущества
Статья 211. Риск случайной гибели имущества
Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»
СП (Свод правил) от 20 мая 2011 № 778 СП 54.13330.2011 (от 24 декабря 2010 г.) «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Постановление Правительства РФ №354 от 06 мая 2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах»
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Постановление Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»
Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г. «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города
Письмо Министерства регионального развития РФ № 16273-ск/07 от 04 сентября 2007 «О составе общего имущества в многоквартирном доме» (радиаторы)
Определение Верховного Суда РФ № КАС 09-547 от 24 ноября 2009 года (радиаторы)
Закон г. Москвы №37 от 29 сентября 1999 г. «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»
Закон РФ № 2003-1 от 09 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц»
Закон г. Москвы № 42 от 12 июля 2002 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»