Этап котлована что это
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.
Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.
«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Когда покупать на котловане невыгодно
Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».
Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.
Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.
Журнал Домклик
Недвижимость
На каком этапе строительства покупать квартиру в новостройке
Часто при выборе квартиры в новостройке решающим фактором является цена. В первую очередь, она зависит от этапа строительства дома.
О том, какие преимущества и недостатки есть у каждого этапа, и как при этом меняется ценовая политика, рассказывают специалисты ГК «Арсенал-Недвижимость».
В среднем, строительство жилого дома занимает около 2-х лет. Первым и очень важным этапом, является получение застройщиком всех необходимых документов и разрешений. Только после этого он имеет право официально объявлять старт продаж и начинать оформление ДДУ.
Стоимость «на котловане» отличается от варианта на завершающей стадии в среднем на 30-40%. Также на ценовую политику влияют другие немаловажные факторы, такие как локация, транспортная доступность, особенности ЖК и развитость социальной инфраструктуры.
Хорошо видна промежуточная динамика цен на примере ЖК Modum. В начале года минимальная стоимость за квадратный метр была 100 000 рублей, а сейчас, на втором этапе строительства (устройство каркаса зданий), уже 165 000 рублей.
Надежда Толмачева, специалист ГК «Арсенал-Недвижимость»
Нулевой этап или этап « на котловане »
✅ Преимущества: низкая цена, большой выбор квартир.
⛔️ Недостатки: заселение через несколько лет, есть риск срыва сроков.
Таким образом, есть возможность выбора подходящего варианта не только по множеству базовых критериев, таких как планировка, этаж, вид, но и по уникальным особенностям квартиры: террасы, ванные с окном, высокие потолки, личные сауны, два балкона и т.д.
Промежуточные этапы
✅ Преимущества: все еще доступная цена, возможность оценить ход строительства и качество работ.
⛔️ Недостатки: ждать готовности нужно еще минимум год, существенно сокращается выбор доступных квартир.
На втором этапе строительства начинается возведение корпусов. Появляются этажи, стены, перекрытия, окна. Квартиры дорожают на 10-15%.
Из плюсов покупки на этом этапе можно выделить возможность оценить ход работ и соответствие прогресса строительства заявленным срокам. Следующим шагом является подключение дома к инженерным коммуникациям и внутренняя отделка. Соответственно, стоимость вновь увеличивается и приближается к финальной цене за квадратный метр.
Завершающий этап
✅ Преимущества: возможность практически сразу заехать в квартиру или сдать ее в аренду, а также фактически оценить качество постройки дома и благоустройство территории.
⛔️ Недостатки: высокая стоимость.
Завершающий этап — благоустройство территории и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Стоит отметить, что повышение цены зависит не только от динамики строительства, но и от уровня спроса и общеэкономической ситуации. Однако одно можно утверждать абсолютно уверенно — цена неуклонно движется вверх.
Возможные риски
Одним из самых острых вопросов при покупке квартиры на начальном этапе строительства является риск. Покупатели находятся в ожидании и стрессе: будет ли вообще построено мое жилье?
Еще одним вариантом обезопасить себя от заморозки строительства и срыва сроков — доверить свои деньги и время только аккредитованным застройщикам с хорошей и надежной репутацией. ГК « Арсенал-Недвижимость » осуществляет свою деятельность с 1997 года и за более чем двадцатилетнюю историю все дома были сданы точно в срок.
Подведем итоги
На каком этапе строительства приобретать жилье зависит от потребностей дольщика. Покупка на стадии « котлована » позволит значительно выиграть в цене и выбрать наиболее интересный вариант из полного ассортимента. В то же время придется поступиться временем и отложить переезд на пару лет — до окончания строительства.
Промежуточный этап хорош тем, что цена не достигла самой высокой отметки, сроки сдачи объекта в обозримом будущем, а жилой квартал уже приобрел осязаемые формы. Кроме того, на изменении цены можно неплохо заработать, если вложиться на начальном или промежуточном этапе стройки с целью дальнейшей продажи.
Покупка квартиры на высокой стадии готовности тоже имеет свои плюсы. Это возможность почти сразу въехать в готовое жилье, минуя дополнительные издержки на аренду в период строительства. Данный вариант также хорош для тех, кто планирует покрывать ипотечные платежи, сдавая новую квартиру.
Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована
В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.
Ситуация с новостройками на стадии котлована
В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.
Закон ФЗ-214 и его положительные моменты
Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.
В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.
Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.
Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства
Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.
Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе
Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.
Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.
Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.
Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.
С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.
Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства
Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.
Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.
Ипотечный кредит и его опасность
Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.
Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.
Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.
Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.
Возможность покупки на нулевом цикле
В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.
А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.
Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?
Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах. Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.
Журнал Домклик
Недвижимость
Покупка квартиры на этапе котлована: выгодно или нет
Этап котлована — это первая стадия строительства дома, на котором производится подготовка фундамента. Уже на этом этапе квартиру в будущем доме можно купить.
Выясняем, насколько выгодно инвестировать в «бетон», и что нужно проверить перед покупкой квартиры на этой стадии.
Преимущества покупки квартиры на этапе котлована
👍🏻 Экономия
Безусловно, это самое главный плюс. На старте продаж стоимость квартиры обычно ниже на 10-30% по сравнению c новостройками на более поздних этапах строительства.
Сегодня в СберБанке есть сразу несколько разных ипотечных программ, позволяющих купить квартиру в новостройке по низкой ставке. Если прибавить к этому экономию при покупке на ранней стадии, выгода будет очень ощутимой.
Важно помнить, что у некоторых объектов — очень больших или наоборот очень маленьких квартир, потенциал роста стоимости невысокий: что на этапе котлована, что на стадии завершения строительства они будут стоить примерно одинаково. И если сэкономить на стадии строительной готовности нельзя, то и ранняя покупка теряет смысл.
👍🏻 Широкий выбор площади и планировок будущего жилья
В начале строительства линейка предложений шире, чем на более поздних стадиях, поэтому первым покупателям обычно достаются самые удачные варианты. У них есть возможность изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.
Риски покупки квартиры на этапе котлована
👎🏻 Долго ждать
Панельный дом строится примерно год, монолитный — около двух лет. Сдача дома, подключение к инженерным системам, отделка и приемка квартиры могут занять еще до года. Поэтому если человек снимает жилье, то, прежде чем переехать в новую квартиру, ему около двух лет придется тратить средства на аренду — а это дополнительные расходы.
👎🏻 Стройка может затянуться
Хотя переход на эскроу-счета хоть и обеспечивает безопасность денег покупателя, но не защищает от затягивания сроков строительства и не гарантирует качество выполненных работ. Также важно помнить, что если стройка будет заморожена, деньги с эскроу-счета вернутся, но цены на недвижимость за это время уже поднимутся.
👎🏻 Изменения проекта
Чем меньше построено, тем более вероятны изменения. Поэтому у некоторых покупателей может возникнуть страх приобретения «кота в мешке». Например, планировали 7 этажей, а построят 14. Или отделка будет не такой, как обещали.
Что нужно проверить, если вы решили купить квартиру на этапе котлована
Проверить застройщика
Статус «Аккредитовано в СберБанке» означает, что застройщик соответствует требованиям законодательства в сфере жилищного строительства и критериям банка, предъявляемым к деятельности застройщика.
Также новостройки, аккредитованные банком, часто участвуют в специальных ипотечных программах: скидки, акции, сниженные ипотечные ставки.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»
Покупать квартиру на начальных этапах строительства выгодно, так как именно на старте действуют самые низкие цены. Главное правило — приобретать жилье только у проверенных застройщиков. Чтобы убедиться в надежности компании, нужно изучить сайт, почитать про реализованные объекты и выяснить, насколько точно соблюдаются обязательства перед дольщиками. Если компания вводит дома в эксплуатацию в срок или даже раньше, это хороший знак. Например, компания «КВС» в августе сдала два корпуса ЖК «Ясно.Янино» с опережением на четыре месяца.
Съездить на объект — это всегда хорошая идея, даже если кажется, что смотреть здесь пока нечего. Визит поможет оценить расположение, транспортную доступность, окружение. Как правило, на объектах всегда работают менеджеры компаний. Специалисты расскажут подробности, покажут макет жилого комплекса и ответят на все вопросы.
Узнать о раннее построенных застройщиком объектах
Лучше отдать предпочтение жилым комплексам, в рамках строительства которых уже есть сданные корпуса. Также можно ознакомиться с отзывами жильцов по данным объектам, узнать, соответствовал ли в итоге результат обещаниям.
Выяснить перспективы инфраструктуры
Также при покупке квартиры на стадии котлована нужно внимательно изучить инфраструктуру, которая запланирована на территории будущего ЖК. На этапе стройки в пешей доступности может не быть детского сада или школы: главное, чтобы они предполагались в проекте.