Федеральный дом что это значит

Чем отличается ведомственное жилье от муниципального? Можно ли осуществлять с ним сделки?

Чем отличается ведомтвенное жилье от муниципального? Можно ли осуществлять с ним сделки?

Ответы на вопрос:

В соотвествии со ст. 7 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики в РФ существует частный, государственный, муниципальный и общественный жилой фонд.

Государственный жилищный фонд состоит из :

«1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации*), а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.»,

муниципальный жилищный фонд – «фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.»

По моему мнению, разница между ведомственным и государственным (муниципальным) жилым фондом незначительна, приватизация жилья данной категории разрешена вне зависимости от нахождения жилого фонда в оперативном управлении негосударственного предприятия (ведомственный), приобретшего данное жилое помещение в процессе приватизации государственного имущества.

Источник

Госдума ввела в России новые категории жилья. Что это значит

Госдума России в третьем, окончательном чтении приняла закон, который вводит поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, сообщается на сайте нижней палаты парламента. В законодательстве появятся две новые категории жилья — «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».

До вступления нововведений в силу (намечено на март 2022 года) в законодательстве остаются только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Для того чтобы установить правовой статус таких объектов, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам пока приходится обращаться в суд.

Принятый закон устраняет этот пробел: блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Нововведение также исключает участие домов блокированной застройки в программах капремонта.

«Создается понятный и прозрачный правовой механизм. С одной стороны, это будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой — позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков», — прокомментировал новый закон глава Госдумы Вячеслав Володин.

Мнение участников загородного рынка

«Требования закона — минус для застройщика»

Воронцова Наталья, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family:

— Законодатель закрепляет требования для ввода индивидуальных домов в границах многоквартирного жилого комплекса (МЖК) только в составе МЖК. Это требование закона является минусом для застройщика, так как готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию всего состава МЖК (или этапа), возможно, без, например, отопления, что может губительно сказаться на состоянии домов.

Важный момент — и то, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком дольщику по этому закону происходит только:

«Закон стимулирует рынок загородного жилья»

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Я приветствую данную инициативу и считаю, что принятие законопроекта простимулирует рынок загородного жилья. Отсутствие четкой законодательно определенной нормы в отношении таунхаусов останавливало от их строительства многие компании, и нашу в частности.

У населения нет возможности тратить большие суммы на строительство дома, а потребность в собственном доме есть, и она значительна. Средний располагаемый бюджет клиента сейчас составляет около 10 млн руб. Именно поэтому люди обращаются к ипотеке на строительство, так как приобретение готового дома требует большего бюджета.

Четкое определение дома блокированной застройки и порядка его ввода в эксплуатацию расширяет возможности домовладельца и закрепляет его обязанности и права. Закон расширяет и стимулирует рынок загородного жилья. При четком определении дома блокированной застройки мы сами выйдем на рынок таких объектов.

В конце ноября председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин предложил включить в программу расселения аварийного жилья дома блокированной застройки. По его мнению, это сделает условия расселения аварийного жилья в стране более справедливыми.

Источник

Разъяснения Росреестра по классификации жилых объектов

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от № 14-07394/16

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Управление методического обеспечения регистрации прав учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра Управление Росреестра), рассмотрев компетенции Росреестра обращение, поступившее России, учитывая, что оно сведения (кадастровый номер, адрес (описание местоположения), позволяющие идентифицировать объект недвижимости, реквизиты принятых органом кадастрового учета решений государственного кадастрового учета объекта недвижимости, что службе государственной регистрации, кадастра утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, сообщает.

В соответствии закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Закон кадастр недвижимости ГКН) дополнительных сведений недвижимости числе вносится:

назначение здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание (пункт 2);

назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение (пункт 2).

Таким образом, такое назначение здания, как «двухквартирный дом», «дом блокированной застройки» помещения «блок», Законом

При этом, как представляется, речь идет доме (квартирах), расположенных который, по сути, соответствует признакам жилого дома блокированной застройки.

Согласно статье недвижимости, подлежащим учету относятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения незавершенного строительства.

При этом части здания числе жилого дома) видом объектов недвижимости, подлежащих учету Сведения объекта недвижимости вносятся только определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав условии, если такое ограничение (обременение) объект недвижимости (пункт

Согласно пункту закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент зданий это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение строительными конструкциями. Таким образом, часть здания представляет собой иное, как помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его частью); отнесение такого помещения здания его характеристик такого и его признаками отдельно стоящего здания.

В соответствии 2, кодекса Российской Федерации:

жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с здании;

квартирой признается структурно обособленное помещение доме, обеспечивающее возможность прямого доступа общего пользования доме или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с обособленном помещении.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 49) выделяет числе такие виды объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации которых как:

объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома этажей чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

жилые дома блокированной жилые дома этажей чем три, состоящие блоков, количество которых десять предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов блоком или соседними блоками, расположен земельном участке выход общего пользования.

Согласно пункту помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания дома аварийным сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо участок, прилегающий дому, либо общего пользования доме; многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений доме законодательством.

На наш взгляд, осуществляться постановка кадастровый учет жилых помещений жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии доме, комнатами квартирах), если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, числе блок доме блокированной застройки.

В соответствии нормами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35, данные нормы распространяются также дома, жилые блоки которых являются автономными как отдельные одноквартирные дома, если они:

помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления индивидуальные вводы сетям централизованных инженерных систем.

СНиП распространяются дома, состоящие или более пристроенных друг жилых блоков, каждый имеет непосредственный выход

При этом согласно строительным нормам «Здания жилые многоквартирные» (СНиП утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109, данные нормы жилые дома, проектируемые СНиП помещения, относящиеся квартирам, друг над другом являются только стены между соседними блоками.

В этой связи, взгляд, если здание можно отнести блокированной застройки, блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома числе пункта кодекса Российской Федерации расположен земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации), постановка такого блока кадастровый учет может быть осуществлена здания «жилой дом» «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

Из обращения следует, что помещения (квартиры) могут быть квалифицированы как блоки жилого дома блокированной застройки, дом может быть отнесен дому блокированной застройки.

Согласно статье кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства линейных это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, замены отдельных элементов таких конструкций или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478 по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости высказало мнение, согласно которому, если реконструкции здания образованы новые объекты недвижимости, необходимо осуществлять

В соответствии 16, постановка кадастровый учет здания, государственный кадастровый учет изменений здания осуществляется, если иное Законом заявления кадастровом учете объекта недвижимости либо заявления кадастровом учете изменений объекта недвижимости

сведения или сооружении, сведений таких объектов недвижимости участке, площади застройки, площади таких объектов недвижимости, указываются плане представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости, выданного до 13.07.2015 разрешения таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости;

если предусмотренных законодательством градостроительной деятельности, изготовление проектной документации или принятие решения объекта строительства соответствующие сведения указываются плане декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости; созданного объекта недвижимости декларация составляется правообладателем земельного участка, находится такой объект недвижимости, или уполномоченным земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, бесхозяйного объекта органом местного самоуправления, которого находится такой объект недвижимости; указанная декларация прилагается плану его неотъемлемой частью;

сведения объекте индивидуального жилищного строительства, сведений такого объекта недвижимости участке, указываются плане представленных заказчиком кадастровых работ разрешения проектной документации таких объектов недвижимости при либо декларации недвижимости отсутствия проектной документации.

Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы «разделить многоквартирный дом жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить законом порядке его реконструкцию, которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

Вместе когда многоквартирный изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и его реконструкция и взгляд, «образование» здания «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено

1) технического плана здания, подготовленного либо разрешения документации (при либо разрешения недвижимости отсутствия проектной документации) если такое здание создано после введения ГрК (по общему правилу);

2) технического плана здания, подготовленного изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости если такое здание создано после введения ГрК, но до 01.01.2013 и него был осуществлен государственный технический учет (при этом случае органу кадастрового учета следует направить запрос технической инвентаризации информации сведения объекте недвижимости переданы организацией технической инвентаризации Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1 «О сроках включения кадастр недвижимости сведений учтенных объектах недвижимости» кадастрового учета, актуальных сведений, имеющихся организации технической инвентаризации);

3) технического плана здания, подготовленного декларации недвижимости акта права собственности постройку если такое здание создано после введения ГрК порядка, установленного ГрК;

4) технического плана здания, подготовленного

декларации недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки такого технического плана декларации недвижимости «Заключение кадастрового инженера», подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации информации предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма уполномоченных органов числе осуществляющих хранение соответствующей документации), которых может находиться указанная документация), необходимо включать приложения технического плана), либо документов числе архивных копий), оформленных ГрК требованиями принятие акта если здание создано

При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, могут создаваться многоквартирный дом жилой дом, имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования земельного участка (земельных участков), будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные документе участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения такого

Источник

Новое в блогах

Кто «собственник» жилищного фонда

Источник: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ
Автор: Дмитрий Гордеев

В нормативных актах различного уровня и в повседневной деятельности руководителей и специалистов ЖКХ нередко применяются такие термины, как «муниципальный жилищный фонд», «собственник жилищно­го фонда» и другие, связанные с ними понятия. Их неверное понимание приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия.

Публикуемый анализ ряда важнейших понятий в области жилищной недвижимости призван помочь руко­водителям и специалистам органов управления ЖКХ регионального и муниципального уровня, руководи­телям организаций ЖКХ правильно применять рассматриваемые термины.

Кто «собственник» жилищного фонда

С имущественной принадлежностью жилищного фонда связано доста­точно много привычных понятий и терминов, таких как: «муниципаль­ный (государственный, ведомствен­ный, частный) жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «собственник домовладе­ния», «дома ТСЖ», «дома ЖСК», «частный сектор» и ряд других. При этом нередко термины используют­ся в значении, не совпадающем с их законодательным определением.

Прежде чем переходить к анали­зу конкретных терминов и понятий, необходимо сказать несколько слов о подходах к их установлению и ис­пользованию.

Система терминов в жилищной сфере помогает однозначно воспри­нимать понятия, используемые в за­конах и изданных на их основе иных правовых актах. В основе любой си­стемы терминов, раскрывающих близкие понятия, заложена своя ло­гика. Так, раскрытие законодателем

содержания базового понятия «жи­лищный фонд» произведено путем установления круга объектов недви­жимости, предназначенных для про­живания людей. Для определения производных понятий «муниципаль­ный жилищный фонд», «государ­ственный жилищный фонд» и «част­ный жилищный фонд» используется критерий собственности на жилищ­ный фонд. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жи­лищного фонда», «собственник мно­гоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» свя­заны с принадлежностью жилищно­го фонда различным субъектам или с их участием в определении поряд­ка его использования.

Ряд терминов используется не только в том акте, в котором они раскрыты, а является обязательным для всей сферы регулируемых отно­шений. Это относится, например, к основным понятиям, указанным в ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики». Применение других терминов ограничено одним актом. В этом случае в акте прямо указа­но: «. в настоящем Федеральном законе (указе, постановлении и т. п.) используются следующие ос­новные понятия (термины, опреде­ления). «

Под жилыми помещениями пони­маются помещения, предназначен­ные для проживания граждан (п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ). Поэтому упоми­нание в определении понятия «жи­лищный фонд» жилых домов необходимо отнести в первую очередь к одноквартирным домам*. Свиде­тельством такого вывода является и определение в ст. 673 ГК РФ объекта договора найма жилого по­мещения, в п. 1 которой установле­но, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изо­лированное жилое помещение, при­годное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть кварти­ры или жилого дома)».

К жилищному фонду нельзя ме­ханически отнести все, что входит в состав жилого дома. Нежилые по­мещения понятием «жилищный фонд» не охватываются. Это вытека­ет из смысла, вкладываемого зако­нодателем в понятие «жилищный фонд» в ст. 1 и 7 Закона РФ «Об ос­новах федеральной жилищной по­литики». Нежилые помещения явля­ются неотъемлемой частью жилых домов, но они не предназначены для проживания граждан.

Нежилые помещения, использу­емые для размещения магазинов, отделений банков, парикмахерских, нотариальных контор, юридических консультаций, управляющих и жилищно-эксплуатационных организа­ций, мастерских бытового назначе­ния, в состав жилищного фонда не входят. Они являются самостоятельными объектами недвижимости и принадлежат конкретным физи­ческим или юридическим лицам, муниципальным образованиям и иным субъектам права.

В состав жилищного фонда не входят также общие помещения дома, являющиеся составной час­тью общего имущества многоквар­тирного дома: подвальные и чер­дачные помещения, лестницы, ко­лясочные, технические помещения (трансформаторные, мусоросборные камеры) и проч. Конкретным собственникам жилых помещений принадлежит лишь доля в праве на общее имущество, и это право производно от права собственности на индивидуальные (не общие) жилые и нежилые помещения. Это имущество находится в общей до­левой собственности всех соб­ственников жилых и нежилых по­мещений и не принадлежит како­му-то одному из них.

Муниципальный жилищный фонд

или оперативном управлении муни­ципальных учреждений».

Как видно из определения, в со­став муниципального жилищного фонда входит и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении му­ниципальных учреждений.

Государственный жилищный фонд

Термин «государственный жи­лищный фонд» должен пониматься с использованием того же алгорит­ма, что и термин «муниципальный жилищный фонд». С учетом опреде­ления понятия «жилищный фонд» под государственным жилищным фондом следует понимать совокуп­ность жилых помещений, находя­щихся в государственной собствен­ности (Российской Федерации и субъектов Российской Федера­ции), включая ведомственный фонд, находящийся в полном хозяй­ственном ведении государствен­ных предприятий или оперативном управлении государственных уч­реждений.

В городах федерального значе­ния Москве и Санкт-Петербурге, а также в отдельных субъектах Рос­сийской Федерации, в которых ис­пользуются системы организации местного самоуправления только на уровне районов в городах или в сельских поселениях, жилые поме­щения в муниципальную собствен­ность муниципалитетов (районов в городах или сельских поселениях), как правило, не передавались, а остались в государственной соб­ственности субъектов Российской Федерации. В этом случае такой жилищный фонд является государ­ственным.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

К такому имуществу следует от­нести, например, лифты, мусоропро­воды, телеантенны, электрические, телефонные, радио- и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, общедомовые или коллективные приборы учета элек­трической и тепловой энергии, воды, газа, насосы, вентиляционное оборудование и т. п. Это имущество не может быть произвольно присво­ено одним из собственников. Оно следует судьбе жилых помеще­ний и не может участвовать в обо­роте в качестве самостоятельных объектов. Доля в праве собственно­сти на общее имущество жилого дома, принадлежащее собственни­кам различных квартир, не может отчуждаться (передаваться) отдель­но от права собственности на квар­тиру.

Ведомственный жилищный фонд

В применении понятия «ведом­ственный жилищный фонд» есть оп­ределенные особенности. Под ве­домственным жилищным фондом нередко ошибочно понимается со­вокупность жилых домов, которые были первоначально построены за счет средств предприятий. Зачастую эти бывшие государственные или муниципальные предприятия после приватизации стали частными, но в их уставный капитал не были вклю­чены объекты жилищного фонда. В ряде случаев передача такого жи­лья приватизированными предпри­ятиями и обязанность его приема в муниципальную собственность органами местного самоуправле­ния не выполнялись в течение уста­новленного срока со дня утвержде­ния плана приватизации. По этой причине такое жилье или брошено, или обслуживается учреждениями и организациями, не относящимися к муниципальной собственности.

Требование о передаче муници­пальным образованиям ведом­ственного жилищного фонда пре­дусмотрено Законом РФ «Об осно­вах федеральной жилищной полити­ки». Согласно ст. 9 этого Закона при изменении отношений собственно­сти жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном уп­равлении учреждений (ведомствен­ный фонд), должен был в установ­ленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан быть пе­редан:

1) в полное хозяйственное веде­ние или оперативное управление

правопреемникам этих предприя­тий, учреждений (если они опреде­лены), иным юридическим лицам. Поскольку имущество может нахо­диться в хозяйственном ведении или оперативном управлении толь­ко государственных и муниципаль­ных предприятий и учреждений, то организациям других организа­ционно-правовых форм жилищный фонд передаваться не мог;

2) в ведение органов местного самоуправления, т. е. первоначаль­но в муниципальную казну соответ­ствующего муниципального образо­вания, а потом, возможно, в хозяй­ственное ведение или в оператив­ное управление муниципальных предприятий и учреждений.

Определение «ведомственный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно ко­торой к государственному ведом­ственному фонду Российской Феде­рации относится жилищный фонд, «состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оперативном уп­равлении государственных учреж­дений, относящихся к федеральной

Запрещение приватизации жи­лищного фонда и объектов его инф­раструктуры (в т. ч. в составе имуще­ственного комплекса унитарного предприятия) изменяющими вид собственности организациями уста­новлено Федеральным законом от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватиза­ции государственного и муници­пального имущества».

Из-за ошибочного понимания понятий «жилищный фонд» и «ве­домственный жилищный фонд» к такому фонду иногда относят и квар­тиры, находящиеся в частной соб­ственности граждан («частный жи­лищный фонд») и расположенные н домах, в которых другая часть квартир ранее находилась в соб­ственности приватизируемых пред­приятий, но которые не были пере­даны в муниципальную собствен­ность. Приватизированные кварти­ры в таких домах и до, и после приватизации государственных организаций продолжают относиться к частному жилищному фонду. При приватизации государственных предприятий с государственной на муниципальную должна поменяться лишь форма собственности на не­приватизированные квартиры. Если квартиры, находившиеся в государ­ственной собственности Российской Федерации или субъекта Россий­ской Федерации, после приватиза­ции государственных предприятий не были приняты в муниципальную собственность, то форма собствен­ности на них не изменилась и оста­лась государственной. Частные квартиры в хозяйственном ведении или оперативном управлении пред­приятий и учреждений находиться, естественно, не могут.

В отдельных случаях муниципали­теты, не приняв эти жилые помеще­ния в свою собственность, тем не менее распоряжаются таким жиль­ем как своим и принимают решения о заселении таких квартир на усло­виях социального найма, выдавая на них для заселения ордера, а иног­да санкционируют их приватизацию. Но в большинстве случаев нанима­тели квартир в таких домах остают­ся без наймодателя. Понимание тер­мина «ведомственный жилищный фонд» влияет на реализацию прав граждан.

При точном понимании Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» под действие этой нормы постановления № 887 попа­дают только дома, все жилые поме­щения в которых относятся к госу­дарственному ведомственному жи­лищному фонду. Но эта норма не дает основания полагать, что дома, в которых часть квартир находится в частной собственности, становят­ся ведомственными. Всем гражда­нам, проживающим в подобных, так называемых ведомственных домах, субсидии должны были пре­доставляться с возмещением об­служивающим и ресурсоснабжающим организациям расходов на предоставление субсидий. При этом право на субсидии на основа­нии представленных документов всегда должно было определяться муниципальными службами субси­дий. В случаях, когда соответству­ющее государственное предприя­тие или учреждение, затрудняя реализацию прав граждан на суб­сидии, не давало гражданам доку­менты о составе семьи или о начис­ленных платежах, местным службам субсидий необходимо было официально истребовать эту ин­формацию у государственных пред­приятий и учреждений, или их пра­вопреемников, или у любых других организаций, предоставляющих гражданам жилищные и комму­нальные услуги. Можно было ис­пользовать квитанции и документы

о регистрации, представляемые самими гражданами.

Есть целый ряд случаев, когда предприятий, ранее являвшихся ба­лансодержателями ведомственного жилищного фонда, уже давно не су­ществует, но муниципалитет еще не принял такие жилые помещения и по этой причине не организовал жилищно-коммунальное обслужи­вание проживающих в доме. При этом иногда игнорируются интересы нанимателей, не приватизировав­ших свои квартиры, за условия про­живания которых полностью отве­чает наймодатель.

Собственник многоквартирного дома, собственник домовладения

В отличие от законодательного содержания, иногда под муници­пальным и государственным жи­лищным фондом понимается сово­купность всех многоквартирных до­мов поселения за исключением домов, в которых созданы ТСЖ, ЖК (ЖСК), и индивидуальных домов, находящихся в частной собственно­сти. В качестве одного из аргументов такой позиции приводится факт на­хождения многоквартирных домов поселения на балансе муниципаль­ных предприятий и учреждений, которые обслуживают эти дома. Такое понимание термина «муниципаль­ный жилищный фонд» и аргумента­ция представляются ошибочными.

Как известно, сейчас в большин­стве многоквартирных домов жи­лые помещения находятся в соб­ственности нескольких собствен­ников. Часть квартир или комнат в коммунальных квартирах прива­тизированы, другие получены в на­следство, третьи приобретены по договорам купли-продажи. Все они находятся в частной собственности физических или юридических лиц (частный жилищный фонд). Соб­ственниками квартир в многоквар­тирном доме наравне с муниципа­литетами и гражданами могут быть и субъекты Российской Федерации, и сама Российская Федерация (го­сударственный жилищный фонд). Нередки случаи нахождения в част­ной собственности и нежилых поме­щений. Подобные дома нельзя на­зывать муниципальным жилищным фондом, поскольку они таковыми в действительности не являются. Многоквартирные дома, все квар­тиры и нежилые помещения в кото­рых находятся в муниципальной собственности, встречаются крайне редко. К данному виду жилищного фонда можно отнести только жилые помещения в подобных домах.

Только такой единоличный соб­ственник многоквартирного дома может называться собственником жилищного фонда или собствен­ником многоквартирного дома. Он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуще­ством (всем домом), не согласовы­вая это с другими лицами, посколь­ку иных собственников помещений нет. Юридическим подтверждением права собственности на весь дом должен быть не учет муниципально­го имущества в соответствующих органах по управлению имуществом и тем более не внутренний бухгал­терский учет организации. Главным подтверждением права собственно­сти муниципального образования на недвижимость и прав хозяй­ственного ведения или оперативно­го управления муниципальных предприятии или учреждений является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре, подтвержденная свидетельством. Государственная регистрация пред­ставляет собой юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограни­чения, перехода и прекращения права собственности на недвижи­мость.

Если в многоквартирном доме появляются два или более собствен­ников помещений, то весь дом уже не находится в собственности одно­го (главного) собственника. В этом случае право единственного соб­ственника на индивидуально опре­деленную вещь (дом) трансформируется в его право на индивидуально определенные помещения и долю в праве общей собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме, а также на права других соб­ственников на соответствующие помещения и на их доли в праве общей собственности. Сведения о прецедентах выдачи свидетель­ства о праве собственности муници­пального образования на весь мно­гоквартирный дом, в котором поме­щения принадлежат нескольким лицам, отсутствуют.

Ошибочное толкование и приме­нение органами местного самоуп­равления законодательного поня­тия «муниципальный жилищный фонд» как «муниципальные дома» нередко приводило и приводит к ущемлению прав и законных ин­тересов других собственников жи­лых помещений. Практически все­гда органы местного самоуправле­ния без согласия граждан и органи­заций, имеющих в собственности помещения в многоквартирных до­мах, единолично назначают одну уп­равляющую организацию для всех жилых домов поселения или района. В свою очередь такие службы единого заказчика зачастую отдают предпочтение жилищно-эксплуатационным и специализированным организациям муниципальной фор­мы собственности. Недопущение альтернативы сказывается на каче­стве обслуживания многоквартир­ных домов.

Для устранения негативных по­следствий игнорирования воли части собственников помещений в многоквартирных домах необхо­димо законодательно ограничить возможность принятия односторон­них решений исполнительными органами местного самоуправле­ния о выборе управляющей органи­зации. Это необходимо учесть в го­товящемся проекте Жилищного ко­декса Российской Федерации.

Другим следствием отнесения к муниципальному жилищному фон­ду всех многоквартирных домов, в которых не созданы объединения собственников жилья, и индивиду­альных жилых домов является адми­нистративное внедрение органов местного самоуправления в.; про­цесс регулирования денежных рас­четов собственников помещений в многоквартирных домах за жи­лищно-коммунальные услуги. При этом нарушается компетенция орга­нов местного самоуправления, ко­торые могут определять условия оп­латы жилья и коммунальных услуг для своих нанимателей только в до­говорах социального найма и най­ма жилых помещений в муници­пальном жилищном фонде. Содер­жание этих договоров должно соот­ветствовать федеральным законам,

указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства РФ. Принимать на местном или региональном уровне гражданско-правовые нормы, регулиру­ющие оплату жилья и коммунальных услуг, муниципалитеты и органы го­сударственной власти субъектов Российской Федерации не вправе.

Гражданское законодательство относится к исключительной компе­тенции Российской Федерации. Поскольку жилищное законодатель­ство состоит в основном из граждан­ско-правовых и административно-правовых норм, то только последние могут устанавливаться субъектами Российской Федерации, да и то в части, не противоречащей феде­ральному законодательству.

Отдельные муниципалитеты осу­ществляют регулирование порядка оплаты жилья и коммунальных услуг, мотивируя тем, что большинство граждан живут в муниципальном жилищном фонде, и они, как его соб­ственники, вправе устанавливать обязательные правила оплаты ЖКУ. Неправомерность такого подхода уже анализировалась на страницах журнала.

Таким образом, в настоящее время нет правовых оснований счи­тать многоквартирные дома, кото­рые управляются и обслуживаются муниципальными службами заказ­чика и числятся на их балансе, му­ниципальным жилищным фондом. Исключение составляют многоквар­тирные дома, в которых все (100%) жилые и нежилые помещения нахо­дятся в собственности муниципаль­ного образования.

Учет муниципального (государственного) жилищного фонда

В качестве одного из аргументов причисления к муниципальному (государственному) жилищному фонду поселения многоквартирных домов, в которых есть квартиры,

находящиеся в частной собствен­ности, приводится факт их нахожде­ния на балансе муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые управляют и об­служивают эти дома.

Это является следствием оши­бочного понимания объектного состава муниципального жилищного фонда или сознательным нежела­нием изменять сложившийся учет в подавляющем числе муниципаль­ных образований. За муниципалитетами после начала приватизации жилых и нежилых помещений осталась числиться часть не принадле­жащего им имущества в виде приватизированных квартир, комнат и нежилых помещений в многоквартирных домах. Этот учет ведется в органах местного самоуправле­нии, уполномоченных осуществлять «правление муниципальным имуществом.

В настоящее время в Российской Федерации около 70% жилья нахо­дится в частной собственности. Можно допустить, что приблизительно такое же соотношение частной и публичной собственности на жи-1ые помещения в среднем в боль­шинстве поселений страны. В различных многоквартирных домах доля квартир, находящихся в частной собственности граждан и орга­низаций, может колебаться от 40 до 90%. Все жилые помещения находятся в частной собственности чаще всего в домах-новостройках. Но и в них часть квартир застройщики отдают муниципалитетам в качестве платы в предоставление земельного участка, подключение к коммунальным сетям.

Тем не менее органы местного самоуправления часто передают в хозяйственное ведение предпри­ятиям и в оперативное управление учреждениям жилищный фонд це­лыми домами без исключения квар­тир, не принадлежащих муници­пальным образованиям. Местами такое закрепление сохранилось с тех пор, когда весь жилищный фонд передавался из государствен­ной в муниципальную собствен­ность до начала приватизации.

Муниципальные предприятия и учреждения, создаваемые для уп­равления и обслуживания жилья, принимают передаваемый им в хо­зяйственное ведение или оператив­ное управление жилищный фонд на свой баланс. Такие действия выгод­ны им, поскольку исключают какую-либо конкуренцию и гарантируют их несменяемость в качестве управля­ющих.

При таких действиях искажается не только содержание экономи­ческих отношений, но и нарушается законодательство о бухгалтерском учете. В соответствии с Федераль­ным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» вопрос при­нятия объекта недвижимого имуще­ства к бухгалтерскому учету решает­ся в зависимости оттого, кому при­надлежит право собственности на него. Поскольку жилые помещения и доли общего имущества много­квартирных домов, находящиеся в частной и государственной соб­ственности, не являются муници­пальным имуществом, то в соот­ветствии с законом регистрация и обобщение информации об иму­ществе, являющемся собственно­стью организаций, и обязательствах организаций (объекты бухгалтер­ского учета) производятся обособ­ленно от имущества и обязательств других лиц (ст. 1 и п. 2 ст. 8 Закона).

Учет своего имущества должен про­изводиться каждым собственником в отдельности. При этом физические лица не обязаны вести учет, подоб­ный бухгалтерскому.

Органам местного самоуправле­ния и органам государственной вла­сти субъектов Российской Феде­рации для исправления ситуации с искажением учета жилищной не­движимости необходимо исключить из учета жилищного фонда, находя­щегося в казне или переданного в хозяйственное ведение или опе­ративное управление своим пред­приятиям и учреждениям, жилые и нежилые помещения и доли в пра­ве на общее имущество многоквар­тирных домов, которые в резуль­тате приватизации и гражданско-правового оборота выбыли из пуб­личной (муниципальной и государ­ственной) собственности.

Необходимо проведение ме­роприятий по исправлению бухгал­терского учета недвижимости, при­надлежащей государствуй муниципа­литетам. Для этого государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям необходимо внести в свои бухгалтерские балансы из­менения, направленные на изъятие из них объемов жилых и нежилых помещений и долей в общем имуще­стве многоквартирных домов, нахо­дящихся в частной собственности юридических и физических лиц. Новый учет должен вестись так, как, например, учитываются отдельные квартиры в жилых домах, которые никогда ранее не относились к му­ниципальному жилищному фонду.

Дома (жилищный фонд) ТСЖ или ЖСК

Несколько слов о домах, которые иногда называют «дома (жилищный фонд) ТСЖ» или «дома (жилищный фонд) ЖСК». Обособление этих до­мов от домов муниципального или государственного жилищного фонда чаще всего связывают с тем, что они относительно редко обслуживаются муниципальными организациями ЖКХ и, естественно, не числятся на балансе муниципальных или госу­дарственных управляющих жилищ­ных организаций.

В разделе 4 «Учет основных средств» Рекомендаций по органи­зации финансового и бухгалтерско­го учета для товариществ собствен­ников жилья говорится о «переда­че товариществу на баланс жилого здания» и об учете ТСЖ «на своем балансе жилых домов». В Рекомен­дациях со

Источник