к признакам сделки относится

Оспоримые сделки: какая сделка является оспоримой, виды и сроки

Ответ на вопрос, какая сделка является оспоримой, достаточно прост: та, которая противоречит требованиям действующего законодательства и интересам сторон. В первую очередь, речь идет о договорах, которые заключаются финансово несостоятельными участниками рынка, то есть фактическими банкротами.

В статье подробно рассматриваются основания признания оспоримой сделки недействительной, примеры подобных операций и сроки давности для подачи искового заявления в суд.

Актуальность понятия оспоримой сделки объясняется тем, что ее обжалование посредством обращения в судебные органы нередко становится единственным способом защитить интересы хозяйствующего субъекта.

Важно значение имеет ответ на вопрос, какие сделки признаются оспоримыми и ничтожными. Первая объявляется таковой решением суда, а вторая не требует судебного разбирательства.

Необходимо отметить еще одну принципиальную разницу между терминами. Заключение ничтожной сделки не сопровождается никакими правовыми последствиями. Для оспариваемой ситуация полностью противоположна.

До судебной отмены действуют все положения сделки. Именно поэтому крайне важно вовремя выявить подобные операции и оспорить их осуществление в суде.

Какая сделка признается оспоримой

Сделка представляет собой операцию, в результате выполнения которой одна сторона (физическое лицо или организация) приобретает, лишается или преобразует какие-либо права или обязанности.

К оспоримым относится сделка, обладающая двумя ключевыми признаками. Первый заключается в возможности ее законного оспаривания через суд. Второй состоит в наличии у истца права обратиться в судебные органы.

Ключевой особенностью рассматриваемого термина выступает сложность юридической трактовки, следствием которой стало появление Постановление №25 Пленума ВС РФ, датированное 23 июня 2015 года. Документ разъясняет правила признания сделки оспоримой и регламентирует процедуру принятия судебного решения по этому вопросу.

Законодательное регулирование процедуры

Помимо приведенного выше Постановления Пленума ВС РФ, порядок признания сделки оспоримой регламентируется большим количеством других правовых документов. Наибольшее значение из них имеют следующие:

Виды оспоримых сделок

Базовая классификация оспоримых сделок производится положениями действующего в настоящее время ГК РФ. Признаки каждой из них описываются в отдельной статье Кодекса. Актуальная редакция документа позволяет определить несколько основных видов оспоримых сделок:

Последний пункт списка заслуживает отдельного и более детального рассмотрения. Сделки под давлением (типичный пример — заключение договора о продаже или дарении недвижимости с так называемым «черным» риэлтором) справедливо считаются распространенным явлением.

Их главная особенность состоит в том, что сделка не только признается оспоримой с отменой всех правовых последствий ее заключения, но и виновное лицо привлекается к уголовной ответственности, причем нередко по тяжким статьям.

Примеры оспоримой сделки

Крайне важно понимать, что любая сделка теоретически может стать оспоримой. Для этого необходимо наличие обстоятельств, детально рассмотренных в предыдущем разделе. Типичный пример оспоримой сделки – покупка квартиры у так называемых «черных» риэлторов.

Она сопровождается очевидным обманом покупателя, считающего приобретение законным. В то же время, целью действий второй стороны является получение прибыли, причем с явным нарушением законодательства.

Для получения объективного представления о правовом характере рассматриваемого понятия необходимо привести примеры сделок – как ничтожной, так и оспоримой:

Оспаривание сделок при банкротстве

Нередко термин «оспариваемые сделки» применяется к банкротству. Это объясняется тем, что подобные неправомерные действия часто предпринимаются компаниями и физическими лицами, которые имеют серьезные финансовые проблемы. Инициатором признания сделки оспоримой в ходе банкротства выступают:

Ключевой правовой нюанс: оспоримые сделки в ходе банкротства физических лиц практически ничем не отличаются от аналогичных для организаций. При этом особенно заметную роль при принятии судебного решения играют основания совершения тех или иных действий.

Какие сделки можно аннулировать

С некоторой долей условности оспариваемые сделки можно разделить на три категории. Каждая из них обладает собственными особенностями:

Признание оспоримой сделки недействительной

Одним из результатов отнесения сделки к оспоримым становится возможность признания недействительной. Процедура вынесения подобного решения регламентируется статьей 166 ГК РФ. Основными правовыми особенностями признания оспоримой сделки недействительной выступают:

Использованные в тексте ГК РФ формулировки не допускают неоднозначной трактовки. Тем не менее, дела о признании оспариваемой сделки недействительной заслуженно считаются одними из самых сложных.

Дело в том, что большая их часть предусматривает необходимость доказывания умысла или информированности одной из сторон, что сделать в сегодняшних условиях крайне непросто.

Сроки исковой давности

Срок исковой давности по оспоримым сделкам определяется ГК РФ и конкретно статьей 181. Он равняется одному году. Именно такой временной период предоставляется заинтересованным сторонам для того, чтобы подать заявление в судебные органы.

Необходимо отметить еще одно существенное отличие между оспоримыми и ничтожными сделками. Для вторых срок исковой давности установлен на уровне 3 года. Срок оспоримых сделок, как уже было отмечено, заметно короче и составляет всего 1 год.

Последствия оспоримой сделки

Решение судьи об отмене оспариваемой сделки имеет несколько серьезных последствий. Первое и самое очевидное из них – восстановление права собственности на имущество, отчужденное по договору купли-продажи, обмена, дарения и т.д. Другими не менее существенными последствиями недействительности оспоримой сделки становятся:

Учитывая серьезность последствий признания оспоримых сделок недействительными, необходимо привлекать к делу профессиональных юристов. Квалифицированная помощь специалистов позволит защитить интересы участников подобных сделок с минимальными негативными последствиями и разумным уровнем сопутствующих финансовых расходов.

Автор: Юлия Комбарова

Должность: Директор, управляющий партнер компании «Юридическое бюро №1» и Центра списания долгов «Физбанкрот»

Источник

Понятие и признаки сделок

1. Легальное определение сделок дано в ст. 153 ГК: сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В п. 50 Постановления Пленума ВС РФ N 25 содержатся следующие разъяснения: по смыслу ст. 153 ГК при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Из данных определений следует, что сделки являются разновидностью юридического факта — конкретного жизненного обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В связи с этим целесообразно рассмотреть сделку в системе юридических фактов с точки зрения их классификации по волевому признаку.

2. Сделка является действием, т.е. подконтрольна воле лица, ее совершающего, и совершается лишь постольку, поскольку имеются воля и волеизъявление этого лица на совершение такой сделки. Следовательно, сделка всегда носит волевой характер и, соответственно, для совершения сделки необходимо, чтобы субъект понимал значение своих действий и мог ими руководить, поскольку только в этом случае у него может быть воля как внутренне осознанное намерение достичь того или иного правового результата, а его волеизъявлению придается юридическое значение. Кроме того, воля и волеизъявление должны соответствовать друг другу и не должны быть опорочены (лицо совершает сделку не под влиянием обмана или угрозы или иных факторов, влияющих на волеизъявление, четко представляя себе предмет, природу сделки и иные юридически значимые обстоятельства).

Сделка как действие должна иметь юридический характер, т.е. порождать правовые последствия (возникновение права пользования вещью у арендатора в договоре аренды, обязанность выполнить работу у подрядчика в договоре подряда и т.п.). В связи с этим не являются сделками соглашения лиц, не имеющие правового характера (договоренность сходить в картинную галерею, покататься на коньках и т.п.)

3. Сделки — это правомерные действия, т.е. они должны соответствовать закону и иным правовым актам. По данному признаку сделки отличаются от правонарушений, представляющих собой волевые юридические, но не соответствующие закону и иным правовым актам действия. Если сделка не соответствует закону или иному правовому акту, она может быть признана недействительной либо является ничтожной, либо законом могут предусматриваться иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Совершая сделку, стороны стремятся создать именно те правовые последствия, которые присущи данной сделке, например продавец намерен передать право собственности на вещь покупателю, получив за это деньги, так же как и покупатель, передавая деньги, желает сделать приобретаемую вещь своей собственностью. Такой типичный правовой результат, ради которого совершается сделка, присущая данному виду сделок правовая цель называется каузой (основанием) сделки.

5. Сделки необходимо отличать от таких видов индивидуальных юридических актов, как административные акты и судебные решения, которые также характеризуются направленностью на достижение конкретных правовых последствий. Данные акты исходят от органов власти, которые, принимая их, реализуют свою компетенцию и в качестве таковых не становятся субъектами возникших правоотношений, что характерно для сделок: лица, совершившие сделку, всегда являются участниками возникшего в результате гражданского правоотношения. Будучи субъектами публичного права, органы власти в результате своей деятельности, в том числе посредством принятия индивидуальных актов, порождают прежде всего публично-правовые, административные правоотношения, основанные на власти и подчинении, но параллельно могут вызвать и гражданско-правовые отношения. Так, принятие государственным органом решения о выкупе земельного участка ( ст. 279 ГК) создает ряд обязанностей административного характера, однако условия выкупа определяются соглашением с собственником участка и отношения, связанные с заключением соглашения и прекращением права собственности на земельный участок, относятся к числу гражданско-правовых.

Источник

Сделки: понятие, признаки, условия действительности, виды

Понятие и признаки сделок

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что сделками являются, например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки.

Таким образом, сделки являются разновидностью юридического факта – конкретного жизненного обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Посредством сделок субъекты гражданского права устанавливают, изменяют или прекращают свои гражданские права и обязанности по своей выраженной вовне воле и в своем интересе (ст. 1 ГК).

Признаки сделок:

С учетом сказанного сделка определяется как фактический состав, который содержит по меньшей мере одно или несколько волеизъявлений, направленных на вызывание определенного правового последствия.

Условия действительности сделок

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Она определяется следующими условиями:

Основные виды сделок

В зависимости от различных оснований классификации выделяют следующие виды сделок:

По числу содержащихся в них волеизъявлений сделки делятся на односторонние и двух- или многосторонние (ст. 154 ГК). Односторонние сделки характеризуются тем, что они содержат лишь одно волеизъявление. Примерами односторонних сделок являются выдача полномочия (абз. 1 п. 1 ст. 182 ГК), одобрение сделки (п. 2 ст. 183 ГК) и публичное обещание награды (п. 1 ст. 1055 ГК).

Двусторонние и многосторонние сделки, именуемые договорами, включают в себя согласованные по содержанию волеизъявления соответственно двух и более сторон. К двусторонним сделкам, в частности, относятся договор купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК), договор дарения (абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК), договор подряда (п. 1 ст. 702 ГК) и договор поручения (п. 1 ст. 971 ГК).

Примером многосторонней сделки служит договор простого товарищества (п. 1 ст. 1041 ГК), заключенный тремя и более лицами.

По виду желаемых правовых последствий сделки подразделяются на обязательственные и распорядительные.

Обязательственными называются сделки, посредством которых одно лицо (должник) обязывается к совершению определенного действия в пользу другого лица (кредитора). Подавляющее большинство обязательственных сделок представляют собой договоры и лишь некоторые из них, как, например, публичное обещание награды (п. 1 ст. 1055 ГК), относятся к односторонним сделкам.

Распорядительными сделками являются сделки, которые непосредственно направлены на перенесение, обременение, изменение или прекращение права. Примерами таких сделок служат передача права собственности на вещь, установление сервитута или права залога, уступка требования, зачет и прощение долга. Предметом распоряжения могут выступать только права. Если говорят о распоряжении вещами, например о залоге вещи, то под этим следует понимать распоряжение правом собственности на вещь. Распоряжения предполагают наличие у распоряжающегося власти к распоряжению, или, что одно и то же, право распоряжения. Последнее должно причитаться распоряжающемуся не в момент совершения распорядительной сделки, а в момент ее вступления в силу. Управомоченным к распоряжению в принципе является обладатель права, следовательно, собственник относительно своего права собственности и кредитор относительно своего требования. Но в некоторых случаях закон лишает правообладателя права распоряжаться отдельным или всеми своими правами. Так, в частности, происходит с конкурсным должником после открытия конкурса. Тогда право распоряжения признается законом за другим лицом (например, в случае конкурса за конкурсным управляющим).

Различие между обязательственными и распорядительными сделками является основополагающим для системы гражданского права. Действия распорядительных сделок, в том числе распоряжений, изменяющих принадлежность прав, должны учитываться всяким. Так, если кредитор цедирует свое требование, то вызванное цессией изменение принадлежности требования имеет значение не только для должника, но и для других лиц, в частности для кредиторов цедента и цессионария. Сказанное означает, что распорядительные сделки действуют по отношению к каждому, т.е. абсолютно.Обязательственные сделки обосновывают обязанность лишь по отношению к другому лицу и, стало быть, действуют только релятивно. Поэтому собственник может несколько раз продать свою вещь и тем самым установить для себя несколько обязанностей к передаче вещи и перенесению права собственности на нее, хотя он не в состоянии исполнить все эти обязанности. Однако передать вещь в собственность он может лишь один раз, потому что если он через передачу отказался от своего права собственности, то ему отныне больше не причитается власть к распоряжению этим правом.

В особую группу сделок выделяются предоставительные (каузальные и абстрактные) сделки.

Под предоставлениями понимаются сделки, через которые одно лицо создает имущественную выгоду другому лицу. Такая выгода может создаваться как посредством благоприятного для лица распоряжения (например, передачи права собственности или требования, прощения долга, установления права залога), так и посредством обязательственной сделки (например, дарственного обещания), которая обосновывает для него требование. Каждая сделка имеет правовое основание — правовую цель, к дости­жению которой стремятся субъекты.

Из каузальной сделки видно, ка­кую правовую цель она преследует. Так, из договора купли-продажи всегда можно определить, на какое имущество хочет прибрести пра­во собственности покупатель и в связи с продажей какого имущества у продавца возникает право требования оплаты. Права и обязанности субъектов, вытекающие из каузальной сделки, должны соответство­вать ее основанию, а их осуществление — условиям сделки.

Абстрактные сделки — это сделки, порождающие права и обязанно­сти, как бы оторванные от основания сделки (от лат. abstrahere — отры­вать, отделять). Пример абстрактной сделки — выдача векселя, который удостоверяет либо ничем не обусловленное обязательство векселедате­ля (простой вексель), либо ничем не обусловленное предложение указанному в векселе плательщику (переводной вексель) оплатить при на­ступлении предусмотренного векселем срока денежную сумму, огово­ренную в нем. Из векселя не видно, на основании чего возникло право векселедержателя требовать выплаты денежных сумм. На этом основана его оборотоспособность. По действующему гражданскому законодатель­ству все сделки по выдаче и передаче ценных бумаг отнесены к разряду абстрактных сделок. Согласно п. 2 ст. 147 ГК отказ от исполнения обя­зательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо его недействительность не допускается.

Предоставление совершается не ради самого себя, т.е. не для достижения непосредственного вытекающего из него правового результата (например, перехода права собственности), а для того, чтобы с его помощью вызвать другой, косвенный, правовой результат. Например, вещь передается в собственность для того, чтобы этим исполнить обязанность к передаче вещи или чтобы безвозмездно увеличить имущество другого лица; обещается передача товара, чтобы этим обязать лицо, в отношении которого дается обещание, к встречной передаче другого товара. Намерение, направленное на косвенный правовой результат предоставления, называется каузой (causa), или правовой целью предоставления, а поскольку намерение достигнуть цели в то же время является и побудительной причиной предоставления, его именуют также правовым основанием предоставления.

Различают следующие основные виды кауз предоставлений:

В некоторых случаях предоставление имеет несколько кауз. Так, предоставляя обещанный им кредит, банк исполняет свою обязанность и приобретает требование о возврате кредита; поэтому его предоставление основывается как на causasolvendi, так и на causacredendi.

По особому характеру взаимоотношений участников сделки мож­но разделить на фидуциарные и нефидуциарные.

Фидуциарные сделки (от лат. flducia — доверие) — это сделки, основанные на особых, лично-доверительных отношениях сторон. Утрата сторонами такого характера взаимоотношений дает возможность любой из них в одностороннем по­рядке отказаться от исполнения сделки (например, в договоре поруче­ния как поверенный, так и доверитель вправе в любое время отказать­ся от его исполнения без указания мотивов). Участник полного това­рищества вправе в любое время без согласия других участников выйти из товарищества, что означает свободный выход из учредительного до­говора. Подобные сделки редки и в целом не характерны для имуще­ственного оборота.

Предоставление, вызывающее правовое последствие, которое идет дальше преследуемой хозяйственной цели предоставления, называется фидуциарным. Типичными примерами фидуциарного предоставления являются обеспечительная передача в собственность, при которой кредитору для обеспечения его требования передается право собственности на вещь, хотя для этой цели было бы достаточно залога вещи, и инкассовая цессия, при которой одно лицо уступает другому требование с тем, чтобы оно получило по нему исполнение, хотя для этой цели было бы достаточно наделения его полномочием. В таких случаях приобретатель права (фидуциар) принимает на себя по отношению к отчуждателю (фидуцианту) обязанность обращаться с приобретенным правом сообразно с целью предоставления, в частности при определенных обстоятельствах возвратить право отчуждателю.

Фидуциарное предоставление не является мнимой сделкой, так как выступающее предметом предоставления право в соответствии с волей сторон действительно переносится на фидуциара. Поскольку последний становится собственником переданной ему вещи или кредитором по уступленному ему требованию, он может распорядиться приобретенным правом от собственного имени. Поэтому если фидуциар, злоупотребляя доверием фидуцианта, передает фидуциарно приобретенное право третьему лицу, то его вероломное распоряжение имеет силу. Однако в этом случае он нарушает свою обязанность по отношению к фидуцианту, вследствие чего должен возместить ему убытки.

Предоставительные сделки могут быть возмездными или безвозмездными.

Возмездное предоставление дает имущественную выгоду за встречное удовлетворение, которое по воле сторон должно составить эквивалент предоставления.

При безвозмездном предоставлении предоставляющий не получает встречного удовлетворения от другой стороны.

Соглашение о том, совершается ли предоставление как возмездное или безвозмездное, относится к каузе предоставления. Вследствие этого деление предоставительных сделок на возмездные и безвозмездные распространяется только на каузальные сделки. Оно неприменимо к абстрактным сделкам, потому что эти сделки отделены от соглашения о каузе. Абстрактные сделки могут совершаться во исполнение как возмездных, так и безвозмездных обязательственных сделок.

Двусторонние и многосторонние сделки (договоры) подразделя­ются на консенсуальные и реальные.

Источник

Оспоримая? Или все- таки ничтожная?

С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), новеллы данного закона позволили риэлторам утверждать, что теперь согласия супруга не сделку не требуется. Так ли это? Давайте разберемся.

В соответствии с положениями пункта 15 части 1 статьи 26 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. (ст. 153 ГК РФ).

Законодательством предусмотрено 2 варианта недействительных сделок – это оспоримая и ничтожная сделка.

Что такое недействительность сделки?

По сути, это ненаступление того итога и результата, который бы желали стороны или одна из сторон, заключивших договор, а, напротив, наступление такого итога сделки, который положен по закону. Для того чтобы признать соглашение сторон недействительным, необходимо учитывать характер нарушений, произведенных при его заключении. Оспоримая и ничтожная сделка различны между собой.

Оспоримая сделка

В том случае, если после заключения соглашения, даже если оно и было заключено с некоторыми нарушениями, ни один из его участников не заявил в судебные органы о том, чтобы признать его недействительным, такой договор может быть исполнен участниками. При этом такой иск не должны подать и какие-либо заинтересованные лица.

Такое исполнение договора не будет противоречить законодательству. То есть оспоримая сделка – это договор или односторонняя сделка, хотя и совершенная с нарушением, но влекущая в определенных случаях появление для участников, ее совершивших, юридического результата.

В указанном случае за сторонами сохраняется право на судейскую охрану своих интересов. Примером может служить ситуация, при которой какой-нибудь несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет заключил крупную сделку. При этом родители его согласия на это не давали.

Юридически есть нарушение законодательства, и родители вправе подать требование в суд с притязанием признать заключенный договор недействительным. Однако они вправе и не подавать иска, тем самым как бы одобрив заключение сделки. Такой характер означает, что оспоримая сделка – это относительно недействительная сделка.

Разновидности оспоримых сделок

Таким образом, законодатель предоставил гражданам и юридическим лицам возможность самим определять, нужно ли им обращаться в судейские органы для охраны собственных интересов, или такой необходимости нет, и стороны сами урегулируют этот вопрос. Оспоримая и ничтожная сделка могут подразделяться на виды, в зависимости от оснований. Перечень этих оснований установлен нормативными актами. Гражданское законодательство считает, что оспоримая сделка – это сделка, совершенная:

Ничтожные сделки

Как уже было отмечено, существует два вида сделок, которые могут быть признаны недействительными. Это оспоримая и ничтожная сделка. Разница между ними в том, что последняя считается абсолютно недействительной уже с момента ее непосредственного заключения. В результате такого заключения договора серьезно нарушаются принципы гражданского законодательства.

Признание сделки ничтожной требуется, когда ее совершение, а также дальнейшее исполнение грубейшим образом нарушают не только права отдельного гражданина, но и интересы всего общества. Такие сделки противоречат установившейся системе ценностей общества, а следовательно, не могут быть поставлены в зависимость от воли ее участников, как при оспоримой сделке.

Виды ничтожных сделок

Перечень таких сделок установлен законом. К ним относятся сделки:

Кто может подать требование

Законодательными актами, в частности, Гражданским кодексом, установлено, что требование, на основании которого недействительные оспоримые и ничтожные сделки будут признаны таковыми, имеет право подать только лицо, которое указано в тексте закона. Как следует из вышесказанного, по оспоримым сделкам к таким лицам прежде всего относятся непосредственные участники возникшего правоотношения, то есть сделки.

Также таким лицом может быть и другое заинтересованное лицо, то есть то, чьи права и заинтересованность совершенной сделкой затрагиваются. Примеры оспоримых и ничтожных сделок многообразны. Так, таким может служить договор, заключенный обществом с ограниченной ответственностью, совершение которого выходит за пределы правоспособности этого общества.

Иск о признании этого договора недействительным может быть подан в суд учредителем общества, самим обществом, его контрагентом, а также контролирующим и надзорным государственным органом.

Особо нужно принять во внимание, что ничтожная сделка не вызывает никаких законных результатов, поэтому признается она недействительной со времени ее совершения.

Подведем итог, если сделка является ничтожной (например, сделка, требующая обязательного нотариального удостоверения, совершена в простой письменной форме), то она признается недействительной с момента ее совершения и не влечет никакого результата, который необходим сторонам.

Кстати, следует отметить, что в Закон о регистрации внесены измене-ния и с 31 июля 2019 года сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (часть 1 статьи 42). Кроме того, в силу части 2 статьи 54

Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Таким образом, эти сделки, при отсутствии соблюдения нотариальной формы договора, являются ничтожными.

Если же сделка является оспоримой (например, сделка, совершенная без согласия супруга), она может быть признана недействительной в течение трех лет с момента, когда стало известно о нарушении прав.

Кроме того, в силу пункта 4 части 3 статьи 9, части 5 статьи 38 Закона о регистрации, если сделка не является ничтожной и на совершение сделки на основании федерального закона требуется согласие, в Единый государственный реестр недвижимости вносится отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа, в случае, если на государственную регистрацию не представлено такое согласие, соответственно вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется.

А в случае дальнейшей продажи, дарения, мены эта отметка так и остается и будущий приобретатель видит, что сделка может быть оспорена в судебном порядке. Если бы я была добросовестным приобретателем, мне бы стоило крепко задуматься, приобретая недвижимость при отсутствии согласия супруга))).

Источник