как быстрее выплатить ипотеку втб советы
Ипотечный маневр: как быстрее выплатить кредит за квартиру
В октябре 2018 года я взяла в Москве ипотеку. Квартира — «евродвушка» (кухня совмещена с гостиной и отдельная спальня) площадью 41,2 квадратных метра. Она стоила ₽5 млн 30 тыс. в новостройке на этапе котлована. В качестве первоначального взноса у меня был ₽1,3 млн. Таким образом, у банка я взяла в кредит ₽3,7 млн под 8,6% годовых на 12 лет. Ежемесячный платеж составлял ₽41,6 тыс.
В ноябре того же года я заплатила банку около ₽20 тыс. Это были только проценты со дня оформления ипотеки по дату платежа. В декабре был уже полноценный ежемесячный платеж. Я сразу решила, что не хочу тащить на своей шее это ярмо все 12 лет, поэтому запланировала делать платежи, превышающие необходимую ежемесячную сумму. Первый повышенный платеж я сделала в январе 2019-го.
Я установила себе правило — досрочно вносить не меньше своей регулярной суммы, то есть ₽41,6 тыс. Таким образом, каждый месяц я отдаю банку ₽80-90 тыс.
Когда делаешь дополнительный платеж, банк предлагает выбрать: сократить ежемесячную выплату по ипотеке или срок действия кредита. Сначала по незнанию я ставила галочку напротив уменьшения ежемесячного платежа. Таким образом, за три месяца — с января по март 2019 года — я сократила сумму ежемесячного взноса до ₽40 тыс. (изначально он составлял ₽41,6 тыс.). За каждые дополнительно внесенные ₽40-45 тыс. платеж сокращался примерно на ₽500-600.
Но в апреле я узнала, что при досрочном погашении ипотеки выгоднее уменьшать не ежемесячный платеж, а срок кредита. Так, мой первый повышенный платеж по новой схеме сократил период ипотеки сразу на 3 месяца.
Меня это очень сильно удивило. Я не думала, что за одно внесение суммы, равной обычному платежу, период ипотеки может сократиться настолько сильно. Изначально я предполагала, что раз вношу объем денег, аналогичный моему ежемесячному размеру, то и срок кредита будет сокращаться на 1 месяц. Но все оказалось намного лучше.
Вот уже больше полугода помимо своего обычного платежа я дополнительно вношу по ₽40-50 тыс. Моя ипотека будет полностью погашена в ноябре 2028 года, хотя изначально была рассчитана до декабря 2030-го (с октября 2018-го). За 7 месяцев досрочных платежей я сократила срок своего кредита дополнительно на два года (не считая одного года и двух месяцев, которые я плачу по графику). Я не планирую останавливаться на достигнутом и рассчитываю полностью выплатить кредит до конца 2023 года.
Начать инвестировать можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Как досрочно погасить ипотеку?
Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.
Зачем досрочно гасить ипотеку?
Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше. Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:
Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.
Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в СберБанке на стандартных условиях оформила молодая семья. Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года. Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно?
Что выгоднее — уменьшать ежемесячный платеж или сокращать срок кредита?
Для ипотеки в российских банках предусмотрено два варианта погашения. И в одном, и в другом случае деньги заемщика пойдут на погашение «тела» кредита, но условия после погашения изменяется по-разному:
В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее.
Уменьшение срока
Чтобы минимизировать переплату, специалисты банка в первую очередь посоветуют сократить срок кредита. Предположим, что через год с лишним — 01.08.2020 — в распоряжении молодой семьи из примера оказалось 500 000 рублей, которые они решили направить на досрочное погашение. Расчет:
Как видно из нового графика, срок кредитования сократился почти на год — с 36 до 25 месяцев — при том, что сумма ежемесячного платежа осталось прежней. Итоговая переплата по кредиту составила 178 554 рубля.
Уменьшение платежа
Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. В ту же дату 01.08.2020 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку. Расчет:
Из графика видно, что срок ипотеки остался прежним — 3 года, зато платеж уменьшился до 20 126 рублей на дату досрочного внесения средств. Как ожидалось от данного способа погашения, переплата оказалась выше и составила 207 510 рублей. Это на 28 956 рублей, чем при сокращении срока кредита.
Погашение двумя способами одновременно
Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам. Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.
Переплата по кредиту из приведенного примера составила бы 176 547 рублей. Можно сделать вывод, что погашать кредит по двум схемам одновременно — наиболее выгодно.
Что пишут в договоре?
Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?
Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):
Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.
Онлайн
Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:
У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки. Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч.
В отделении банка
Заявку на погашение подают в любом отделении города. Платеж зачисляется в срок от одного до трех дней (вполне вероятно, что и на дату обращения). В заявлении клиент прописывает:
Тем заемщикам, которые оказались в другом городе/населенном пункте, нужно сначала перевести ипотеку в новый регион пребывания. Для этого подается заявление по старому адресу либо на текущем месте.
Где взять деньги на досрочное погашение
Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?
Как можно быстрее погасить ипотеку: схемы погашения, советы и отзывы
Оформить ипотечный кредит – это превосходный метод улучшения собственных жилищных условий. Однако, всякий кредит может быть связан с большим рядом трудностей. Нужно выплачивать банку проценты за использование денег, часто что-либо нужно оставлять в качестве залога. В итоге над заемщиками регулярно висит потребность в возврате денежных средств. Любой сразу задумается, как быстро погасить ипотеку. Есть некоторые схемы погашения, о которых можно узнать ниже.
Как быстро погасить ипотеку в Сбербанке
Сбербанк является лидирующим банком по предоставлению и оформлению ипотеки. Такая позиция банка определяется его невысокой ставкой процентов, которые банковские учреждения предлагают собственным клиентам. Кроме того, распространенность ипотечного кредита увеличивает готовность банковской системы и в 2020 году вести рабочую деятельность с материнским капиталом. 
В связи с данным фактом, многих клиентов банка может волновать вопрос о досрочном погашении кредита в Сбербанке. Имея желание досрочно погасить ипотеку, заемщики оставляют надежды на уменьшение процентной ставки. В таком случае возможны 2 варианта:
Зачастую в первом варианте заемщик либо реализует собственный определенный актив для приобретения необходимой суммы, либо копит денежные средства определенный период времени, значительно ограничивая себя во многих вещах. Во втором варианте заемщик регулярно повышает ежемесячные платежи, чтобы уменьшить процентную ставку.
Регламентируются ли выплаты законодательством?
Несколько лет тому назад желание оплатить заранее собственный долг банковскому учреждению мог ограничиваться определенными пунктами в кредитном соглашении. Досрочность погашения ипотеки никак не регламентировалась законами РФ. Благодаря этому большинство банков предлагали клиентам наиболее невыгодные условия. Если что-то шло не так, на заемщика налагались штрафы. Однако, во всем случились перемены в 2011 году.
Законодательством указано на недопустимость ограничения досрочного и быстрого погашения ипотеки. Но несмотря на это, в данном вопросе все равно необходимо быть очень осторожным и за месяц обращаться в банк, чтобы узнать о возможности проведения такой операции.
Когда заемщик начал думать о том, как можно быстрее и выгоднее погасить ипотечный кредит в Сбербанке, он обязан знать несколько основных моментов:
Ключевые условия досрочного погашения в Сбербанке:
Полное погашение ипотеки в Сбербанке
Если заемщик желает расплатиться по ипотеке целиком, то:
Частичное погашение ипотеки в Сбербанке
Во время частичного погашения заемщик обязан внести сумму большую, чем ежемесячный платеж. Чтобы это сделать, необходимо также заранее обратиться в банк и написать заявление. После этого заемщик вносить денежные средства через обычную кассу банка.
Далее, кредитор, согласно вашему заявлению, обязан пересмотреть условия ипотеки и предоставить другой график погашения кредита. Зачастую это или сокращение периоды выплаты долга, или уменьшение размера ежемесячной выплаты.
Кроме того, стоит помнить, что банк предоставляет удобную услугу рефинансирования, которая поможет уменьшить кредитную нагрузку и в последующем быстрее произвести погашение ипотечного кредита в Сбербанке.
При аннуитетных платежах
Аннуитетный платеж – это равномерная выплата по ипотечному кредитованию. Основная характерная черта такого платежа в том, что наиболее высокую процентную ставку клиент оплатит в начале платежей, а затем регулярно начинает уменьшаться само кредитное тело. Процентную ставку в таком случае заемщик оплачивает банку наперед. Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах невыгодно для клиента банка, поскольку спишутся лишь проценты, сумма ипотеки при этом не уменьшится.
При аннуитетных платежах применяется 2 метода досрочных погашений:
Второй метод очень часто используется. При помощи материнского капитала возможно погасить часть ипотечного кредита, в зависимости от того, сколько платить осталось. Материнским капиталом можно и полностью закрыть это дело.
При первом методе потребуется заняться вычислениями. Но сделать это за вас могут менеджеры банка.
Как быстро погасить ипотеку в ВТБ
Погасить ипотеку в банках ВТБ можно частично или полностью. При любом из данных методов погашения действуют свои правила и нюансы. 
По каким причинам погашать ипотеку досрочно выгодно в ВТБ:
Какие минусы досрочной оплаты:
Частичное погашение ипотеки
Оплатить досрочно конкретную сумму финансов, но не в полной мере, по ипотечному соглашению банка ВТБ возможно. Для этого вам необходимо написать заявление, где будет указана информация о дате оплаты следующего платежа по кредиту. Заявление нужно подавать в банк за сутки. Это обязательное условие, за которым нужно следить, иначе проценты за досрочное погашение не будут учтены. После осуществления досрочного платежа остаточная сумма ипотеки будет пересчитана.
Проводить операции необходимо до 7 часов вечера – об этом говорится в договоре. Основные методы оплаты платежа:
Порядок частичного погашения ипотеки:
Полное досрочное погашение ипотеки
Если вы желаете полностью погасить ипотеку, то этот платеж не привязывается к дате последующей выплаты, как в случае с частичным погашением. Провести погашение ипотеки можно в любой момент.
Ключевые условия:
Заемщику будет достаточным посетить банковское отделение и оплатить остаточную сумму ипотеки в наличных деньгах в кассу или через онлайн-банк. Также, можно при помощи перевода из другого банка оплатить кредит.
Обратите внимание! Заемщик обязан получить в банковском отделении письмо, где банк укажет факт отсутствия задолженностей по данной ипотеке.
Схемы досрочного погашения
Ежемесячные платежи на протяжении многих лет, выплаты по продлению страхования и прочие финансовые затраты в новую недвижимость вызывают желание скорее выплатить ипотечный кредит. Выгодны ли определенные ипотечные программы, определяется не только процентами в год и комфортным периодом кредитования, но и выбором схемы досрочного погашения кредита. Какие есть основные схемы?
Предоставляет возможность внесения ежемесячных платежей одинаковыми суммами на протяжении всего периода ипотечного кредитования. Однако, не стоит думать, что платеж будет все время состоять из одинаковых половин: основного долга и процентной ставки.
К примеру, ипотечное соглашение было заключено на 20 лет. Первые 10-13 лет будет производиться выплата практически полностью из начисленных процентов. Само тело ипотеки будет незначительно изменено. Каким образом стремительно погасить ипотечный кредит с помощью аннуитетной схемы? Это никак не сделать. Банковская организация даже при досрочном погашении потребует с клиента проценты.
В отличие от предыдущей схемы, здесь платежи неравномерны. Первоначальные платежи довольны высокие, но со временем будут уменьшаться и уже не настолько сильно сжимать заемщика. И если изначально клиент задумывается о том, как быстрее погасить ипотеку, то этот метод будет наиболее оптимальным.
Дифференцированные платежи заключаются из одинаковых частей тело кредита и процентной ставки. При досрочном погашении ипотеки совершается пропорциональное сокращение суммы. Оплачивать подобные платежи ежемесячно почти все заемщики отказываются в пользу аннуитетных платежей. Но и многие банки вовсе не дает клиенту выбрать схему, применяя по умолчанию аннуитетную схему.
Применять программы рефинансирования возможно не только при невозможности в последующем оплачивать ипотеку. Заём, который оформлен в ином банковском учреждении для погашения текущей ипотеки, способен существенно уменьшить период выплаты. Одним большим отрицательным моментом в данной схеме считается возникновение прав на эту недвижимость как залогового имущества.
При помощи налогового вычета возможно произвести погашение ипотечного кредита. Любой россиянин обладает правом получения возможности частично вернуть оплаченные ранее налоги. Это относится к имущественному вычету. От суммы ипотеки исчисляется 13%. Клиент имеет право получить налоговый вычет, не превышающий 2 млн рублей.
Проанализируйте свои доходы и расходы. Возможно вам можно от чего-то отказаться, чтобы быстрее проплатить ипотеку.
Советы наших читателей
В нашей стране согласно статистическим данным, у каждого шестого человека недвижимость в кредит. Но ипотека вовсе не считается приговором. Кредит возможно выплачивать быстрее, чем кажется. Ниже будут приведены основные распространенные советы наших читателей, которые поспособствуют снятию этой ноши со своих плеч. 
Нужно регулярно отслеживать новости банка, где у вас есть ипотека. Приучитесь часто просматривать новые условия ипотеки в банке. Может часто такое быть, что финансовые учреждения сокращают процентную ставку по кредиту.
Что делать, если нет денег?
Ипотека выдается на очень долгий период. За эти годы случиться может что угодно: вас могут сократить на работе, произошел форс-мажор (пожар, потоп), вы или ваши близкие серьезные болеете. Любой из этих вариантов может вызвать то, что заемщик не сможет оплачивать кредит, так как денег на его выплату не будет.
Основные причины для пересмотра банком условий ипотеки:
Какие документы потребуются
Когда заемщик отчетливо понимает, что у него нет денег на выплату ипотеки, то изначально необходимо позаботиться о том, чтобы получить подтверждающие документы. Эти документы подтвердят причины неуплаты по ипотечному кредиту. Сюда могут быть отнесены следующие документы:
Если вам нечем оплачивать кредит, то об этом прежде всего необходимо информировать банковское учреждение, где вы брали ипотеку. Если вы будете скрываться, то это будет означать, что вы нарушаете кредитное соглашение. А это уже будет основанием у банка обращаться в суд.
Рефинансирование кредита
Если клиент найдет наиболее выгодную программу, то он имеет право использовать рефинансирование – перевести платеж в другой банк. Плюсы данного метода:
Эксперты заявляют, что рефинансирование имеет смысл проводить только в том случае, если разница в процентах будет составлять не меньше 3-х процентов. Еще данное действие будет выгодно для тех заемщиков, которые оформляли кредит в долларовом эквиваленте. Но курс доллара уже существенно сменился. Чтобы исправить такую ситуацию, можно провести рефинансирование.
Перевод ипотеки из одного банка в другой предусматривает снятие всех обязательств заемщика перед текущим банком и переход залогового имущества другому банку. С вами будет заключен новый договор, где будет указаны совсем другие проценты, схемы, период ипотеки. Такие выгодные условия может предложить своим клиентам Сбербанк.
Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом?
Материнский капитал разрешается применять еще в момент оформления ипотечного кредита. На размер этого кредита может быть уменьшен первоначальный взнос. Чтобы использовать данную возможность, нужно отыскать банковское учреждение, где занимаются оформлением такой ипотеки (не все банки поддерживают оформление ипотеки с применением материнского капитала).
Заемщик обязан с пакетом документации обратиться в банк и предоставить сертификат о материнском капитале. После этого происходит обычное рассмотрение заявки. Если будет выдвинуто положительное решение, то будет заключено кредитное соглашение. Затем заемщику следует подать пакет документов в Пенсионный фонд.
Обратите внимание! С помощью материнского капитала возможно погасить и уже оформленную ипотеку, которая была получена еще до того момента, как у клиента появилось на этот капитал право. Ипотечный кредит может оформляться и на мужа жены, которая обладает сертификатом. Значительным плюсом в таком случае является то, что не требуется ждать того, когда ребенку уже исполнится уже 3 года.
Сперва нужно получить справку в банке, где будет указано остаточное количество средств по кредиту. Кроме того, правильным решением будет написание заявления о собственном намерении досрочно погасить кредит.
Затем в Пенсионный фонд нужно предоставить перечень документов:
Причины отказа Пенсионного фонда:
Когда выплата по сертификату произведена и задолженность погашена, то банку с клиента нужно лишь снять обременение с недвижимости.
Видео
Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Согласно закону
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Сокращение срока ипотечного кредита
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.
Комбинированный вариант
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.
Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
Примеры расчета
В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.
Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.
