как инфляция съедает ипотеку
Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон «О потребительском кредите» запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка «БКС Премьер» Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры. После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%. Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.
Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.
В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем. Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.
До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г. доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях. На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.
Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил:
Гасить ли рублевую ипотеку
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. «Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться «дешевыми» деньгами в будущем», – считает аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.
По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости «Century-21- Светлый Град», выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.
При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.
Что делать в случае форс-мажора
От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.
ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой
В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.
Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.
Ставки по ипотеке вырастут
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.
«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.
Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.
Шестое повышение
Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.
Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.
Охлаждение придет на рынок ипотеки
Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».
По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.
Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.
Пока ипотечный спрос только растет
Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.
Спрос на жилье растет
Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.
Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.
Ипотечный бум в Москве продолжится
Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.
Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.
Снижения цен не произойдет
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.
Ипотечный треугольник: Зачем банки снижают ставки по кредитам и как это отразится на стоимости квартир
На рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация. Вопреки ожиданиям, ставки по ипотеке не растут, а падают. При этом спрос на жильё начал снижаться. Сколько будут стоить квартиры в ноябре?
Фото © ТАСС / Алексей Зотов
Чем банки заманивают клиентов и для чего
Центробанк в октябре повысил ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов, но ставки по ипотеке не потянулись вслед за ней, а, наоборот, продолжили падать. Казалось бы, кредиты должны были подорожать. Ставки по многим из них действительно стали расти. Но с ипотекой складывается неожиданная ситуация. Одни банки сообщили о повышении ставок. Другие начали делать всё более и более заманчивые предложения. В результате ставки по ипотеке для их клиентов стали ещё ниже.
Такая ситуация кажется выгодной всем трём главным участникам сделки: банку, застройщику и покупателю. Первый получает новых клиентов, у второго идут продажи, а третий покупает квартиру на льготных условиях. Впрочем, для заёмщика всё не так просто.
— Действительно, в октябре вышел ряд выгодных программ на покупку жилья. Их появление связано с тем, что девелоперские компании совместно с банками субсидируют ставки по ипотеке. Им нужно удержать начавший снижаться спрос на квартиры в новостройках. Застройщики смогли накопить серьёзный финансовый ресурс за время действия программы льготной ипотеки. Соответственно, сейчас у них есть возможность субсидировать ставки, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Правда, заёмщикам нужно учитывать, что перед процентной ставкой всегда стоит предлог «от». Если кому-то предложили оформить ипотеку на вторичку по ставке от 8% годовых, это не значит, что она будет именно 8%. Она может быть и 9%, и 10%, и 11%. Определяет ставку всё равно банк, и финальная стоимость кредита может оказаться не такой уж и выгодной. Об этом предупредил эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
— Конкретно сейчас у банков есть возможность немного надавить на сомневающихся потенциальных заёмщиков тем, что в скором времени проценты поднимутся. Меняются банковские ставки, как правило, через полторы-две недели после изменений ключевой ставки ЦБ. Ещё один факт — ни для кого не секрет, что платёжеспособных заёмщиков становится всё меньше, и дисконты по ипотечным кредитам — это один из сильных способов привлечения дополнительных клиентов на кредитование. В России обычно очень сильно держатся за жильё, и именно ипотека является самым безопасным кредитом для банков, — добавил Алексей Кричевский.
Повышение ключевой ставки — это не то действие, которое даёт мгновенный эффект. К тому же банки понимают, что повышение ставок приведёт к уменьшению числа клиентов, поэтому они минимизируют этот процесс. Так прокомментировала ситуацию ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
— Привлечение клиентов идёт за счёт девелоперов, которым падение спроса на ипотеку тоже невыгодно. И они готовы идти на уступки. Собственно говоря, девелоперу нет особой разницы, как потерять часть прибыли. Они устраивают партнёрские программы с банками и частично финансируют ипотечные программы. Ипотеку стимулируют, чтобы люди могли покупать жильё при общем обесценивании инфляцией их доходов, — пояснила Марина Лашкевич.
Когда начнётся снижение цен на новостройки
Дмитрий Таганов считает, что спецпредложения от банков значительно не повлияют на стоимость жилья. Цены уже достигли определённого предела. Покупатели понимают, что квартиры стоят слишком дорого, спрос замедляется.
— Что касается новостроек, то, по нашим прогнозам, до конца года ожидается медленный рост цен. Это объясняется хоть и замедляющимся, но не остановившимся спросом и увеличением ключевой ставки ЦБ. Покупатели стараются успеть приобрести квартиру до очередного её повышения. Кроме того, за период действия программы льготной ипотеки крупные девелоперы накопили серьёзный запас финансовой прочности, что позволяет им стимулировать покупателей при помощи различных преференций и маркетинговых инструментов, — отметил Дмитрий Таганов.
Марина Лашкевич тоже считает, что снижение ставок по ипотеке на цены сейчас сильно не повлияет. Они останутся на нынешнем уровне до конца года. Запас прочности цены и маржи у девелоперов, по её мнению, большой. Дальше всё будет зависеть во многом от внешних факторов: ситуации с коронавирусом, курса доллара и цен на ресурсы.
— Мы ожидаем, что цены на первичное жильё незначительно вырастут, не резко, без скачков. Темпы роста совпадут с уровнем инфляции. Макроэкономических условий для падения цен сейчас нет. В пользу устойчивости рынка недвижимости говорит много факторов. Сбалансирует ситуацию в отрасли рост объёмов жилищного строительства. В ближайшие месяцы вероятно постепенное повышение покупательской активности и, как следствие, продаж. Впереди предновогодний период, когда многие стараются решить жилищный вопрос, чтобы не переносить его в год наступающий. Тем более что компании в это время могут давать различные преференции покупателям, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
На рынке труда сменились приоритеты: где быстрее всего растут зарплаты и какие вакансии самые перспективные
По его словам, для сохранения стабильного спроса сейчас есть все предпосылки. Это и низкая обеспеченность квадратными метрами, и недостаток предложения, и рост национальной экономики, и улучшение внешней конъюнктуры. Квартиры будут дорожать по мере повышения строительной готовности объектов.
— Мы не советуем откладывать покупку недвижимости, если человек нуждается в улучшении жилищных условий. На стабильном рынке покупатель имеет наиболее благоприятные возможности для проведения сделки. Он может вдумчиво, без спешки провести анализ интересных предложений и выбрать наиболее подходящий объект. Кроме того, не исключены и дополнительные стимулы со стороны застройщиков. В случае повышенного спроса это не всегда возможно, — рассказал Сергей Нюхалов.
Чем отличается обстановка на рынке вторичной недвижимости
Доступность ипотечного кредитования — главный драйвер роста цен на недвижимость. Рекордное подорожание жилья не является результатом улучшения экономической ситуации в стране и роста благосостояния граждан. Чтобы сдержать разогнавшуюся инфляцию, ЦБ планирует и в дальнейшем увеличивать ключевую ставку. После очередного повышения до 7,5% ставка приблизилась к критической для покупателей вторичного жилья отметке в 10%. Такое пояснение сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
— Таким образом, стоит ожидать падения спроса на вторичное жильё. Оно произойдёт не только за счёт повышения стоимости кредитов в перспективе, но и за счёт повышения доходности банковских вкладов. Первый фактор может увести с рынка 10% покупателей, а второй — до 20%, — отметил Сергей Шлома.
По его наблюдениям, процесс коррекции цен на вторичном рынке жилья происходит крайне медленно. Обычно он следует такому правилу: скорость роста цены вторичного жилья в десять раз превышает темпы снижения. Таким образом, стоимость недвижимости может подняться до определённого значения за четыре месяца и снижаться до него же в течение четырёх лет.
Сергей Шлома считает, что если не будет каких-то сильных внешних потрясений, то в ноябре, вероятнее всего, рынок будет спокойным. Цены останутся на прежнем уровне. Их снижение сдерживает в том числе ограниченность ликвидного предложения. К концу года количество сделок упадёт. Тогда при умеренной активности покупателей предложение постепенно увеличится, а цены начнут медленно снижаться.
Почему инфляция делает ипотеку бесплатной
Многие жалуются, что подорожали квартиры и в стране высокая инфляция. Вместо этого нужно посмотреть на цифры, и порадоваться, потому что инфляция обесценивает ипотеку до такой степени, что вы можете получить квартиру в ипотеку дешевле ее текущей рыночной цены.
Рассмотрим пример. Покупаем квартиру в Москве стоимостью 12 млн. руб., с первоначальным взносом 2 млн. руб. В кредит берем 10 млн. руб. на 20 лет по ставкам 8% и 10% годовых. Рассмотрим 2 базовых сценария, в которых в следующие 20 лет инфляция в России составит 10% и 5% годовых. И вот что получается.
За 20 лет при ставке по кредиту 8% сумма выплат составит 20 млн. руб., а при ставке 10% годовых — 23 млн. руб. Но это будущие деньги, не нужно их сравнивать лоб в лоб с с текущей стоимостью квартиры. Они дешевле чем деньги сейчас. Чтобы осознать их покупательную способность, нужно их дисконтировать, то есть будущие деньги перевести в сегодняшние.
Здесь есть небольшое уточнение: поскольку выплаты по кредиту идут каждый год, то дисконтировать нужно не конечную сумму выплат, а сумму выплат в каждом году к базовому году отдельно. Получится вот такая табличка (см. отрывок).
В сегодняшних деньгах при инфляции 10% и ставках по кредиту 8% и 10% мы заплатим меньше суммы кредита — 8,5 млн. руб. и 9,9 млн. руб. соответственно.
С учетом первоначального взноса 2 млн. руб. получается, что мы заплатили за квартиру меньше ее рыночной цены!
При инфляции 5% мы заплатим по кредиту уже больше рыночной цены квартиры. Отсюда можно вывести закон.
Если ежегодная инфляция равна или больше ставки по ипотечному кредиту, то вы отдаете банку меньше суммы кредита в сегодняшних деньгах. Это выгодно.
Ипотека превращается в бесплатную рассрочку.
И наоборот, если инфляция будет низкая, меньше ипотечной ставки, то вы начнете перплачивать.
В России граждане должны радоваться, потому что по ипотеке с господдержкой можно получить ставку 6,5% на первичку, которая меньше среднегодовой инфляции за 20 лет (10% годовых). Конечно, в 2020 году инфляция составляла 4,9%, то не факт, что она не будет выше в 2021 и последующих годах, а ставка по ипотеке уже зафиксирована. Мне не верится пока в низкую инфляцию в стране, скорее всего она будет расти.
Тоже самое можно сказать и про вторичку, ее можно сейчас получить или рефинансировать в ипотеку под 8%.
Почему тяжело платить ипотеку
Несмотря на то, что инфляция обесценивает ипотечные платежи, она с той же скоростью и обесценивает зарплаты, поэтому ипотека воспринимается тяжелой, и люди стремятся погасить ее досрочно, не взирая на невыгодность досрочного погашения.
Есть такое выражение: «Не по Сеньке шапка». Ипотечный платеж в идеале не должен превышать 30% семейного дохода, тогда он не будет ощущаться как избыточно обременительный.
Со значительным отставанием зарплаты индексируются на уровень инфляции или немного ниже, и ипотечный платеж легчает.
Отставание индексации зарплаты от инфляции компенсируется ростом стоимости квартиры, а также ростом портфеля в акциях (если вы инвестируете).
Исходя из изложенного, можно вывести следующие рекомендации: