как подготовиться к ипотеке чтобы одобрили
Как себя вести, чтобы банк одобрил ипотеку
Будьте честными
Обращаясь в банк, не преувеличивайте свои доходы. При подаче заявки на ипотеку нужно не только озвучить свой доход, но и подтвердить его справкой 2-НДФЛ или по форме банка. Поддельные документы с завышенной зарплатой только создадут проблемы. Банк аферу выявит и в ипотеке откажет, возможно, надолго. Уменьшать свои доходы тоже не стоит: даже если вы не можете их подтвердить официально, расскажите о них банку. Решение принимается с учетом всех предоставленных вами данных.
Правду нужно говорить не только о зарплате: абсолютно вся информация в анкете должна быть достоверной. Это сведения о составе семьи, образовании, имуществе, которым вы владеете, и о том, сколько у вас сейчас кредитов. Не скрывайте финансовую нагрузку!
Берегите кредитную историю
Относитесь к своей кредитной истории аккуратно «с первого кредита» и независимо от того, погашаете вы ипотеку, задолженность по кредитке или микрозаем «до зарплаты». Пропуск платежа по продукту на любые сумму и срок способен испортить кредитную историю и повлиять на одобрение ипотеки. А вот обращаться с заявкой на ипотеку, имея непогашенную просрочку, точно не стоит — только зря потратите время.
Вносите платежи заранее и отслеживайте их поступление. Не забывайте, что кредитная история человека хранится в бюро кредитных историй 10 лет.
Непогашенные долги по алиментам, услугам ЖКХ и связи негативно влияют на одобрение ипотечного кредита. Данные о подобных долгах появляются в вашей кредитной истории в течение 10 дней после решения суда об их взыскании в случае неоплаты.
Берите кредиты редко
Банки может отпугнуть большое количество оформленных для вас кредитов и кредитных карт. Постарайтесь погасить долги по картам и закрыть счета.
Не набирайте кредитов на смартфон и шубы, это может вызвать у банка сомнения в вашей платежеспособности, как и открытые кредитные лимиты по картам (особенно на крупные суммы): они могут в перспективе увеличить вашу финансовую нагрузку, что само собой беспокоит банк. Нередко банки сами просят потенциальных заемщиков закрыть существующие обязательства по кредитам и кредиткам перед рассмотрением заявки.
Повзрослейте и потом берите ипотеку
Большинство банков настороженно относятся к совсем молодым клиентам и выдают ипотеку с 21 года. Заемщик, которого хочет видеть банк, – это человек со стабильным и достаточным доходом, который имеет необходимый стаж работы. Чаще всего на последнем месте работы нужно трудиться не менее шести месяцев и иметь общий стаж не менее года. Однако есть и более лояльные банки, которые таких строгих требований не предъявляют.
С возрастом ситуация аналогичная: есть предложения, доступные гражданам в возрасте от 18 лет. Найти их поможет наш сервис по подбору ипотеки.
Для того чтобы заранее оценить, потянете ли вы платеж, рассчитайте его на калькуляторе и соотнесите с вашим доходом: размер платежа в месяц не должен превышать 40–50% заработка. Если вы видите, что платеж для вас великоват, увеличьте срок кредита – платеж станет меньше.
Для молодых граждан, которые только начинают свой трудовой путь, остро встает вопрос с первоначальным взносом. Чтобы накопить нужную сумму, некоторым приходится несколько лет. Но ни в коем случае не стоит брать кредит на эти цели.
Минимальный взнос по большинству предложений составляет 20% от стоимости квартиры.
Еще на одобрение ипотеки могут повлиять:
· качество залога. Недвижимость должна быть ликвидной и соответствовать всем требованиям банка, брать в залог старое ветхое жилье банк едва ли согласится;
· наличие судимости (такому заемщику, скорее всего, будет отказано).
Если вам не хочется самостоятельно искать банк, для которого вы станете идеальным ипотечным заемщиком, воспользуйтесь «Мастером подбора кредитов», который уже помог тысячам посетителей Банки.ру. Подбор подходящей ипотечной программы осуществляется на основе персонального кредитного рейтинга, который можно получить бесплатно.
В результате подбора вы получите предложения с высокой вероятностью одобрения и сразу сможете подать онлайн-заявку и получить предварительное решение.
Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку
Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые
Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.
Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.
Вот о чем вы узнаете в статье:
Выбираем квартиру
Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.
Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.
Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.
Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.
Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.
Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.
Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:
Покупка в новостройке
Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.
Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:
Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.
В целом процесс будет идти так:
Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.
Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.
Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.
В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.
Инструкция: как подготовиться к получению ипотеки
1 июля 2021 года истекает срок действия программы льготной ипотеки на новостройки со ставкой 6,5% годовых. Пока непонятно, будут ли её продлять, поэтому если вы планировали оформить ипотеку, то сейчас — самое время. Но ипотека — это забег на долгую финансовую дистанцию. Рассказываем, как правильно подготовиться к получению ипотечного кредита, чтобы не попасть в кабалу.
Мы решили рассмотреть подготовку к покупке квартиры в ипотеку на примере молодой семьи с совокупным ежемесячным доходом 100 тысяч ₽, которая планирует купить жильё на вторичном рынке в Подмосковье. Стоимость квартиры — 4 миллиона ₽. Сумма кредита — 3 миллиона ₽, ставка — 8,5% (средний показатель по стране), срок — 180 месяцев.
Откуда взять первоначальный взнос
До ипотечного кризиса 2008 года некоторые российские банки выдавали ипотеку без первоначального взноса. Но сейчас кредитные организации просят внести хотя бы 10% от стоимости недвижимости.
На первоначальный взнос лучше копить самостоятельно, и ни в коем случае не стоит пытаться обмануть банк, получив для этих целей потребительский кредит. Те, кто решается на такой отчаянный шаг, могут об этом сильно пожалеть. Придётся обслуживать сразу два кредита. Если их доходы сократятся, то при самом негативном сценарии это может привести к потере квартиры.
Копить на первоначальный взнос даже полезно. Так можно понять, насколько посильным в будущем будет ипотечный платёж.
Достаточно провести простое стресс-тестирование своих финансовых возможностей:
определяем сумму предполагаемого кредита;
желаемый срок кредита;
узнаём предполагаемый платёж (в интернете можно найти ипотечный калькулятор (например, этот), на котором произвести необходимые расчёты, или проконсультироваться в банке).
Пример. Если сумма кредита нашей семьи — 3 миллиона ₽, ставка — 8,5%, срок — 180 месяцев, то ежемесячный аннуитентный платёж (об этом чуть ниже) составит 29 543 ₽.
Если получится ежемесячно в течение нескольких лет безболезненно для уровня жизни откладывать такую сумму, то ипотеку на 3 миллиона ₽ можно брать. За это время как раз можно накопить на первоначальный взнос.
В противном случае придётся либо уменьшать сумму кредита и искать более дешёвую квартиру, либо увеличивать срок кредита, чтобы уменьшить платеж.
Как выбрать размер первоначального взноса
Важно понимать: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процент по кредиту. Сейчас в банках можно найти предложения с минимальным первоначальным взносом в 10%. Но лучше вносить не менее 20% собственных средств от стоимости квартиры.
Ещё один плюс — при таком первоначальном взносе банки охотнее одобряют ипотеку. Они считают, если клиент сумел собрать такую сумму, то он не должен в будущем испытывать проблем с погашением кредита. При неблагоприятном сценарии, когда заёмщик не сможет платить по кредиту, банк легко сможет продать квартиру на 20% дешевле и вернуть свои деньги.
Как определить правильный срок кредита
От срока, на который заёмщик планирует брать кредит, зависит процентная ставка и размер переплаты. Чем больше срок, тем выше ставка. И чем меньше срок, тем меньше размер переплаты по кредиту, и наоборот.
При определении срока стоит исходить из суммы ежемесячного платежа. Он должен быть комфортным. Чтобы заёмщик мог безболезненно платить по ипотеке, платёж должен быть не больше 30% от совокупного дохода семьи.
Пример. Если 3 миллиона ₽ взять на 10 лет под 8,5%, то платёж составит 37 196 ₽; на 15 лет — 29 543 ₽, на 20 лет — 26 035 ₽, а на 25 лет — 24 155 ₽.
Видно, что наиболее низкий платёж — при сроке 25 лет. В то же время при таком сроке банку придётся отдать в итоге 7 246 906 ₽ (3 миллиона ₽ — основной долг и 4 246 906 ₽ — процент по кредиту). Если же взять ипотеку на 15 лет, то всего заёмщик выплатит 5 317 445 ₽ (3 миллиона ₽ — основной долг и 2 317 445 ₽ — проценты).
Переплата по процентам за лишние 10 лет составит 1 929 461 ₽. При этом разница в ежемесячном платеже будет незначительная — 5388 ₽. Цифры говорят сами за себя: лучше взять ипотеку на 15 лет и сэкономить значительную сумму.
Как выбрать вид ежемесячного платежа
Платежи по ипотеке могут быть либо аннуитетными, либо дифференцированными.
Дифференцированный платёж — способ погашения кредита, при котором основная сумма займа выплачивается равными долями, и процент начисляется на остаток задолженности. При дифференцированном платеже основная нагрузка приходится на начальный период кредитования. Размер платежа уменьшается от месяца к месяцу.
Аннуитетный платеж — способ погашения кредита равными долями. Заёмщик каждый месяц платит одну и ту же сумму — и так весь срок кредита. При аннуитетном платеже в первые месяцы кредита значительная его часть приходится на процент, а сумма долга меняется незначительно.
Сегодня большинство банков выдают ипотечные кредиты с аннуитетной формой платежа, и только единицы предлагают потенциальному заёмщику выбрать между аннуитетным и дифференцированным платежом.
Пример. При сумме кредита 3 миллиона ₽, сроке 15 лет и ставке 8,5% дифференцированный платёж в первый месяц составит 37 916 ₽. Каждый месяц он будет понемногу уменьшаться, и в последний месяц придётся заплатить 16 784 ₽. Ежемесячный аннуитетный платеж будет 29 543 ₽.
При дифференцированном платеже банку придётся заплатить 1 923 124 ₽ процентов, а при аннуитетном — 2 317 445 ₽.
Но несмотря на явную экономическую выгоду для заёмщика, дифференцированный платёж таит в себе опасность. В течение первых лет он будет превышать аннуитетный платёж, и это может быть фатальным при падении доходов: платёж станет неподъёмным и приведёт к сложностям с обслуживанием кредита. В нашем случае, если семья выберет дифференцированный платёж, то в первые годы ей придётся отдавать 38% от своих доходов — это значительные финансовые риски.
Какие документы нужно подготовить
Список документов для получения ипотеки похож у большинства банков. Его можно разбить на две группы: документы заёмщика и документы на приобретаемую недвижимость.
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
второй документ из списка, предложенного банком (лучше предоставлять загранпаспорт или водительское удостоверение);
для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет;
свидетельство о браке и брачный договор при его наличии — для супругов;
свидетельство о рождении детей (при наличии);
заверенная работодателем копия трудовой книжки;
справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
При наличии нескольких мест работы лучше предоставить данные по каждому из них (это позволит увеличить шанс на одобрение заявки). Стоит помнить, что срок давности всех предоставленных с работы документов составляет 30 дней с даты заверения.
Документы по приобретаемой недвижимости:
справка из БТИ с планом дома и оценкой стоимости квартиры;
отчёт аккредитованной оценочной организации, который отражает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Документы по приобретаемой недвижимости лучше начинать собирать после получения одобрения по ипотеке. Как правило, на поиск и аккредитацию объекта недвижимости отводится не менее двух месяцев с момента положительного решения по кредиту.
Какие дополнительные расходы могут возникнуть
При подготовке к получению ипотечного кредита также необходимо учитывать дополнительные расходы. Их можно разделить на две части: единоразовые и ежегодные.
Эти расходы придётся понести один раз при покупке квартиры в ипотеку. К ним относятся:
оплата услуг оценщика (до 10 тысяч ₽);
оплата риелтора (может быть как в виде фиксированной платы, так и в виде процента от стоимости недвижимости);
оплата госпошлины за регистрацию права собственности на ипотечную недвижимость (2000 ₽) и за регистрацию кредитного договора (1000 ₽), услуги нотариуса (при необходимости) (от 2000 ₽);
аренда банковской ячейки (при расчёте наличными) от 2000 ₽ или оплата комиссии банку (при безналичном расчёте).
Эти расходы придётся нести ежегодно. К ним относятся:
страхование жизни заёмщика (добровольная страховка, при отказе банк имеет право повысить ставку) ;
страхование имущества (ипотечной квартиры, обязательная страховка );
страхование титула (риск потери права собственности), оформляется только при покупке квартиры на вторичном рынке.
Некоторые банки не заставляют делать титульное страхование, хотя лучше оформлять его в течение первых трех лет. Оно позволяет защитить заёмщика от посягательств третьих лиц на купленную квартиру. Если после регистрации сделки в Росреестре появятся третьи лица, которым удастся оспорить право собственности в судебном порядке, добросовестный приобретатель получит компенсацию от страховой компании.
Как правило, стоимость ипотечного страхования составляет 1% от величины оставшегося кредита в год.
Выбрать полис можно в любой страховой компании, которая аккредитована в банке. Их список можно найти на сайте кредитной организации или получить в отделении. Стоимость страховки в разных компаниях может отличаться на 5 – 15 тысяч ₽.
Выбрать выгодную страховку
Ежегодные расходы необходимо учитывать при окончательном расчёте ежемесячного платежа. В противном случае в один месяц «неожиданно» придётся платить и ипотечный взнос, и страховку, что может стать непосильной ношей, и потребуется срочно занимать где-то деньги. Деньги на страховку стоит откладывать ежемесячно, отчисляя на эту цель 1/12 от её стоимости. Средства лучше хранить на доходной карте, которая начисляет проценты за хранение денег на карточном счёте, или банковском депозите.
Открыть карту с процентом на остаток
В нашем примере, если ежемесячно не откладывать на страховку 2500 ₽ (3 миллиона ₽ x 1% = 30 тысяч ₽ / 12 = 2500 ₽), то однажды придётся единоразово заплатить 59 543 ₽ (29 543 ₽ платёж и 30 000 ₽ страховка). Такой платёж может быть непосильным при совокупных доходах семьи в 100 тысяч ₽.
Выводы:
1. Первоначальный взнос стоит копить самостоятельно и ни в коем случае не брать на эти цели потребительский кредит. Лучше, чтобы сумма, которую будете ежемесячно откладывать на эти цели, была не меньше будущего ипотечного платежа.
2. Минимальный первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости недвижимости. В этом случае увеличивается вероятность получить одобрение банка и можно получить кредит с более низкой ставкой.
3. При расчёте расходов на ипотеку стоит учитывать единоразовые и ежегодные расходы. Средства на страхование лучше откладывать ежемесячно в пропорции 1/12 от стоимости страховки.