как построить дом в счет квартиры
Жилищная субсидия: кому положена и как ее получить
Сегодня для многих россиян вопрос улучшения жилищных условий является актуальным. Для тех, кто особенно остро нуждается в помощи, государство предусмотрело субсидию на приобретение жилья.
Рассказываем, кто может претендовать на господдержку и как ее получить.
Что такое жилищная субсидия
Жилищная субсидия представляет собой финансовую поддержку из бюджета федерального или местного уровня определенным группам населения на покупку квартиры. Помимо приобретения жилья, есть еще несколько видов субсидий: на оплату коммунальных платежей, безналичная и безвозмездная.
Жилищная субсидия представляет собой сертификат с определенным номиналом без права обналичивания, который имеет целевое назначение и ограниченный срок для ее использования. Сертификат по своей стоимости перекрывает только метры площади из расчета по нормативам, свыше этого гражданин оплачивает самостоятельно.
На что направить средства
Есть несколько вариантов использования жилищного сертификата:
Финансовая поддержка государства на покупку или строительство жилья в виде субсидии может быть использована один раз в жизни. Те, кто воспользовались полученным на эти цели сертификатом, не могут повторно претендовать на такого рода помощь.
Ряд категорий, имеющих право на субсидирование покупки жилья, определены федеральными законодательными актами. К группам граждан, которые вправе подать документы на получение государственной субсидии, относятся:
Все эти граждане могут обратиться за получением государственной помощи в форме жилищной субсидии, если на дату оформления заявления и предоставления документов они являются нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Условия для получения
Нормы, устанавливающие порядок выдачи субсидий на жилье, перечислены в региональных и федеральных нормативных документах. Согласно им, сертификат на приобретение квартиры могут получить те граждане, чья жилплощадь является меньшей по метражу из расчета норматива жилой площади на семью и не отвечает установленным требованиям. Также за помощью можно обратиться, если жилье является помещением в общежитии или коммунальной квартире и в ней проживают несколько семей в родственных отношениях.
Кроме того, претендентам на субсидию до момента получения сертификата нужно располагать собственным жильем, чтобы к моменту приобретения нового с добавлением государственных средств его продать. Не лишним будет иметь финансовые средства, которые потребуется добавить к сертификату, чтобы выплатить полную стоимость новой жилплощади. До момента получения жилищной субсидии лучше позаботиться о поиске подходящего жилья. Оно должно быть чистым с юридической стороны: не находиться в обременении, под залогом или арестом.
Претендентам на жилищную субсидию необходимо обратиться с заявлением и полным пакетом документов в специализированный центр, где работает комиссия по вопросу предоставления жилищной субсидии. Для получения субсидии нужно предоставить оригиналы и копии:
Как правило, комиссии работают при местных администрациях, а срок рассмотрения документов составляет примерно месяц. Если заявление одобряется, то семья становится в очередь на получение жилищной субсидии. В случае отказа документы возвращаются заявителю с указанием причины. После выдачи сертификата семье дается полгода на использование суммы, указанной в нем. Она перечисляется на банковский счет получателя субсидии, а затем переводится продавцу.
Как оплатить строительство загородного дома или коттеджа квартирой?
В последние годы, и даже десятилетия, установилась тенденция усиленного оттока городских жителей в загородную местность. Многие хотят жить в частном жилом доме, неподалеку от мегаполиса, но поближе к природе. Мечтают избавиться от бесконечных затоплений сверху, прекратить пережидать соседские ремонты с работающим перфоратором днем и ночью. Причины для того, чтобы построить дом/коттедж за городом, очевидны:
Этот список можно продолжать бесконечно. Однако не столь важен повод для переезда, гораздо существеннее получить ответ на вопрос: «Как построить дом – без денег, кредитов, ипотек?» Не попасть в кабалу к банкам. Оказывается можно.
Обменяйте квартиру на дом
Удивительно, но на рынке недвижимости существует необыкновенно интересная ситуация. Покупка земельного участка и постройка дома по стоимости может быть идентичной продаже квартиры в городе. Главное, все правильно рассчитать и не связаться с недобросовестными риелторами. Теперь многие строительные компании Екатеринбурга предлагают свои услуги в этом направлении.
Выбирая фирму, следует выяснить наличие у нее комплекта регистрационных, разрешительных документов, в том числе необходимых лицензий и допусков. У нее должно быть право не только возводить дома, но и прокладывать коммуникации, внутренние и наружные. В такой компании должны быть собственные профессиональные кадры, строительная техника или договора со специализированными субподрядными организациями.
Строительная компания «Ек-Дом» своевременно позаботилась обо всех тонкостях оформления соответствующих документов и является лицензированной компанией, предоставляющей весь комплекс строительных услуг.
Подготовительные этапы
Итак, вы решили построить дом и вместо денег оплату произвести квартирой. Участок под будущее строительство можете купить самостоятельно. Но чаще всего строительные компании предлагают выбрать из уже имеющихся у них площадок, в счет общей сметы. Ваша задача, проверить, нет ли у предлагаемого участка какого-либо обременения. Важный момент – все затраты по оформлению документов и оплате сторонних услуг фирма должна взять на себя.
Полный комплекс работ состоит из следующих этапов:
Процедура обмена
Оплата строительства дома квартирой выполняется одним из возможных способов. Первый из них, когда жилье выставляется на продажу, деньги от которой поступают на ваш расчетный счет. Согласно разработанному графику, он является приложением к договору подряда, вы вносите соответствующие суммы на счет фирмы-застройщика. После продажи квартиры вам должны предоставить временное жилье на заранее оговоренных условиях (обычно за счет подрядчика). Для решения вопроса места проживания, пока идет строительство дома, есть несколько вариантов. Можно договориться с покупателями на отсрочку выселения или пожить у родственников, знакомых.
Другой способ – менее выгодный, но более быстрый и удобный. По договору купли-продажи передаете свое жилье в собственность застройщику. По сути, продаете квартиру в Екатеринбурге компании, которая в скором будущем построит вам дом. Денежные средства в этом случае носят виртуальный характер. Просто продажная стоимость квартиры засчитывается в счет оплаты постройки домовладения. Делается зачет имеющегося жилья в Екатеринбурге. Данный вариант имеет значительный плюс – вы сохраняете прописку и имеете возможность проживать в своем жилище до сдачи в эксплуатацию нового дома.
При заключении подрядного договора нужно обязательно предусмотреть пункт о том, что указанная сметная стоимость строительства является фиксированной и никакие удорожания вас касаться не должны. Однако если сумма сметы превышает стоимость проданной квартиры, и вы с этим согласны, то составляется отдельный договор оплаты дополнительных расходов.
Процесс строительства
Фирма-застройщик приступает к строительству немедленно после того, как все формальности завершены или раньше. Комплект проектной документации содержит такой важный документ, который называется проект производства работ с графиками. Познакомьтесь с ним и сможете не только наблюдать за ходом работ, но также контролировать правильность и последовательность их выполнения. Так как оплатить строительство квартирой – это значит стать заказчиком в отношении постройки загородного дома.
По окончании выполнения комплекса работ, обусловленных договором, производится подписание акта приемки-передачи дома в эксплуатацию. Прежде чем подписывать этот документ, внимательно осмотрите постройку и проверьте качество выполненных работ. Завершающим этапом будет является соответствующее оформление Вашего права на приобретенную собственность и его регистрация в соответствующих инстанциях.
Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.
«Квартира в зачет» – что это?
Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.
Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.
Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.
Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.
Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.
Требования к вторичке
Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.
Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:
Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.
Как продать квартиру в счет новой
Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.
По шагам сделка происходила так:
Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.
Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.
Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.
Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.
Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.
Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.
Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.
Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.
Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.
Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.
После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.
Какие еще есть варианты
Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.
Рассрочка с самостоятельной продажей
В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.
Ипотека под залог
В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.
Проживание в квартире до сдачи дома
Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.
Плюсы и минусы схемы
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Примеры
Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.
INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:
МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.
Заключение
«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?
К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.
Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом
Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.
Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?
Прямой обмен
Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.
В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.
Тонкости сделки
Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.
Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.
В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.
Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.
Список документов
Загородный trade-in
Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.
Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.
Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.
После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.
Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.
Как я купил участок для строительства дома
И почему вообще решил строить его сам
Я давно хотел переехать за город.
В 2011 году я женился, через год появился первый ребенок. Жизнь в тесной хрущевке площадью 44 м² стала утомлять. Я задался целью решить эту проблему.
В итоге я решил построить дом. Причем не обычный, а круглый — купольный. О доме и стройке расскажу в следующей статье, а в этой — о том, как я выбрал и купил участок земли для него.
Расскажу вам свою историю. Готовьтесь, она длинная.
Критерии жилья нашей мечты
Мы с семьей жили в Москве в двухкомнатной хрущевке на пятом этаже. Общий метраж квартиры — всего 44 м², поэтому даже с одним ребенком нам было тесно. В тот момент с нами еще жила бабушка. Хотелось расшириться, но предложения на рынке столичного жилья были или унылы, или недостижимо дороги.
Переломным моментом для нас стала недельная поездка в Болгарию. Мы снимали там двухэтажный частный дом с четырьмя спальнями. А когда вернулись, поняли, что вся наша квартира — такой же площади, как одна гостиная в том доме. И мы решили, что хотим переехать в свой дом.
Сначала я искал готовое жилье. Критериев было несколько.
Не больше часа до работы. Я решил, что час — это максимальное время, которое я готов тратить на дорогу до работы. Поэтому искал стабильный общественный транспорт — метро или электричку — на котором можно было бы доехать от двери дома до любого вокзала или станции на Кольцевой линии за 45 минут. Еще 15 минут заложил на дорогу до офиса.
Чтобы облегчить поиск, я отметил на карте все возможные станции метро и железной дороги, от которых до Кольцевой линии можно добраться за разумное время. Дома смотрел в радиусе 1500 м от станции, если поездка занимала 30 минут. Если 45 минут — искал дома в радиусе 500 м от станции.
Финансовая доступность. В 2012—2013 годах я планировал уложиться в 4 млн рублей.
Жилая площадь от 80 м². Я хотел от двух до четырех комнат, большую кухню и удобную планировку, чтобы можно было и уединиться в отдельной комнате, и умещаться в общем пространстве с семьей и друзьями.
Нормальная инфраструктура. Это было необязательное требование, но все-таки хотелось бы иметь рядом с жильем магазин, школы и детские сады.
Почему мы не купили ничего готового
В 2012 году я искал жилье в Москве и ближайшем Подмосковье. Быстро понял, что купить частный дом с бюджетом 4 млн рублей нереально. Все, что нам нравилось, было либо очень дорого, например 30 млн за дом, либо очень уныло, например у свалки в Железнодорожном. Идею купить готовое мы отложили — и стали копить деньги.
К 2017 году бюджет поисков вырос до 12 млн рублей: 6 млн мы планировали выручить от продажи квартиры, еще миллион накопили, столько же готовы были дать родители. Остальную сумму я собирался брать в ипотеку.
Сначала думали купить таунхаус или дуплекс. Под этот бюджет посмотрели несколько вариантов.
Таунхаусы мы смотрели на Калужском шоссе. Те, что без ремонта, стоили от 7,8 млн рублей. Самые интересные — большие и с окнами на две стороны — стоили от 10,5 млн рублей. Но мы решили таунхаус не покупать — вот по каким причинам:
Мы отказались от этого варианта.
Дуплексы. В то время мой коллега собирался покупать квартиру побольше. Идея загородной недвижимости ему понравилась. Мы придумали купить дуплекс — это один дом с двумя отдельными входами для двух семей. В этом был смысл: друг друга мы знали, а иметь адекватных соседей за стеной — большой плюс.
Мы нашли трехэтажный дуплекс площадью 133 м² за 5,5 млн рублей в трех километрах от метро «Новокосино». Но довольно большой дом стоял всего на двух с половиной сотках земли. Окна выходили на бетонную стену соседнего дуплекса, до нее было всего шесть метров. Места на участке было смехотворно мало. От этого варианта мы отказались, а других подходящих не нашли.
Готовые дома недалеко от Москвы мы тоже смотрели. Но это были покосившиеся хибары или даже части старых домов. В зависимости от площади участка, места и ветхости дома они стоили от 3 до 9 млн рублей. Все, что стоило дешевле 12 млн рублей, было или недоделанным, или просто сомнительного качества. В общем, нам ничего не приглянулось.
Оставалось одно: купить землю и построить на ней дом по своему проекту. Так мы и решили поступить. Чтобы уложиться в 12 млн рублей, нужно было купить землю не дороже 3 млн. Остальные деньги мы оставили на стройку, потому что, по предварительным расчетам, в меньшую сумму было бы сложно уложиться.
Необходимо было сделать три вещи:
Мы делали это все одновременно. К моменту, когда я выставил квартиру на продажу, у нас уже были договоренности по проекту и участку.
Как мы продали квартиру
У нас была квартира на последнем этаже пятиэтажной хрущевки на Щелковском шоссе. Звукоизоляция была плохая — мы слышали все, что происходит у соседей. Один сосед постоянно курил в подъезде, и запах шел в нашу квартиру.
Но у нас был и плюс: состояние квартиры. Десять лет назад в ней сделали ремонт с заменой электрики и труб. Потом мы установили дорогие пластиковые окна и бризеры с фильтрами и подогревом — это такие приточные очистители воздуха. Незадолго до продажи сделали свежий косметический ремонт, небольшую перепланировку и усилили звукоизоляцию.
Продажа. Риелторы, с которыми я общался, утверждали, что наша квартира никому не нужна. По их словам, хрущевка на пятом этаже — это хлам, который мне надо продавать максимум за 4,8 млн рублей, из которых еще 200 тысяч нужно отдать за их услуги. Я решил попробовать продать квартиру самостоятельно. Тем более у нас был свежий ремонт, квартира выглядела хорошо, мы оставляли большую часть мебели, техники и кухню. Можно было заезжать и жить.
Для начала я создал заявку на «Циане». Платформа на основании статистики автоматически оценила нашу квартиру в 6,5 млн рублей. Я поставил цену в 6 млн рублей, хотя рассчитывал на 5,5 млн. Это была моя субъективная оценка нашей квартиры.
Сразу после публикации на меня посыпались звонки: риелторы предлагали свои услуги. Изначально я жестко отказывал, а потом стал предлагать такой вариант: вы можете приводить клиентов, но я не даю никаких обязательств работать именно с вами и буду продавать дальше сам.
мы получили за квартиру
Риелторы создали мне дополнительный поток покупателей. Просмотры активно шли, квартиру мы продали быстро. Сейчас я думаю, что поторопился и продешевил. С другой стороны, мне тогда уже срочно нужны были деньги на покупку участка.
Временное жилье
Поскольку мы продали свою квартиру, нам нужно было найти жилье в аренду. Это оказалось непросто. Мы выбрали 10 станций метро, от которых нам было бы удобно добираться до работы. Дальше отфильтровали варианты по площади и цене. Нашлось около 500 объявлений.
Из этих 500 вариантов мы выбрали те, что с приличным ремонтом, — осталось штук 10. В шести нам сказали, что не поселят семью с детьми. По одному адресу жила бойкая бабуля с чистым, но устаревшим ремонтом и гремящим холодильником ЗИЛ. По другому адресу квартира была ужасно грязной, особенно нас потряс слой жира вокруг плиты в 3 см толщиной. Из предпоследней мы уехали, потому что риелторы не договорились друг с другом и никто не смог нам ее показать. Осталась последняя квартира.
Как мы нашли проект дома
Участок и проект дома мы искали параллельно. Но так получилось, что с проектом определились раньше, чем купили землю.
Будущий дом я присматривал на сайтах с проектами. Минус такого варианта — не до конца понятно, сколько будет стоить готовый дом. На сайтах с проектами указывают цену только за проект — это значит, что в цену включены чертежи и расчеты для строительства, без стоимости материалов, доставки и работы. На сайтах застройщика цены также могут отличаться от финальных: там показана стоимость «черновой коробки». А ведь еще нужны стены, коммуникации, обустройство бойлерной с котлами и другие вещи.
Тогда я еще не знал, что проект отличается от готового дома минимум на 30%. Но на всякий случай уже на старте заложил дополнительные расходы.
Сейчас на рынке есть несколько технологий постройки. Я сразу отмел дома из сип-панелей — это такие панели-бутерброды из фанеры и утеплителя. Они дешевые, 100 м² стоят от 1 млн рублей в базовой комплектации. Нам этот вариант в целом не понравился, так как даже в демонстрационном образце было очень душно, а в пенопласте утеплителя могут поселиться грызуны.
Под кирпичный дом нужен хороший фундамент. Если неверно уложить фундамент, могут пойти трещины в стенах. Строится такой дом дольше всех. Я думаю, что это самый дорогой вариант «коробки»: около 3 млн рублей за 176 м² в базовой комплектации.
В итоге я выбрал проект каркасного дома. Он строится из деревянного каркаса, снаружи и внутри обшивается отделочным материалом — фанерой, вагонкой или сайдингом. Между каркасом и отделкой помещается утеплитель. Это один из самых дешевых вариантов: на момент, когда мы искали, он стоил от 1,5 млн рублей за минимальную комплектацию для круглогодичного проживания. Еще один плюс в том, что каркасный дом получается легким. Его можно строить на свайном фундаменте — это недорого и быстро.
Пока я выбирал технологию, послушал один подкаст, где рассказывали про каркасные купольные дома. По технологии это тот же каркасник, только полусферической формы. Меня эта идея зацепила. В феврале 2018 года мы посмотрели такой дом под Королевым. Проект выглядел необычно и очень нам понравился.
Купольный каркасный дом стоил дороже обычного. Дом диаметром 12 м стоил 4 млн рублей в базовой комплектации. В эту сумму входил свайный фундамент, каркас дома с утеплителем, отделка купола вагонкой изнутри, отделка гибкой кровлей снаружи, окна. В базовой комплектации внутри не было ни стен, ни коммуникаций — проводов и труб.
Вот почему я все-таки выбрал такой проект:
После нескольких встреч с застройщиком мы поняли, что весь дом обойдется нам минимум в 7,5 млн рублей. Помимо базовой комплектации нам нужно было еще 2 млн рублей на стройку и 1,5 млн на дополнительные вещи типа внутренних стен. В бюджет по дому мы укладывались, поэтому примерно в июне 2017 года решились строить купольный каркасный дом.
Как мы искали участок под купольный дом
Я изучал доски объявлений с учетом транспортной доступности. Отфильтровывал предложения по цене и размеру участка — и выезжал на реальный осмотр. Суммарно мы с женой ездили на просмотры десять раз. За один выезд просматривали несколько участков в одном районе.
Участки попадались двух видов:
Пока мы отслеживали рынок и искали варианты, почувствовали всю безысходность нашего положения. Предложений на рынке было очень мало, появлялись они редко и под наши критерии по цене, размеру и удаленности не подходили. Переплачивать мы были не готовы, а брать участок странной формы или в 50 км от Мкада не хотели. Риелторы помочь нам не могли: ничего нового они тоже не находили.
Вот мои советы тем, кто только начинает искать участок:
Как мы в итоге нашли участок
Участок, который мы в итоге купили, подвернулся нам примерно через полгода активных поисков. Это была земля в частном секторе Балашихи, на тихой улице с грунтовым покрытием. Некоторые соседи жили там постоянно, другие приезжали на выходные или только в летний сезон — как на дачу.
До метро пешком около 4 км, до станции железной дороги — 600 м. Школа в километре от участка, магазин — у станции. До Кольцевой линии можно доехать за 35 минут на электричке или за 45 минут с пересадкой на метро.
Сам участок тоже соответствовал всем моим критериям:
мы заплатили за участок
Мы отдали документы юристу на проверку, а также сравнили границы участка на бумаге — в кадастровом плане указаны его GPS-координаты — и в реальности. Оказалось, что границы не совпадают и соседей с двух сторон нужно будет подвинуть на 40 и 90 см соответственно. Это потенциально грозило разборками с соседями. Если оставлять как есть, то площадь нашего участка уменьшится.
Соседи были против того, чтобы что-то менять, но я решил все-таки поставить забор как положено. С одними соседями я выбрал компромиссный вариант: подвинул забор только на 20 см. У них участок всего 2,5 сотки, мой забор и так проходил почти вплотную к их дому. Вторая соседка ни в какую не хотела двигаться. Она вызвала инженеров, которые подтвердили нашу правоту. Но с этой стороны забора были заросли, и нас особо не заботил этот вид. Спустя год соседка за свой счет поменяла забор и поставила как нужно.
Сейчас я понимаю, что нам очень повезло. Длина фасада участка — 29 м. У меня есть своя парковка на несколько машин, а кому-то приходится парковаться у чужого забора. На участке было три вековых сосны и много плодовых деревьев. Цена в 3,8 млн рублей была чуть больше нашего бюджета, но мы решились на сделку.
Забегая вперед, скажу, что на момент въезда общий бюджет нашей затеи вместе с процентами по кредитам вырос до 14,5 млн рублей. Чтобы достроить дом, мне пришлось взять семь кредитов: ипотеку на землю, пять потребительских кредитов, которые я брал по мере необходимости, и еще один в виде рассрочки на мебель.