как проверить договор аренды земельного участка по номеру договора
Как проверить договор аренды
Один знакомый директор компании так долго искал помещение под офис, что, когда нашел, подписал договор не глядя. Все переехали и перевезли оборудование, а через два месяца арендодатель увеличил стоимость аренды вдвое. Оказывается, по договору так было можно.
Это продолжение серии статей об аренде, вот первые две:
Что пишут в арендном договоре
Представим, что у нас есть две компании: «Олимп» и «Офис плюс». «Олимп» сдает помещение, «Офис плюс» снимает его. Перед тем как въехать в помещение, они подписывают арендный договор.
Как в любом договоре, в договоре аренды есть существенные и дополнительные условия. По Гражданскому кодексу существенные условия — это те, без которых у договора нет законной силы.
В договоре аренды единственное существенное условие — это объект аренды. По желанию можно дописать еще два важных условия: помещение нельзя сдавать в субаренду или проводить капитальный ремонт.
В договоре могут быть дополнительные условия. «Офис плюс» прописывает способ оплаты, арендные каникулы, срок аренды. Без этих условий договор можно заключить, у него будет законная сила, но они нужны, чтобы перестраховаться в случае спорных ситуаций.
Прежде чем подписывать договор аренды, «Офис плюс» должен проверить каждый пункт. В договоре могут быть условия, из-за которых придется заплатить больше или внезапно остаться с вещами и сотрудниками на улице. Вот что нужно проверить:
А теперь о каждом пункте.
Проверить арендодателя
Первым делом «Офис плюс» проверяет, кто собственник помещения, которое сдает «Олимп», и кто подписывает договор.
Юрлицо арендодателя существует и работает: компания работает, не находится в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом есть в выписке из реестра юрлиц. Ее можно скачать на сайте налоговой:
В выписке нужно посмотреть, что компания не находится в процессе ликвидации. Иначе будет стоять такая отметка:
Второй момент: в выписке не должно быть отметки, что сведения о компании недостоверны:
Если «Офис плюс» находит в выписке одну из этих отметок, он не должна заключать договор аренды с «Олимпом». Имущество «Олимпа» перед ликвидацией продадут, и будет новый владелец. Договор аренды от этого не перестанет действовать, но новый владелец может пойти в суд для расторжения. Придется ходить по судам и тратить время.
Кто подписывает договор. По закону подписывать договор от имени юрлица может генеральный директор или сотрудник с действующей доверенностью.
Директору доверенность не нужна, но нужно проверить, что он правда директор. Для этого тоже нужна выписка из реестра юрлиц.
По некоторым сделкам директор не может принимать решения сам, ему нужно согласие всех участников компании. Иначе может получиться, что он сдаст помещение, но договор будет недействителен. Участники скажут, что согласия на аренду не давали, и арендатору придется съехать.
Информацию о полномочиях директора можно подтвердить в уставе. Устав — открытый документ. Если «Офис плюс» попросит его посмотреть, «Олимп» не может отказать.
Насторожить должна вот такая фраза:
«Генеральный директор от имени общества совершает сделки, если их стоимость не не превышает 2 000 000 рублей» «
Мы для примера взяли 2 000 000 рублей, но сумма может быть любая. Если она обозначена и стоимость аренды по договору больше этой суммы, директору нужно одобрение других участников.
Перед подписанием договора аренды директор «Офиса плюс» попросил учредительные документы «Олимпа».
Арендная плата — 230 000 рублей в месяц, договор на 11 месяцев. По уставу директор «Олимпа» не может подписывать договоры на сумму больше, чем 2 000 000 рублей, а сумма сделки 2 530 000 рублей.
Поэтому директор «Офис плюс» попросил протокол собрания участников с одобрением договора. Без одобрения договор был бы недействителен.
Проверка доверенностей по реквизитам на сайте федеральной нотариальной палаты
Если договор подписывает сотрудник, у него должна быть доверенность, лучше нотариально заверенная. Но даже с нотариально заверенной доверенностью есть риски: она может быть уже отозвана или неподлинная. Это можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты:
Кому принадлежит помещение. Если кто-то предлагает снять помещение, еще не значит, что он собственник. Он мог тоже снять помещение, а потом сдавать его в субаренду. Например, «Олимп» снял помещение в десять комнат, но две комнаты стоят пустыми, и он приглашает туда «Офис плюс».
Чтобы убедиться, что арендодатель — собственник помещения, нужна выписка из реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее проверить, нужно попросить арендодателя получить выписку в Росреестре или МФЦ. Выглядит она так:
В выписке из ЕГРН «Офис плюс» проверяет пункты с первого по четвертый:
До 15 июля 2016 года вместо выписки выдавали свидетельство о праве собственности.
Если арендодатель работает по договору субаренды, у него должно быть разрешение от собственника. Иначе договор может быть расторгнут по решению суда. «Офис плюс» должен попросить разрешение от «Олимпа». Оно может быть в договоре аренды с собственником или отдельным письмом. Формулировка такая:
«Арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и делать всё, что предусмотрено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Согласия от арендодателя на это не нужно».
Если в договоре такого нет, просите письмо с согласием собственника помещения. Вот пример такого письма:
В письме нужно указать арендатора, арендодателя и объект аренды. Субарендатора указывать необязательно. В нашем случае упоминания об «Офисе плюс» в согласии не будет.
Описание помещения
В договоре подробно описывают помещение, на языке юристов это называется объектом аренды. В описании должны быть:
Всё это должно совпадать с техническим паспортом помещения. Помещение должно быть описано так, чтобы по описанию его можно было найти:
Сжатая формулировка
Безопасная формулировка
Помещение, общей площадью 100 м² (сто квадратных метров), в бизнес-центре «Крымский вал»
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 3-м этаже здания по адресу: 119049, Москва, Крымский вал, дом 3, строение 2, кадастровый номер здания 77:07:0002309:10980.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1999-6788 от 20 мая 1999 года., свидетельство о государственной регистрации № АА 009675 от 20 мая 1999 года.
Раньше суды признавали договор недействительным, если помещение описано недостаточно подробно. Но Высший арбитражный суд объяснил так: если можно доказать, что арендодатель пользовался помещением, договор нельзя признать недействительным. Иными словами: если арендодатель смог найти помещение и работать в нем — значит, с описанием всё было в порядке.
Мы рекомендуем проверить, чтобы помещение было описано как можно подробнее.
Срок и повышение стоимости
Обычно договор заключают на одиннадцать месяцев. По закону договоры на больший срок нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет недействительным. Для регистрации нужно подготовить большой пакет документов и заплатить пошлину на 22 000 рублей. Сейчас мы не будем касаться этой темы, опишем ее в другой статье.
Можно вообще не писать срок, тогда договор будет считаться бессрочным и регистрировать его не нужно. Если срок договора — более года, важно проверить, как будет меняться стоимость аренды.
В законе написано, что стоимость можно менять, но не чаще одного раза в год.
«Офис плюс» заключил бессрочный договор аренды с «Олимпом». Стоимость аренды — 130 000 рублей в месяц.
«Офис плюс» обосновались, построили шоурум. Прошло два года, и «Олимп» решил увеличить арендную плату в два раза. «Офис плюс» оказался перед выбором: потратить деньги на переезд и новый шоурум или платить в два раза больше.
Изменение арендной платы можно описать как угодно, главное — чтобы это было понятно. Можно, например, сделать таблицу:
Срок аренды
Стоимость арендной платы в месяц, рублей
1 февраля 2018 — 1 февраля 2019
2 февраля 2019 — 2 декабря 2019
Не обязательно описывать точно так. Главное, чтобы было понятно, как меняется стоимость аренды. Вот выдержка из реального договора:
Вместо таблицы и точных сроков для изменения стоимости аренды можно придумать формулу. Например, такую: 100 000 * k, где k — коэффициент изменения аренды.
Срок аренды
Изменения стоимости аренды с коэффициентом k, рублей
01 февраля 2018 — 01 января 2019
1 * 100 000 = 100 000 ₽
2 января 2019 — 2 декабря 2019
1,2 * 100 000 = 120 000 ₽
1,4 * 100 000 = 140 000 ₽
Бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент. Для этого нужно отправить второй стороне уведомление за три месяца. В договоре можно указать другой срок отправки уведомления.
Арендная плата
Прежде чем подписывать договор, «Офис плюс» проверяет, что входит в арендную плату и на какой системе налогообложения работает арендодатель.
Арендная плата обычно складывается из трех частей:
Если это не описать, могут возникнуть дополнительные расходы. Арендодатель будет настаивать на оплате, а арендатор будет отказываться платить. Если дело дойдет до суда, он скорее всего будет на стороне арендодателя.
Перед заключением договора «Офису плюс» нужно узнать систему налогообложения «Олимпа». Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС:
«Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля».
Если не выделить сумму НДС в договоре, арендодатель сможет выставлять счета с суммой аренды и прибавлять НДС сверху. То есть договорились на офис за 100 000 рублей, а придется платить 118 000 рублей.
Доказывать, что сумма из договора уже включает НДС, придется в суде. Причем суд может как согласиться с этим, так и отказать. Такие прецеденты уже есть.
Кроме суммы аренды в договоре должны быть такие условия:
Можно пользоваться такой формулировкой:
«Арендная плата начисляется со дня, когда арендодатель передал арендатору помещения по акту приема-передачи, и до конца действия договора.
Арендатор платит арендную плату на месяц вперед не позже 5-го числа текущего месяца. Например, оплату за сентябрь нужно перечислить до 5 сентября.
Арендный платеж за каждый неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней, в течение которых пользовались арендованными помещениями».
Закон никак не ограничивает в формулировках, но описать стоимость нужно как можно подробнее.
Арендные каникулы
А теперь о приятном. Если «Офис плюс» решит сделать ремонт и в это время не будет пользоваться помещением, он может не платить аренду. Это арендные каникулы, и их нужно прописать в договоре.
Если арендатор и арендодатель договорились, что арендатор месяц красит стены, перевозит мебель и не платит арендную плату, в договоре это можно описать так:
«Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».
Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.
«Стронг» арендовал помещение под магазин. Он договорился с арендодателем, что три месяца будет делать ремонт без арендной платы.
Во втором квартале «Стронг» указал арендную плату в своих расходах в декларации по налогу на прибыль. Налоговая потребовала предоставить подтверждающие документы.
Когда налоговая получила договор аренды и узнала об арендных каникулах, она посчитала, что для «Стронга» — это доход, потому что он безвозмездно пользуется помещением. С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль. «Стронг» возмутился, пошел в суд и проиграл.
Высший арбитражный суд с налоговой согласился и выпустил разъясняющее письмо: безвозмездные имущество или услуга считаются внереализационным доходом. С этой суммы нужно заплатить налог на прибыль.
Обеспечительный платеж
Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж — на сайте «Дела»
«Олимп» может попросить у «Офиса плюс» заплатить обеспечительный платеж. Это страховка на случай, если «Офис плюс» нарисует на стенах неприличные надписи во время корпоратива, зальет соседей на нижнем этаже или как-то еще испортит помещение.
Арендодатели обычно обещают возвратить обеспечительный платеж после окончания срока аренды. Но на деле чаще берут его себе. Что написать в договоре, чтобы вернуть депозит, мы описали в другой статье «Дела».
Неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения — элементы помещения, которые арендатор сделал и не сможет забрать при переезде.
«Офис плюс» сделал дополнительный туалет для сотрудников. При переезде компания не сможет забрать туалет с собой, поэтому должна договориться с «Олимпом» об улучшениях. Без разрешения делать туалет нельзя, иначе «Олимп» может потребовать убрать туалет или расторгнуть договор.
Любое изменение помещения без согласия арендодателя может привести к расторжению договора.
В законе написано, что арендатор может вернуть деньги за эти улучшения. Для этого арендатор и арендодатель договариваются об улучшениях и прописывают их в договоре. Формулировка может быть такой:
«Арендатор письменно уведомляет арендодателя об улучшениях помещения и прикладывает примерное описание и планируемые сроки работ.
Арендодатель за семь календарных дней со дня получения уведомления письменно сообщает арендатору о своем согласии или возражениях.
Если арендодатель согласился на улучшения, арендатор может согласовать, как будет делать улучшения, и направить арендодателю перечень строительно-монтажных работ. В перечне арендатор указывает цены улучшений. Этот документ — неотъемлемая часть договора. Его должны подписать арендатор и подрядчик».
В договоре могут быть описаны дополнительные условия возврата стоимости при расторжении договора. Например, если арендатор сам захочет расторгнуть договор, то стоимость может не возвращаться.
Досрочное расторжение
В законе описаны причины, по которым арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор:
Отчет о земельном участке
Информационный портал проверки объектов недвижимости перед покупкой
Сервис работает круглосуточно
Официальная
цифровая печать ( ЭЦП )
Работаем
по всей России
Гарантия возврата
средств в случае
сбоя системы
Среднее время обработки 10 минут
Преимущество сервиса заключается в коротком сроке ожидания отчета об объекте недвижимости с момента подтверждения заказа до получения готового результата на электронную почту.
Информация из официальных баз данных
Согласно п. 5 ст. 7, п. 1 ст. 62 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), являются общедоступными и предоставляются по запросу любых лиц. Публичные данные таких сведений гарантируется п. 1 ст. 8 ГК РФ Гражданского Кодекса РФ.
Экономия при покупке пакета выписок
Часто заказываете отчеты об объекте недвижимости?
Сервис дает возможность приобретения пакетного предложения и получения выгодной скидки до 85%.
Как получить отчет о недвижимости?
Укажите точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер, сервис отобразит данные из официальной базы, проверьте корректность информации по найденному объекту, заполните Ваши контактные данные.
Стоимость отчета о недвижимости 300 руб. (при покупке пакета отчетов стоимость составит от 70 руб. за один). Произведите оплату удобным для Вас способом с помощью безопасного сервиса платежей WalletOne.
03. ожидание ответа
Формирование запроса к базе ЕГРН, среднее время ожидания ответа от 10 минут до 3-х часов (максимальное время ожидания 24 часа зависит от загруженности базы данных).
04. Получение заказа
После получения официального ответа, на указанную Вами электронную почту придет файл с отчетом об объекте недвижимости, подтвержденным ЭЦП (электронно цифровой подписью) и смс-оповещение на указанный номер телефона. Подлинность подписи можно проверить на сайте Госуслуг.
Образцы отчетов о недвижимости
Пакетные предложения
5 отчетов 1250 руб.
250 руб. за 1 отчет
10 отчетов 2000 руб.
200 руб. за 1 отчет
30 отчетов 5100 руб.
170 руб. за 1 отчет
50 отчетов 7500 руб.
150 руб. за 1 отчет
100 отчетов 10000 руб.
100 руб. за 1 отчет
200 отчетов 14000 руб.
5 отчетов 1250 руб.
250 руб. за 1 отчет
10 отчетов 2000 руб.
200 руб. за 1 отчет
30 отчетов 5100 руб.
170 руб. за 1 отчет
50 отчетов 7500 руб.
150 руб. за 1 отчет
100 отчетов 10000 руб.
100 руб. за 1 отчет
200 отчетов 14000 руб.
Реестр онлайн. Проверка земельного участка
Приобретая в собственность земельный участок, важно понимать, что его проверка так же обязательна и необходима, как проверка квартиры или дома. В проведении подобного рода сделок существует множество подводных камней, для обеспечения их успешного проведения необходим отчет об объекте недвижимости.
Риски, часто встречающиеся при покупке земельного участка:
Как узнать о задолженности по арендной плате за муниципальные участки земли в Подмосковье
Арендаторам земельных участков на территории Московской области, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для различных целей может понадобиться справка об отсутствии у них задолженности по арендной плате. В этом документе содержится информация о наличии задолженности и ее размерах. О том, кто может получить данную справку, и какие документы необходимо для этого подготовить, читайте в материале портала mosreg.ru.
Кто может получить услугу
Услуга по выдаче справки о наличии/отсутствии задолженности по арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, предназначена как для физических, так и для юридических лиц, а также для индивидуальных предпринимателей.
Порядок и сроки оказания услуги
Данную услугу оказывает Комитет по управлению муниципальным имуществом того или иного муниципального образования. Получить данную услугу можно, оформив электронное заявление с помощью регионального портала государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ). Портал также позволяет отслеживать статусы рассмотрения заявления через «Личный кабинет».
Максимальный срок оказания услуги составляет три рабочих дня. Регистрация заявления и комплекта документов производится за один день. Результатом оказания услуги является справка о наличии/отсутствии задолженности по арендной плате за земельные участки. В виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица, она направляется в личный кабинет заявителя на портале госуслуг.
Необходимые документы
Чтобы получить услугу, необходимо заполнить соответствующее заявление. В нем нужно указать ФИО заявителя, паспортные данные, а также ЕГРЮЛ/ЕГРИП юридического лица или индивидуального предпринимателя, если они являются заявителями. Также физические лица должны указать свое место жительства, а юридические – адрес организации. Кроме того, необходимо внести в заявление кадастровый номер участка, а также все данные по договору аренды на него. Также необходимо представить документ, удостоверяющий личность.
Если за услугой обращается представитель заявителя, то необходим документ, подтверждающий его полномочия. Доверенность должна быть оформлена в соответствии с требованиями законодательства и содержать следующие сведения:
— ФИО лица, выдавшего доверенность;
— ФИО лица, уполномоченного по доверенности;
— данные документов, удостоверяющих личность этих лиц;
— объем полномочий представителя, включающий право на подачу заявления о предоставлении муниципальной услуги;
— дата выдачи доверенности;
— подпись лица, выдавшего доверенность.
Дополнительно заявителем может быть представлен договор аренды земельного участка, заключенный до 1998 года.
Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2021 году
Договор аренды и регистрация в Росреестре – эти понятия будут взаимосвязаны, если речь идет о долгосрочной передаче объекта во временное пользование. Исходя из целей сторон, можно арендовать целое здание, отдельные помещения и даже их части. Все условия договора определяют стороны сделки. Для регистрации необходимо сдать документы в Росреестр или МФЦ. После завершения процедуры в ЕГРН внесут данные о временном обременении права собственности.
Читайте в статье, когда и зачем проводится регистрация договора аренды в Росреестре, какие документы нужно подготовить арендатору и арендодателю, как согласовать условия сделки.
Суть аренды простыми словами
Чтобы заниматься коммерческой деятельностью можно построить или купить здание, либо арендовать существующий объект. Строительство и покупка будут эффективны, если у компании есть свободные средства. Срок окупаемости таких инвестиций может составлять несколько десятков лет. Поэтому для большинства предприятий эффективнее будет арендовать здание или помещение, соответствующее видам деятельности.
Суть аренды заключается в передачи объекта или его части во временное пользование арендатору. Вот основные нюансы, связанные с заключением таких сделок:
Нельзя заставить кого-либо арендовать определенный объект или подписать договор на определенных условиях. Пока обе стороны не достигнут договоренностей по всем условиям сделки, они не подпишут договор. В сложных случаях лучше привлекать к переговорам и подготовке документов юристов.
Комментарий юриста. Арендовать можно объект практически с любым целевым назначением – под офисы, под торговую или производственную деятельность, под склад, с другими целями. Об этом обязательно указывается в договоре. Если арендатор планирует вести деятельность, не соответствующую целевому назначению объекта, можно пройти процедуру его изменения.
С основными условиями договора аренды на объект недвижимости можно ознакомиться в таблице ниже.:
| № п/п | Условия договора аренды | Описание |
| 1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
| 2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, либо при неопределенном сроке действия, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
| 3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
| 4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Цель регистрации договора аренды в Росреестре
Государство контролирует и ведет учет всех сделок с недвижимостью. С этой целью Росреестру переданы полномочия по ведению ЕГРН, регистрации договоров, обременений. Аренда тоже является сделкой с недвижимостью. Но ее нужно регистрировать только в случае, когда срок временного владения объектом превышает 1 год.
Регистрация арендных договоров проводится со следующими целями:
Отметим, что временное обременение вводится, чтобы объект было нельзя повторно сдать в аренду. На возможность продажи другим лицам обременение никак не скажется. Если арендованный объект будет продан, условия временного пользования для арендатора не изменятся.
Варианты заключения договора аренды
Для подготовки договора и согласования его условий применяются нормы ГК РФ (скачать). Для регистрации необходимо руководствоваться Законом № 218-ФЗ (скачать). Это два основных нормативных акта, которые нужно учитывать сторонам сделки. Ниже расскажем о классификации аренды, которая будет важна для заключения договора и его регистрации в Росреестре.
По срокам действия
Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:
Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.
Включение в договор пункта о неопределенном сроке аренды позволяет избежать регистрации. Но в этом случае возникнут дополнительные сложности при расторжении договора и возврате объекта. В частности, собственнику придется подавать уведомление о прекращении договорных отношений в разумный срок. Такой может определяться договором. Если в документе нет пункта о сроке направления уведомления, такой период обычно составляет 30 дней.
По видам объектов
Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:
Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.
Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.