как разделить договор социального найма на две квартиры
Как разделить договор социального найма на две семьи?
Как разделить договор социального найма на две семьи?
Ответы на вопрос:
По общему правилу в составе семьи учитываются все лица, прописанные в одной квартире, а также супруги и несовершеннолетние дети, независимо от места жительства.
Но, если указанные граждане считают себя разными семьями, данное обстоятельство должно быть подтверждено документами. Ими могут быть договоры социального, коммерческого наймов или договор безвозмездного пользования, на основании которых граждане вселены в жилое помещение.
Кроме того, проживание в отдельной квартире двух разных семей может быть подтверждено вступившим в законную силу решением суда об установлении данного факта. Доказывается это, как правило, свидетельскими показаниями – ведение отдельного хозяйства, отдельный заработок и т.д.
Отдельный лицевой счет открывается только на изолированную комнату, а никак не на часть комнаты, смежные комнаты, подсобные помещения.
Параметры изолированной комнаты должны быть следующими:-ширина комнаты не менее 2 м;-единственный вход в комнату шириной не менее 70 см;-расстояние от окон до стены противоположного здания не менее 3 м;-окно (окна) комнаты не должны выходить в замкнутый дворик размером до 5 х 5 м и менее.
Изолированные комнаты при разделе лицевого счета распределяются между семьями по соглашению о порядке пользования квартирой, которое заключается между членами семьи в добровольном порядке.
В этом случае вам следует подать заявление и необходимые для раздела документы в Управление муниципального жилья своего административного округа. Если же такое соглашение не достигнуто, то распределение идет исходя из доли каждого члена семьи, где доля определяется путем деления жилой площади всей квартиры на количество человек, зарегистрированных в этой квартире. При этом доли каждого члена семьи признаются равными. В этом случае раздел лицевого счета производит суд, и вы должны предоставить копию решения суда в жилищную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы открыть отдельные лицевые счета и изменить договор найма.
После этого вы свободно можете приватизировать свою комнату, а в дальнейшем распорядиться ею по своему усмотрению, не спрашивая согласия на то соседей по ставшей уже коммунальной квартире. После этого Вы можете попробовать встать на очередь на улучшение жилищных условий.
Нотариус Москвы Агафонова Ирина Викторовна
Московская городская нотариальная палата
Две квартиры по одному договору социального найма.
Две квартиры по одному договору социального найма.
Предоставление гражданам по договору социального найма жилых помещений взамен расположенных в домах, подлежащих сносу, а также в порядке улучшения жилищных условий иногда сопровождалось решением жилищного органа предоставить на семью не одну изолированную квартиру, а две и более, причем по одному договору социального найма. Это связано с тем, что в отдельных случаях для семьи данного состава и численности в жилищном фонде социального использования просто не было квартиры, площадь которой позволяла бы обеспечить такую семью по норме предоставления, а разделение семьи и предоставление двух и более квартир по самостоятельным договорам социального найма также не представлялось возможным, так как предоставление одной части семьи квартиры получалось менее нормы предоставления, другой части – с большим превышением этой нормы. Впоследствии из-за такого подхода к предоставлению жилья у граждан стали возникать серьезные проблемы.
Обычный пример. На семью из пяти человек (супруги и их дети: сын и две дочери) были предоставлены в порядке улучшения жилищных условий две двухкомнатные квартиры. Выдан один ордер, в котором указывалось, что предоставляется отдельная квартира из двух комнат, при этом в адресе предоставляемой квартиры номер квартиры указан двойной, соответствующий номерам двух отдельных двухкомнатных квартир. На основании ордера оформлен один лицевой счет как на одну квартиру, наниматель и члены его семьи были зарегистрированы по месту жительства, адрес которого содержал двойной номер квартиры. Сложилась ситуация при которой по инвентаризационному учету БТИ существует две изолированные двухкомнатные квартиры, а по учету жилищных органов – одна с двойным номером. Прошли годы, состав семьи изменился и в этой «двойной квартире» право пользования приобрели или сохранили четыре человека: две сестры, брат и несовершеннолетняя дочь одной из сестер. Между ними сложился порядок пользования: одна из сестер с несовершеннолетней дочерью пользуются одной квартирой, второй – соответственно брат и другая сестра, для которых возник вопрос приобретения каждым отдельного жилья. Все они обратились в жилищный орган с заявлением о заключении отдельных договоров найма в отношении каждой квартиры, чтобы получить возможность их приватизировать как отдельные квартиры и в дальнейшем не зависеть друг от друга в части реализации своих жилищных прав.
На первый взгляд этот естественный и простой вопрос на деле оказался сложным. Жилищный орган отказал в просьбе, ссылаясь на то, что требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма жилого помещения не предусмотрено законом и поэтому удовлетворению не подлежит.
Суть проблемы заключается в следующем.
В соответствии со ст. 86 действовавшего ранее Жилищного кодекса РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное помещение (комната). Споры, возникавшие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешались в судебном порядке.
Пользуясь данным положением закона, граждане, занимавшие жилые помещения на условиях социального найма в домах, подлежащих сносу, делали свои квартиры коммунальными чаще всего в целях получения отдельных квартир в связи со сносом дома. В 2000 – 2005 г.г. это явление приобрело массовый характер, что было не в интересах, в частности, г. Москвы, так как ситуация требовала значительного жилого фонда для переселения граждан.
Законодатель учел этот момент при принятии в 2005 г. Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым положения об изменении договора социального найма теперь изложены следующим образом: граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Как видно, закон уже не предусматривает заключение отдельного договора социального найма по требованию кого-либо из нанимателей.
Для более точного понимания указанного положения закона Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» было дано разъяснение, согласно которому Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма, в связи чем требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.
Очевидно, что приведенное изменение правового регулирования в этой части было направлено исключительно на пресечение возможности создания коммунальных квартир на основе занимаемых гражданами квартир на условиях социального найма.
Однако ни законодателем, ни Верховным Судом РФ не было учтено, что имели место ситуации, когда семьям на условиях одного договора социального найма предоставлялись две или даже три отдельные изолированные квартиры, в случаях, если семье конкретного состава и численности не могла быть предоставлена одна квартира соответствующего размера.
Есть ли возможность решения указанной проблемы в судебном порядке, учитывая приведенное разъяснение Верховного Суда РФ, суть которого сводится к категорическому недопущению заключения отдельных договоров социального найма?
Такая возможность есть, подтверждением чему может служить решение суда по иску нанимателей «двойной квартиры» в приведенном выше примере. Иск был удовлетворен судом первой инстанции, решением постановлено обязать жилищный орган заключить отдельные договоры социального найма в отношении каждой квартиры: один – с братом и сестрой, второй – с другой сестрой и её несовершеннолетним ребенком.
Это решение суда на начальном этапе было отменено, впоследствии вынесено другое решение, которым в иске было отказано, дело рассматривалось во всех инстанциях. В итоге Верховный Суд РФ отменил все состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе первое решение суда, которым иск был удовлетворен.
Основания этого первого решения по делу, отраженные в мотивировочной части решения, могут служить практическим примером для тех, кто столкнулся с подобной проблемой и намерен решить её в судебном порядке. Эти основания следующие.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
В силу п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии со ст. 62 Жилищного кодекса РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилых помещений истцам, предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Принимая во внимание обстоятельства дела и указанные нормы права, суд пришел к выводу, что по смыслу закона, предоставление по одному договору социального найма двух и более отдельных квартир законом не допускалось и не допускается. Множественность жилых помещений, которая может являться предметом одного договора социального найма, допускается только в отношении комнат, являющихся частью квартиры или жилого дома.
Судом в решении также обращено внимание на то, что в качестве единого предмета договора социального найма две отдельные квартиры в совокупности не обладают признаком изолированного жилого помещения.
Основываясь на приведенных выводах, суд в решении указал, что в данном случае возможно заключение отдельных договоров найма с истцами.
Несмотря на имеющуюся судебную практику, жилищные органы, в ведении которых находятся вопросы заключения договоров социального найма, исходят из того, что в отношении заключения отдельных договоров социального найма существует императивный запрет, даже в отношении тех случаев, когда граждане на условиях одного договора социального найма занимают две и более отдельные изолированные квартиры.
С одной стороны, очевидна незаконность предоставления на условиях социального найма одной семье двух и более отдельных изолированных квартир с оформлением одного лицевого счета как на одну квартиру (без перепланировки и переустройства), с другой стороны, жилищный орган не может по какой-то причине индивидуально разрешать вопросы о заключении договоров социального найма в отношении каждой квартиры в указанной ситуации, хотя для этого есть все законные основания, появление коммунальной квартиры (квартир) в этих случаях не происходит, тем более, если после такого оформления граждане не становятся нуждающимися в жилых помещениях.
Жилищные органы также не принимают во внимание, что указанные выше положения правового регулирования исключают только заключение отдельного договора по требованию кого-либо из нанимателей, но не исключают этого по соглашению сторон.
Таким образом, решение данной проблемы возможно только в судебном порядке и такое решение должно быть положительным, учитывая приведенный в настоящей статье пример решения суда первой инстанции, с которым согласился Верховный суд РФ.
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.
Как разделить муниципальную квартиру между родственниками
Муниципальная квартира – это жилое помещение, предоставленное гражданину ввиду прохождения им службы в муниципальных или иных органах, а также в рамках договора социального найма.
Правом на проживание в таком жилье вместе с лицом, которому изначально предоставлено жилье, обладают и все его родственники. Однако нередко в дальнейшем возникают конфликты между проживающими вместе членами семьи, которые ведут к невозможности совместного использования муниципальной квартиры.
Чаще всего конфликт возникает:
И стороны конфликта задумываются – как разделить муниципальную квартиру между родственниками и можно ли это сделать?
Порядок раздела муниципального жилья
В связи с тем, что муниципальная квартира находится не во владении жильцов, а государства, то ее раздел в том же порядке что и недвижимость, принадлежащую физическим лицам на основании индивидуальной собственности, является невозможным. Исходя из этого, существует лишь несколько вариантов разделения упомянутого жилья, а именно, обмен на иную муниципальную квартиру или проведение приватизации.
Вариант обмена хоть в теории и является возможным, на практике представляется практически нереальным. В случае если жильцы по тем или иным причинам больше не имеют возможности или желания совместно проживать в одной муниципальной квартире, последние могут провести ее раздел на две других, но меньшего размера.
С этой целью всем проживающим в спорной недвижимости необходимо прийти к общему мнению о возможности проведения данной операции и, в случае достижения взаимного согласия, можно будет приступить к поиску подходящей жилплощади.
Теоретически, раздел одной двухкомнатной муниципальной квартиры на две однокомнатных является возможным, однако, согласно практике, приобрести подходящий вариант жилья в нужном районе чаще всего не представляется возможным.
Спрос на указанные квартиры настолько велик, что при их освобождении любая аналогичная недвижимость отходит во владение новым жильцам. Учитывая текущий порядок вещей, для проведения обмена заинтересованным лицам должно очень сильно повезти. Но чаще всего этого не происходит и гражданам приходится использовать другой, более практичный вариант — приватизацию.
Пример. Вариант обмена может быть реализован в случае если повзрослевшие дети, проживающие вместе с родителями в двухкомнатной муниципальной квартире, решили начать самостоятельный образ жизни и переехать. С этой целью необходимо найти две однокомнатные квартиры и обратиться в муниципальные органы с соответствующим заявлением. При получении положительного ответа на ходатайство, действующие договора аренды теряют свою актуальность и правовую значимость, а вновь подписанные — вступают в законную силу. После проведения данной процедуры жильцы могут переселиться в новые квартиры.
Раздел через приватизацию
Процесс разделения муниципальной квартиры между родственниками путем приватизации отличается не только своей актуальностью, но и является наиболее легко реализуемым.
Суть указанной операции заключается в том, что:
К сожалению, не всегда жильцы муниципальной квартиры готовы найти компромисс в вопросе приватизации такого жилья.
Таким образом, если один из жильцов совершит оплату полной стоимости муниципальной недвижимости в самостоятельном порядке, то, с большей вероятностью, последний заявит право на единоличное владение таким жильем, что может вызвать недовольство остальных жильцов. В случае возникновения подобной ситуации и возникает целесообразность в решении возникшего спора в судебном порядке или путем заключения добровольного соглашения.
Пример. Жители квартиры, принадлежащей муниципалитету, пришли к соглашению о ее приватизации. Каждая из сторон такого договора внесла одинаковую сумму, предназначенную для переведения оговоренной жилой недвижимости в статус приватизированной. После проведения указанных действий собственники жилья имеют право продать его, а полученную прибыль поделить на договорных началах. Еще одним вариантом является выкуп одним собственником доли от части квартиры, принадлежащей второму и стать полноправным владельцем спорного жилья.
Также для приватизации необходимо получить отказ от реализации права на приватизацию от всех лиц, имеющих право на долю в квартире, но не готовых его реализовать. Если у таких лиц нет возможности принять участие в приватизации, но есть желание, они могут оформить доверенность на приватизацию.
Можно ли разделить муниципальную квартиру через суд?
Для проведения процесса приватизации муниципальной квартиры в первую очередь необходимо получить согласие всех жильцов на осуществление данной операции или же отказ таких лиц, в случае если последние не изъявляют подобного желания. Оба указанных случая, как правило, не вызывают особых осложнений.
При положительной реакции на приватизацию, граждане вносят платёж, необходимый для переведения жилья в статус приватизированного, получают соответствующие доли, а также право на распоряжение указанной собственностью согласно своим предпочтениям.
Жильцы, отказавшиеся от проведения данной процедуры, освобождаются от бремени участия в самой операции, но при этом сохраняют право на проживание в спорной квартире на исходных основаниях (то есть при оформлении договора аренды и оговоренной оплаты).
Наиболее проблемным вариантом в данном случае является отказ от письменного изложения гражданином свой отрицательной позиции относительно выкупа жилья у государства.
Действующим законодательством предусмотрена возможность наступления подобных событий, но при этом, не уточнен порядок действий остальных жильцов в случае их возникновения. Именно при таких обстоятельствах гражданам следует обращаться в судебные инстанции.
Пример. В квартире, принадлежащей муниципалитету, проживает пять граждан, четыре из которых не против проведения приватизации и готовы совершить соответствующие денежные взносы. Пятый жилец, в свою очередь, от осуществления данной операции отказывается, но при этом не желает выразить свой отказ в письменной форме. Данная ситуация предполагает подачу коллективного искового заявления четырьмя гражданами, выступающими за приватизацию жилья.
Важно! Чем больше будет количество истцов, тем больше шансов на удовлетворение коллективного иска. И наоборот, вероятность удовлетворения исковых требований одного заявителя будет значительно ниже, если последний будет выступать против четырех лиц, не желающих переводить жильё в статус приватизированного.
Раздел через суд
Разделение муниципального жилья в судебном порядке имеет смысл только в случае, если жильцы спорной квартиры не смогли найти точек соприкосновения в решении вопроса о целесообразности ее приватизации.
Порядок действий
Для того чтобы урегулировать вопрос раздела жилой недвижимости, находящейся в собственности у муниципальных органов, в судебном порядке необходимо пройти следующий алгоритм действий.
| № п/п | Алгоритм действий |
|---|---|
| 1 | Попробовать решить вопрос с лицом, не желающим переводить жильё в статус приватизированного, а также подписывать соответствующий отказ, в договорном порядке. При этом наиболее предпочтительным вариантом для суда является изложение последним своей позиции в письменном виде. |
| 2 | Подготовить исковое заявление с требованием о принуждении ответчика согласиться на проведение процесса приватизации или подписать официальный отказ от проведения такой процедуры. |
| 3 | Оплатить государственную пошлину |
| 4 | Подать иск со всеми необходимыми приложениями в судебные органы |
| 5 | Принять участие в процессе рассмотрения искового заявления, по результату завершения которого получить соответствующее решение суда |
| 6 | Реализовать все предписания, оговоренные в указанном решении |
Исковое заявление
Указанный документ должен быть составлен согласно всем правилам, установленным статьей 131 ГПК РФ. Основополагающими доводами, которые должны содержаться в исковом заявлении указанного характера, являются причины приватизации спорной квартиры, а также обстоятельства, которые препятствуют проведению указанной процедуры (в данном случае — действия ответчика).
Любые аргументы, имеющие место в иске, должны быть подтверждены как документально, так и нормами действующего законодательства.
Образец искового заявления
Иск обязательно должен быть составлен с учетом требований ст. 131—132 ГПК РФ. В зависимости от обстоятельств каждого дела будет отличаться и его форма. Но чаще всего основным способом раздела муниципальной квартиры между родственниками выступает приватизация, а потому сторонам требуется иск о признании права на приватизацию для дальнейшего раздела муниципальной квартиры.
В иске также нужно указать:
Представленный образец ниже может быть использован для самостоятельного составления иска. Но помните, что лишь опытный юрист без проблем сможет составить нужное вам заявление.
Документы
Вместе с исковым заявлением в суд подаются дополнительные материалы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ, а именно:
Стоимость
Согласно пп. 3 п. 1 ст 333.19 Налогового кодекса РФ, лицо, подающее исковое заявление, несет обязанность по оплате государственной пошлины, которая составляет 300 рублей. Кроме того, истец может понести дополнительные затраты на оплату услуг представителя, но такой случай является индивидуальным для каждого рассматриваемого дела.
Отдельно в обзоре ВС РФ по спорам о приватизации указано, что иски по такой категории дел оценке не подлежат и стоимость недвижимого имущества. подлежащего приватизации, оценивать для подачи иска не требуется.
Мировое соглашение
В случае если в процессе судебного разбирательства стороны пришли к договоренности относительно предмета спора, то последние могут, в порядке статьи 173 ГПК РФ, заключить мировое соглашение.
Важно! Определение о прекращении производства по делу в связи с мировым соглашением, в отличие от обычного решения суда, практически невозможно обжаловать. В связи с этим ходатайство о заключении мирового соглашения должно содержать все условия, отвечающие первоначальным требованиям истца, в противном случае оптимальным вариантом останется рассмотрение процесса в общем порядке.
Раздел по соглашению
Раздел муниципальной квартиры по соглашению сторон возможен только в случае если все собственники недвижимости будут согласны на проведения указанного процесса. Данный документ оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке.
Что писать?
В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:
Также соглашение можно заключить относительно порядка использования муниципальной квартиры и раздела комнат за каждым жильцом. Регистрировать такое соглашение не требуется, но и заставить его исполнять едва ли получится.
Как регистрируется?
После того, как соглашение будет составлено, подписано всеми сторонами и заверено у нотариуса, собственникам необходимо обратиться в органы Росреестра, т.к. в случае, если сделкой предусмотрен раздел недвижимости на доли, то указанные изменения должны быть зарегистрированы в предусмотренном законом порядке.
В течение одного месяца после обращения в указанный государственный орган о внесении соответствующих изменений в реестр, владельцы смогут получить документы, подтверждающие их имущественные права на вновь образованные доли от спорной квартиры.
Важно! Процедура описана лишь для случаев, когда муниципальная квартира приватизирована жильцами. В иных случаях зарегистрировать право собственности на муниципальное жилье даже в рамках заключенного соглашения нельзя!
Нюансы
Действующим законодательством не предусмотрено особых требований в отношении заключения соглашении о разделе муниципальной квартиры. Главными особенностями указанного договора является учет интересов всех сторон такой сделки, а также получение согласия на ее проведение всеми жильцами квартиры.
Важно! Если в результате приватизации недвижимости одним из собственников станет ребенок, то разрешение на ее раздел необходимо будет получить у органов опеки и попечительства.
Как еще можно разделить муниципальную квартиру?
Фактический раздел муниципального жилья, согласно которому оно делится на несколько обособленных квартир, каждая из которых имеет отдельные выходы и коммуникации, практически не осуществима.
Такой вариант возможен лишь в случаях, если жилье находится в одноэтажном многоквартирном доме или ранее состояло из двух жилых помещений. Однако, несмотря на это, существует несколько иных методов, которые могут удовлетворить желание жильцов о разделе указанной недвижимости.
Продажа
Жильцы, состоящие в родственных связях, осуществляют приватизацию муниципальной квартиры, вследствие чего приобретают на неё право собственности.
После проведения указанной процедуры, последние заключают договор купли-продажи данного жилья с третьими лицами, а полученные денежные средства делят между всеми владельцами согласно договорённости в соотношении с имеющимися у каждого из них долями.
Пример. В муниципальной квартире проживают два жильца, которые являются братьями. В какой-то момент последние договорились о приватизации указанной собственности с дальнейшей ее реализацией и разделом полученной прибыли. Общая стоимость от продажи указанного жилья составила 2 000 000 рублей. На проведение приватизации был потрачен 1 000 000 рублей. В итоге по окончанию указанной операции братья получили 1 000 000 рублей на двоих или по 500 000 рублей на каждого.
Обмен
Один из собственников передаёт второму свое индивидуальное имущество в обмен на долю от ранее муниципальной, а на текущий момент приватизированной квартиры.
В случае достижения консенсуса проводится обмен собственностью, по результатам завершения которого одна из сторон остаётся единственным владельцем спорной квартиры.
Пример. Брат и сестра совершили приватизацию квартиры, в которой проживали ранее. После проведения указанных действий брат сделал предложение сестре о передаче им своего личного автомобиля в обмен на ее долю от жилья. В случае согласия на такую сделку проводится оформление документов, которые утверждают за сестрой право владения автомобилем, а за братом — статус единственного собственника жилой недвижимости.
Компенсация
Один из собственников квартиры производит выкуп доли второго, что впоследствии дает первому возможность владеть жилой недвижимости в единоличном порядке. Также выкуплено может быть и право проживания.
Пример. Две сестры являются владельцами приватизированной квартиры, общая стоимость которой составляет 4 000 000 рублей. Таким образом каждая из них является обладателем доли от указанной недвижимости на сумму в 2 000 000 рублей. Одна из сестер предлагает второй выкупить ее часть жилья, после чего сторонами заключается договор купли-продажи, который наделяет покупающую сторону правом на полноценное владение жилой недвижимостью.
Процедура раздела муниципальной квартиры между родственниками крайне слона и усугубляется большим эмоциональным накалом. Во избежание конфликтов и еще большей порчи отношений мы рекомендуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам.
Наши специалисты помогут определить, возможен ли раздел жилья в вашем случае и окажут всю необходимую помощь в разделе муниципальной квартиры.
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!