как росфинмониторинг контролирует сделки
За какие сделки с недвижимостью их участникам грозят проверки
Немногие знают, что, подписывая договор купли-продажи недвижимости, они могут стать объектами «обязательного контроля».
А причина в том, что недвижимость, как известно, всегда в цене: вокруг нее крутятся большие деньги — ну а это создает благодатную почву для различных «финансовых злоупотреблений».
Наверняка все наслышаны о борьбе с легализацией доходов, полученных незаконным путем.
Закон 115-ФЗ со дня своего принятия уже успел стать причиной многих блокировок банковских карт и отказов в выдаче вкладов. Не обошел он своим вниманием и рынок недвижимости:
сделки с объектами недвижимого имущества, в результате которых передается право собственности на них, подлежат обязательному контролю, если их цена составляет 3 млн рублей и более.
Иными словами, обратились вы к нотариусу, чтобы удостоверить договор на покупку дома — а в Росфинмониторинг тем временем уже поступил «сигнал».
Разумеется, контролировать все сделки с недвижимостью стоимостью от 3 млн нет ни возможности, ни необходимости. Речь идет лишь о т.н. «подозрительных сделках», где есть веские основания полагать, что сторонам нужно не столько купить-продать недвижимость, сколько «обелить» теневые доходы.
Тогда возникает резонный вопрос: как из всего массива сделок нотариус, адвокат или риэлтор должны распознать ту самую подозрительную?
Долгое время этот вопрос оставался открытым. Но в текущем году наметилась заметная подвижка: Федеральная нотариальная палата совместно с Росфинмониторингом издали письмо, где подробно перечисляются признаки подозрительных сделок с недвижимостью (от 4 марта 2019 г. № 2192 / 01-01-40/4546).
Рассмотрим, какие сделки с недвижимостью теперь грозят их участникам проверкой от Росфинмониторинга:
Поведение клиента вызывает подозрение
Подозрительная организация расчетов по сделке
Особые условия сделки
Но сообщать обо всех подозрительных сделках, тем не менее, они обязаны под угрозой ответственности. Так что не давайте лишнего повода нотариусу или риэлтору заподозрить вас в отмывании денег!
ВНИМАНИЕ!
1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее
Что такое финмониторинг. Объясняем простыми словами
Проще говоря, банки обязаны проверять подозрительные операции клиентов и блокировать их, чтобы пресекать мошеннические махинации нечестных дельцов. Таковы требования Федерального закона № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».
Кроме банков, контроль за тем, как компании и предприниматели соблюдают законодательство по части денежных средств, в России ведёт и Федеральная служба по финансовому мониторингу (ФСФМ, Росфинмониторинг). Банки сообщают ей о сомнительных операциях своих клиентов.
В каждом банке есть подразделение, которое занимается финмониторингом. Специалисты этого подразделения анализируют платежи и поступления клиентов, проверяют их анкеты и документы на предмет причастности к криминальным или террористическим структурам.
Примеры употребления на «Секрете»
«Мы рекомендуем периодически следить за своим кредитным рейтингом и проверять наличие вашей фамилии в различных списках на сайте финмониторинга».
(Директор финансового направления «Сравни.ру» Алексей Грибков — о том, как действовать, чтобы избежать отказа в выдаче кредита.)
«Суммы менее 500 000 рублей не попадают под финмониторинг, а банки и налоговая не квалифицируют такие платежи как коммерческие».
(Директор юридической компании «Юрвиста» Андрей Петропольский — о том, как сотрудничающие с иностранными компаниями блогеры получают деньги за рекламу на личный счёт.)
Нюансы
Долгое время крупные переводы и платежи юрлиц на счёт организаций или ИП не вызывали подозрений Росфинмониторинга, если их совершали в рамках деловой активности. Однако с 10 января 2021 года предпринимателей обязали отчитываться обо всех операциях с наличными на сумму свыше 600 000 рублей независимо от их характера. Например, если деньги снимают на зарплату или командировки.
Также с 2021 года обязательному контролю подлежат в том числе:
Контроль операций не предусматривает прямого участия бизнесменов и компаний — владельцу счёта или участнику сделки для соблюдения законодательства ничего делать не нужно. Всю необходимую информацию в Росфинмониторинг должны передавать банки, ломбарды, магазины, нотариусы, адвокаты, организаторы азартных игр, страховые компании, почтовый оператор или оператор связи.
Что может вызвать подозрения:
Сомнительными операциями также считаются крупные переводы иностранцам. Подозрения усилятся, если место нахождения нерезидента не совпадает с местом нахождения банка, в котором у нерезидента открыт счёт. Например, компания зарегистрирована на Кипре, а её счёт открыт в сербском банке.
Что может потребовать банк от подозрительного клиента:
Кредитная организация вправе отказать в проведении операции, не уведомив клиента о причинах такого решения — клиенту придётся выяснить их самостоятельно.
Критика
Условия законов в области финмониторинга ужесточаются год от года. В банках опасаются, что участившиеся блокировки счетов по подозрению в отмывании денег приведут к оттоку клиентов. Кроме того, может усилиться нагрузка на банковские отделы мониторинга из-за возросшего числа отслеживаемых операций. Подробнее о том, чем подобные нововведения грозят бизнесу, «Секрет» рассказывал здесь.
Контроль операций с денежными средствами и имуществом: нововведения января
 |
| ViktoriyaPodgornaya / Depositphotos.com |
Нормы Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – Закон № 115-ФЗ) ежегодно корректируются. Только в 2020 году было принято 9 нормативных правовых актов, вносящих изменения в его отдельные статьи. Причем срок начала действия большинства принятых в прошлом году поправок датируется январем 2021 года. Некоторые из них вступили в силу с начала месяца, другие – с 10 января, а остальные начнут действовать с 30 января. Самым масштабным в плане поправок можно признать Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ (далее – Закон № 208-ФЗ).
Остановимся на ключевых январских изменениях более подробно.
Операции с наличными
По общему правилу, обязательному контролю подлежат отдельные виды операций с денежными средствами или иным имуществом, сумма которых равна 600 тыс. руб. или рублевому эквиваленту этой суммы для операций в иностранной валюте либо превышает указанный размер (п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). Перечень видов контролируемых операций с денежными средствами в наличной форме закреплен в подп. 1 п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ, который был скорректирован Законом № 208-ФЗ.
Во-первых, поправками, вступившими в силу с 10 января текущего года, внесено уточнение в части таких операций, как снятие со счета или зачисление на счет юрлица наличных денежных средств. Ранее они контролировались только в случаях, когда соответствующие действия не были обусловлены характером хозяйственной деятельности организации. Кредитные организации могли проверить характер деятельности по учредительным документам юрлица или по информации, полученной в ходе реализации программ осуществления внутреннего контроля по противодействию легализации (отмыванию) полученных преступным путем доходов (Информационное письмо Банка России от 21 августа 2002 г. № 1, Письмо Банка России от 13 июля 2005 г. № 99-Т).
Теперь такое ограничение изъято. С указанной даты обязательному контролю подлежат все операции по снятию со счета или зачислению на счет юрлица денежных средств в наличной форме. Соответственно, кредитным организациям больше не потребуется выявлять соответствие совершаемой операции с наличными денежными средствами характеру хозяйственной деятельности компании.
Здесь стоит учитывать сентябрьские разъяснения Банка России, в которых регулятор напомнил, что обязанность по представлению сведений о подлежащих обязательному контролю операциях возникает у кредитной организации в отношении тех операций, которые совершаются ее клиентами непосредственно в такой кредитной организации. Операция же по зачислению на банковский счет клиента – юрлица или ИП, открытый в кредитной организации, посредством внесения наличных денежных средств с использованием банкомата либо в кассу стороннего банка, осуществляется в рамках операции по переводу денежных средств без открытия банковского счета (ч. 2 и ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 27 июня 2011 г. № 161-ФЗ «О национальной платежной системе»). Следовательно, указанная операция не подлежит обязательному контролю в соответствии с абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ (Письмо Банка России от 2 сентября 2020 г. № 12-4-4/3732 «О применении законодательства в сфере ПОД/ФТ»).
Во-вторых, из перечня операций с наличными, подлежащих обязательному контролю, исключен обмен банкнот одного достоинства на банкноты другого достоинства.
Операции по банковским счетам (вкладам)
Перечень контролируемых операций по счетам (вкладам) в банках сокращен за счет исключения:
При этом контроль дополнительно распространен на операции по зачислению денежных средств на счет (вклад) или списание их со счета (вклада) иностранной структуры без образования юрлица, период деятельности которой не превышает трех месяцев со дня его инкорпорации, либо зачисление денежных средств на счет (вклад) или их списание со счета (вклада) такой иностранной структуры в случае, если операции по указанному счету (вкладу) не производились с момента его открытия. Ранее подобный контроль проводился только в отношении юрлиц в период деятельности не более трех месяцев со дня их регистрации (подп. 3 п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ).
В перечне операций по банковским счетам (вкладам) сохранена без изменений операция, связанная с открытием вклада (депозита) в пользу третьих лиц с размещением в него денежных средств в наличной форме.
Иные операции с движимым имуществом
Самые многочисленные поправки претерпел перечень контролируемых сделок с движимым имуществом. В нем не только расширен субъектный состав, но и скорректировано содержание отдельных контролируемых сделок. При этом контроль сделок заменен контролем операций с движимым имуществом, хотя понятие «операция» ни в Законе № 115-ФЗ, ни в Гражданском кодексе не расшифровывается.
Кроме того, теперь наряду с выплатами физлицам под контроль попали выплаты юрлицам страхового возмещения или получение от него страховой премии. Одновременно конкретизированы виды страхования, операции в отношении которых будут контролироваться. Ранее в законе упоминалась страховая премия по страхованию жизни или иным видам накопительного страхования и пенсионного обеспечения. Теперь же имеется ссылка на подп. 1-3 п. 1 ст. 32.9 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации», в которых перечислены следующие виды страхования:
Между тем, из-под контроля выведены операции по: получению имущества по договору финансовой аренды (лизинга) – контроль будет проводиться только в отношении операций по предоставлению такого имущества; переводам денежных средств, осуществляемым некредитными организациями по поручению клиента.
Уточнены и операции, связанные с участием в азартных играх. Так, конструкцию «получение денежных средств в виде платы за участие в азартных играх, в том числе в электронной форме, и выплата денежных средств в виде выигрыша, полученного от участия в азартных играх, лотерее» решено дифференцировать на три разные операции:
Операции по помещению драгоценных металлов, драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома этих изделий или иных ценностей в ломбард, по скупке, купле-продаже таких металлов, камней, изделий и лома остались неизменными. Разве что с 13 июля 2020 года тем же Законом № 208-ФЗ изменен максимальный порог суммы для покупки физлицом ювелирных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней в розницу при использовании персонифицированного электронного средства платежа. Речь идет о лимите, не требующем идентификации клиента – физлица, представителя клиента, выгодоприобретателя и бенефициарного владельца. Соответствующая сумма возросла в два раза – со 100 тыс. до 200 тыс. руб. Исключением по-прежнему является случай, если у работников организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, возникают подозрения, что данная операция осуществляется в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма (п. 1.4-2 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
Операции по сделкам с недвижимостью и по гособоронзаказу
Что касается сделок с недвижимостью, то согласно поправкам с 10 января контролируются не сделки с недвижимым имуществом, результатом совершения которых является переход права собственности на такое недвижимое имущество, а операции с наличными или безналичными денежными средствами, осуществляемые по сделке с недвижимостью. То есть теперь под контроль будет попадать не вся сделка, а лишь отдельные операции в рамках такой сделки, причем не только связанной с переходом права собственности, но и любой другой сделки с недвижимостью. Но минимальная сумма, на которую совершается операция, сохранится – речь идет о сумме, равной 3 млн руб. и более или аналогичном рублевом эквиваленте этой суммы в иностранной валюте (п. 1.1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ).
Что изменилось в порядке исполнения требований законодательства о ПОД/ФТ для риелторов, узнайте из подготовленного экспертами компании «Гарант» обзора Информационного сообщения Росфинмониторинга от 4 августа 2020 г. в системе ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Отметим, ранее Банк России пояснял, что под контроль операций с наличными или безналичными денежными средствами, осуществляемых по сделке с недвижимым имуществом, не подпадают операции по открытию счета эскроу и зачислению на него денежных средств, а также по возврату денежных средств со счета эскроу на расчетный счет депонента. Но если при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, осуществляется операция по перечислению денежных средств со счета эскроу на счет бенефициара по сделке с недвижимым имуществом, то такая операция подлежит обязательному контролю по указанному основанию (Письмо Банка России от 16 декабря 2020 г. № 12-4-4/5437 «О применении Федерального закона № 208-ФЗ»).
Снижено пороговое значение сумм при определении операций, подлежащих обязательному контролю, в отношении операций по второму и последующим зачислениям денежных средств на отдельные счета, открытые для осуществления расчетов по гособоронзаказу. Это значение уменьшено с 50 млн до 10 млн руб.
Новые контролируемые операции
Закон № 208-ФЗ дополнил ст. 6 Закона № 115-ФЗ, посвященную операциям с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю, новыми пунктами, предусматривающими три новые операции, в отношении которых введен обязательный контроль:
Организации, осуществляющие указанные операции с денежными средствами или иным имуществом, теперь должны документально их фиксировать и представлять в уполномоченный орган сведения о них не позднее трех рабочих дней, следующих за днем совершения операции. Соответствующие корректировки внесены в подп. 4 п. 1 ст. 7 Закона № 115-ФЗ.
Дифференцированный подход в отношении представления сведений о контролируемых операциях
Если ранее содержание п. 4 ст. 6 Закона № 115-ФЗ предусматривало только обязанность по представлению организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, сведений о подлежащих обязательному контролю операциях непосредственно в уполномоченный орган, то теперь в нем подробно расписано, какая организация и в отношении каких операций должна представлять в Росфинмониторинг необходимые сведения. Так, конкретные исчерпывающие перечни контролируемых операций, по которым требуется представление сведений, установлены для:
Отметим, в своем Письме от 11 сентября 2020 г. № 12-4-4/3908 «О применении отдельных положений законодательства Российской Федерации в сфере ПОД/ФТ» Банк России напоминает, что обязанность кредитной организации по направлению сведений в уполномоченный орган о подлежащих обязательному контролю операциях возникает при наличии всей информации, необходимой для квалификации операций в качестве подлежащих обязательному контролю. «В целях выявления подлежащей обязательному контролю операции кредитная организация вправе запросить у клиента дополнительную информацию и документы, необходимые для исполнения обязанности, установленной Законом № 115-ФЗ», – указывается в документе.
Иные изменения текущего месяца
Помимо поправок, внесенных в Закон № 115-ФЗ Законом № 208-ФЗ, в 2021 году вступили в силу отдельные изменения, предусмотренные федеральными законами от 31 июля 2020 г. № 259-ФЗ, от 22 декабря 2020 г. № 446-ФЗ, от 29 декабря 2020 г. № 479-ФЗ.
Так, с 1 января Закон № 115-ФЗ дополнен положениями о цифровой валюте и цифровых финансовых активах – в частности, для целей Закона № 115-ФЗ цифровая валюта признана имуществом (ч. 3 ст. 3 Закона № 115-ФЗ), операции с цифровыми финансовыми активами внесены в список контролируемых операций (подп. 5 п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ), а операторы информационных систем, в которых осуществляется выпуск цифровых финансовых активов, и операторы обмена цифровых финансовых активов – в перечень организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом (ч. 1 ст. 5 Закона № 115-ФЗ). Последние, наряду с операторами финансовых платформ уже с 10 января обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения в отношении отдельных операций (подп. 19-21 п. 4 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). Прописаны особенности идентификации клиента, представителя клиента, выгодоприобретателя, бенефициарного владельца при осуществлении деятельности указанными участниками финансового рынка.
В свою очередь, Федеральный закон от 29 декабря 2020 г. № 479-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержит нормы о сборе и использовании биометрических персональных данных, в том числе для оказания физическим и юридическим лицам любых финансовых услуг. Он закрепляет:
Вместе с тем, поправками предусмотрено, что отказ клиента от размещения его биометрических персональных данных в единой биометрической системе не может служить основанием для отказа ему в обслуживании. Одновременно расширен перечень условий, допускающих идентификацию кредитными организациями и другими организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, клиентов при приеме их на обслуживание без личного присутствия путем установления и подтверждения достоверности сведений о них с использованием единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы (п. 5.8 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
Также с 30 января содержание реализуемого организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, внутреннего контроля дополнится мероприятиями по проведению в ряде случаев упрощенной идентификации клиентов – физлиц, установлению информации о целях и предполагаемом характере деловых отношений клиентов с данной организацией, осуществляющей операции с денежными средствами и иным имуществом. Упрощенная идентификация физлиц в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма будет предусмотрена при выплате, передаче или предоставлении являющемуся участником лотереи клиенту-физлицу выигрыша на сумму менее 15 тыс. руб. Будет уточнен и порядок принятия кредитной организацией решения об отказе от заключения договора банковского счета (вклада) при наличии подозрений о том, что целью его заключения является совершение операций в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, либо решения о расторжении договора банковского счета (вклада) в случае принятия в течение календарного года двух и более решений об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции. Причем для последнего случая с 10 до 7 рабочих дней сократится срок рассмотрения осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом организацией документов или сведений, представленных клиентом, и оповещения его об устранении оснований, способствовавших отказу от проведения операции или от заключения договора банковского счета (вклада) (Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 536-ФЗ).
Член Комитета по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, представляя законопроект с поправками в Закон № 115-ФЗ на пленарном заседании Госдумы, отметил, что угрозы, связанные с легализацией и отмыванием доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма, сохраняются, поэтому важно внедрять современные, более эффективные формы борьбы с легализацией незаконных средств. Эти цели и преследовал законодатель, утверждая рассматриваемые изменения в Закон № 115-ФЗ.
В целом январские корректировки призваны оптимизировать регулирование проведения обязательного контроля операций с денежными средствами или иным имуществом с учетом существующих рисков, а также сократить регуляторную нагрузку на организации в части выполнения требований Закона № 115-ФЗ. Это должно способствовать повышению эффективности мероприятий, проводимых государством в области противодействия легализации (отмыванию) преступных доходов и финансированию терроризма.
При этом, как подчеркнул Росфинмониринг в размещенном на своем официальном сайте Информационном письме от 13 января 2021 года, информация об операциях, подлежащих обязательному контролю, передается в Росфинмониторинг банками и иными уполномоченными организациями самостоятельно без возложения каких-либо дополнительных обязанностей на их клиентов. «В этой связи вступление в силу указанных поправок не повлечет изменения модели отношений юридических и физических лиц с банками и иными уполномоченными организациями», – отмечается в документе. Более того, поправки не направлены на усиление банками контроля за операциями физлиц, связанными с переводами денежных средств между ними и зачислением или снятием денежных средств с банковских счетов.
Как росфинмониторинг контролирует сделки
Дата публикации: 18.01.2021
РИА Новости, 18.01.2021
Информационное поле наполнилось паническими обсуждениями «невиданного по жесткости» контроля за сделками с недвижимостью, если их сумма равна или превышает 3 миллиона рублей. Юристы объяснили читателям, почему большинство опасений относительно контроля за куплей-продажей квартир со стороны Росфинмониторинга – просто беспочвенная мифология.
Правда ли, что покупка квартир теперь будет идти очень долго, пока Росфинмониторинг будет проверять происхождение денег и биографии продавца и покупателя?
Сам факт появления этого вопроса говорит о непонимании ситуации, поскольку сделки по купле-продаже квартир стоимостью от 3 миллионов рублей проверяются Росфинмониторингом уже много лет, изменений в этой части закона не было. До сегодняшнего дня не наблюдалось каких-то проволочек, связанных с проверкой происхождения денег или биографий сторон договора. Поэтому нет предпосылок, что сейчас что-то должно измениться в худшую сторону.
Если говорить о переменах, то сейчас расширяется перечень сделок с недвижимостью, которые попадают под контроль. Теперь проверяться будет не только купля-продажа, но и, например, аренда. Сама процедура контроля не меняется. Недавно даже Центробанк уточнил, что изменения направлены в первую очередь на контроль за операциями юридических лиц, так что покупателям и продавцам квартир просто не о чем беспокоиться.
Говорят, что теперь при передаче денег через ячейку специальный сотрудник будет пересчитывать наличные деньги. Это правда?
Такого требования никогда не было и сейчас нет. Изменения в законе касаются расширения перечня проверяемых сделок, а не способов и порядка контроля.
Если я для сделки занял денег у знакомых или мне их подарили, мне придется об этом отчитываться?
Такие требования возникают не часто, но вероятность существует. Если все же у Росфинмониторинга появятся вопросы по поводу денег, то да, нужно будет пояснить, откуда у вас взялась та или иная сумма – накопили, взяли в долг, продали предыдущую квартиру, получили по наследству и так далее.
Нужно также понимать, что, хотя в законе и указана минимальная сумма в 3 миллиона, интерес у контролирующих органов обычно вызывают куда более крупные сделки, выходящие за пределы стоимости обычной квартиры.
Что именно может вызвать подозрения у Росфинмониторинга, из-за которых он может заморозить сделку?
Однако есть определенные виды сделок, которые в принципе считаются незаконными или подозрительными. Классическим примером является передача объекта недвижимости по заниженной стоимости покупателю («а часть в ячеечку спрячем» – думает обыватель; здесь классическое привторное условие – реально передаем 2 рубля, а пишем в договоре 1 рубль), либо подписание «левых бумаг» (подписание акта о приемке выполненных работ, при том что работы вообще не выполнялись).
Баловаться такими вещами, конечно, гражданам никто не запретит, но риск попасться будет выше, так как внимание к подобным операциям существенно возрастет. Впрочем, блокирует сделку в подавляющем большинстве случаев сам банк, нотариус или Росреестр – из-за наличия правовых, а не финансовых рисков. Если сделку «заморозит» Росфинмониторинг – скорее всего, деньги, используемые по сделке, легализованы от преступной деятельности либо от финансирования терроризма/экстремизма. Тогда участникам будет явно не до самой сделки по недвижимости.
Если проверка все-таки начнется, как доказывать происхождение денег? Например, если я их просто давно копил, и собранная сумма в разы превышает мой доход? Мне вспоминать и подтверждать источники за все эти годы?
Росфинмониторинг и банки вовсе не заинтересованы в том, чтобы «умучить» как можно больше людей подозрениями и проверками. Безусловной обязанности лица доказывать законность происхождения средств нет и ее введение поправками не предполагается. Так что в большинстве случаев достаточно пояснений в свободной форме с приложением документов. То, что сумма была накоплена, подтверждается справкой 2-НДФЛ за прошлые годы и договором займа на недостающую сумму.
Могут ли власти проконтролировать сделку, если мы ее проведем без нотариуса, риелтора и банка? Просто подпишем договор и придем регистрировать?
Это будет отличный способ перехитрить самих себя. К договорам, заключенным в простой письменной форме, значительно более высокое внимание у Росреестра, поскольку именно так совершается большинство махинаций с недвижимостью. Кроме того, Росреестр не лишен возможности запросить подтверждение или документальное описание условий о платеже (расписка, платежка). А главное, Росреестр точно так же передает данные о сделке Росфинмониторингу, так что все прочие ухищрения будут просто бессмысленны.
В новом законе говорится, что на контроль ставят все сделки. О чем речь? Бывает аренда за 3 миллиона?
Судя по разъяснениям Росфинмониторинга и Центробанка, цель изменений закона заключалась числе в том, чтобы распространить его действие на арендные отношения, и в первую очередь на аренду крупных помещений юрлицами. Если отвлечься от жилья и представить себе аренду склада, офиса или большого земельного участка, то сумма в 3 миллиона перестанет казаться большой.
Вопрос, скорее, в том, что у государства пока не хватает мощностей чтобы контролировать абсолютно всех, так что для того чтобы со своими тремя миллионами по сделке попасть в поле зрения специальных структур, надо очень постараться.
А можно ли как-то избежать контроля? Например, занизить сумму в договоре или вообще провести сделку как дарение?
Так вы с большей вероятностью насторожите контролирующие органы. Не нужно бояться проверки, ведь ее цель – предупреждение, выявление и пресечение легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем. Поэтому если вы не занимаетесь подобной деятельностью, вы пройдете контроль, даже если и возникнут какие-либо вопросы.
Придумывая разные хитрости, чтобы избежать контроля, вы только создаете себе возможные проблемы на ровном месте, поэтому крайне не рекомендуется заниматься такими вещами.
Так, получение в подарок недвижимости влечет обязанность у одаряемого лица уплатить налог. При этом сумма налога исчисляется с реальной стоимости недвижимости. То есть расходы покупателя, притворяющегося лицом, получившим подарок, возрастают на сумму налога.
Кроме того, покупатель никогда до конца не может быть уверен в финансовом положении продавца. Может быть (и такие случаи происходят нередко) через какое-то время после дарения продавец будет объявлен банкротом. А это значит, что договор дарения будет признан недействительным, недвижимость будет возвращена продавцу для последующей реализации и расчетов с кредиторами. Этот же риск возможен в случаях продажи по заниженной стоимости.
Материал подготовлен при участии советника адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олега Ушакова, адвоката адвокатского бюро CTL Ксении Гордеевой и адвоката Вячеслава Голенева.