как снизить переплату по ипотеке
Пять способов снизить переплату по ипотечному кредиту
В августе 2017 года Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам на 0,6-2 п. п. За ним последовали и другие банки. «К середине 2017 года ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам опустились до исторических минимумов и продолжают снижаться силами крупнейших банков, — говорит старший аналитик группы банковских рейтингов рейтингового агентства АКРА Михаил Доронкин. — Разница между ставками по ипотеке, взятой сегодня и в кризисные 2014—2015 годы, может превышать 3-5 процентных пунктов». Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале этого года, сегодня зачастую вынуждены платить заметно больше, чем новые заемщики банков, добавляет аналитик.
В первом полугодии 2017 года банки выдали ипотечных кредитов на 773 млрд рублей, побив тем самым рекорд трехлетней давности (770 млрд рублей за 1 полугодие 2014 года), следует из данных рейтингового агентства «Эксперт РА».
Снижение ставок подстегнуло интерес со стороны потенциальных заемщиков, превысив докризисный спрос. Но и немало озадачило действующих заемщиков — как бы и им снизить ставку?
Средний срок ипотечного займа, по данным Банка России, составляет 15,5 лет. По данным банков, опрошенных Forbes, граждане действительно оформляют ипотечный кредит в среднем на 15 лет, при этом фактический срок погашения составляет около 7 лет. «Многие заемщики осознанно берут ипотеку на более длительный срок для сокращения ежемесячных платежей — это позволяет застраховаться, например, на случай временной потери работы либо сокращения дохода», — поясняет Михаил Доронкин.
Более продолжительный срок ипотечного займа — от 20 лет и выше — увеличивает итоговую переплату по процентам. Экономия на этом — главная мотивация гасить ипотеку досрочно.
При этом доля досрочно погашенных ипотечных кредитов снижается: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), на начало сентября 2017 года этот показатель был равен 12,7% (минус 2,1 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2016 года). Для сравнения: в январе 2014 года этот показатель достигал 24,8%. Повлияли девальвация национальной валюты и резкое повышение ключевой ставки Банка России. «Кроме того, на уменьшение доли досрочно погашаемых ипотечных кредитов оказывает давление снижение реальных доходов населения», — комментирует представитель НБКИ.
Пять способов экономии
В основе механизма экономии на ипотеке три принципа: уменьшение размера основного долга, снижение процентной ставки, сокращение срока займа. Важно учитывать, что в каждом банке вы столкнетесь с разными условиями и ограничениями. Поэтому отправная точка во всем этом процессе — изучение действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.
Важно помнить, что любая экономия для заемщика оборачивается недополученной прибылью для банка. Поэтому каждый отказ кредитной организации — попытка сохранить прогнозируемую прибыль. Каждое ваше преодоление отказа — приближение к намеченной цели.
Рефинансирование займа у банка-кредитора подразумевает заключение нового договора с новым графиком платежей. «Основания для рефинансирования ипотеки — заявление заемщика, наличие положительной кредитной истории и программы рефинансирования в банке», —поясняет директор департамента развития сети Росгосстрах Банка Степан Сорокин.
По словам опрошенных Forbes экспертов, банк-кредитор неохотно идет на рефинансирование действующих кредитов, поскольку теряет заложенную по кредиту доходность. Но если в банке есть программа рефинансирования, а условия кредитного договора допускают варьирование процентной ставки, то отказать надежному заемщику кредитная организация не вправе.
«Банки действительно неохотно идут на рефинансирование ипотечных кредитов для своих клиентов, поскольку на момент, когда кредит выдавался, на более высоком уровне были не только ставки по размещенным, но и по привлеченным средствам. Соответственно, в выдаваемый кредит была заложена маржа, определяемая стоимостью фондирования на момент выдачи», — поясняет ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Кириллова.
Поскольку снижение ставок повлекло волну рефинансирований, для удержания платежеспособного клиента на снижение процентной ставки могут пойти даже те кредитные организации, где это не предусмотрено условиями ипотечного договора.
Процедура рефинансирования не ограничивается рамками одного банка — при помощи этого инструмента вы можете погасить свой кредит в другом банке. В этом случае выбранный банк после оформления договора гасит задолженность по действующему ипотечному кредиту из своих средств, а «залоговая» недвижимость переходит к нему. Как и право на взыскание ежемесячных платежей.
По данным экспертов, опрошенных Forbes, уровень одобрения по заявкам на рефинансирование ипотечных кредитов других банков высокий. Так, по словам руководителя управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрея Морозова, рефинансирование составляет около 50% от общего объема новых кредитов в ипотечном портфеле банка.
Согласие банка, в котором изначально оформлен ипотечный заем, для рефинансирования не требуется. По закону банк можно менять несколько раз.
Но перекредитоваться в следующий раз можно только через год и более после начала действия договора, предупреждает гендиректор «Персональный советник» Наталья Смирнова.
Переход в другой банк потребует дополнительных затрат, поэтому ставка нового кредитора должна быть как минимум на 1,5 п. п. ниже предыдущей, отмечает Андрей Морозов. В ином случае выиграть на перекредитовании вряд ли получится, отмечают опрошенные Forbes эксперты. «Новый банк потребует комиссию за регистрацию и рассмотрение заявки, а также плату за обслуживание нового счета. Дополнительный платеж придется внести за услуги оценщика недвижимости. Наконец, не обойтись без страхования недвижимости и рисков потери трудоспособности заемщиков. Для смены банка необходимо собрать массу документов: иногда при перекредитовании требуется больше бумаг, чем для оформления первого займа», — поясняет эксперт QBF Ирина Гладышева.
При этом ставка, объявленная на сайте банков, не всегда финальная. Она может вырасти, если вы не зарплатный клиент или рефинансируете более 50% долга, также повышенная ставка сохраняется на период оформления залогового обязательства перед новым банком-кредитором, перечисляет Наталья Смирнова.
При переходе в другой банк заявление заемщика выносится на кредитный комитет, сроки вынесения решения этим комитетом непредсказуемы. И все это время будет сохраняться прежняя ставка по кредиту. «Обещанные 2-3 недели рассмотрения заявки и принятия решения на практике могут превратиться в лучшем случае в 2-3 месяца. Перенесение сроков принятия решения по реструктуризации 3-4 раза — обычная история», — поясняет генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.
Согласие банка-кредитора лучше все же получить, иначе это также отразится на размере итоговой ставки банка, рефинансирующего кредит, уверена адвокат, член Московской областной коллегии адвокатов Любовь Киселева. «Получение такого согласия дает возможность Банку №2 зарегистрировать обременение залоговой недвижимости в свою пользу одновременно с оформлением нового кредитного договора под более низкий процент. Без получения предварительного разрешения от первоначального банка-кредитора, второй кредит на этом этапе ничем не обеспечен, поэтому ставка будет высокой».
Если вы уверены в своем финансовом положении, то можно пойти на сокращение срока займа — как правило, это предусматривает увеличение ежемесячных платежей.
На этот вариант банки идут неохотно. В ипотечный договор может быть внесен пункт о том, что при частичном досрочном погашении срок кредита не меняется, а пересчитывается именно сумма платежа, предупреждает генеральный директор «Юридического бюро №1» Юлия Комбарова. «Пересчет суммы платежа тоже выгоден, но при сокращении срока кредита получится больше сэкономить на процентах», — добавляет эксперт.
Степан Сорокин из Росгосстрах Банка соглашается, что банки охотнее идут на уменьшение суммы ежемесячного платежа (по потребности), но не срока: «Чем меньше у клиента ежемесячный платеж, тем меньше рисков у банка (с точки зрения невозврата) и больше возможностей по предоставлению дополнительных кредитных ресурсов — кредитных карт или потребительских кредитов».
Директор по развитию программ кредитования «Связь-Банк» Андрей Точеный отмечает, что, по сути, оснований для уменьшения срока кредитования нет. Но при изменении финансового положения клиента сокращение фактического срока можно обеспечить досрочным погашением долга полностью или регулярными досрочными погашениями.
Руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка Вячеслав Грицаенко также отмечает, что изначально подобранный срок займа в первую очередь учитывает платежеспособность клиента на текущий момент и то, что сумма ежемесячного платежа не превысит 50-70% от общего дохода. Соответственно, сокращение срока ипотечного займа возможно в первую очередь при частичном погашении кредита. «В течение обслуживания кредита у клиента может появиться дополнительный доход, с помощью которого он может погасить ипотеку досрочно», — подчеркивает Вячеслав.
«Основное условие — чтобы платеж по всем кредитам, включая рефинансируемый, не превышал 30-40% ежемесячного подтвержденного дохода семьи. Если это правило соблюдается, кредитная история безупречна, то банк может пойти на эти условия, особенно по длинным кредитам (сокращать срок 5-летнего кредита до 2 лет банку не особенно выгодно из-за сильной разницы в переплате, а вот вместо 15 лет сделать 13 лет — не так критично)», — резюмирует Наталья Смирнова.
Самым надежным и безрисковым способом эксперты однозначно признают погашение ипотечного кредита платежами с опережением графика. При этом намного выгоднее вносить повышенные платежи регулярно, чем копить крупную сумму для погашения, например, в конце года.
Проценты начисляются на непогашенную часть долга: выбирая вариант досрочного погашения крупными платежами, вы одновременно копите и теряете деньги. «Проценты начисляются каждый день, и чем раньше вы их погасите, тем меньше в конечном итоге заплатите банку», — подчеркивает Любовь Киселева.
«При любом погашении основного долга (плановом или досрочном) банк автоматически пересчитывает проценты, исходя из остатка долга. Таким образом, если ежемесячно небольшими частями погашать кредит досрочно, то в следующем месяце клиент заплатит уже меньше процентов, так как хоть на немного, но все таки произошло снижение суммы основного долга, и в итоге общая переплата по кредиту будет меньше», — поясняет начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.
С другой стороны, «для внесения дополнительного платежа по ипотечному кредиту, как правило, требуется оформить документы в офисе, поэтому погашение удобнее делать крупными суммами», говорит Ирина Гладышева. Доцент кафедры банковского дела РЭУ им. Г. В. Плеханова Лазарь Бадалов отмечает, что с развитием современных технологий банки упрощают процедуру передачи распоряжения и вместо письменного распоряжения некоторые из кредитных организаций используют его аналоги, например звонок в кол-центр.
Наталья Смирнова рекомендует подходить к вопросу досрочного погашения любых кредитных обязательств прежде всего с инвестиционной точки зрения. «Если ставка по кредиту превышает инфляцию и превышает доходность по инвестиционным инструментам с невысокими рисками, в которых можно было бы аккумулировать свободные средства в течение года для крупного разового погашения, то лучше гасить мелкими суммами по мере их появления. В противном случае выгоднее аккумулировать средства для более крупного платежа: например, в 2015 году ставки по вкладам были высокие, так что людям было выгодно копить деньги на погашение кредита на вкладах под высокий процент, так как весьма часто ставка по вкладам превышала ставку по кредиту», — резюмирует эксперт.
Полученные от государства 453 026 рублей материнского капитала можно направить на покрытие ипотечного кредита. Материнский капитал идет только на погашение основной части долга, отмечает Андрей Точеный. Это дает возможность пересчитать срок займа или сумму ежемесячных платежей. «Уменьшать срок при досрочном погашении (неважно, за счет материнского капитала или нет) или изменять аннуитетный платеж — это зависит от условий договора, в котором действия сторон в таких случаях предусмотрены и прописаны», — поясняет Иван Лонкин.
Что важно учесть: срок рассмотрения заявки в ПФР — а именно туда вы понесете заявление о перечислении средств маткапитала на счет в банке — один месяц; срок перечисления денег в банк — с марта текущего года 10 дней вместо одного месяца.
Если вы планируете направить средства материнского капитала на погашение ипотеки и при этом хотите перекредитоваться в другом банке, то стоит задуматься о последовательности действий. Представители банков, опрошенные Forbes, уверяют, что материнский капитал сам по себе не является отрицательным фактором при одобрении рефинансирования. «Но рефинансировать в другом банке ипотеку, частично погашенную материнским капиталом, будет достаточно сложно в связи с особенностями законодательства», — подчеркивает Степан Сорокин.
В соответствии с законом в имуществе, приобретенном в собственность с участием материнского капитала, должны быть выделены доли детям.
С одной стороны, доли в праве собственности детям выделяются только после полного погашения кредита. Но с другой — именно это и происходит при внешнем рефинансировании ипотечного займа. «Вновь выбранный банк должен погасить ипотечный долг перед другим банком, в котором кредит оформлялся ранее. Если долг будет погашен, то в течение шести месяцев после снятия обременения должны быть выделены доли недвижимости несовершеннолетним детям. После этого банк, с которым заключен новый договор, лишается возможности изъять недвижимость по закладной в случае неуплаты долга, так как доли квартиры принадлежат не только самим заемщикам, но и их несовершеннолетним детям, а они не несут обязательств перед банком», — поясняет Ирина Гладышева.
Одним из обязательных документов, которые запросит «новый» банк, может стать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение предмета залога, что по сути является согласием на отъем квартиры в пользу банка в случае судебных разбирательств, отмечает руководитель проектов по развитию розничного бизнеса в банках (эксперт по кредитованию в банке МИА) Лариса Байкина. «При получении отказа, отказывает и банк. В случае положительного ответа перекредитование возможно и проходит по стандартной схеме. Но надо понимать, что органы опеки дают положительный ответ редко, и только в случаях неущемления имущественных и жилищных прав несовершеннолетних (а попросту, наличия иной недвижимости у опекунов, на территории которой несовершеннолетние могут быть зарегистрированы и получить там долю)», — поясняет Лариса Байкина.
Юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева рекомендует сперва рефинансировать кредит, а после уже направлять материнский капитал на погашение части долга.
Льготы и опережающие платежи: как снизить переплату по ипотеке
Снижение объемов ипотечного кредитования в апреле оказалось меньше, чем прогнозировали аналитики. По оценке агентства Frank RG и «Дом.РФ», во второй месяц весны в России было выдано около 90 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 208 млрд руб. Для сравнения: в марте 2020 года выдано около 122 тыс. кредитов на общую сумму более 305 млрд руб. Ранее аналитики прогнозировали двукратное падение объемов кредитования в апреле к марту.
Ипотечные ставки уже вернулись к докризисному уровню и, по прогнозам экспертов, будут снижаться в ближайшей перспективе. С одной стороны, падающие ставки и льготная ипотека должны поддержать спрос на жилищные кредиты. С другой стороны, многие россияне столкнулись с сокращением доходов. В этой связи встает вопрос сокращения расходов. Выяснили у экспертов, от чего зависит переплата по жилищному кредиту и как ее снизить.
От чего зависит переплата
Ключевые факторы, влияющие на размер переплаты по ипотеке, — ставка, срок кредита и первоначальный взнос. Чем выше ставка и длиннее кредит, тем больше переплата. И наоборот: чем короче срок кредита, тем меньше переплата. Однако большим минусом в этом случае является повышенный уровень ежемесячного платежа. Поэтому заемщики ориентируются не столько на общий объем переплаты, сколько на возможность комфортных платежей от месяца к месяцу, без ущерба для семейного бюджета, отметила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Сейчас средний срок ипотеки в России составляет 18,4 года. За год продолжительность жилищного кредита выросла на семь месяцев. Средний размер ипотечного кредита за год увеличился на 13%, до 2,4 млн руб. Увеличение срока и суммы кредита аналитики связывают с ростом цен.
Так, если для покупки квартиры в Москве стоимостью 8 млн руб. взять ипотеку с первоначальным взносом 20% по ставке 9% на 15 лет, то переплата составит 5,3 млн руб., а если на 20 лет — то уже 7,4 млн руб. Если сохранить условие по сроку в 15 лет, но рассмотреть кредит по ставке 8%, то переплата составит 4,6 млн руб., привела расчеты младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Снизить переплату по жилищному кредиту почти в два раза позволяет ипотечная программа с господдержкой под 6,5% годовых, добавила Наталия Кузнецова. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру стоимостью 8 млн руб. Параметры ипотеки: ставка — 6%, срок — 15 лет, первоначальный взнос — 3 млн руб. Ежемесячный платеж в этом случае составит 42,2 тыс. руб, а объем начисленных процентов — 2,6 млн руб. Всего заемщик выплатит почти 7,6 млн руб.
Для сравнения, сделаем перерасчет платежа с учетом ставки на начало 2020 года. При тех же параметрах, но под 9,5%, ежемесячные расходы вырастут на 10 тыс., до 52,2 тыс. руб. В общей сложности заемщик выплатит почти 9,4 млн руб., из которых проценты банку составят 4,4 млн руб. Разница почти в 1,7 раза.
Один из самых популярных способов снизить переплату по ипотеке — воспользоваться программой рефинансирования.
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита. Оно позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
На фоне снижения ставок в начале года Минфин заявлял об огромной волне рефинансирования ипотечных кредитов в России. После мартовских колебаний валют и падения цен на нефть некоторые заемщики также поспешили рефинансировать свои кредиты, опасаясь серьезного роста ипотечных ставок в будущем. Однако сейчас ипотечные ставки вновь вернулись к докризисному уровню. По прогнозам аналитиков, тренд на снижение сохранится до конца года, это опять повысит спрос на рефинансирование.
«Ожидается, что на очередном заседании, которое намечено на 19 июня, Центробанк вновь понизит ключевую ставку на 50 б.п., а возможно, и на 100 б. п. Это позволит банкам уменьшить ставки по ипотечным кредитам — ниже 8%. Поэтому рефинансирование будет активно использоваться», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
По мнению экспертов, рефинансировать ипотеку целесообразно при разнице ставок в 1–2%. Рефинансирование ипотеки может быть невыгодным, если клиент уже погасил больше половины кредита. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам.
Также нужно учитывать дополнительные траты. Рефинансирование, по сути, это новый кредит, поэтому заемщику необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость. Например, отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб.
Льготная программа ипотечного кредитования под 6,5% не распространятся на рефинансирование текущих ипотечных кредитов.
Оплата опережающими темпами
Понизить переплату по ипотеке может больший первоначальный взнос. «Внушительный первоначальный взнос — это не только гарантия, что вам одобрят ипотеку, но и возможность переплатить за нее меньше. Например, к накопленной сумме добавить материнский капитал. При этом не стоит вносить первоначальный взнос только маткапиталом, это существенно понижает шансы на одобрение кредита», — отметил Алексей Коренев.
Также можно пойти на сокращения срока жилищного кредита. В данном случае вырастет размер ежемесячного платежа, поэтому нужно быть уверенным в своем финансовом положении. Кроме того, сама процедура изменения срока потребует дополнительных затрат, что тоже нужно учитывать.
Еще один способ снизить переплату — погашение ипотеки опережающими темпами. «Это особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, и заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — отметила Наталия Кузнецова.
Поэтому лучше в первые месяцы при наличии финансовой возможности вносить максимальные суммы, потом постепенно уменьшать их. Это позволит сократить тело основного долга, на которое начисляются проценты.
«Я один раз в жизни брал кредит — и делал точно так же. Первые два месяца вносил максимально возможные суммы, последующие три месяца — чуть поменьше, потом год снижал еще платеж, при этом он был выше положенного ежемесячного. В результате кредит, взятый на три года, я погасил за год с небольшим, а переплата снизилась почти в два раза», — поделился своим опытом Алексей Коренев. Но данный механизм предполагает наличие свободных денежных средств, что в условиях пандемии для многих является затруднительным, отметил он.
Не забывайте про льготы
Уменьшить переплату по ипотеке помогут льготы и субсидии. При оформлении ипотеки можно воспользоваться программой материнского капитала. Начиная с этого года он выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.
Есть специальные субсидии для врачей, учителей, военных (военная ипотека) и молодых. К примеру, субсидию на покупку квартиры до 35% от стоимости жилья могут получить молодые семьи (для супругов в возрасте до 35 лет). Она предусмотрена федеральной программой «Молодой семье — доступное жилье». Минимальный размер субсидии — 30% от цены приобретаемой в ипотеку квартиры для семей без детей и 35% — для семей с детьми. При этом региональные власти могут эту цифру увеличить. Выплату от государства можно потратить как на первоначальный взнос по ипотеке, так и на погашение основного долга уже полученного кредита.
Также стоит учесть налоговые вычеты. Например, можно получить возврат налога за покупку жилья (260 тыс. руб.) и за проценты по ипотеке (390 тыс. руб.). Если недвижимость куплена в долевую или совместную собственность, на получение вычетов вправе рассчитывать оба супруга.
Кроме того, в регионах действуют свои льготные ипотечные программы — дальневосточная ипотека, сельская ипотека под 3%. К примеру, в Мордовии сельскую ипотеку можно будет оформить всего под 0,1% годовых — разницу жителям деревень компенсирует республиканский бюджет.
В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области можно получить единовременную выплату в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний. Похожая программа действует в Томской области. Участникам программы могут компенсировать 10% от первоначального взноса либо в течение трех лет компенсировать ипотечную ставку в 4%.
«Поэтому каждый заемщик, исходя из своего семейного и профессионального статуса, должен интересоваться, на что он может претендовать при оформлении ипотеки. Многие просто не знают о существовании льгот, которые могут получить», — заключил Алексей Коренев.
Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
Благодаря господдержке ипотека в России подешевела до рекордно низкого уровня. Кроме того, многие девелоперы представили программы, в которых предлагают выплачивать проценты по кредитам за покупателей жилья на определенный срок. Однако до минимальных и отрицательных европейских ставок, о которых мечтает каждый заемщик, в России еще далеко.
Рассказываем, как россиянам платить за ипотеку меньше.
Эксперты в этой статье
Выберите правильный банк
Прежде всего стоит определиться с выбором кредитной организации. Клиенту следует обратиться в банк, зарплатным клиентом которого является его работодатель. К примеру, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке. «Минимальная ставка по базовой программе в Сбербанке составляет 7,9% для работников предприятий, являющихся участниками зарплатного проекта. В других случаях размер ставки будет на 0,5 п.п. выше — 8,4% годовых. Отмечу также, что некоторые банки, в которых действует ипотека с господдержкой, дополнительно субсидируют ставку (максимум — до 5,85% годовых)», — пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Не забывайте про льготы
Стоит также не забывать, что некоторым категориям граждан положены льготы по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут получить кредит на жилье по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Найдите лучший способ погашения кредита
Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная. «У каждой есть как свои плюсы, так и свои минусы. В одном случае сумма долга делится на равные части, а проценты по ипотеке начисляются на остаток суммы задолженности. Во втором случае размер ежемесячных выплат по кредиту будет всегда осуществляться в равном размере независимо от срока: только взяли кредит или совершаете последние платежи. Делая выбор, необходимо хорошо оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов», — объяснила Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».
Подберите подходящий объект
Заемщику необходимо правильно определиться с выбором объекта недвижимости. На жилье от застройщика сейчас можно получить ипотеку под более низкий процент, чем на вторичку. Кроме того, не стоит забывать, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на первичный рынок жилья.
«Более того, сегодня многие крупные девелоперы (ГК «ПИК», ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК и другие) дополнительно субсидируют ставку до 0,1–1% годовых на определенный срок (до конца года, на шесть, восемь или десять месяцев). То есть девелопер берет на себя часть кредитной нагрузки на клиента и выплачивает проценты по ипотеке вместо него», — отметила Литинецкая.
Однако стоит понимать, что программы девелоперов не подразумевают субсидирования ставок на весь срок кредитования и не всегда речь идет о нулевой ставке на льготный период.
Выберите оптимальный срок кредита
Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. «При выборе ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж будет меньше, его легче будет платить, но размер переплаты банку будет больше. При этом если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж, то есть погашаете досрочно, то размер переплаты уменьшается», — комментирует Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья».
Увеличьте первоначальный взнос
Сократить расходы на ипотеку поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. Банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика, пояснила юрист «S&K Вертикаль». По ее словам, также можно уменьшить свои расходы по ипотеке и внесением суммы материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита. Однако данной формой государственной поддержки могут воспользоваться лишь те семьи, в которых появился второй ребенок, резюмировала эксперт.
Оформите страховку самостоятельно
При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком, уточнил Косьмин. По его словам, зачастую заемщикам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.
Внесите досрочный платеж
Если ипотека уже выдана, один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, перечитайте кредитный договор: бывает так, что банк разрешает сократить ежемесячный платеж, только если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.), советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Внести досрочный платеж можно в любое время, но списывается он, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Надо обеспечить, чтобы на счете был и сам ежемесячный платеж, и та сумма, которую вы внесли и обозначили в заявлении на досрочку. Допустим, у вас ежемесячный платеж 18 тыс. руб., а вы хотите внести еще 300 тыс. руб., таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб. В заявлении обязательно укажите, что хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита», — советует Доброхотова. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.
Сдайте квартиру в аренду
Еще один способ уменьшить ипотечные платежи — сдать ипотечную квартиру в аренду. В этом случае арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж. Конечно, если квартира у вас одна, этот вариант, скорее всего, не слишком подходящий, уточняет Доброхотова. «Есть еще один существенный нюанс: сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Так, обычно пункт о возможности (или запрете) сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре. В случае если в договоре отдельно не оговаривается этот момент, а есть желание сдать имущество в аренду, то во избежание проблем в будущем следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения на сдачу имущества в аренду», — пояснила Орешкина.
Рефинансируйте кредит
Другой вариант снижения ипотечных платежей — это рефинансирование. Однако такая схема работает, если осталось платить более 2 млн руб. и если заемщик выплатил меньше половины долга, а также в том случае, если ставка после рефинансирования снизится не менее чем на 2 п.п. «Так, если вместо 11,2% будет оформлен новый кредит под 6,5% годовых — игра стоит свеч, но только если, как говорилось выше, сумма долга еще довольно велика», — поясняет председатель «Бест-Новострой».
Не забудьте про компенсацию
Одним из способов сэкономить для ипотечного заемщика является оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки, советует юрист. Она подчеркнула, что полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, направить на погашение кредита, что станет ощутимой финансовой помощью заемщику. Оформляется налоговый вычет по заявлению, поданному в налоговый орган. Следует отметить, что законом установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год, и то при условии, что вы ранее не обращались за получением вычета при покупке предыдущей недвижимости.