как составить досудебную претензию на оплату задолженности по договору аренды
Претензия о взыскании задолженности по договору аренды
Нередки случаи, когда при заключенном договоре аренды нежилого помещения арендатор перестает ее оплачивать ввиду различных причин. Что же делать арендодателю? Перед тем как подать иск в суд, нужно соблюсти досудебный порядок решения спора, если это прописано в договоре или предписано законодательством. В нашем случае это направление компании-должнику претензии о взыскании задолженности по договору аренды. Разберемся, как правильно ее составить.
Общая информация
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Как составить претензию
Унифицированной формы документа не существует, используют так называемую свободную форму.
В документе должна содержаться следующая информация:
Претензию можно отправить арендатору по почте либо с курьером. Вариант электронной почты также приемлем, но лучше убедиться, что письмо арендатор получил и зарегистрировал его в журнале входящей документации. При отправке по почте заказным письмом с уведомлением получатель должен будет подтвердить вручение письма. Это и будет доказательством его получения.
Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,
ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.
Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.
Претензия
«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.
Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Приложение к претензии:
Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.
Генеральный директор ООО «Дельта»: Некрасов / П.П. Некрасов
Как бизнесу решить спор без суда
Что такое досудебное урегулирование спора и когда оно нужно
Когда предприниматель или компания не могут договориться с поставщиком или собственником помещения, кажется, что следующее логичное действие — идти в суд.
Но иногда подавать иск может быть бесполезно. Сначала нужно попытаться решить проблему другими способами.
Гендиректор Андрей скачал из интернета образец иска, заполнил его, приложил копии договора и платежки, поехал в суд. Там все документы приняли, и Андрей стал ждать, когда назначат заседание. Но вместо этого из суда пришел документ — иск оставлен без движения, то есть судья откладывает дело. Причина — несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Все потому, что компания должна была попытаться решить спор самостоятельно перед тем, как идти в суд.
Расскажу, что нужно было сделать, почему звонка бухгалтера недостаточно, и когда еще нужно соблюдать досудебный порядок.
В чем суть обязательного досудебного порядка
Обычно если ИП или компания недовольны работой контрагента, это сразу дают понять — сотрудник звонит контрагенту или отправляет ему письмо, объясняет сложившуюся ситуацию. Стороны обсуждают проблему, договариваются, как ее решить. Чаще всего все заканчивается спокойно и до суда дело не доходит.
Если проблема не решается, стороны могут пригласить посредника — медиатора — и провести переговоры в его присутствии. Если есть письменная договоренность, можно также обратиться в третейский суд — негосударственный коммерческий суд, который разрешает экономические споры между организациями или между организациями и гражданами. Официально третейские суды не входят в судебную систему России, но их решения имеют юридическую силу — как решения арбитражных судов.
Переговоры, переписка, медиация — все это внесудебные способы решить спор, проводить их или нет, каждая компания или ИП решают сами.
Но есть случаи, когда организации, ИП и даже граждане до подачи иска обязаны попытаться решить разногласия мирным путем — если действует обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
Обязательный досудебный порядок устанавливается законом, а для некоторых споров — и договором, игнорировать его нельзя. Если у суда не будет письменных доказательств того, что истец пытался найти компромисс с ответчиком, иск не будут рассматривать и вернут.
В отношении бизнеса это выглядит так. Сторона, которая считает, что контрагент не исполнил или плохо исполнил свои обязательства, обязана сообщить ему об этом, чтобы тот исправился. Для этого она направляет документ, в котором говорит примерно следующее: «Мы недовольны, потому что вы допустили такие-то недочеты. Требуем их устранить в эти сроки либо расторгнуть договор и возместить убытки, иначе будем обращаться в суд».
Чаще всего такой документ называется претензией. Его можно назвать требованием или предложением, но смысл от этого не меняется — в этом документе одна сторона предъявляет другой обоснованные претензии. Кстати, именно поэтому обязательный досудебный порядок часто называют претензионным порядком.
Если контрагент не отреагирует в установленный срок на претензию, то отправитель может обращаться в суд.
Как победить выгорание
Для кого установлен обязательный досудебный порядок
Досудебное урегулирование используют для самых распространенных видов споров, которые бывают между ИП, организациями, с участием граждан и госорганов.
Споры, где одна из сторон — обычный человек. Досудебный порядок в этой сфере обязателен, только если о нем указано в законе. Даже если в договоре прописано, что перед обращением в суд нужно направлять претензию, но по закону такого требования нет, то одна из сторон может сразу идти в суд — без предварительной отправки претензии.
Обязательный досудебный порядок для гражданских споров действует, например, в туризме. Турист, который хочет судиться с туроператором за испорченный отдых или с авиакомпанией за потерянный багаж, должен сначала направить претензию.
На претензии адресаты должны отреагировать в сроки, которые установлены для них в законе. Например, туроператоры обязаны ответить в течение 10 календарных дней, а авиаперевозчики — в течение 30 календарных дней.
Споры между организациями и/или индивидуальными предпринимателями. Обязательный досудебный порядок для бизнеса может быть установлен как законом, так и договором. То есть стороны могут договориться, что в случае разногласий они сначала попытаются решить их сами на уровне «претензия — ответ на нее» или обратятся к медиатору и только потом пойдут в суд.
По закону досудебную претензию нужно направлять, например:
Споры, где ответчик — госорган. Досудебный порядок для таких споров обязателен в двух случаях:
Акты налоговой инспекции нужно сначала обжаловать в вышестоящей инстанции — в Управлении налоговой службы по конкретному региону, и если управление не отменило решение ИФНС, обращаться в суд.
Как написать о досудебном порядке в договоре
В предпринимательской сфере досудебный претензионный порядок часто прописывают в договоре по своей инициативе. Это возможность решить потенциальные разногласия без похода в суд, сэкономив тем самым время, силы и деньги.
Если предприниматели взяли на себя обязательство соблюдать досудебный порядок, то они должны его исполнять. Судья не станет рассматривать спор, если истец не выполнил досудебный порядок, хотя по договору должен был.
Как составить досудебную претензию
Претензию составляют в письменном виде. Утвержденной формы нет, как правило, в досудебной претензии нужно описать суть проблемы и что-то потребовать от адресата.
Вот что стоит включить в претензию.
Шапка документа. В правом верхнем углу укажите, кому адресована претензия:
Адресовать претензию нужно тому, кто указан в договоре как ваш контрагент, и кто потом будет указан в качестве ответчика в иске. Если направить претензию не тому лицу, обязательный досудебный порядок не будет соблюден.
Описание претензии. Она начинается сразу после названия документа, то есть после слова «претензия». В ней нужно указать:
Требование. После того как описали суть своего недовольства, укажите, что хотите получить от контрагента. То есть какие действия и в какой последовательности, если она есть, контрагент должен совершить. Можно заявить на выбор:
Указывайте именно те требования, с которыми вы потом пойдете в суд, если контрагент не отреагирует на претензию.
Расчет неустойки. Если вам не возвращают деньги, то после перечисления требований укажите сумму долга, ее расчет, а также сумму неустойки или процентов, если будете их взыскивать.
Заключительная часть. В конце претензии укажите срок для выполнения ваших требований, — конкретную дату или период.
Претензию от организации должен подписать ее руководитель либо лицо, уполномоченное доверенностью.
Образец досудебной претензииPDF, 66,2 КБ
Как правильно направить претензию контрагенту
Претензию нужно направить так, чтобы у отправителя на руках остались документы, которые подтвердят факты отправки и доставки претензии. Например, почтовая квитанция и опись вложения, уведомление о вручении, распечатка уведомления о доставке электронного письма, копия претензии с подписью получателя.
Эти документы потом нужно будет приложить к иску, чтобы доказать соблюдение обязательного досудебного порядка. Если к иску приложить лишь копию претензии без доказательств, что она была получена ответчиком, то суд не станет браться за рассмотрение иска, а потом и вовсе вернет его обратно.
Претензию надо отправить на один из адресов, указанный в договоре. Если в договоре указан исключительный адрес для отправки юридически значимых сообщений, то претензию нужно отправлять туда.
Если в договоре есть только юридический адрес контрагента, тот, что значится в ЕГРЮЛ, претензию можно направить и на него. По закону она считается полученной, даже если фактически контрагент по этому адресу не находится и уведомление о вручении письма вернулось к вам с пометкой «адресат не найден». Главное, что вы свою обязанность выполнили, и у вас есть тому подтверждение.
Отправить претензию на электронную почту контрагента можно, только если в договоре прямо сказано, что такой способ отправки претензии допустим. Если же в договоре будет упоминаться просто электронная переписка, без конкретики, что по имейлу можно направлять и претензию, тогда ее нужно отправить на бумаге.
В какой срок нужно направлять досудебную претензию. По общему правилу в срок, установленный в конкретном законе или договоре.
Например, по закону претензию туроператору нужно направлять в течение 20 календарных дней со дня возвращения из поездки.
Претензии к железнодорожному перевозчику, например, за утрату багажа или груза, предъявляют в течение шести месяцев. Если нарушить этот срок, перевозчик будет рассматривать претензию, только если сочтет, что причина пропуска уважительная.
Претензию о несоответствиях и недостатках, выявленных при приемке товара, получатель должен направить поставщику в тот же день или на следующий день после обнаружения недостатков.
Если в законе или договоре срока для предъявления претензии нет, значит, ее можно предъявить в течение трех лет.
Сколько нужно ждать ответа на претензию
Срок для ответа на претензию обычно установлен в законе. Самый распространенный — 30 календарных дней. Столько надо выждать после отправки претензии, например:
Если в законе срока для ответа на претензию нет, то срок прописывают в договоре либо указывают в самой претензии. Срок можно установить любой, обычно пишут от 10 до 30 календарных дней.
Пока вы не получите ответ на претензию или не истечет срок, установленный для ответа, обращаться в суд бесполезно, иск рассматривать не будут.
Если ни в законе, ни в договоре, ни в самой претензии не указан срок для ответа, то выжидать нужно так называемый разумный срок. Что это за разумный срок, нигде не прописано. Суд будет определять разумность срока в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. То есть разумным может оказаться срок как в несколько дней, так и в несколько недель. Поэтому я рекомендую все же прописывать сроки в претензии.
Получатель претензии должен ответить на нее, только если это указано в законе. Например, такая обязанность есть у грузоперевозчиков или туроператоров. Если такой обязанности по закону нет, получатель может не отвечать. Например, контрагент, который по договору должен денег фирме, не обязан отвечать или выполнять требования из претензии. Но компания обязана направить ему документ перед тем, как идти в суд.
Как пояснил Верховный суд, если ответ на претензию не поступил в течение 30 календарных дней либо срока, прописанного в договоре, можно считать, что контрагент отказался выполнять требования.
Считается, что отказ от контрагента поступил на 30-й день либо в последний день договорного срока.
К слову, если контрагент не ответит на вашу претензию в срок, потом, при разбирательстве, суд возложит на него все судебные расходы независимо от исхода дела. Речь о госпошлине и других издержках, например об оплате услуг юриста, нанятого для ведения дела.
Если истец должен был направить претензию, но не сделал этого, суд по закону:
Образец претензии по договору аренды нежилого помещения
Претензия по договору аренды: когда обязательна?
Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).
В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:
В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.
Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.
Как расторгнуть договор аренды с минимальными потерями, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Структура и образец претензии арендодателю
Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.
В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.
В тексте обязательны:
Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.
Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.
Эксперты КонсультантПлюс подготовили образец претензии в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение, чтобы скачать документ.
Особенности претензий о выплате задолженности по аренде
Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:
Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).
Образец претензии об уплате задолженности и неустойке по арендной плате также можно скачать в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Итоги
Залог признания претензионного порядка по договорам аренды соблюденным ― следование простым правилам. Необходимо подробно описать суть нарушения, сослаться на конкретные нормы закона и/или договора, при необходимости ― сделать расчеты. Направлять претензию нужно так, чтобы на руках остались доказательства ее отправки.
Составляем претензию по договору аренды
Претензия по договору аренды — это юридический документ, который фиксирует требование арендодателя к арендатору (или наоборот) по факту нарушения обязательств одной из сторон. Необходимость его досудебного использования определяется законодательством и действующим договором.
Когда надо соблюдать досудебный претензионный порядок
Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст. 4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:
Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК). Этой же статьей определены основания для такой инициативы.
Как написать
Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме. Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:
В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.
Шаг 1. Во вводной части укажите:
Шаг 2. В основной части претензии о взыскании арендных платежей и неустойки следует подробно, со ссылкой на статьи закона, описать:
Шаг 3. В резюмирующей части изложите требование о погашении задолженности и возмещении убытков. Приведите расчет долга и включите в него пени или неустойку на день подготовки документа. Дайте ссылку на законодательные акты.
Шаг 4. Обязательно приложите документы, которые упоминаются в тексте, например расчет задолженности, акт сверки платежей по аренде.
Подписывает претензию, как правило, директор.
Особенности претензии к арендатору-должнику в период и после режима повышенной готовности
В период пандемии предоставлена отсрочка арендаторам недвижимости, работающим в отраслях из перечня пострадавших (указаны в постановлении правительства №434 от 03.04.2020). Отсрочка предоставляется на арендную плату, начисленную:
При подготовке претензии к арендатору о невыполнении условий договора следует помнить, что обязательства сторон изменяются в части расчетов за имущество с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. В связи с этим и на основании Обзора №2 Президиума Верховного суда от 30.04.2020:
Как написать требование арендодателю
Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.
Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.
Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000
Адрес: ул. Холодная, д. 12
о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества
01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.
ООО «Фирма» И. И. Иванов
Скачать образец претензии к арендатору о неуплате арендной платы и коммунальных платежей и о погашении долга
Скачать образец претензии к арендодателю при невозможности использования помещения с расторжением договора
Претензия по договору аренды
Образец
______________________________________________________
[наименование арендодателя, ОГРН, ИНН, место нахождения, телефон, адрес электронной почты и иные реквизиты]
______________________________________________________
[наименование арендатора, ОГРН, ИНН, место нахождения, телефон, адрес электронной почты и иные реквизиты]
Исх. _______________________________
[номер исходящего сообщения, дата документа]
_____________ г. [дата заключения договора] между _____________ [наименование арендодателя] и _____________ [наименование арендатора] был заключен договор аренды нежилого помещения _____________ [номер договора и его наименование] (далее по тексту — Договор).
По акту приема-передачи Помещения от «___»__________ ____ г. [номер и дата акта] _____________ [информация об объекте аренды] было передано _____________ [наименование арендатора].
В соответствии с п. _____________ [пункт договора устанавливающий размер арендной платы].
Согласно п. _____________ [пункт договора, устанавливающий порядок и сроки оплаты аренды] договора _____________ [содержание данного пункта].
В нарушение п. _____________ [пункт договора, устанавливающий порядок и сроки оплаты аренды] Договора по состоянию на «___»____________ ____ г. [дата на которую имеется задолженность по аренде] арендные платежи за период с «___»__________ ____ г. по «___»__________ ____ г. [указать период] в размере _____________ [указать сумму задолженности] _____________ [наименование арендатора] внесены не были.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании вышеизложенного _____________ [наименование арендодателя] требует в течении _____________ [срок по договору или закону] с момента получения настоящей претензии:
Реквизиты для перечисления денежных средств:
_____________ [указать банковские реквизиты арендодателя]
В случае отсутствия оплаты в указанный срок _____________ [наименование арендодателя] в свою очередь будет вынуждено обратиться в _____________ [наименование арбитражного суда] для взыскания указанной суммы, при этом сумма увеличится на сумму государственной пошлины, оплаты работы адвоката (представителя).
Мирное урегулирование данного вопроса сэкономит Ваше время и деньги.