как уведомить администрацию о переуступке прав аренды земельного участка

Как уведомить администрацию о переуступке прав аренды земельного участка

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Источник

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).

Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.

По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что такое переуступка прав аренды

Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.

Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.

Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.

Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.

Как переуступить права аренды другому лицу?

В Гражданском кодексе (ч. 2 ст. 615) существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:

Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).

Обращаем внимание, что, перенаем – это передача прав и обязанностей другому лицу, переуступка прав аренды земельного участка.

Уведомление о переуступке прав аренды и заключение соглашения

Итак, согласно ГК РФ, арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).
В каких случаях что именно надо делать?

Уведомление о переуступке прав аренды

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка или законом не предусмотрено иное.

Но есть ряд арендаторов, к которым вышеуказанные правила переуступки прав аренды не относятся:

После переуступки прав по договору аренды земельного участка ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, арендатор или правообладатель и будущий (новый) арендатор (правоприобретатель) заключают между собой договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

После заключения договора стороны уведомляют арендодателя и договор о переходе прав подают на регистрацию в Росреестр (в случае если основной договор аренды подлежал регистрации).

В каких случаях заключается соглашение переуступки прав аренды земельного участка

Мы выяснили, что арендатор в любом случае обязан уведомлять арендодателя о переуступке прав аренды.
Однако, есть случаи, когда уведомления недостаточно. Надо брать согласие у арендодателя:

Таким образом, необходимость согласия должно быть предусмотрено договором или нормативно-правовыми актами.

При этом, пленум Высшего Арбитражного суда в своем постановлении отмечает:

«Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Для того, чтобы оформить переуступку прав аренды в зависимости от отдельных условий договора аренды могут понадобиться следующие документы:

Резюмируем. Переуступка прав аренды оформляется письменным соглашением сторон.

В некоторых случаях, предусмотренных законом, переуступка прав на земельные участки возможна без согласия собственника, а в некоторых согласие обязательно.

Основным правилом соглашения с новым арендатором является то, что никакие существенные положения договора аренды не меняются, и срок соглашения не может превышать срок самой аренды.

Источник

Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок

Получение возможности временного пользования земельными участками осуществляется на основании гражданско-правового договора.

Учитывая долгосрочный характер соглашения, в ходе эксплуатации у арендатора могут возникнуть обстоятельства, когда необходимость владения отпадает.

В этом случае правообладатель может выбрать один из нескольких вариантов действий. Допускается отказ от эксплуатации, оформление субаренды или переуступка права. В случае с передачей владения третьим лицам основной пользователь продолжает оставаться в выгодном положении.

Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Для того чтобы избежать возможных недоразумений, направлять такой документ следует по почте заказным письмом или передать лично в руки под роспись.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

Согласие на уступку аренды (меньше 5 лет)

На практике часто бывает так, что органами Росреестра выдается отказ в оформлении сделок переуступки. Такие действия ведомства неправомерны.

Чтобы избежать таких неприятностей, следует получить от собственника соответствующее решение в виде согласия на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Отправка такого документа осуществляется администрациями согласно запросам (уведомлениям) от арендаторов, с которыми ранее заключался договор.

Согласие владельца носит формальный характер, дополнительно подтверждает волеизъявление правообладателя. Такая практика основывается на судебных решениях, ежедневно принимаемых на территории Российской Федерации.

Опять же ссылаясь на нормы статьи 5 Земельного Кодекса, условия первичного договора, правомерность факта передачи надела третьим лицам дополнительно подтверждается согласием.

Заявление составляется в произвольной форме, поскольку его нет в сборнике Законов. В тексте указываются подробные данные адресата и получателя, делается ссылка на реквизиты договора, суть дела в содержании.

Тонкости договора

Оформление контракта между участниками гражданско-правовых отношений происходит после предварительного согласования существенных условий. Для того чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь финансовые риски, используют практику совершения сделок.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

Требования к тексту договора, права и обязанности сторон

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Пакет документов для государственной регистрации

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

Включение сделки в кадастр

По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.

Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.

Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.

Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.

Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.

Заключение

В числе сделок, совершаемых с земельными участками, переуступка (цессия) выглядит наиболее интересным и выгодным мероприятием.

При истощении ресурсов арендатору потребуется найти активного соискателя, который может не только покрыть накладные расходы, но и принести дополнительную пассивную прибыль. Для оформления сделки потребуется собрать стандартный пакет документов, часть заверить у нотариуса и заплатить государственную пошлину.

Источник

Пресс-центр

Переуступка права аренды земельного участка.

Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование). Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.

По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто, рассказала Кадастровая палата по Тульской области.

Изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли, с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.

Чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.

Существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:

· сдавать участок в субаренду (поднаем);

· передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);

· предоставлять землю в безвозмездное пользование;

· отдавать арендные права в залог;

· использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.

Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).

Арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).

После переуступки прав по договору аренды земельного участка ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, арендатор или правообладатель и будущий (новый) арендатор (правоприобретатель) заключают между собой договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

После заключения договора стороны уведомляют арендодателя и договор о переходе прав подают на регистрацию в Росреестр (в случае если основной договор аренды подлежал регистрации).

Источник

Как уведомить администрацию о переуступке прав аренды земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобрело земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Участок приобретен путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса указанное физическое лицо имеет право передать свои права и обязанности другому лицу, уведомив об этом арендодателя.
Росреестр отказывает в регистрации договора уступки на основании п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.
Обосновано ли решение органа регистрации кадастра и картографии?
Каким иным образом можно передать третьему лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник